الأرض الزراعية والأجانب في جورجيا: التاريخ وقاعدة اليوم

لماذا لا يستطيع الأجانب تملّك الأرض الزراعية في جورجيا؟

لأن الدستور ينص على ذلك. فمنذ ديسمبر 2018 تعامل المادة 19(4) من دستور جورجيا الأرض الزراعية بوصفها موردًا ذا أهمية خاصة، وتقصر ملكيتها على الدولة، ووحدات الحكم الذاتي، والمواطنين الجورجيين، وجمعيات المواطنين الجورجيين. ولا يجوز إنشاء استثناءات من ذلك إلا بقانون أساسي يقرّه ما لا يقل عن ثلثي مجموع أعضاء البرلمان. ويحدد القانون الأساسي بشأن ملكية الأراضي الزراعية الصادر في 2019 هذه الاستثناءات: فالفرد الأجنبي لا يجوز له تملّك الأرض الزراعية إلا بطريق الإرث، والشركة الخاضعة لسيطرة أجانب لا يجوز لها ذلك إلا بموجب خطة استثمارية توافق عليها الحكومة.

والقاعدة المعمول بها اليوم هي أحدث حلقة في سلسلة تغييرات امتدت أكثر من عشرين عامًا. فقد قُصر الأجانب على الإيجار في 1996، ثم اكتسبوا حق الشراء وفقدوه أكثر من مرة، وكسبوا ثلاث قضايا أمام المحكمة الدستورية قبل أن تنتقل القاعدة إلى نص الدستور نفسه. ويتتبع هذا الشرح ذلك التاريخ، ويبيّن من تشملهم القاعدة اليوم، ويعدّد المسائل التي تتركها دون جواب. أما الجانب العملي لشراء قطعة أرض، مثل قراءة الفئة المدوّنة في المستخرج، فراجعوا بشأنه دليلنا حول شراء الأرض بصفة أجنبي.

تطوّر القاعدة عبر الزمن

من 1996 إلى 2012: من الإيجار إلى الإرث وحده

منح أول قانون للأراضي الزراعية في مرحلة ما بعد الحقبة السوفيتية، الذي اعتُمد في 22 مارس 1996، حقَّ الملكية للمواطنين الجورجيين. أما المواطنون الأجانب وعديمو الجنسية فلم يكن يجوز لهم الانتفاع بالأرض الزراعية إلا بموجب عقد إيجار، وكان على الأجنبي الذي يرث قطعة أرض أن يتصرّف فيها. وفي 2000 فتح البرلمان باب الملكية أمام الكيانات القانونية المسجّلة في جورجيا، وهو ما أتاح عمليًا للأجنبي أن يحوز الأرض عن طريق شركة جورجية. ثم ضُيّق هذا المسار في 2003 ليقتصر على الشركات الجورجية التي يكون نشاطها الرئيسي هو الزراعة.

وجاء تعديل 2007 بالقيد في أشد صوره. فلم يعد يجوز للأجانب وللشركات المسجّلة في الخارج أن يتملّكوا أرضًا زراعية إلا إذا ورثوها، أو احتفظوا بها منذ وقت كانوا فيه مواطنين جورجيين، وكان عليهم أن يبيعوها لمواطن جورجي أو لكيان مسجّل في جورجيا خلال ستة أشهر من اكتسابها. فإن لم يفعلوا، جاز للمحكمة أن تنزع الأرض منهم لصالح الدولة، مقابل تعويض.

تدخّل المحكمة الدستورية

طعنت في قاعدة 2007 مواطنة دنماركية تحمل تصريح إقامة جورجيًا، هي هايكه كرونكفيست. وفي 26 يونيو 2012 قبلت الهيئة العامة للمحكمة الدستورية دعواها، ورأت أن الأحكام المتعلقة بالأجانب، وكذلك واجب البيع خلال ستة أشهر، تخالف بند الملكية في الدستور الذي كان نافذًا آنذاك. غير أن الحكم لم يُفِد إلا الأفراد الأجانب: إذ بقيت قاعدة الأشهر الستة في القانون بالنسبة إلى الشركات المسجّلة في الخارج.

وردّ البرلمان في يونيو 2013 بوقف مؤقت (موراتوريوم). فابتداءً من 17 يوليو 2013 عُلّقت عمليات الشراء من قِبل الأجانب، والشركات المسجّلة في الخارج، والشركات الجورجية التي أسسها أجانب، حتى 31 ديسمبر 2014. ولم يمسّ ذلك الأرضَ التي كانوا يملكونها من قبل، وفي فبراير 2014 أُضيفت استثناءات للمصارف التجارية وللحالات الخاصة التي توافق عليها الحكومة. وقدّر أحد المشاركين في تقديم مشروع القانون حيازات الأجانب بنحو 30,000 هكتار، مع إقراره بعدم وجود بيانات دقيقة. ثم طعن مواطن نمساوي، هو ماتياس هوتر، في الوقف المؤقت، وفي 24 يونيو 2014 أعلنت المحكمة بطلانه بالنسبة إلى الأفراد الأجانب، لأنه كرّر قاعدة سبق للمحكمة أن أبطلتها. أما الشركات فظلت خاضعة للوقف المؤقت حتى انتهاء مدته.

وفي يونيو 2017، بينما كان نص دستوري جديد قيد الإعداد، علّق البرلمان مرة أخرى عمليات الشراء من قِبل الأجانب، وهذه المرة إلى حين نفاذ التعديلات الدستورية. فطعن في هذا التعليق مواطنان يونانيان ورثا أرضًا في جورجيا ولم يتمكّنا من تسجيلها، هما بروكوبي سافيدي وديانا شامانيدي. وفي 7 ديسمبر 2018 أعلنت المحكمة بطلانه بالنسبة إلى الأفراد الأجانب، معلّلة ذلك بأن قانونًا دستوريًا لم يدخل بعد حيز النفاذ لا يجوز له أن يضيّق حق الملكية الذي يحميه الدستور النافذ؛ وخالف ثلاثة قضاة هذا الرأي. غير أن النافذة التي فتحها ذلك الحكم كانت قصيرة، لأن الدستور الجديد دخل حيز النفاذ مع تنصيب الرئيس في 16 ديسمبر 2018.

من 2017 إلى 2019: انتقال القاعدة إلى الدستور

اعتُمدت المادة 19(4) الجديدة بموجب القانون الدستوري رقم 1324-rs المؤرخ 13 أكتوبر 2017، ودخلت حيز النفاذ مع التعديلات الدستورية الرئيسية في ديسمبر 2018. وهي تؤدي أمرين: فهي تحدد من يجوز لهم تملّك الأرض الزراعية، ولا تجيز الاستثناءات إلا بقانون أساسي يُعتمد بأغلبية لا تقل عن ثلثي مجموع أعضاء البرلمان. وهذا الشق الثاني هو سبب صعوبة تغيير القاعدة اليوم في أي من الاتجاهين: فلم يعد بوسع أغلبية عادية أن تفتح الباب أو تغلقه، كما فعلت في 2007 و2013 و2017.

وتلاه القانون الأساسي في 25 يونيو 2019، ودخل حيز النفاذ عند نشره في 2 يوليو 2019، فألغى قانون 1996. ويوفّر قانون مرافق صدر في التاريخ نفسه، بشأن الغرض المخصص للأرض والإدارة المستدامة للأراضي الزراعية، الإجراءاتِ اللازمة، بما فيها مسار الخطة الاستثمارية وتغييرات الفئة. أما الأشهر الواقعة بين ديسمبر 2018 ويوليو 2019 فلم تنظّمها قاعدة مخصصة تحسم العلاقة بين النص الدستوري الجديد وأحكام القانون القديم المتعلقة بالأجانب.

من يُعدّ مواطنًا، ومن يُعدّ أجنبيًا، وما الشركة الخاضعة لسيطرة أجنبية

بموجب القانون الأساسي، يُعدّ المواطن الجورجي الذي يحمل جنسية أخرى أيضًا، على النحو الذي يجيزه القانون الجورجي، مواطنًا، ومن ثم يجوز لمزدوج الجنسية المعترف به أن يتملّك الأرض الزراعية مثل أي جورجي آخر. أما «الأجنبي» فهو الشخص الطبيعي الذي ليس مواطنًا جورجيًا وليس حائزًا على وضع عديم الجنسية في جورجيا.

أما بالنسبة إلى الشركات فالمعيار هو السيطرة. فالشركة المسجّلة في جورجيا يجوز لها أن تتملّك الأرض الزراعية بحرية إذا كان الشريك المهيمن فيها مواطنًا جورجيًا، أو الدولة، أو مالكًا آخر مسموحًا له. والشريك المهيمن هو الشخص أو المجموعة التي تحوز أكثر من 50% من الحصص، أو التي تشكّل أغلبية الشركاء، وتتمتع كذلك بقدرة فعلية على اتخاذ القرار بشأن أرض الشركة. وإذا كان أحد الشركاء هو نفسه شركة جورجية، فإن المعيار ينفذ عبرها إلى الشريك المهيمن في تلك الشركة، وذلك على كل مستوى من مستويات السلسلة. والشركة التي يكون شريكها المهيمن أجنبيًا أو كيانًا مسجّلًا في الخارج، أو التي يتعذّر تحديد شريكها المهيمن، تخضع للنظام المقيَّد. كذلك لا يجوز لشركة مالكة للأرض يسيطر عليها جورجيون أن تغيّر شركاءها على نحو ينقل السيطرة إلى أجانب، إلا بموجب خطة استثمارية معتمدة، ويجوز للسجل أن يطلب مستندات تحدد الشريك المهيمن عندما تسجّل شركة من هذا النوع أرضًا.

الاستثناءات اليوم

الأرض الموروثة بموجب قانون 2019

لم يبقَ اليوم أمام الفرد الأجنبي سبيل إلى أن يصبح مالكًا لأرض زراعية سوى الميراث، وقانون 2019 يعامله بلين أكبر مما فعلت قاعدة 2007: فلا مهلة للبيع ولا بيع جبري. كما أن حظر تغيير الشركاء على نحو يمنح الأجانب السيطرة على شركة مالكة للأرض لا يسري هو الآخر على الإرث. لكن ما لا يجيب عنه القانون لا يقل أهمية بالنسبة إلى العائلة: هل يجوز للوارث الأجنبي أن يبيع قطعة الأرض لاحقًا لأجنبي آخر أو يهبها له، وهل يستطيع أجنبي أن يرث أرضًا زراعية من أجنبي آخر، وهل يجوز لأحد الورثة الأجانب أن يشتري حصص الآخرين. فالنص لا يتحدث إلا عن الأرض «التي ورثها الأجنبي». ويشرح دليلنا حول الميراث القواعد الأعم المتعلقة بالورثة والشهادات.

مسار الخطة الاستثمارية للشركات

الشركة المسجّلة في جورجيا التي يكون شريكها المهيمن أجنبيًا أو غير محدد لا يجوز لها أن تتملّك أرضًا زراعية إلا على أساس خطة استثمارية توافق عليها حكومة جورجيا. ويحدد الإجراءَ مرسومُ الحكومة رقم 222 المؤرخ 18 مايو 2021. ففي حالة الأرض الخاصة تتقدّم الشركة بطلبها إلى الوكالة الوطنية للإدارة المستدامة للأراضي ورصد استخدامها التابعة لوزارة حماية البيئة والزراعة؛ وفي حالة أرض الدولة أو البلدية، إلى الجهة التي تتولى خصخصتها. أما قطع الأرض القريبة من حدود الدولة فتُراجَع بالتنسيق مع وزارة الشؤون الداخلية.

• المحتوى. تبيّن الخطة الغرض، والجدول الزمني، ومصدر الاستثمار ومقداره، وفرص العمل، والبنية التحتية، والإنتاج، والتقنيات، مع تقرير لتقييم الأثر البيئي. ويجب أن تتضمن الخطة الزراعية التزامًا بأن يكون أربعة أخماس العاملين على الأقل من المواطنين الجورجيين.
• الحجم. يُفترض أن الاستثمار يرفع قيمة الأرض رفعًا كبيرًا إذا بلغ أربعة أمثال قيمة الأرض على الأقل؛ ولا تُحتسب أموال المنح استثمارًا.
• المدد. فحص للمقبولية مدته 5 أيام عمل، ثم مراجعة تصل مدتها إلى شهرين قابلة للتمديد شهرًا واحدًا، ثم مجلس مراجعة استشاري، ثم قرار من الحكومة.
• التكلفة. رسم خدمة قدره 1% من الاستثمار، لا يقل عن 1,000 لاري ولا يزيد على 30,000 لاري، ثم ضمان مصرفي قدره 2% من الالتزام الاستثماري يُقدَّم خلال 4 أشهر من الموافقة.
• الرقابة. تقارير تدقيق سنوية تُقدَّم خلال 60 يومًا من انتهاء كل سنة مشمولة بالتقرير؛ ويترتب على عدم التنفيذ غرامة قدرها 2% من استثمار الفترة، ومهلة سماح واحدة تصل إلى سنة.

فإذا ثبت الإخلال بعد ذلك، يؤول الضمان إلى ميزانية الدولة، ويقيّد السجل التزامًا بالبيع. وتكون أمام المالك عندئذ سنة واحدة للبيع. فإن لم يبع، انتقلت قطعة الأرض إلى الدولة مقابل تعويض مسبق وكامل وعادل، وذلك عن طريق نزع الملكية إذا لم يقبل المالك الشروط. ولذلك فالخطة التزام يمتد سنوات عدة، وليست إجراءً شكليًا للحصول على سند ملكية.

الأرض المملوكة قبل تغيّر القواعد

لا ينتزع قانون 2019 الأرضَ من الأجانب الذين اكتسبوها بصورة مشروعة وفق القواعد السابقة. فسند الملكية القائم على وثيقة صادرة بموجب القانون السابق، سواء كانت قرارًا قضائيًا أو تحكيميًا، أو قرارًا إداريًا، أو معاملة، لا يزال قابلًا للتسجيل، ومتى سُجّل هذا السند لم تسرِ عليه التزامات القانون الجديد. ولهذا لا تزال ملكية الأجانب للأراضي الزراعية تظهر في السجل: فهي تعكس سندات ملكية سابقة على يوليو 2019 أو حالات إرث، لا طريقًا للشراء الآن. أما هل تستمر هذه الحماية عند إعادة بيع هذه الأرض أو انتقالها إلى الغير، فتلك مسألة لا يوضحها القانون.

ما يتركه القانون دون جواب

• الإيجار. لا يتضمن القانون الأساسي أي قاعدة بشأن استئجار الأجانب للأرض الزراعية أو حق انتفاعهم بها. ويمنح القانون المرافق مستأجرَ الأرض الزراعية الخاصة حق أولوية في الشراء بعد سنتين من الإيجار المسجّل، لكنه يحرم صراحةً الأجانب والشركات الخاضعة لسيطرة أجنبية من هذا الحق.
• الأزواج. لا يقول القانون شيئًا عن الأموال الزوجية عندما يكون أحد الزوجين أجنبيًا.
• عديمو الجنسية. الأشخاص الحائزون على وضع عديم الجنسية في جورجيا ليسوا «أجانب» في نظر القانون، ومع ذلك فهم ليسوا مدرجين أيضًا في قائمة المالكين المسموح لهم.
• المخالفة. القاعدة الصريحة الوحيدة بشأن البطلان تتعلق بالمعاملات في الأراضي المحتلة. أما في الحالات الأخرى فيجوز للسجل أن يرفض التسجيل للأسباب المنصوص عليها في التشريع، وله أن يلغي تسجيلًا أُجري بناءً على معلومات غير صحيحة عن الشريك المهيمن في الشركة.
• الموقع والمساحة. لا يوجد استثناء لقطع الأرض الصغيرة أو لقطع الأرض الواقعة داخل المدن والقرى: فالفئة المسجّلة هي الفيصل.

الفئة وتغيير الغرض المخصص للأرض

يقيّد السجل العام كل قطعة أرض بوصفها زراعية أو غير زراعية، وإذا كانت زراعية فضمن إحدى أربع فئات: المراعي، وأراضي الدريس، والأراضي الصالحة للحراثة بما فيها المحاصيل المعمّرة، وأرض الحيازة المنزلية. ووكالة السجل هي أيضًا التي تبتّ في التغييرات، سواء تغيير الغرض المخصص للأرض من زراعي إلى غير زراعي أو تغيير الفئة. ولا يجوز أن تتحرك الفئات إلا في اتجاه استخدام أكثر كثافة: من المراعي إلى أراضي الدريس أو الأراضي الصالحة للحراثة أو أرض الحيازة المنزلية، ومن أراضي الدريس إلى الأراضي الصالحة للحراثة أو أرض الحيازة المنزلية، ومن الأراضي الصالحة للحراثة إلى أرض الحيازة المنزلية. أما رسم تسجيل هذا التغيير فهو 150 لاري إذا تم في 4 أيام عمل، أو 270 لاري ليوم عمل واحد، أو 350 لاري للتسجيل في اليوم ذاته.

ولا يُستحق تعويض لميزانية الدولة إلا عند تغيير الغرض من زراعي إلى غير زراعي، وفي منطقتين فقط: 100,000 لاري لكل هكتار في مناطق التنظيم الخاص، و34,001 لاري لكل هكتار داخل الحدود الإدارية لبلديتي تبليسي وباتومي. أما في غير ذلك من المناطق فلا يحدد المرسوم رقم 396 أي مبلغ، وتُعفى أرض الدولة أو الجمهورية ذات الحكم الذاتي أو البلدية. ويُسدَّد التعويض قبل اتخاذ القرار النهائي.

ما مقدار الأرض الزراعية التي يحوزها الأجانب؟

لا يُنشر أي رقم رسمي. ففي فبراير 2014 أفادت منظمة الشفافية الدولية - جورجيا بأن لا مكتب الإحصاء ولا السجل العام يحتفظان بإحصاءات عن ملكية الأجانب، وبأن الخبراء قدّروا الأرض الواقعة في أيدي الأجانب بنحو 18,500 هكتار، أي قرابة 0.7% من الأراضي الزراعية في جورجيا البالغة 2.6 مليون هكتار. وكان مستثمران اثنان يحوزان معًا نحو 11,000 هكتار. وفي ذلك الوقت لم تكن 75-80% من الأراضي الزراعية مسجّلة تسجيلًا رسميًا، ولم يتغيّر مالكو سوى نحو 1% منها. ولم نعثر على أي رقم رسمي للسنوات التالية لعام 2019.

ماذا يعني ذلك للمشتري الأجنبي اليوم

• لا تخص القاعدة إلا الأرض الزراعية؛ أما الشقق والمكاتب وقطع الأرض غير الزراعية فمتاحة للأجانب.
• لا يمكن شراء أرض زراعية باسمكم الشخصي، ولا تلقّيها هبةً.
• لا تفيد الشركة إلا مع خطة استثمارية معتمدة، وهي مشروع يمتد سنوات عدة ويقترن بضمان وعمليات تدقيق.
• إذا ورثتم أرضًا زراعية، جاز لكم الاحتفاظ بها.
• لا تُحتسب الأرض الزراعية لأغراض تصريح الإقامة عن طريق العقار.
• يجب أن يُتمّ مالكٌ مسموح له تغييرَ الفئة أو الغرض قبل أي نقل للأرض إليكم.

المخاطر والاستثناءات

• نصائح مبنية على قواعد قديمة. المقالات المكتوبة قبل 2019 تصف قانونًا لم يعد معمولًا به.
• سند ملكية أجنبي لدى أحد الجيران. قد يعود تاريخه إلى ما قبل يوليو 2019، أو يكون ناشئًا عن إرث.
• شركة بلا خطة. تُتتبَّع السيطرة الأجنبية عبر كل طبقة من طبقات المالكين.
• توقّع أن يفضي الإيجار إلى الملكية. المستأجرون الأجانب لا يحصلون على حق الأولوية في الشراء.
• أرض موروثة مشتركة مع ورثة آخرين. القواعد المتعلقة بشراء حصصهم لم تُحسم بعد.

أسئلة شائعة

متى بدأ العمل بالقاعدة الحالية؟

دخلت القاعدة الدستورية حيز النفاذ في 16 ديسمبر 2018، والقانون الأساسي في 2 يوليو 2019.

هل يستطيع مزدوج الجنسية شراء أرض زراعية؟

نعم، فالمواطن الجورجي الذي يحمل جنسية أخرى أيضًا وفق القانون الجورجي يُعدّ مواطنًا.

هل يجب عليّ بيع الأرض الزراعية التي أرثها؟

لا، فقانون 2019 لا يفرض أي واجب ببيع الأرض الموروثة.

هل تستطيع شركتي الجورجية شراء أرض زراعية؟

إذا كنتم الشريك المهيمن فيها، فلا يكون ذلك إلا مع خطة استثمارية توافق عليها الحكومة.

هل يمكن أن تتغيّر القاعدة قريبًا؟

تتطلب الاستثناءات قانونًا أساسيًا يقرّه ما لا يقل عن ثلثي مجموع أعضاء البرلمان.

هل يمكنني استئجار أرض زراعية؟

القانون الأساسي ساكت عن الإيجار؛ والمستأجر الأجنبي لا يحصل على حق الشراء بعد سنتين.

بماذا قضت المحكمة الدستورية؟

رفعت في 2012 و2014 و2018 قيودًا مفروضة على الأفراد الأجانب؛ ثم غيّر دستور 2018 الأساس الذي تقوم عليه القاعدة.

هل يُدفع مقابل لتغيير الغرض في كل مكان؟

لا، بل في بلديتي تبليسي وباتومي وفي مناطق التنظيم الخاص فقط.

المصادر

1. دستور جورجيا (المادة 19)، الجريدة التشريعية لجورجيا (تاريخ الاطلاع 18 أكتوبر 2026)
2. القانون الأساسي لجورجيا بشأن ملكية الأراضي الزراعية (المواد 3-12)، الجريدة التشريعية لجورجيا (تاريخ الاطلاع 18 أكتوبر 2026)
3. قانون جورجيا بشأن ملكية الأراضي الزراعية لعام 1996 وصيغه المتعاقبة، الجريدة التشريعية لجورجيا (تاريخ الاطلاع 18 أكتوبر 2026)
4. قرار المحكمة الدستورية رقم 3/1/512 المؤرخ 26 يونيو 2012، الجريدة التشريعية لجورجيا (تاريخ الاطلاع 18 أكتوبر 2026)
5. حكم المحكمة الدستورية رقم 1/2/563 المؤرخ 24 يونيو 2014، الجريدة التشريعية لجورجيا (تاريخ الاطلاع 18 أكتوبر 2026)
6. حكم المحكمة الدستورية رقم 3/10/1267,1268 المؤرخ 7 ديسمبر 2018، الجريدة التشريعية لجورجيا (تاريخ الاطلاع 18 أكتوبر 2026)
7. قانون جورجيا بشأن تحديد الغرض المخصص للأرض والإدارة المستدامة للأراضي الزراعية، الجريدة التشريعية لجورجيا (تاريخ الاطلاع 18 أكتوبر 2026)
8. مرسوم الحكومة رقم 222 المؤرخ 18 مايو 2021 بشأن الخطط الاستثمارية، الجريدة التشريعية لجورجيا (تاريخ الاطلاع 18 أكتوبر 2026)
9. مرسوم الحكومة رقم 396 المؤرخ 1 يوليو 2020، الجريدة التشريعية لجورجيا (تاريخ الاطلاع 18 أكتوبر 2026)
10. تسجيل العقارات: الرسوم والمدد، الوكالة الوطنية للسجل العام (تاريخ الاطلاع 18 أكتوبر 2026)
11. Ban on land sales: stories from large foreign farmers، منظمة الشفافية الدولية - جورجيا (تاريخ الاطلاع 18 أكتوبر 2026)
12. Foreigners will no longer be able to buy land in Georgia after 16 December، JAMnews (تاريخ الاطلاع 18 أكتوبر 2026)
13. Report on the 2013 moratorium vote (30 June 2013)، Civil.ge (تاريخ الاطلاع 18 أكتوبر 2026)

سجل التغييرات

• 18 أكتوبر 2026 - شرح نُشر استنادًا إلى الدستور، وقانوني الأراضي الزراعية لعامي 1996 و2019، وثلاثة أحكام للمحكمة الدستورية، والمرسومين 222 و396، وبيانات منظمة الشفافية الدولية - جورجيا.