الدفعة الأولى: أموال المشتري الخاصة، ويحدد حجمَها سقفُ نسبة القرض إلى القيمة
الدفعة الأولى هي الجزء من ثمن العقار الذي يسدده المشتري من أمواله الخاصة لا من قرض؛ وفي قرض الرهن العقاري من بنك جورجي يكون حدها الأدنى صورةً معكوسة لسقف نسبة القرض إلى القيمة الذي يضعه البنك الوطني، إذ يتوقف القرض عند 90% من القيمة السوقية للعقار المرهون إذا كان باللاري، وعند 70% إذا كان بعملة أجنبية.
مصدر هذه القاعدة أمر رئيس البنك الوطني الجورجي رقم 44/04 المؤرخ 13 مارس 2020، أي لائحة إقراض الأشخاص الطبيعيين، بصيغتها التي عُدّلت آخر مرة بالأمر رقم 47/04 المؤرخ 27 فبراير 2025. وتعرّف المادة 2(1)(n) نسبة القرض إلى القيمة بأنها مجموع القروض المكفولة برهن عقاري مقسوماً على القيمة السوقية للعقارات المرهونة لقاءها. وتمنع المادة 4(1)(b) منح قرض رهن عقاري، أو قرض استهلاكي مكفول برهن عقاري تتجاوز مدته 4 سنوات، متى زادت نسبته على ما يحدده الملحق 2.
لا تأتي اللائحة على ذكر الثمن ولا على "الدفعة الأولى" إطلاقاً: فهي تحدّ القرض، وما يدفعه المشتري نقداً هو كل ما يتركه هذا الحد بلا تغطية. والكلمة الوحيدة التي تسمّي بها حصة المشتري، في المادة 1(9)(b)، هي თანამონაწილეობა، أي "المساهمة المشتركة" (والاقتباسات في هذه الصفحة بترجمتنا). أما خارج مؤسسات الإقراض الخاضعة لها فلا حدّ أدنى في القانون: إذ يجوز للمطوّر أن يطلب أي دفعة أولى يشاء، حتى لو كانت صفراً.
الملحق 2 عملياً: أصغر حصة يجوز للبنك قبولها
| المسار | الحد الأقصى للقرض | الحد الأدنى للحصة الذاتية | النص القانوني |
|---|---|---|---|
| رهن عقاري باللاري | 90% من القيمة السوقية | 10% | المادة 4(1)(b)، الملحق 2 |
| رهن عقاري بعملة أجنبية | 70% من القيمة السوقية | 30% | المادة 4(1)(b)، الملحق 2 |
| رهن عقاري مع دخل موثَّق من الخارج | 80% من القيمة السوقية | 20%، تُدفع نقداً | المادة 1(9)(b): لا يسري الملحقان 1 و2 |
| قرض لأغراض تجارية | لا تسري سقوف الملحقين | يحددها المُقرض | المادة 1(9)(a) |
| مجموع الديون لجميع مؤسسات الإقراض يتجاوز 1,000,000 لاري أو ما يعادلها بعد القرض | لا تسري اللائحة | يحددها المُقرض | المادة 1(3)(a) |
توقف المادة 1(9)(b) العمل بالملحقين كليهما، بما فيهما اختبار الدخل، حين يكون الدخل الوارد من خارج جورجيا مؤكداً وتُحفظ النسبة عند 80% "ფულადი სახსრების სახით არსებული თანამონაწილეობით"، أي بمساهمة مشتركة نقدية. وفي قراءتنا لا يمكن أن يحل عقار ثانٍ مرهون محل هذه الـ20%.
منذ 1 يناير 2019 كان السقف 85% للقروض باللاري و70% للقروض بالعملة الأجنبية. وفي 26 فبراير 2025 رفعت لجنة الاستقرار المالي سقف اللاري "مؤقتاً" إلى 90%، دون أن تعلن تاريخاً لانتهاء ذلك، فانخفض الحد الأدنى للدفعة باللاري من 15% إلى 10%.
العملة التي تختارها هي ما يحدد الحد الأدنى. فالأمر رقم 131/04 يفرض أن تكون القروض حتى 1,000,000 لاري باللاري ابتداءً من 1 يوليو 2026، لكن المادة 1(3)(b) تستثني غير المواطنين، فيكون أمام الأجنبي خياران: 10% مقدماً باللاري أو 30% بالدولار أو اليورو. وقد تطلب البنوك أكثر من ذلك، فقارن العروض في دليلنا عن أسعار فائدة الرهن العقاري.
كيف يتفاعل حجم الدفعة الأولى مع اختبار الدخل ومع مدة القرض
يضع الملحق 1 سقفاً للنسبة التي يجوز أن تستهلكها أقساط جميع القروض من صافي الدخل الشهري.
| صافي الدخل الشهري | قرض باللاري، أو قرض بعملة أجنبية مع دخل بتلك العملة | قرض بعملة أجنبية، مع دخل بعملة أخرى |
|---|---|---|
| أقل من 1,500 لاري | 25% | 20% |
| 1,500 لاري فأكثر | 50% | 30% |
يُختبر القسط على أساس أعلى سعر فائدة ثابت ممكن التطبيق (المادة 5(2))، مع إضافة 3 نقاط مئوية إذا كان السعر مؤشَّراً (المادة 5(8)). وابتداءً من 1 فبراير 2027 تمتد شريحة الـ25% لتشمل الدخول حتى 2,000 لاري، ومن 1 سبتمبر 2027 حتى 2,500 لاري.
كل دولار تدفعه مقدماً هو دولار لا تقترضه، ولذلك قد ينجح في هذا الاختبار بدفعة قدرها 40% مشترٍ أخفق فيه بدفعة قدرها 30%. وتجيز المادة 3(6)(a) مدة تصل إلى 20 سنة للقرض باللاري، أو للقرض بالعملة الأجنبية متى بقيت الأقساط في حدود سقوف الملحق 1 قياساً إلى دخل بتلك العملة؛ وفي غير ذلك لا تتجاوز مدة الرهن العقاري بالعملة الأجنبية 10 سنوات. والمدة الأقصر تعني أقساطاً أكبر. أما إجراءات الطلب نفسها فيتناولها دليلنا عن الرهن العقاري للأجنبي.
دفعات أولى لا تضع لها أي جهة رقابية سقفاً: خطط المطوّرين
وجدت TBC Capital، في بيانات نقلها موقع BM.ge في 4 ديسمبر 2025، أن خطط التقسيط التي يقدمها المطوّرون أنفسهم موّلت في الأشهر العشرة الأولى من 2025 نحو 73% من مبيعات الشقق الجديدة في تبليسي، مقابل 20% للدفع النقدي و7% للرهن العقاري. ولا يطال الأمر رقم 44/04 هذه الخطط. وقد صرّح نائب سابق لمحافظ البنك الوطني لـSOVA في أكتوبر 2026 بأنها في معظمها بعملة أجنبية، وخارج سقوف الدخل، وربما لا يُبلَّغ عنها مكتب الائتمان، وأنها تُعرض الآن بدفعات أولى قد تنزل إلى 0%. ولم نتمكن من التثبت من اعتماد أي قاعدة بشأنها حتى 1 نوفمبر 2026.
في الشراء على الخارطة تبقى هذه الدفعة الأولى لدى المطوّر قبل أن يقوم المبنى، في غياب أي قانون خاص بهذا النوع من البيع ودون حساب إسكرو إلزامي. أما هل هي دفعة مقدمة أم عربون (ბე، المواد 421 إلى 423 من القانون المدني) فأمر يحسمه العقد؛ راجع دليلنا عن الحجز والعربون ودليل خطط التقسيط لدى المطوّرين.
قراءة المصطلح في صفحة بنك وفي عرض قرض وفي قائمة أسعار
- صفحات منتجات البنوك. تكتب الصفحات الجورجية "თანამონაწილეობა 0%-დან" أو "15%-დან". وفي صفحاتها الإنجليزية يكتب Basisbank "مساهمة ابتداءً من 15%"، وCredo Bank "دفعة أولى ابتداءً من 20% دون الحاجة إلى إثبات الدخل"، وLiberty Bank "من 0% دفعة أولى - مع إضافة عقار بديل يُرهن للبنك"، وهذا ممكن لأن النسبة تحتسب كل العقارات المرهونة.
- عرض القرض. الثمن، والمساهمة الذاتية بالنسبة المئوية، ومبلغ القرض، ونسبة القرض إلى القيمة. وتأتي القيمة السوقية من التثمين الذي يجريه البنك؛ ولا تبيّن اللائحة طريقة تحديدها، ولم نتمكن من التثبت مما إذا كانت البنوك تأخذ بالأدنى من الثمن والتثمين.
- قائمة أسعار المطوّر أو عقده. "قسط أول" عند التوقيع ثم جدول للدفعات، وكثيراً ما يُذكر بجانبه سعر لمن يدفع المبلغ كاملاً. تحقق من الوصف الذي يعطيه البند لهذه الدفعة، مستعيناً بقائمتنا عن البنود الحامية في عقد المطوّر.
- مستخرج السجل العام. لا تظهر الدفعة فيه أبداً، بل تظهر نتيجتها: الرهن العقاري لصالح البنك، أو حق المشتري بموجب عقد تمهيدي.
مثال محسوب: شقة واحدة في تبليسي وست طرق لتمويلها
يريد مشترٍ أجنبي شقة جديدة مساحتها 60 م² في تبليسي بمتوسط Galt & Taggart لشهر يوليو 2026 لشقق المطوّرين في الإطار الأبيض، وهو 1,426 دولاراً للمتر المربع: أي 85,560 دولاراً إجمالاً. لنفترض أولاً أن التثمين يساوي الثمن.
| المسار | الحصة المدفوعة مقدماً | الأموال الذاتية | المبلغ المموَّل |
|---|---|---|---|
| رهن عقاري باللاري عند سقف 90% | 10% | 8,556 دولاراً، تُدفع باللاري | 77,004 دولارات، مقترضة باللاري |
| رهن عقاري بالدولار عند سقف 70% | 30% | 25,668 دولاراً | 59,892 دولاراً |
| دخل من الخارج، المسار النقدي | 20% نقداً | 17,112 دولاراً | 68,448 دولاراً |
| شروط Credo Bank للمغتربين بالدولار | 40% | 34,224 دولاراً | 51,336 دولاراً |
| خطة مطوّر بدفعة أولى قدرها 10% | 10% | 8,556 دولاراً | 77,004 دولارات مستحقة للمطوّر وفق جدوله |
| خطة مطوّر دون دفعة أولى | 0% | لا شيء عند التوقيع | الثمن كله، مستحق للمطوّر |
يمثل صف الـ10% الحد الأدنى الذي أعلنه أحد المشاريع في تبليسي في مارس 2026، بحسب Georgia Today.
لنتخلَّ الآن عن ذلك الافتراض. فالنقد المطلوب يساوي الثمن ناقصاً حاصل ضرب السقف في القيمة السوقية، ومن ثم ففي القرض بالدولار يضيف كل نقص قدره 1,000 دولار في التثمين عن الثمن 700 دولار إلى الأموال الذاتية. ومع صافي دخل أقل من 1,500 لاري ومكاسب باللاري، لا يجوز أن يستهلك قسط القرض بالدولار أكثر من 20% من الدخل؛ وتخفف من ذلك دفعة أولى أكبر أو قرض باللاري سقفه 25%. وتعرض حاسبة الرهن العقاري لدينا كل قسط.
مقارنة بين الدفعة الأولى ونسبة القرض إلى القيمة والعربون وتكاليف إتمام الصفقة
| المصطلح | يُقاس بالنسبة إلى | من يحدده | مصير المال |
|---|---|---|---|
| الدفعة الأولى للبنك (თანამონაწილეობა) | الثمن، من الناحية العملية | البنك، فوق الحد الأدنى البالغ 10% أو 30% أو 20% نقداً | تُدفع للبائع جزءاً من الثمن |
| نسبة القرض إلى القيمة | القيمة السوقية للعقار المرهون | البنك الوطني يضع سقفها، وللبنك أن ينزل عنه | ليست دفعة: إنها تحدّ القرض |
| الدفعة الأولى للمطوّر (პირველადი შენატანი) | ثمن الخطة | المطوّر وحده، وقد تكون 0% | يحتفظ بها المطوّر، وغالباً قبل انتهاء البناء |
| العربون (ბე) | مبلغ من المال يتفق عليه الطرفان | الطرفان، المواد 421 إلى 423 من القانون المدني | يُحتسب من الثمن؛ ويحتفظ به القابض إذا كان الدافع هو المسؤول، ويردّه مضاعفاً إذا كان القابض هو المسؤول |
| تكاليف إتمام الصفقة | تعرفات ثابتة ورسوم البنك | كاتب العدل والسجل والمثمّن والبنك | تُدفع فوق الثمن |
لا يبلغ مجموع الدفعة الأولى ونسبة القرض إلى القيمة 100% إلا إذا تساوى التثمين والثمن. وتسرد حاسبة تكاليف الشراء لدينا تكاليف إتمام الصفقة.
المصطلح في خمس لغات
| اللغة | الدفعة الأولى | صيغة أخرى ستصادفها |
|---|---|---|
| الجورجية | პირველადი შენატანი | თანამონაწილეობა (في اللائحة وصفحات البنوك) |
| الإنجليزية | down payment | own contribution, participation |
| الروسية | первоначальный взнос | - |
| العبرية | הון עצמי | מקדמה |
| العربية | الدفعة الأولى | دفعة أولى |
تستعمل صفحات البنوك الجورجية واللائحة كلمة თანამონაწილეობა، وتسمّي اللائحة نسبة القرض إلى القيمة სესხის უზრუნველყოფის კოეფიციენტი؛ أما هذا الموقع فيستعمل პირველადი შენატანი. وفي العبرية تعني הון עצמי الأموال الذاتية التي تُرصد مقابل قرض مصرفي، بينما מקדמה هي الدفعة الأولى للمطوّر، وهي كلمة تُستعمل أيضاً لمبلغ الحجز. أما العربية فتحتفظ بعبارة الدفعة المقدمة للدلالة على المبلغ المسبق.
أفخاخ الدفعة الأولى التي يقع فيها المشترون الأجانب
- فهم الـ70% على أنها 70% من الثمن. السقف يُطبَّق على القيمة السوقية، ولذلك فإن التثمين المنخفض يرفع النقد المطلوب.
- التعويل على مسار الـ20% دون نقد. تشترط المادة 1(9)(b) دخلاً أجنبياً موثَّقاً ومساهمة مشتركة بالمال.
- دفع مال للمطوّر دون تسمية. إذا خلا العقد من بند يصفه بأنه دفعة مقدمة أو عربون، صار استرداده أصعب.
- نسيان أثر المال. تسأل البنوك وكتّاب العدل عن مصدر المال؛ راجع إثبات الأموال ومصدر الأموال.
سيضيفه الفريق: نسخ ممسوحة ضوئياً على الفريق إضافتها: عرض قرض مصرفي بعد حجب البيانات يظهر فيه الثمن والمساهمة الذاتية ومبلغ القرض ونسبة القرض إلى القيمة، وصفحة ملخص من تثمين مصرفي بعد حجب البيانات، وقائمة أسعار لمطوّر مع إبراز سطر الدفعة الأولى. احذفوا الأسماء والأرقام الشخصية والرموز المساحية أولاً.
التخطيط للدفعة الأولى خطوة بخطوة
اختر عملة القرض
اللاري يجعل الحد الأدنى 10%، والدولار أو اليورو 30%.
تحقق من مسار الدخل الوارد من الخارج
دخل أجنبي موثَّق مع 20% نقداً.
اطلب التثمين مبكراً
السقف يُطبَّق على القيمة السوقية لا على الثمن.
أجرِ اختبار الدخل
استعمل أعلى سعر ثابت قد يطبقه البنك.
جهّز أثر المال
كشوف حساب تبيّن من أين جاءت الأموال.
سمِّ الدفعة في العقد
دفعة مقدمة تُحتسب من الثمن، أو عربون.
أسئلة شائعة
ما الحد الأدنى للدفعة الأولى في قرض الرهن العقاري في جورجيا؟
10% من القيمة السوقية للقرض باللاري، و30% للقرض بالعملة الأجنبية (الأمر رقم 44/04، الملحق 2).
هل يجب على الأجنبي أن يقترض باللاري؟
لا. فغير المواطنين مستثنون من قاعدة الإقراض باللاري وحده (الأمر رقم 131/04، المادة 1(3)(b)).
ماذا يتطلب مسار الـ20% الخاص بالدخل الوارد من الخارج؟
دخلاً أجنبياً مؤكداً، ومساهمة مشتركة نقدية لا تقل عن 20%.
هل الحد الأدنى حصة من الثمن أم من التثمين؟
من القيمة السوقية، ولذلك فإن التثمين المنخفض يزيد النقد الذي تحتاج إليه.
هل يمكنني الشراء دون دفعة أولى؟
من البنك، عادةً فقط برهن عقار آخر، كما يعلن Liberty Bank؛ وبعض المطوّرين يعرضون 0%.
هل تخضع الدفعة الأولى للمطوّر لتنظيم رقابي؟
لا. فقواعد البنك الوطني تُلزم البنوك وسائر مؤسسات الإقراض، لا المطوّرين.
هل رسوم كاتب العدل والسجل جزء من الدفعة الأولى؟
لا. فهي تُدفع فوق الثمن.
هل تظهر الدفعة الأولى في مستخرج السجل العام؟
لا. فالمستخرج يُظهر الرهن العقاري لصالح البنك أو العقد التمهيدي.
المصادر
- أمر البنك الوطني الجورجي رقم 44/04، لائحة إقراض الأشخاص الطبيعيين، بصيغتها الموحدة في 27 فبراير 2025، الجريدة التشريعية، بالجورجية (تاريخ الاطلاع 1 نوفمبر 2026)
- PTI and LTV requirements، البنك الوطني الجورجي (تاريخ الاطلاع 1 نوفمبر 2026)
- Financial Stability Committee decision، البنك الوطني الجورجي، 26 فبراير 2025، وregulation on responsible lending to natural persons، 24 ديسمبر 2018
- أمر البنك الوطني الجورجي رقم 131/04 بشأن الإقراض باللاري، الجريدة التشريعية، بالجورجية (تاريخ الاطلاع 1 نوفمبر 2026)
- National Bank of Georgia substantially tightens lending rules، SOVA، 30 سبتمبر 2026، وWho can afford real estate in Tbilisi، SOVA، 8 أكتوبر 2026
- قرض الرهن العقاري، Liberty Bank، بالجورجية، والنسخة الإنجليزية (تاريخ الاطلاع 1 نوفمبر 2026)
- Your mortgage، Basisbank (تاريخ الاطلاع 1 نوفمبر 2026)
- Mortgage loan for expats، Credo Bank (تاريخ الاطلاع 1 نوفمبر 2026)
- Real estate developers may face new standards for offering instalments، BM.ge، نقلاً عن TBC Capital، 4 ديسمبر 2025
- مشروع سكني في تبليسي بشروط دفع مرنة، Georgia Today، 31 مارس 2026
- Tbilisi Residential Real Estate, Monthly Market Watch, July 2026، Galt & Taggart
- القانون المدني الجورجي (المواد 421 إلى 423)، الجريدة التشريعية لجورجيا
سجل التغييرات
- - نُشر مدخل المصطلحات هذا استناداً إلى أمرَي البنك الوطني الجورجي رقم 44/04 ورقم 131/04، والبنك الوطني الجورجي، وSOVA، وLiberty Bank، وBasisbank، وCredo Bank، وBM.ge، وGeorgia Today، وGalt & Taggart، والقانون المدني الجورجي.