المستندات اللازمة لشراء عقار في جورجيا: القائمة الكاملة للمشتري الأجنبي

ما المستندات التي يحتاج إليها المشتري الأجنبي؟

أقل مما يتوقعه معظم المشترين للتسجيل نفسه، وأكثر مما يتوقعه معظمهم لكل ما يحيط به. فلتسجيل عملية الشراء يحتاج السجل العام إلى طلب، ووثيقة هويتكم، والعقد الموقّع، وما يثبت دفع الرسوم. أما كل ما سوى ذلك في هذه الصفحة فموجود لأحد ثلاثة أغراض: حمايتكم قبل التوقيع، أو مواءمة وضع بعينه مثل الوكالة الرسمية أو الشركة أو الرهن العقاري، أو التعامل مع ما يلي الشراء: الضريبة، والعنوان، وتصريح الإقامة إن أردتم الحصول عليه.

تسير القوائم أدناه وفق الترتيب الذي تُطلب فيه المستندات عادةً. ويذكر كل سطر سبب أهمية المستند، والقاعدة التي يستند إليها متى وُجدت. اطبعوا الصفحة أو ضعوا علامة في المربعات كلما تقدمتم؛ فالقوائم قائمة تحقق، وليست استشارة قانونية لصفقتكم بعينها.

المستندات الأربعة التي يحتاج إليها السجل

يجوز للسجل أن يطلب أي مستند إضافي يحتاج إليه في حالة بعينها. وإذا كان أحد المستندات المطلوبة ناقصًا أو بشكل غير صحيح، يُعلَّق النظر في الملف مدة 30 يومًا تقويميًا، ويجب أن يذكر قرار التعليق كل النواقص دفعةً واحدة؛ فإذا لم تُستكمل في الموعد، يُنهى الملف. ويؤدي عدم دفع الرسوم إلى تعليق الملف مدة 3 أيام عمل، ولا يُسجَّل الطلب المقدَّم عبر الإنترنت إلا بعد الدفع.

أين يُوقَّع العقد

ثمة جهتان يمكنهما المصادقة على التوقيعات في عقد البيع: دار العدالة، حيث يصادق موظف السجل على هوية الموقّع وعلى واقعة التوقيع، وكاتب العدل. ولا يفحص موظف السجل مشروعية العقد ولا ما إذا كانت إرادة الطرفين قد اتجهت إليه فعلًا؛ إذ يوقّع الطرفان أمام الموظف مع طلب التسجيل، ولا يُصادَق إلا على نسخة واحدة من العقد. أما كاتب العدل فيحرّر الصفقة أو يصادق عليها في صورة عمل توثيقي.

• متى يكون كاتب العدل مطلوبًا. لا يجوز للسجل، ضمن استثناءات أخرى، المصادقة على التوقيعات في صفقة أُبرمت بموجب وكالة رسمية صادرة في الخارج، ولذلك تذهب مثل هذه الصفقة إلى كاتب عدل جورجي.
• التوقيع عبر الفيديو. حتى 1 يناير 2028 يتيح السجل التوقيع عبر اتصال مرئي مع أحد موظفيه، ولكن لمواطني جورجيا وحاملي تصريح الإقامة الدائمة الذين يمكن التعرف إليهم في قاعدة بيانات الوكالة فقط. ولذلك يوقّع معظم المشترين الأجانب حضوريًا أو عن طريق ممثل.

يشرح دليلنا عن كتّاب العدل في صفقة العقار أتعابهم ودورهم.

المستندات التي ينبغي الاطلاع عليها من البائع

• مستخرج حديث من السجل في الصفقة الواردة على عقار، لا تثبت سلطة الشخص على العقار إلا بالمستخرج؛ فاطلبوا مستخرجًا جديدًا قبل التوقيع بوقت قصير.
• وثيقة هوية البائع يجب أن يطابق الاسم والرقم الشخصي أو رقم جواز السفر ما ورد في المستخرج.
• كل مالك شريك مسجَّل التصرف في عقار مملوك ملكية مشتركة يحتاج إلى جميع المالكين المسجلين في السجل.
• موافقة الزوج أو الزوجة، من باب الاحتياط لا يشترط القانون الزوج غير المسجل مالكًا شريكًا، لكن الموافقة الخطية تزيل أي نزاع لاحق.
• موافقة سلطة الوصاية والقوامة إذا كان قاصر يملك حصة مطلوبة مسبقًا لبيع مال المشمول بالوصاية.
• تسجيل الوارث ملكيته باسمه لا يجوز للوارث البيع إلا بعد تسجيل الملكية استنادًا إلى شهادة الإرث.
• صلاحية البائع إذا كان شركة توقيع مصادَق عليه لدى كاتب عدل، ومستخرج من سجل رواد الأعمال يبيّن من يمثّلها.
• تأكيد عدم وجود ديون لجمعية الملاك يُسأل المالك الجديد عن المساهمات التي لم يدفعها المالك السابق.

أما بشأن الزوج أو الزوجة، فإن القانون المدني يحمي المشتري الذي يعتمد على السجل: إذ يُفترض أن البائع المسجل هو المالك الوحيد ما لم يكن المشتري يعلم خلاف ذلك، ولا يجوز للزوج إبطال الصفقة لمجرد أنه لم يعلم بها أو لم يوافق عليها. ومع ذلك تستحق الموافقة أن تُطلب حين يكون البائع متزوجًا وتكون الشقة قد اشتُريت خلال الزواج، لأنها تحسم المسألة قبل أن تُثار. ويتناول دليلنا عن جمعيات الملاك خطاب الديون.

إذا وقّع ممثل نيابةً عنكم

• وكالة رسمية موثّقة لدى كاتب عدل تحدد العقار برمزه المساحي، والتصرفات المأذون بها.
• الأبوستيل أو التصديق القنصلي لا تُقبل المستندات الأجنبية إلا بأحدهما، ما لم تنص معاهدة على خلاف ذلك.
• ترجمة جورجية مصادَق عليها للوكالة الرسمية ولأي مستند أجنبي آخر.
• وثيقة هوية الممثل تُرفق نسخة منها بالطلب.
• كاتب عدل جورجي للصفقة مطلوب إذا كانت الوكالة الرسمية قد صدرت في الخارج.

راجعوا أدلتنا عن الوكالة الرسمية، والأبوستيل، والترجمة الموثّقة.

إذا اشتريتم عن طريق شركة

يحتاج المشتري الذي هو شركة إلى أوراق أكثر قليلًا. فالتوقيعات على مستندات التسجيل التي يحررها شخص اعتباري أو تُحرَّر معه يجب أن يصادق عليها كاتب عدل أو جهة مخوّلة، أو أن تحمل توقيعًا إلكترونيًا مؤهلًا أو ختمًا إلكترونيًا مؤهلًا، والوكالة الرسمية التي تصدرها الشركة لغرض التسجيل يجب أن تكون موثّقة لدى كاتب عدل أو موقّعة بالطريقة نفسها. ويستقي السجل بيانات الشركة وممثليها من سجل رواد الأعمال. وبموجب قانون مكافحة غسل الأموال، سيتحقق السجل وكاتب العدل والبنك أيضًا من هوية المالكين المستفيدين: أي الأشخاص الطبيعيين الذين يملكون 25% أو أكثر، أو يمارسون السيطرة بطريقة أخرى.

تدفع الشركة الأجنبية التي تملك عقارًا في جورجيا ضريبة العقار عليه، ولكي تُسجَّل لدى دائرة الإيرادات تقدّم مستنداتها التأسيسية مصدّقة بأبوستيل أو بالتصديق القنصلي، ومترجمة إلى الجورجية ترجمة موثّقة لدى كاتب عدل، إضافة إلى مستند يسمّي مديريها ومؤسسيها. ويزن دليلنا عن الشراء عن طريق شركة ما إذا كانت هذه البنية تستحق العناء.

إذا اشتريتم برهن عقاري

يُسجَّل الرهن العقاري حقًا مستقلًا على الشقة نفسها، ويكتسب قوته القانونية بالتسجيل. وتذكر بطاقة المعلومات التي يصدرها السجل بشأن الرهن العقاري: الطلب، ونسخة من وثيقة الهوية، وعقد الرهن العقاري، وما يثبت دفع الرسوم، إضافة إلى وكالة رسمية ووثيقة هوية الممثل إذا قدّم الطلب شخص آخر؛ ويجوز أن يقدّمه المقترض أو المالك أو المُقرض. وتنص البطاقة على أن الرهن العقاري الضامن لقرض يجب أن يصادق عليه كاتب عدل يشرح عواقب التخلف عن السداد، غير أن ذلك لا ينطبق على الرهون العقارية الضامنة لقروض من البنوك التجارية ومؤسسات التمويل الأصغر واتحادات الائتمان.

تضع البنوك قوائمها الخاصة للمقترضين الأجانب ولا تنشرها كاملة. فعلى سبيل المثال، تسمح شروط الرهن العقاري المنشورة لدى أحد البنوك الجورجية بمنح القروض التي تقل عن 1,000,000 لاري باللاري فقط، ما لم يكن دخل المقترض بعملة القرض، وتقبل الراتب وأرباح الأسهم والإيجار والتحويلات المالية ودخل العمل الحر بوصفها دخلًا. اطلبوا من البنك قائمته كتابةً قبل أن تعتمدوا على الرهن العقاري.

إذا اشتريتم في مبنى جديد

• مستخرج الأرض المالك، والمساحة، وأي رهن عقاري على قطعة الأرض.
• رخصة البناء أو شروط استخدام قطعة الأرض من دون مستندات الترخيص لا يسجّل السجل المبنى إطلاقًا.
• المبنى قيد الإنشاء مسجلًا في السجل أو، قبل ذلك، الشروط التي تتيح تسجيل التزام المطوّر العقاري.
• تسجيل حقكم أو التزام المطوّر العقاري يمنع التسجيل التمهيدي أي تسجيلات أخرى تستند إلى معاملة.
• وثيقة قبول المبنى للتشغيل، عند الإنجاز تحدّث البيانات المسجلة لكل وحدة.
• وحدتكم بوصفها عقارًا مسجلًا مستقلًا لا يجوز بيع الوحدة إلا بعد تسجيلها عقارًا مستقلًا.

يربط قانون جورجيا بشأن السجل العام التسجيل بالتراخيص: فالمبنى أو الوحدة يُسجَّل على أساس سند الملكية ووثائق البناء، أو وثيقة قبول المبنى للتشغيل بعد إنجازه، أو وثيقة إضفاء الصفة القانونية. ومن دون أحد هذه المستندات لا يحصل مالك الأرض إلا على بطاقة معلومات، ولا يظهر المبنى في المستخرج ولا في المخطط المساحي. والتسجيل التمهيدي لحق الملكية مجاني فقط للعقارات الواقعة في الأراضي المحتلة، فاحسبوا له رسوم التسجيل العادية في ميزانيتكم. وفي تبليسي نشرت البلدية خريطة تفاعلية تُظهر المباني المقبولة للاستخدام والمواقع التي عُلّق فيها البناء. وتتناول قائمة التحقق الخاصة بالمطوّر العقاري لدينا المطوّرَ نفسه.

من أجل الدفع

سيتحقق بنككم وكاتب العدل والسجل من هويتكم، وسيسألونكم عن الغرض من المعاملة، وعن مصدر المال في التحويلات الأكبر أو الأعلى خطورة. أحضروا جواز سفركم، والعقد أو اتفاقية الحجز التي توضح سبب الدفع، والمستندات التي تبيّن من أين يأتي المال. ويعرض شرحنا عن مصدر الأموال سبب سؤال كل جهة من هذه الجهات، وما الذي يُبلَّغ عنه.

بعد التسجيل

• مستخرج جديد باسمكم 13 لاري عبر الإنترنت خلال يوم عمل واحد، أو 52 لاري عبر الإنترنت في اليوم نفسه.
• التسجيل الضريبي، عند نشوء التزام ضريبي يتقدم غير المواطن إلى دائرة الإيرادات بالاستمارة I-01 ووثيقة هوية؛ ويستغرق التسجيل حتى 5 أيام عمل.
• إقرار ضريبة العقار، إذا كنتم ملزمين بها موعده حتى 1 نوفمبر؛ وتُعفى المساكن إذا لم يتجاوز دخل الأسرة في العام السابق 100,000 لاري.
• إقرار ضريبة الدخل عن الإيجار 5% على الإيجار السكني؛ ويقدّم غير المقيم إقراره قبل 1 أبريل من العام التالي.
• تسجيل العنوان، إذا كنتم تسكنون في العقار مجانًا، مع ما يثبت الملكية.
• مستندات تصريح الإقامة، إذا أردتم الحصول عليه الطلب، ونسخة من جواز السفر، وما يثبت الإقامة القانونية، وسند الملكية، والتقييم، وصورة شخصية، وإيصال دفع الرسوم.

لا يمنحكم شراء العقار رقمًا شخصيًا جورجيًا. فالرقم الشخصي يُخصَّص عندما يسجّل الشخص مكان إقامته أو يحصل على وثيقة هوية مثل بطاقة الإقامة؛ وإلى ذلك الحين يحدد المستخرج هوية المالك الأجنبي بالاسم وبيانات جواز السفر. وللحصول على تصريح الإقامة يجب أن تتجاوز قيمة العقار 150,000 دولار وفق تقييم مثمّن معتمد تابع لجهة معتمدة، وتبلغ الرسوم 300 أو 450 أو 600 لاري بحسب السرعة. راجعوا دليلنا عن مستندات تصريح الإقامة.

المخاطر والاستثناءات

• مستخرج قديم. الحقوق المسجلة بعد طباعته لن تظهر فيه.
• وكالة رسمية أجنبية في السجل. يجب أن تذهب الصفقة إلى كاتب عدل جورجي.
• مستند ناقص. يُعلَّق الملف، ويضيع إذا لم يُستكمل في الموعد.
• مبنى جديد بلا مستندات ترخيص. لا يمكن تسجيله.
• بائع متزوج لا يذكر ذلك. اسألوا، واحصلوا على موافقة من باب الاحتياط.

أسئلة شائعة

هل يحتاج جواز سفري إلى ترجمة؟

لا يحتاج إليها في السجل إذا كانت بياناته محررة بالروسية أو الإنجليزية؛ أما في الصفقة الموثّقة لدى كاتب عدل فاسألوا كاتب العدل.

هل أحتاج إلى رقم شخصي جورجي للشراء؟

لا، يكفي جواز السفر الأجنبي؛ فالرقم الشخصي يأتي مع تسجيل الإقامة أو مع بطاقة الإقامة.

هل يمكنني التوقيع في السجل عن طريق ممثل؟

فقط إذا لم تكن الوكالة الرسمية قد صدرت في الخارج؛ فالوكالة الأجنبية تعني اللجوء إلى كاتب عدل جورجي.

هل يمكنني التوقيع عبر الفيديو من الخارج؟

التوقيع عبر الفيديو في السجل متاح فقط لمواطني جورجيا وللمقيمين إقامة دائمة.

هل يجب أن يوقّع زوج البائع أو زوجته؟

لا يشترط القانون ذلك إذا لم يكن الزوج مالكًا شريكًا مسجلًا، لكن الموافقة الخطية احتياط معقول.

ماذا يحدث إذا كان أحد المستندات ناقصًا؟

يُعلَّق الملف مدة 30 يومًا تقويميًا، ويُنهى إذا لم يُستكمل النقص.

هل يجب أن أسجّل لدى الضرائب بعد الشراء؟

عند نشوء التزام ضريبي، مثل الدخل من الإيجار أو ضريبة العقار فوق حد الإعفاء.

ما المستندات التي تثبت قانونية المبنى الجديد؟

مستندات رخصة البناء، والمبنى المسجل، ثم وثيقة قبول المبنى للتشغيل عند الإنجاز.

المصادر

1. قانون جورجيا بشأن السجل العام (المواد 8-12 و15-6 و21 و22)، الجريدة التشريعية لجورجيا (تاريخ الاطلاع 18 أكتوبر 2026)
2. تعليمات السجل العام، أمر وزير العدل رقم 487 (المواد 4 و6 و12 و13 و16-18 و20 و55-58-1)، الجريدة التشريعية لجورجيا (تاريخ الاطلاع 18 أكتوبر 2026)
3. القانون المدني الجورجي (المواد 183 و312 و1158 و1160 و1161 و1294 و1499 و1500)، الجريدة التشريعية لجورجيا (تاريخ الاطلاع 18 أكتوبر 2026)
4. تسجيل العقارات: الرسوم والمدد، الوكالة الوطنية للسجل العام (تاريخ الاطلاع 18 أكتوبر 2026)
5. كيفية تسجيل الرهن العقاري (بطاقة المعلومات)، الوكالة الوطنية للسجل العام (تاريخ الاطلاع 18 أكتوبر 2026)
6. كيفية تسجيل حقوق الملكية على أساس الإرث (بطاقة المعلومات)، الوكالة الوطنية للسجل العام (تاريخ الاطلاع 18 أكتوبر 2026)
7. أمر وزير المالية رقم 996 بشأن الإدارة الضريبية (المادتان 2 و3)، الجريدة التشريعية لجورجيا (تاريخ الاطلاع 18 أكتوبر 2026)
8. قانون الضرائب الجورجي (المواد 81 و153 و201 و205 و206)، الجريدة التشريعية لجورجيا (تاريخ الاطلاع 18 أكتوبر 2026)
9. قانون جورجيا بشأن إجراءات تسجيل مواطني جورجيا والأجانب المقيمين في جورجيا (المادة 11)، الجريدة التشريعية لجورجيا (تاريخ الاطلاع 18 أكتوبر 2026)
10. قانون جورجيا بشأن تيسير منع غسل الأموال وتمويل الإرهاب (المواد 3 و10 و11 و13)، الجريدة التشريعية لجورجيا (تاريخ الاطلاع 18 أكتوبر 2026)
11. تصاريح الإقامة، وكالة تطوير الخدمات العامة (تاريخ الاطلاع 18 أكتوبر 2026)
12. شروط قروض الرهن العقاري، Terabank (تاريخ الاطلاع 18 أكتوبر 2026)
13. Tbilisi launches map to verify construction project status، Georgia Today (تاريخ الاطلاع 18 أكتوبر 2026)

سجل التغييرات

• 18 أكتوبر 2026 - نُشرت قائمة التحقق استنادًا إلى قانون جورجيا بشأن السجل العام، وتعليمات السجل العام رقم 487 (بصيغتها الموحدة في 31 مايو 2026)، والقانون المدني، والأمر رقم 996، وقانون الضرائب، وبطاقات المعلومات الصادرة عن السجل.