من هو
المستشار العقاري هو الشخص الذي يلتقيه العملاء في المطار وفي الموقع. يتولى المعاينات في تبليسي وباتومي، والجولات المباشرة بالفيديو للمشترين المقيمين في الخارج، وفحوص الاستلام عندما يسلّم المطوّر الشقة، والجانب العملي بعد الشراء: المرافق، ومقاولو التشطيب، والأثاث، والمستأجرون. وعلى avi.ge يشارك في كتابة صفحات الأحياء والمناطق والمشاريع، حيث تأتي الصور والملاحظات الميدانية من زياراته.
سيضيفه الفريق: الاسم الكامل، الصورة، المناطق المغطاة (أحياء تبليسي، مناطق باتومي، المنتجعات)، سنوات الخبرة، اللغات.
ماذا يكتب هذا الكاتب
صفحات عن الأماكن والمباني: أحياء تبليسي، ومناطق باتومي، والمنتجعات، ومراحل البناء وقوائم فحص الاستلام، ومراجعات المشاريع المكتوبة بعد زيارات الموقع. تأتي الأسعار والإيجارات في تلك الصفحات من سجل الحقائق بمصادرها؛ أما الملاحظات عن الضوضاء والمواصلات ومواقف السيارات وجودة البناء فمن الحضور الفعلي، بصور مؤرخة.
كيف يُنجَز العمل الميداني
الزيارة
تستند كل صفحة حي وكل مراجعة مشروع إلى زيارة واحدة على الأقل. لا تُكتب أي صفحة من كتيّب دعائي.
التصوير بالتواريخ
تقدم البناء، والشارع، والمدخل، والإطلالة من الطابق. تُؤرَّخ الصور وتُحفظ لمقارنة زيارة لاحقة بزيارة سابقة.
التحقق من الأوراق
قبل التوصية بأي معاينة، يكون المحامي قد اطلع على مستخرج السجل والتراخيص. لا يعرض المستشار عقارًا لم يجتز هذا الفحص.
التقرير بصدق
تتضمن الملاحظات التي يتلقاها العميل بعد المعاينة ما هو سيئ في العقار، لا ما هو جيد فقط.
الصفحات التي يوقّعها هذا الكاتب
تُضاف صفحات الأحياء والمشاريع المنفردة إلى هذه القائمة فور نشرها.
التواصل
لترتيب معاينة أو جولة بالفيديو: واتساب أو info@avi.ge أو صفحة التواصل.
كيف تبدو المعاينة مع المستشار العقاري
يبدأ يوم المعاينة بالقائمة المختارة ومسار متفق عليه. يرتّب المستشار العقاري العقارات بحيث يكون اليوم منطقيًا من الناحية الجغرافية ويترك وقتًا لنظرة ثانية، ويخبر العميل مسبقًا بالغرض من كل محطة: شقة لرؤية نوع من المباني، وشقة لرؤية حي، وشقة هي المرشح الحقيقي. وهكذا يعرف العميل قبل الوصول إلى كل عقار ما الذي ينبغي أن ينظر إليه فيه، لأن ذلك مكتوب في الرسالة التي تسبق اليوم. وفي كل عقار يسير المستشار مع العميل وفق التسلسل نفسه: الشارع والمدخل أولًا، لأنهما ما يواجهه المالك كل يوم؛ ثم بئر السلم والمصعد والمناطق المشتركة، لأنها تُظهر كيف يُدار المبنى؛ ثم الشقة، من النوافذ إلى الداخل، مع قياس المساحات، والتحقق من ضغط الماء، والمقابس، والضوضاء، فحصًا لا افتراضًا. وبين عقار وآخر يعرض المستشار الحي: محطة المترو، والمدرسة، والسوق، وموقع البناء الذي سيكون جارًا لمدة ثلاث سنوات. وينتهي اليوم بملاحظات مكتوبة عن كل عقار، بما فيها العقارات التي لم تعجب العميل وسبب ذلك، حتى تكون القائمة المختارة التالية أفضل من السابقة. ولا يُحسب يوم المعاينة بعدد الشقق التي شوهدت، بل بما يعرفه العميل في نهايته ولم يكن يعرفه في بدايته.
ما الذي تشمله الجولة المباشرة بالفيديو
للعملاء الموجودين خارج جورجيا، يجري المستشار العقاري المعاينة عبر مكالمة فيديو من داخل العقار، والقاعدة أن تُظهر الكاميرا ما يراه الزائر، لا ما يعرضه الكتيّب الدعائي. تبدأ الجولة من الخارج: الشارع في الاتجاهين، والمدخل، وحالة الواجهة، ومواقف السيارات. ثم تستمر عبر المناطق المشتركة إلى الشقة، حيث يتجول المستشار في كل غرفة ببطء، ويفتح كل نافذة، ويعرض الإطلالة في كل اتجاه، ويفتح الصنابير والأضواء، ويقرأ القياسات من شريط القياس لا من المخطط. ويستطيع العميل أن يوقف الجولة ويطلب إعادة عرض أي شيء أو قياسه؛ فالجولة ليست عرضًا مسرحيًا، والعميل الذي يشاهدها من بعيد يرى ما يراه المستشار في اللحظة نفسها، لا ما اختير له لاحقًا. وبعد المكالمة يتلقى العميل الصور المؤرخة ومذكرة مكتوبة بانطباع المستشار الشخصي، بما في ذلك الأشياء التي لم تبدُ جيدة أمام الكاميرا والأشياء التي بدت أفضل مما هي عليه في الواقع. ويمكن تكرار الجولة في ساعة مختلفة إذا أراد العميل أن يسمع الشارع ليلًا. والغاية أن يتخذ العميل البعيد قراره بالمعلومات نفسها التي كان سيحصل عليها لو وقف في الشقة بنفسه.
زيارات مواقع البناء وما تسجّله الكاميرا
بالنسبة للمشاريع قيد الإنشاء، يزور المستشار العقاري الموقع بكاميرا ودفتر ملاحظات وفق جدول مرتبط بمراحل البناء. وتُلتقط الصور من المواضع نفسها في كل مرة حتى يمكن مقارنة التقدم: المبنى من الشارع، وعدد الطوابق مقارنة برخصة البناء، وحالة الواجهة والنوافذ، والمدخل والمصاعد بعد تركيبها، وحين يصل الهيكل إلى طابق العميل، شقة العميل نفسها وإطلالتها الفعلية. وتحمل كل صورة تاريخها، وتُحفظ المجموعة كاملة حتى يمكن مقارنة وعد المطوّر العقاري بالتسليم مع ما بدا عليه الموقع في كل زيارة. وتسجّل الملاحظات ما عدّه المستشار وما سأل عنه: عدد العمال في الموقع، وهل الرافعات تتحرك أم متوقفة، وماذا قال مكتب المبيعات عن تاريخ التسليم هذه المرة مقارنة بالمرة السابقة. وحين يختلف ما يقوله مكتب المبيعات عما تُظهره الصور، تُسجَّل الروايتان جنبًا إلى جنب، ويُترك الحكم للعميل وللمراجعة. وتغذي هذه الزيارات مراجعات المشاريع في هذا الموقع كما تغذي ملف العميل نفسه، وفق القواعد الواردة في صفحة مراجعات المشاريع. وصورة واحدة لا تقول الكثير؛ أما سلسلة الصور من الموضع نفسه على مدى أشهر فتقول ما إذا كان المشروع يتقدم بالوتيرة الموعودة.
فحص الاستلام، بندًا بندًا
المساحة والتوزيع
تُقاس الشقة وتُقارن بالعقد وبند التفاوت المسموح به فيه؛ وتُفحص الجدران ومواضع التمديدات الرأسية مقابل المخطط.
النوافذ والأبواب
تُفتح كل نافذة وباب الشرفة وتُغلق وتُقفل؛ ويُفحص باب المدخل وإطاره من حيث الإحكام والأمان.
الماء والصرف
تُفتح الصنابير، ويُفحص الضغط، وتُختبر المصارف، وتُسجَّل قراءات العدادات مع صورة فوتوغرافية.
الكهرباء
يُختبر كل مقبس ومفتاح، وتُفحص لوحة التوزيع الكهربائية، ويُصوَّر العداد.
التدفئة والتهوية
يُفحص توصيل التدفئة أو الغلاية وفق نظام المبنى؛ ويُتحقق من فتحات التهوية.
الأسطح والهيكل
تُفحص طبقة الأرضية الخرسانية، والجص، والشقوق، والرطوبة، وحالة الشرفة، وتُصوَّر كلها.
محضر الاستلام
يُدوَّن كل عيب في محضر الاستلام مع صورته وتاريخ يلتزم المطوّر العقاري بإصلاحه قبله؛ ولا يُوقَّع المحضر إلا والقائمة مرفقة به.
يتلقى العملاء الذين يحضرون استلام شقتهم بأنفسهم نسخة مطبوعة من هذه القائمة؛ ويتلقى العملاء الموجودون في الخارج محضر الاستلام والصور وتوصية المستشار العقاري بشأن التوقيع من عدمه. والترتيب مقصود: فما يُكتشف قبل التوقيع يصلحه المطوّر على نفقته، وما يُكتشف بعده يصبح موضوع نقاش. ولا يُستعجل الفحص لأن ممثل المطوّر ينتظر؛ فالساعة التي تُقضى في الشقة يوم الاستلام توفر أشهرًا من المراسلات بعده.
بعد المفاتيح: الجانب العملي
لا يتوقف عمل المستشار العقاري عند التسجيل، لأن الأشهر الأولى من الملكية هي الفترة التي يحتاج فيها المشتري المقيم في الخارج أكثر ما يحتاج إلى شخص موجود في المكان. ينقل المستشار حسابات المرافق إلى اسم المالك، ويستقبل فني تركيب الإنترنت، ويحصل على عروض أسعار من المقاولين لتشطيب شقة بنظام الإطار الأبيض ويدير الأعمال وفق جدول زمني مع تقارير مصورة أسبوعية، ويرتّب توصيل الأثاث وتركيبه، وحين تصبح الشقة جاهزة للتأجير، يجهزها للتصوير ويستقبل المستأجرين المحتملين أو شركة الإدارة. وبالنسبة للعملاء الذين يستخدمون خدمة إدارة التأجير، المستشار هو الشخص الذي يعاين الشقة بين مستأجر وآخر وبعد أي إصلاح. ويتلقى العميل في كل مرحلة من هذه المراحل ما كان سيعرفه لو كان في تبليسي: ما أُنجز، وما تأخر، وما يحتاج إلى قرار منه. لا شيء من هذا لامع، وكله هو الفرق بين شقة مملوكة فحسب وشقة مسكونة أو مدرّة للدخل. والمشتري البعيد لا يستطيع أن يكون في مكانين، والمستشار هو الطريقة التي يكون بها حاضرًا في الشقة وهو في بلده.
الصور الفوتوغرافية: ما نلتقطه وما لا نلتقطه
صور المستشار العقاري وثائق عمل، لا مواد تسويقية. تُلتقط على مستوى النظر من حيث يقف الشخص عادة، وفي الإضاءة المتاحة، دون تشويه بعدسة واسعة الزاوية يجعل الغرف تبدو أكبر، وتشمل المنظر غير المحبب: حاويات القمامة، وموقف السيارات، والبناء المجاور، والشق في بئر السلم. وهي مؤرخة، وتُحفظ النسخ الأصلية منها. وتعود صور شقة العميل الخاصة إلى ملف العميل ولا تُنشر؛ أما صور المباني والشوارع ومواقع البناء فقد تظهر في صفحات الأحياء ومراجعات المشاريع، وفق القواعد الواردة في السياسة التحريرية، التي تنص أيضًا على أن الصفحة، إذا لم تكن لدينا صورة حتى الآن، تصرّح بذلك ولا تلجأ إلى صورة جاهزة. ولا يُصوَّر الأشخاص بطريقة تحدد هويتهم دون موافقتهم. ولهذا السبب قد تبدو صورنا أقل جمالًا من صور الإعلان للعقار نفسه؛ وهذا الفرق هو بالضبط المعلومة التي يحتاجها المشتري. فالصورة التي تُجمّل العقار تخدم البائع؛ أما الصورة التي تصفه كما هو فتخدم المشتري، وهذا هو الطرف الذي يعمل المستشار لحسابه.
المناطق التي يغطيها المستشار العقاري
يعمل المستشار العقاري في أنحاء تبليسي، وفي باتومي وعلى امتداد ساحل أجاريا، وفي غودواري وباكورياني، وهي الأسواق التي تخدمها الوكالة. وداخل تبليسي تغطي ملاحظات المستشار الخاصة الأحياء الموصوفة في صفحة الأماكن؛ أما الأحياء التي يعرفها المستشار أفضل من غيرها، وعدد السنوات التي عمل فيها في كل سوق، فمن التفاصيل التي سيضيفها المالك إلى المربع الأصفر في أعلى هذه الصفحة. وتُرتَّب المعاينات خارج هذه المناطق حالة بحالة وفقط حيث يستطيع المستشار زيارة العقار بنفسه قبل التوصية به، لأن القيمة الكاملة لهذا الدور تكمن في أن شخصًا ما وقف فعلًا داخل الشقة. وعقار لم يقف فيه أحد من الفريق لا يُوصى به، مهما بدا جيدًا في الإعلان. وإذا طلب عميل عقارًا في منطقة لا يغطيها المستشار، يُقال له ذلك بوضوح بدلًا من التوصية بعقار من خلف الشاشة.
الفرز قبل القائمة المختارة
معظم معاينات المستشار العقاري لا تجري مع العملاء؛ بل هي زيارات فرز لا يراها العميل أبدًا. فمقابل كل عقار يصل إلى القائمة المختارة، زار المستشار عدة عقارات واستبعدها: المبنى الذي تفوح من مدخله رائحة الرطوبة، والشقة التي تطل نافذتها على جدار اقتطعه الإعلان من الصورة، والمشروع الجديد الذي لم يتحرك موقعه منذ شهرين، والشارع الهادئ ظهرًا الذي يتحول إلى موقف لسيارات الأجرة عند منتصف الليل. وتُحفظ ملاحظات الفرز لكل عقار وتُلخَّص للعميل في صورة عدد العقارات التي جرى النظر فيها وأسباب الاستبعاد، حتى تُفهم القائمة المختارة على أنها انتقاء، لا كل ما كان في السوق. ويُذكر سبب الاستبعاد لكل عقار بكلمات محددة، لا بعبارة "غير مناسب"، حتى يفهم العميل معايير الفرز نفسها ويستطيع الاعتراض عليها. والعميل الذي يريد رؤية عقار مستبعد يستطيع ذلك، وهذا يحدث أحيانًا، ويعرضه المستشار بالصدق نفسه؛ فالقائمة المختارة توصية، لا قيد. وما يدفعه العميل مقابله ليس الشقق الموجودة في القائمة فحسب، بل أيضًا الشقق التي لم تصل إليها والوقت الذي وُفّر عليه بعدم رؤيتها.
المنتجعات وزيارة خارج الموسم
بالنسبة لغودواري وباكورياني والساحل، يضيف المستشار العقاري خطوة لا تحتاج إليها عمليات الشراء في المدينة: زيارة خارج الموسم. فشقة التزلج التي تُرى في يناير والمصاعد تعمل والمطاعم ممتلئة تخبرك عن الموسم؛ أما الشقة نفسها في مايو، والمبنى نصف مغلق والتدفئة متوقفة، فتخبرك عن الأشهر الثمانية الأخرى، وهي الفترة التي تهم فيها الإدارة والعزل وأمن المبنى أكثر من أي وقت. يصوّر المستشار الحالتين ويدوّن كلتيهما في الملاحظات، وبالنسبة للعميل الذي ينوي تأجير الشقة، فإن زيارة خارج الموسم هي التي تحدد ما إذا كان يمكن ترك المبنى وحده بأمان. وينطبق المنطق نفسه على أبراج باتومي في الشتاء، حين يكون شارع الشقق الصيفية مظلمًا، ويذكر المستشار ذلك في الملاحظات بدلًا من ترك صور الصيف تتحدث وحدها. ولا تحل صور أحد الموسمين محل الآخر؛ فكلتاهما تُرفق بالملاحظات حتى يرى العميل الفارق بعينه لا بكلماتنا. فالعقار في المنتجع يُشترى لأسبوعين في السنة ويُملك لاثنين وخمسين أسبوعًا، والملاحظات تُكتب للأسابيع كلها.
العمل مع المستشار العقاري
يلتقي العملاء المستشار العقاري بعد أن تصبح القائمة المختارة جاهزة، للمعاينات حضوريًا أو عبر الفيديو، ويواصلون العمل معه حتى الاستلام، وإذا شاؤوا، خلال التجديد والتأجير. وتُكتب ملاحظات المستشار بلغة العميل حيثما كان المستشار يتحدثها، ويترجمها زميل حيثما لم يكن كذلك؛ وستُدرج اللغات أعلاه بعد تأكيدها. ولا يتفاوض المستشار على السعر، فذلك دور المؤسس، ولا يقدم آراء قانونية، فتلك مهمة المحامي الشريك؛ وما يقدمه المستشار هو وصف صادق لما عليه العقار والمبنى والشارع، بما في ذلك ما هو خاطئ فيها. ويرد المستشار على أسئلة العميل بعد المعاينة كتابيًا أيضًا، حتى يظل كل ما قيل عن العقار في مكان واحد يمكن الرجوع إليه. وتُرتَّب المعاينات والجولات من خلال الشخص المسؤول عن التواصل مع العميل أو من خلال صفحة التواصل. وأفضل ما يمكن أن يفعله العميل قبل المعاينة هو أن يخبر المستشار بما يقلقه في العقار، حتى تبدأ الزيارة من ذلك السؤال.
سجل التغييرات
- - أُنشئت صفحة الملف الشخصي بوصف الدور؛ سيضيف المالك الاسم والصورة والمؤهلات.