القيمة السوقية في جورجيا: التقدير الذي تقوم عليه تصاريح الإقامة وضريبة العقار والقروض المصرفية

القيمة السوقية: تقدير مرتبط بتاريخ، لا ثمن دفعه أحد

القيمة السوقية هي المبلغ المقدَّر الذي ينبغي أن ينتقل به العقار من يد إلى يد في تاريخ معيّن بين مشترٍ راغب وبائع راغب، في صفقة بين طرفين مستقلين، بعد تسويق مناسب، ويتصرف كلاهما عن دراية وحصافة ومن غير إكراه. هذا هو تعريف معايير التقييم الدولية (IVS). وتأخذ القواعد المصرفية الجورجية بصيغة مختصرة منه: فالأمر رقم 84/04 الصادر عن البنك الوطني الجورجي في 14 مايو 2018، وهو التعليمات الخاصة بتقييم العقارات لدى البنوك التجارية، يعرّف საბაზრო ღირებულება في المادة 2(კ)، ويستند إلى معايير IVS (المادة 1(2))، ويحيل البنوك إليها فيما سكت عنه (المادة 1(4)).

تستعمل القوانين الجورجية هذا المصطلح من غير أن تعرّفه، وتكتفي ببيان الجهة التي تحدد الرقم. فـقانون الأجانب يمنح تصريح الإقامة على أساس عقار تتجاوز قيمته السوقية ما يعادل باللاري 150,000 دولار أمريكي (المادة 15(j)؛ وفي النص الجورجي: 15(კ))، على أن يحددها مثمّن معتمد تابع لجهة معتمدة. ويفرض قانون الضرائب ضريبة العقار على القيمة السوقية (المادة 202(5))، وفي هذه الحالة يدوّن المالك الرقم بنفسه.

في الكلام اليومي يختلط تعبيرا "القيمة السوقية" و"السعر السوقي". أما القانون الجورجي فيفصل بينهما: فـსაბაზრო ფასი (السعر السوقي) مصطلح مستقل في قانون الضرائب، تعرّفه المادة 18.

ما تستبعده كل عبارة في صياغة IVS

ترد أسس القيمة في المعيار IVS 102 من الإصدار النافذ منذ 31 يناير 2025 (وكانت في IVS 104 في إصدارات 2017 إلى 2022). ونقتبس هنا من مسودة العرض الصادرة في يناير 2026 لإصدار 2028، وهي تُبقي الجملة الجوهرية كما هي؛ ولم نتمكن من التثبت من رقم الفقرة في الإصدار الحالي. والاقتباسات هنا وفيما يلي بترجمتنا.

وتعرّف IVS كذلك القيمة الإيجارية السوقية، والقيمة العادلة، والقيمة الاستثمارية، والقيمة التآزرية، وقيمة التصفية. فقيمة التصفية هي ما يتحقق "حين يكون البائع مضطراً إلى البيع"، والقيمة الاستثمارية هي "قيمة الأصل بالنسبة إلى مالك بعينه أو مالك محتمل بعينه". والتقرير المُعدّ على أساس آخر لا يجيب عن سؤال يصوغه القانون بلغة القيمة السوقية.

أين يعتمد القانون الجورجي على القيمة السوقية، ومن يحدد الرقم

وتضيف تعليمات البنك الوطني أن أتعاب المثمّن "არ უნდა იყოს დამოკიდებული უძრავი ქონების საბაზრო ღირებულებაზე"، أي لا يجوز أن ترتبط بالقيمة السوقية التي يتوصل إليها (المادة 3(3)). أما المنهج ومحتوى التقرير ففي مدخلنا عن تثمين العقار.

قواعد الإقامة تختبر الرقم مرة واحدة: فالمادة 16(3) تعفي حامل التصريح الصادر بموجب المادة 15(j)، ما دام محتفظاً بالعقار، من إعادة التقييم عند التمديد، ومنذ 1 سبتمبر 2026 (القانون رقم 1803) تسري القاعدة ذاتها على تأشيرة D5. وفي نزع الملكية يحق للمالك أن يستعين بخبرائه (المادة 6(1))، ولا يجوز أن يقل التعويض عن تقييم الجهة النازعة للملكية (المادة 6(2))، والمحكمة هي التي تضع التقييم النهائي (المادتان 8 و9).

القيمة السوقية في الإقرار الضريبي، و"السعر السوقي" المنفصل عنها

منذ القانون رقم 1874 المؤرخ 30 سبتمبر 2026، تُخضع المادة 202(5) من قانون الضرائب ممتلكات الأفراد غير الأرض لضريبة بنسبة 0.8% إلى 1% من القيمة السوقية "القائمة في نهاية السنة السابقة للسنة التقويمية الجارية" (მიმდინარე კალენდარული წლის წინა წლის ბოლოს არსებული). وتطبّق تبليسي وباتومي نسبة 0.8%. وتُعفى الممتلكات غير الأرض إذا لم يتجاوز دخل الأسرة في السنة السابقة 100,000 لاري (المادة 206).

لا يقف أي مثمّن وراء هذا الرقم. فالتعليمات رقم 996 بشأن إدارة الضرائب، في المادة 91، تعنون العمود 4 من الجزء الخامس من الإقرار بعبارة "დასაბეგრი ქონების საბაზრო ღირებულება (ლარი)"، أي القيمة السوقية للممتلكات الخاضعة للضريبة (باللاري)، والمالك هو من يملؤه. ولم نجد قاعدة تشترط تقريراً لهذا الغرض؛ راجع دليلنا عن ضريبة العقار على المالكين الأفراد. أما الشركات فتدفع على القيمة الدفترية، لكن يجوز للسلطة الضريبية عند التدقيق أن تفرض الضريبة على عقاراتها غير الأرض بالسعر السوقي إذا زاد على القيمة الدفترية بأكثر من 10%، وتبقى الشركة بعد ذلك على هذا السعر مدة 3 سنوات ضريبية (المادة 202(4-1)، التعليمات رقم 996).

السعر السوقي هو السعر الذي يحدده العرض والطلب لسلع مطابقة أو مماثلة بين أشخاص غير مرتبطين، وقت التوريد أو استناداً إلى صفقات جرت خلال 30 يوماً تقويمياً قبله أو بعده (المادة 18). ويطبّقه دليلنا عن الضريبة عند البيع على البائعين.

إحصاءات الأسعار تقيس العروض، لا القيمة السوقية

ارتفع مؤشر أسعار العقارات السكنية لدى Geostat للربع الـ2 من 2026 (المنشور في 23 يوليو 2026) بنسبة 4.9% على أساس سنوي، وجاء أعلى من متوسطه في 2020 بنسبة 63.8%. وهو لا يغطي سوى المساكن الجديدة في تبليسي، ويُبنى من "أسعار العرض" (შეთავაზების ფასი) المنشورة على myhome.ge وss.ge باستخدام نموذج هيدوني. بل إن Galt & Taggart تستعمل تعبير "market value" لمجموع مبيعات شريحة كاملة، كقولها "16 مليون دولار" لباكورياني في الربع الـ3 من 2024. ولا يمثّل أيٌّ من الرقمين القيمة السوقية لشقة واحدة.

أين يُطبع الرقم، وأين يغيب

• تقرير التثمين. عنوانه "უძრავი ქონების შეფასების ანგარიში". وفي نموذج نشرته بلدية بغداتي (رقم 248 المؤرخ 13 أكتوبر 2020) تذكر الخلاصة القيمة كما هي في 13 أكتوبر 2020، ويسمّي القسم الأول الغرض؛ وكان الأساس هناك قيمة ابتدائية للخصخصة. اقرأ الغرض والأساس قبل أن تقرأ الرقم.
• ملف تصريح الإقامة. تطلب قائمة مستندات الوكالة إثباتاً للقيمة السوقية صادراً عن مثمّن معتمد تابع لجهة معتمدة؛ وهي تقرأ ذلك السطر، لا ثمن العقد. والخطوات مشروحة في دليلنا عن التثمين المعتمد لتصريح الإقامة.
• الإقرار الضريبي. الجزء الخامس، العمود 4، باللاري، ويملؤه المالك.
• تقرير البنك. يذكر قيمة سوقية للعقار المرهون. ويقيس أمر البنك الوطني رقم 44/04 (المادة 2(1)(ნ)) نسبة القرض إلى القيمة مقابل تلك القيمة السوقية، بحدّ أقصى 90% للقروض باللاري و70% للقروض بالعملة الأجنبية (المادة 4(1)(b)، الملحق 2)، ما لم يثبت المقترض دخلاً من الخارج ويدفع 20% على الأقل نقداً (المادة 1(9)(b)).
• مستخرج السجل العام. لا خانة فيه للقيمة: فالأمر رقم 487، في المادة 6(4)، يعدّد الحقوق والمساحة والمالك، لا الأسعار. انظر قراءة المستخرج.
• الإعلانات. يعرض ss.ge وmyhome.ge سعراً مطلوباً وسعر المتر المربع، ولا يعرضان قيمة سوقية أبداً.

مثال محسوب: كم متراً مربعاً تتخطى عتبة 150,000 دولار أمريكي؟

مشترٍ يخطط لتصريح إقامة يسأل عن حجم الشقة في تبليسي الذي قد يجتاز العتبة. تعطي متوسطات الأسعار المرجّحة لدى Galt & Taggart لشهر ديسمبر 2025 (بالدولار الأمريكي لكل م²، ومصدرها السجل العام) فرزاً أولياً، وفق حسابنا:

المتوسطات تصف شريحة كاملة، أما المادة 15(j) فتعمل برقم مثمّن واحد لشقة واحدة في تاريخ واحد، ويجب أن يكون "أكثر من $150,000". ويعرض دليلنا عن عتبة $150,000 طريقة التحويل إلى اللاري. وفي الضريبة، تعطي قيمة سوقية افتراضية قدرها 300,000 لاري (مُدخل للتوضيح، لا رقم من السوق) ضريبة سنوية قدرها 2,400 لاري بنسبة 0.8%، أو 3,000 لاري بنسبة 1%، ولا شيء إذا كان دخل الأسرة 100,000 لاري أو أقل.

ما يسهل الخلط بينه: الثمن المدفوع، والسعر المعياري، وقيمة البيع القسري

يضرب السعر المعياري في تيلافي (القرار رقم 06 المؤرخ 27 فبراير 2026) مبلغ 0.24 لاري لكل م² في 0.53، ثم في مؤشر المنطقة وفي معامل، فينتج 330.72 أو 127.20 أو 57.24 لاري لكل م². ولم نعثر على قرار نافذ حالياً في تبليسي.

القيمة السوقية في خمس لغات

يكتب قانون الأجانب وتعليمات البنك الوطني والإقرار الضريبي جميعاً საბაზრო ღირებულება، وإعادة التقييم هي "საბაზრო ღირებულების ხელახალი შეფასება".

أخطاء يقع فيها الناس مع القيمة السوقية

• عدّ ثمن العقد دليلاً. الثمن الذي يتجاوز 150,000 دولار أمريكي لا يغني عن رقم المثمّن.
• طلب الأساس الخطأ. قيمة التصفية أو قيمة التأمين أو قيمة الخصخصة تجيب عن سؤال مختلف.
• الاستشهاد بمتوسط المدينة لشقة واحدة. المتوسطات تتجاهل الطابق والإطلالة والحالة.
• الخلط بين تعبيرَي قانون الضرائب. الهبات تُحسب بالسعر السوقي، وضريبة العقار السنوية بالقيمة السوقية.
• دفع ثمن تقرير عند كل تجديد. في التصريح الصادر بموجب المادة 15(j) تجعله المادة 16(3) غير لازم ما دمت تحتفظ بالعقار.

التحقق من رقم القيمة السوقية خطوة بخطوة

1. حدّد الغرض

   تصريح إقامة، أو قرض مصرفي، أو إقرار ضريبي، أو محكمة.

2. افحص الأساس

   ينبغي أن يذكر التقرير القيمة السوقية.

3. اقرأ تاريخ التقييم

   الرقم يصحّ "كما في" ذلك اليوم وحده.

4. تأكد ممن وقّع

   للتصريح: مثمّن معتمد تابع لجهة معتمدة.

5. قارن ببيانات السوق

   المتوسطات وسيلة لاختبار المعقولية، لا دليل أبداً.

6. احتفظ بالتقرير

   ضعه مع مستندات الملكية.

أسئلة شائعة

هل القيمة السوقية هي الثمن الذي دفعته؟

لا. إنها تقدير لأرجح سعر في تاريخ معيّن بين طرفين راغبين لا تربطهما صلة.

أيّ نص جورجي يعرّفها؟

أمر البنك الوطني رقم 84/04، المادة 2(კ)، لأغراض التقييم المصرفي.

من يحددها لتصريح الإقامة؟

مثمّن معتمد تابع لجهة معتمدة، بموجب المادة 15(j) من قانون الأجانب.

هل أحتاج إلى تقييم جديد عند التجديد؟

لا، ما دمت تحتفظ بالعقار نفسه (المادة 16(3)).

أيّ تاريخ يُعتمد لضريبة العقار؟

نهاية السنة السابقة للسنة التقويمية الجارية (المادة 202(5)).

هل يُظهرها مستخرج السجل؟

لا. ليس في المستخرج خانة للسعر أو للقيمة.

هل السعر السوقي هو الشيء نفسه؟

ليس في قانون الضرائب الجورجي؛ فالسعر السوقي معرَّف في المادة 18 من قانون الضرائب.

هل أرقام Geostat قيم سوقية؟

لا. إنها مؤشر للأسعار المطلوبة في المساكن الجديدة بتبليسي.

المصادر

1. IVS effective 31 January 2028, Exposure Draft، IVSC، المعيار IVS 102 (تاريخ الاطلاع 1 نوفمبر 2026)
2. New IVS effective January 2025، Acumentis
3. أمر البنك الوطني الجورجي رقم 84/04 المؤرخ 14 مايو 2018، المواد 1 إلى 3
4. أمر البنك الوطني الجورجي رقم 44/04 بشأن إقراض الأشخاص الطبيعيين، المواد 1 و2 و4
5. قانون جورجيا «بشأن الوضع القانوني للأجانب وعديمي الجنسية»، المادتان 15 و16 (تاريخ الاطلاع 1 نوفمبر 2026)
6. قانون الضرائب الجورجي، المواد 18 و82 و202 و206، مع القانون رقم 1874؛ والتعليمات رقم 996، المادة 91
7. قانون إجراءات نزع الملكية لاحتياجات عامة ملحّة، المواد 1 و6 و8 و9
8. قرار مجلس بلدية تيلافي رقم 06 المؤرخ 27 فبراير 2026
9. مؤشر أسعار العقارات السكنية، الربع الـ2 من 2026، Geostat
10. Tbilisi Residential Real Estate, December 2025، Galt & Taggart
11. تقرير التثمين رقم 248 المؤرخ 13 أكتوبر 2020، بلدية بغداتي

سجل التغييرات

• 1 نوفمبر 2026 - نُشر مدخل المصطلح استناداً إلى IVSC وAcumentis والبنك الوطني الجورجي وقانون الوضع القانوني للأجانب وعديمي الجنسية وقانون الضرائب الجورجي وقانون نزع الملكية ومجلس بلدية تيلافي وGeostat وGalt & Taggart وبلدية بغداتي.