هل يمكنك أن تعرف عبر الإنترنت من يملك عقارًا في جورجيا؟
نعم. فالسجل العام في جورجيا مفتوح للجميع: إذ ينص القانون على أن البيانات المسجلة علنية ومتاحة لأي شخص للاطلاع عليها، وعلى أن المستخرج يُسلَّم لكل من يدفع الرسم المقرر. وهذا بالنسبة إلى المشتري أنفع فحص على الإطلاق، لأن حق أي شخص معنيّ في عقار ما لا يثبت في أي صفقة إلا بمستخرج من السجل العام. ولست بحاجة إلى إذن البائع، ولا إلى أن تكون موجودًا في جورجيا.
يشرح هذا الدليل كيف تطلب مستخرجًا عبر الإنترنت، وما الذي ينبغي أن تبحث عنه فيه إلى جانب اسم المالك، وكيف ترى ما إذا كان أحدهم قد قدّم طلبًا بشأن العقار، وما السجلات العامة الأخرى التي تستحق الفحص قبل أن تدفع أي مبلغ.
كيف تطلب مستخرجًا عبر الإنترنت
اعثر على الرمز المساحي
اطلبه من البائع أو من الوكيل العقاري، أو انقله من مستخرج سابق أو من مستندات المطوّر العقاري.
افتح الخدمات الإلكترونية للسجل
تربط الوكالة الوطنية للسجل العام خدمة المستخرجات لديها من الموقع napr.gov.ge إلى البوابة الحكومية my.gov.ge.
اختر السرعة واللغة
يكلّف المستخرج العادي عبر الإنترنت 13 لاري ويكون جاهزًا خلال يوم عمل واحد، أو 52 لاري إذا أردته في اليوم نفسه؛ أما المستخرج باللغة الإنجليزية فيكلّف 26 لاري إضافية.
ادفع ونزّل المستخرج
ادفع ببطاقة مصرفية، ثم نزّل المستخرج بوصفه مستندًا صادرًا عن الوكالة.
وعند الشباك في دار العدالة، يكلّف المستخرج نفسه 20 لاري إذا صدر خلال يوم عمل واحد، أو 75 لاري إذا صدر في اليوم نفسه. والمستند الإلكتروني الذي تصدره الوكالة يُعتدّ به بوصفه نسخة أصلية.
سيضيفه الفريق: على AVI Estates أن تتأكد، من خلال طلب تجريبي، مما إذا كان بوسع الأجنبي الذي لا يحمل رقمًا شخصيًا جورجيًا أن يطلب مستخرجًا عبر الإنترنت وأن يدفع ببطاقة أجنبية، وأن تضيف لقطات شاشة توضّح الخطوات.
ماذا يخبرك المستخرج؟
يجمع المستخرج بين ثلاثة سجلات في وثيقة واحدة: سجل الحقوق على العقارات، وسجل القيود ذات الطابع العام، وسجل الرهون الضريبية والرهون العقارية، وكلها كما هي سارية في اللحظة التي يُعَدّ فيها المستخرج. ووفقًا لتعليمات السجل، يُظهر المستخرج ما يلي:
- الرمز المساحي، والعنوان، ووصف العقار؛
- المالك: الاسم واللقب والرقم الشخصي إذا كان شخصًا طبيعيًا، أو الاسم والشكل القانوني ورقم التعريف إذا كان شركة؛
- الحقوق والالتزامات المسجلة، مثل الرهون العقارية وعقود الإيجار وحصص الملكية المشتركة؛
- القيود ذات الطابع العام والرهون الضريبية، مع تواريخها ونطاقها وأساسها والجهة التي أصدرتها؛
- ما إذا كان المالك مدرجًا في سجل المدينين.
ليس للمستخرج تاريخ انتهاء محدد، لكنه لا يصف العقار إلا كما كان في اللحظة التي أُعدّ فيها. لذلك اطلب مستخرجًا جديدًا قبيل التوقيع مباشرة، فالمستخرج السابق، مهما كان قريب العهد، لا يُظهر ما سُجّل بعد إعداده. ويتناول دليلنا حول قراءة المستخرج كل بند من بنوده على حدة.
هل قدّم أحدٌ طلبًا بشأن العقار؟
يحصل كل طلب يُقدَّم إلى السجل على رقم تسجيل لحظة تقديمه، ويمكن تتبّع حالته عبر الإنترنت من خلال خدمة البحث عن الطلبات في my.gov.ge. وهناك ثلاث قواعد تهمّ المشتري. أولًا، يُرفض الطلب إذا كان هناك طلب مطابق له بشأن العقار نفسه لا يزال قيد المعالجة. ثانيًا، يبقى التسجيل المعلَّق عادةً معلَّقًا مدة 30 يومًا تقويميًا. ثالثًا، لا يجوز إعداد أي مستخرج ما دامت البيانات المسجلة معلَّقة. فإذا رفض السجل إصدار مستخرج، أو عجز البائع عن تفسير طلب مفتوح، فتوقّف واسأل عن السبب قبل أن تدفع. فتعذّر الحصول على مستخرج هو في حد ذاته إشارة إلى أن هناك ما يستدعي التوضيح.
بوابات الخرائط التابعة للسجل
تضع الوكالة على صفحتها الرئيسية رابطًا إلى بوابة خرائط، وفي يوليو 2025 قدّمت بوابة جغرافية وطنية هي NSDI.GOV.GE، تضم طبقات منها الصور الجوية المصحَّحة (الأورثوفوتو) وحدود قطع الأراضي. وهذه الخرائط مفيدة لمعرفة موقع قطعة الأرض وشكلها والعقارات المجاورة لها. لكننا لم نجد ما يفيد بأنها تُظهر أسماء المالكين؛ ففيما يتعلق بالملكية يبقى المستخرج هو المستند الذي يُعتمد عليه.
سجلات عامة أخرى تستحق الفحص
| الفحص | أين يُجرى | ما الذي يُظهره |
|---|---|---|
| الرهون الضريبية والحجوز التحفظية | مستخرج العقار | تُسجَّل على العقار نفسه |
| سجل المدينين | المكتب الوطني للتنفيذ، nbe.gov.ge؛ ويُشار إليه أيضًا في المستخرج | ما إذا كانت على المالك ديون غير مسدَّدة خاضعة للتنفيذ |
| البائع شركة | سجل رواد الأعمال، عبر خدمات السجل | من يحق له التوقيع باسم الشركة، ووضعها القانوني |
| جلسات المحاكم | الموقع الإلكتروني للمحاكم ecd.court.ge | جداول الجلسات المنشورة |
يكلّف المستخرج من سجل المدينين 10 لاري، ويتطلب الطلب الاسم الدقيق للشخص ورقمه الشخصي أو رقم التعريف وعنوانه، لذا اطلب هذه البيانات من البائع. والبائع المدرج في هذا السجل قد لا يكون قادرًا على البيع بحرية، وقد يكون العقار نفسه خاضعًا بالفعل لحجز تحفظي.
سيضيفه الفريق: على المحامي الشريك أن يتأكد مما إذا كان الموقع الإلكتروني للمحاكم يتيح البحث باسم أحد أطراف الدعوى، وأن يبيّن أفضل طريقة يتحقق بها المشتري من وجود قضايا منظورة أمام المحاكم بشأن عقار ما.
هل يمكن تنبيه المالك عندما يقدّم أحدٌ طلبًا بشأن عقاره؟
لم نعثر على أي خدمة رسمية تنبّه المالك برسالة نصية عندما يُقدَّم طلب بشأن عقاره. والرسالة النصية الوحيدة التي وجدنا ذكرًا لها في الخدمات الإلكترونية للسجل هي رسالة تأكيد طلب المستخرج. وإلى أن يتأكد وجود مثل هذه الخدمة، فإن الحماية تكمن في أن تفحص المستخرج بنفسك، ولا سيما قبل الدفع ثم مرة أخرى قبيل التوقيع مباشرة، وفي أن تُبقي بيانات الاتصال الخاصة بك محدَّثة لدى السجل ولدى البنك.
ما الذي ينبغي أن يجعلك تتوقف؟
- المالك الوارد في المستخرج ليس هو الشخص الذي يبيع، ولا توجد وكالة رسمية سارية.
- يُظهر المستخرج حجزًا تحفظيًا أو رهنًا ضريبيًا أو رهنًا عقاريًا لم يذكره أحد.
- يمتنع السجل عن إعداد مستخرج لأن البيانات معلَّقة.
- هناك طلب مفتوح بشأن العقار ولا يستطيع البائع تفسيره.
- المالك مدرج في سجل المدينين.
قراءة سطر المالك بعناية
سطر المالك هو أول ما ينظر إليه المشترون في المستخرج، وهو يستحق قراءة متأنية. فالشخص الطبيعي يُعرَّف بالاسم واللقب والرقم الشخصي؛ فقارن هذه البيانات الثلاث كلها بجواز سفر البائع أو بطاقة هويته، لا الاسم وحده. أما الشركة فتُعرَّف باسمها وشكلها القانوني ورقم تعريفها، ويجب التحقق بشكل منفصل، في سجل رواد الأعمال، من الشخص المخوَّل بالتوقيع عنها، لأن مستخرج العقار لا يُبيّن من يمثّل الشركة. وإذا ذكر المستخرج عدة مالكين، لكل منهم حصة، فيجب أن يوقّع كل واحد منهم بنفسه أو أن يُمثَّل بشكل صحيح. وإذا كان المالك متزوجًا، فتذكّر أن العقار المكتسب أثناء الزواج يُعدّ، بموجب القانون المدني، ملكية مشتركة للزوجين ما لم ينص عقد الزواج على خلاف ذلك، حتى لو لم يظهر في المستخرج سوى أحد الزوجين؛ فاسأل عن موافقة الزوج أو الزوجة.
فحص شقة لا تزال قيد الإنشاء
في حالة الشقة الواقعة في مبنى قيد الإنشاء، يُظهر المستخرج قطعة الأرض والمبنى الجاري تشييده بدلًا من وحدة مكتملة، ويظهر فيه المشترون الذين سجّلوا حق ملكية تمهيديًا. وهذا مفيد من ناحيتين. فهو يبيّن ما إذا كان المطوّر العقاري يملك قطعة الأرض فعلًا أو يتمتع بحقوق عليها، وما إذا كانت الأرض مرهونة لدى بنك. كما يمكن أن يكشف ما إذا كان حق تمهيدي على الوحدة المعروضة عليك قد سُجّل بالفعل لشخص آخر. فاطلب من المطوّر الرقم المخطط للوحدة وقارنه بما هو مسجَّل، وبادر إلى تسجيل حقك التمهيدي أنت في أقرب وقت يسمح به اتفاقك.
متى تُجري الفحص، وكم مرة؟
- عندما يصبح اهتمامك بالعقار جادًا لأول مرة: للتأكد من أن البائع هو المالك، ولرؤية أي رهن عقاري أو قيد قبل أن تبدأ التفاوض.
- قبل أن تدفع أي عربون: ينبغي ألا يكون قد ظهر أي شيء جديد منذ فحصك الأول.
- في اليوم السابق للتوقيع: وهي النسخة التي تعتمد عليها أمام كاتب العدل أو في دار العدالة.
- بعد التسجيل: المستخرج الصادر باسمك هو الدليل على أن عملية الشراء قد اكتملت.
وبما أن المستخرج الواحد يكلّف 13 لاري، فإن الفحوص الأربعة مجتمعة تكلّف 52 لاري، وكل واحد منها قد يكشف مشكلة تفوت الفحوص الأخرى.
الاطلاع على المستندات التي يقوم عليها التسجيل
يلخّص المستخرج الحقوق المسجلة، أما المستندات التي تقف وراءها فقد تخبرك بأكثر من ذلك. إذ ينص القانون على أن النسخ الإلكترونية من المستندات المقدَّمة لأي تسجيل تُنشر على البوابة الإلكترونية للسجل، وتكون متاحة لأي شخص مجانًا. وفي حالة الشقة المعروضة لإعادة البيع، قد يشمل ذلك العقد الذي اكتسب البائع بموجبه الشقة، مما يتيح لك التحقق من أن عملية الشراء التي أجراها البائع نفسه كانت سليمة. وإذا كنت ستقدّم المستخرج إلى بنك أو محامٍ أو محكمة في الخارج، فإن السجل يصدر أيضًا مستخرجات باللغة الإنجليزية مقابل 26 لاري إضافية، وهو ما يغنيك في أحيان كثيرة عن الترجمة.
أسئلة شائعة
هل ملكية العقارات في جورجيا معلومات علنية؟
نعم؛ البيانات المسجلة علنية، ويمكن لأي شخص الحصول على مستخرج مقابل رسم.
كم يكلّف المستخرج عبر الإنترنت؟
13 لاري إذا صدر خلال يوم عمل واحد، أو 52 لاري في اليوم نفسه؛ أما النسخة باللغة الإنجليزية فتكلّف 26 لاري إضافية.
هل أحتاج إلى الرمز المساحي؟
نعم، فهو الطريقة الموثوقة لتحديد العقار؛ اطلبه من البائع.
هل يمكنني البحث باسم المالك؟
لم نجد خدمة رسمية للبحث باسم المالك؛ فالمستخرج يُطلب لعقار محدد.
هل يُظهر المستخرج الديون؟
يُظهر الرهون الضريبية والرهون العقارية والحجوز التحفظية، وما إذا كان المالك مدرجًا في سجل المدينين.
ما مدة صلاحية المستخرج؟
ليس له تاريخ انتهاء، لكنه لا يكون دقيقًا إلا بالنسبة إلى اللحظة التي أُعدّ فيها؛ فاطلب مستخرجًا جديدًا قبل التوقيع.
هل يمكنني معرفة ما إذا كان أحدهم قد قدّم طلبًا؟
تحصل الطلبات على رقم، ويمكن تتبّع حالتها عبر الإنترنت؛ ولا يمكن إصدار مستخرج لعقار بياناته معلَّقة.
هل سأتلقى تنبيهًا إذا قدّم أحدهم طلبًا بشأن شقتي؟
لم نجد خدمة رسمية من هذا النوع؛ فافحص مستخرجك بانتظام.
المصادر
- قانون جورجيا بشأن السجل العام (المواد 6 و9 و10 و21 و23 و25)، الجريدة التشريعية لجورجيا (تاريخ الاطلاع 18 أكتوبر 2026)
- تعليمات السجل العام، أمر وزير العدل رقم 487 (المادتان 5 و6)، الجريدة التشريعية لجورجيا (تاريخ الاطلاع 18 أكتوبر 2026)
- Fees and terms: informational services، الوكالة الوطنية للسجل العام (تاريخ الاطلاع 18 أكتوبر 2026)
- مستخرج من السجل العام، الوكالة الوطنية للسجل العام (تاريخ الاطلاع 18 أكتوبر 2026)
- قواعد سجل المدينين، أمر وزير العدل رقم 234، الجريدة التشريعية لجورجيا (تاريخ الاطلاع 18 أكتوبر 2026)
- National geoportal NSDI.GOV.GE presented، الوكالة الوطنية للسجل العام، 22 يوليو 2025 (تاريخ الاطلاع 18 أكتوبر 2026)
سجل التغييرات
- - نُشر الدليل استنادًا إلى قانون جورجيا بشأن السجل العام، وتعليمات السجل، وصفحات الرسوم لدى الوكالة الوطنية للسجل العام، وقواعد سجل المدينين.