الأعباء على العقار في جورجيا: الرهن العقاري والحجز والرهن الضريبي

ما هو العبء على العقار، ولماذا يحسم قرار الشراء؟

العبء هو حق مسجَّل أو قيد مسجَّل يحدّ مما يجوز للمالك أن يفعله بعقاره، أو يمنح شخصًا آخر غير المالك حقًا يحتج به على هذا العقار. وفي المستخرج الجورجي يرد العبء في الجزء الذي يعدّد الحقوق والالتزامات المسجلة، وهذا الجزء هو الذي يغيّر مسار الصفقة في أغلب الأحيان. وثلاثة أنواع من الأعباء تقف وراء معظم القرارات الصعبة: الرهن العقاري، وهو عبء وافق عليه المالك بنفسه؛ والحجز، وهو عبء تفرضه محكمة أو مأمور تنفيذ أو مصلحة الضرائب؛ والرهن الضريبي، وهو عبء تسجّله الدولة بسبب ضرائب غير مدفوعة. وتختلف هذه الأنواع الثلاثة في الجهة التي أنشأتها، وفي الجهة التي تملك رفعها، وفي ما إذا كان يمكن أن تنتقل ملكية العقار ما دامت قائمة.

ويحفظ السجل هذه الأعباء في مواضع مختلفة. فالرهون العقارية تُقيَّد مع سائر الحقوق الواردة على العقار؛ أما الحجوز وأوامر المنع فتُقيَّد في سجل القيود ذات الطابع العام (قانون جورجيا بشأن السجل العام، المادة 19)؛ وللرهون الضريبية سجل خاص بها (المادة 20 من القانون نفسه). والمستخرج يجمع في مكان واحد كل ما هو مسجَّل على العقار الواحد، ولهذا السبب يبدأ كل فحص من المستخرج. أما طريقة قراءة بقية أجزاء المستخرج فنشرحها في دليلنا لقراءة المستخرج سطرًا سطرًا.

الأعباء الثلاثة جنبًا إلى جنب

الرهن العقاري: العبء الذي يمكن التعامل معه في العادة

الرهن العقاري هو أكثر الأعباء شيوعًا في المستخرجات الجورجية وأقلها إثارة للقلق، لأن المالك اختاره بنفسه، ولأن له ثمنًا معروفًا هو رصيد القرض الذي لم يُسدَّد بعد. والقانون المدني لا يمنح الرهن العقاري قوته القانونية إلا بعد تسجيله (المادة 289)؛ ويجوز أن يُثقَل العقار الواحد بعدة رهون عقارية، تُرتَّب بحسب تاريخ تقديم طلبات تسجيلها (المادة 290)؛ أما تعهد المالك للجهة المقرضة بألا يبيع العقار أبدًا أو ألا يرتّب عليه أي عبء فهو تعهد باطل (المادة 294(4)). ولذلك يمكن بيع الشقة المرهونة. والأسئلة الحقيقية هي: كيف تُدفع للجهة المقرضة مستحقاتها، ومتى يختفي القيد من المستخرج.

والتفصيل الذي يقع فيه المشترون هو أن سداد القرض لا يمحو السطر من المستخرج من تلقاء نفسه. فبموجب المادة 288، متى انقضى الدين المضمون انتقل الرهن العقاري إلى المالك بوصفه «رهن المالك»؛ ولا يخرج القيد من المستخرج إلا عندما يُسجَّل شطبه. وإذا كانت الجهة المقرضة قد أصدرت شهادة الرهن، فيجب أن تُعاد هذه الشهادة وأن يُسجَّل إلغاؤها هي أيضًا (المادة 289⁷). كما يجب أن يكون الرهن العقاري الذي يضمن قرضًا من مُقرض خاص موثَّقًا لدى كاتب عدل، وهي قاعدة لا تسري على البنوك ومؤسسات التمويل الأصغر والاتحادات الائتمانية (المادة 289)؛ ولذلك فإن المستخرج وعقد الرهن العقاري يخبرانك بدقة بمن يجب أن يوقّع على الإبراء وشطب الرهن.

1. احصل على مبلغ السداد النهائي كتابةً

   يطلب البائع من الجهة المقرضة بيانًا بالمبلغ الذي يُغلق القرض في تاريخ محدد، شاملًا الفوائد المستحقة حتى ذلك اليوم.

   قبل صياغة العقد

2. اكتب مسار الدفع في العقد

   يحدد العقد الجزء من الثمن الذي يذهب مباشرة إلى الجهة المقرضة، والجزء الذي يذهب إلى البائع.

   في مسودة العقد

3. ادفع للجهة المقرضة أولًا

   يكون الدفع مباشرة إلى حساب الجهة المقرضة، أو عبر حساب الضمان (الإسكرو) لدى بنك، أو عبر حساب الإيداع لدى الكاتب العدل، بحيث لا يُفرَج عن المبلغ إلا عند التسجيل.

   عند التوقيع

4. قدّم الإبراء مع طلب نقل الملكية

   تُقدَّم موافقة الجهة المقرضة على شطب الرهن إلى السجل مع طلبك أو قبله، لكي تُسجَّل مالكًا لشقة خالية من الأعباء.

   في اليوم نفسه حيثما أمكن

5. اقرأ المستخرج الجديد

   يظهر اسمك بوصفك المالك، ويختفي سطر الرهن العقاري. فإذا كان السطر لا يزال موجودًا، فمعنى ذلك أن الإبراء لم يُسجَّل بعد.

   عند اكتمال التسجيل

الحجز: إشارة توقف، لا موضوع للتفاوض

الحجز، ويُسمّى بالجورجية ყადაღა، عبء يُفرَض على المالك ولا يُتفق عليه. فالمحكمة المدنية يجوز لها أن تحجز على أموال المدعى عليه ضمانًا لدعوى قبل صدور الحكم؛ ومأمور التنفيذ يجوز له أن يحجز على العقار لتنفيذ حكم قضائي؛ والمحكمة الجنائية يجوز لها أن تحجز على الأصول في إطار الإجراءات الجنائية؛ أما مصلحة الضرائب فيجوز لها أن تحجز على أصول المكلّف بالضريبة من غير أي قرار قضائي (قانون الضرائب، المادة 241(1)). والحجز الضريبي يمنع كل أشكال التصرف المذكورة في المادة 241(2)، وهي: البيع، والرهن الحيازي، والرهن العقاري، وحق الانتفاع، وحق الارتفاق، وحق السطح (حق البناء على أرض الغير)، والإعارة، والتأجير، وأي تسليم للحيازة.

وما دام الحجز أو أي أمر منع آخر قائمًا، فإن السجل يرفض في العادة تسجيل حقوق أخرى على العقار (قانون جورجيا بشأن السجل العام، المادة 19). وهذا أمر حاسم بالنسبة إلى المشتري: فأيًّا كانت طريقة دفع الثمن، لا يمكن ببساطة أن تُسجَّل الملكية باسمك. بل إن طريق المزاد الخاص، الذي قد تتفق عليه الجهة المقرضة مع المالك، مغلق هو الآخر، لأن القانون المدني يحظر بيع الشيء المحجوز عليه عن طريق منظّم المزادات (المادة 302(7)).

ثمة مخارج من هذا الوضع، لكن كل مخرج منها يمر بالجهة التي فرضت الحجز. فيجوز لمصلحة الضرائب أن توافق كتابةً على البيع إذا ذهبت حصيلته بالكامل إلى سداد الدين الضريبي، وعندئذ يُلغى الحجز (قانون الضرائب، المادة 241(3)). أما الحجز القضائي فترفعه المحكمة التي أمرت به. ولا تدفع شيئًا اعتمادًا على وعد بأن الحجز «مجرد إجراء شكلي» أو بأنه «سيزول الأسبوع المقبل»؛ بل ادفع عندما يُظهر المستخرج أن الحجز قد رُفع، أو من خلال ترتيب اتفق عليه محاميك مع الجهة المعنية.

الرهن الضريبي: الدين الذي يلاحق العقار

الرهن الضريبي هو حق الدولة في استيفاء الضرائب المستحقة غير المدفوعة من أموال المكلّف بالضريبة. وبموجب المادة 239(2) من قانون الضرائب الجورجي، ينشأ هذا الرهن مع نشوء الالتزام الضريبي وعند تسجيله، ويمتد إلى كل أصل يملكه الشخص، بما في ذلك الأصول التي يكتسبها بعد ذلك. ويجب على السجل أن يقيّده في موعد أقصاه اليوم التالي لتسلّمه إشعار مصلحة الضرائب (المادة 239(3))، ولذلك قد يظهر الرهن الضريبي في المستخرج بسرعة كبيرة.

والقاعدة التي ينبغي لكل مشترٍ أن يعرفها هي المادة 239(5): فالعقار الذي يُباع أو يُنقل بأي طريقة أخرى بينما الرهن الضريبي لا يزال مسجلًا عليه يبقى خاضعًا لهذا الرهن وهو في يد حائزه الجديد، ويجوز أن يُحجز عليه وأن يُباع. ومعنى ذلك أنك قد تُسجَّل مالكًا للشقة ثم تخسرها مع ذلك بسبب الدين الضريبي المترتب على البائع. وتستثني المادة 239(6) حالة واحدة: إذا كان بنك أو مؤسسة مالية أخرى من المؤسسات المذكورة في النص قد سجّل رهنه العقاري قبل الرهن الضريبي ثم بيع العقار، فإن حصيلة البيع تغطي أولًا ذلك الدين الأسبق، ولا يسري الرهن الضريبي على المالك الجديد. وهذا الاستثناء يتوقف على أولوية الجهة المقرضة، ولذلك ينبغي أن يتأكد محامٍ مما إذا كان يشمل حالتك قبل أن تعتمد عليه.

أما الطريق السليم للخروج من هذا الوضع فتنص عليه المادة 239(9): إذ يُلغى الرهن الضريبي عندما يبيع المكلّف بالضريبة العقار بموافقة مكتوبة من مصلحة الضرائب، وتذهب الحصيلة كلها إلى سداد الدين الضريبي. ولذلك ينبغي أن تُبنى عملية الشراء من بائع عليه رهن ضريبي حول هذه الموافقة، بحيث يُدفع الجزء الضريبي من الثمن إلى الجهة التي تحددها مصلحة الضرائب، ولا يُفرَج عن الباقي للبائع إلا بعد أن يُظهر المستخرج أن الرهن الضريبي قد أُلغي.

قيود أخرى تحدّ مما تشتريه

• عقد إيجار مسجَّل. يُلزمك عقد الإيجار بوصفك المؤجر الجديد، فاقرأ مدته وقيمة الأجرة فيه قبل الاتفاق على الثمن، أو اجعل انتهاءه شرطًا من شروط البيع.
• حق الانتفاع أو حق السطح. قد يكون لشخص آخر الحق في استعمال العقار، أو في البناء على الأرض، لسنوات طويلة. ويجب أن ينعكس ذلك على الثمن وعلى خططك، أو أن يتنازل صاحب الحق عن حقه.
• حق الارتفاق. نادرًا ما يمنع حق المرور المقرَّر لجار، أو خط مرافق يعبر قطعة الأرض، إتمامَ البيع، لكنه يحدد ما يمكنك أن تبنيه والمواضع التي يمكنك أن تقيم فيها سياجًا.
• حق الأفضلية في الشراء. ينص قانون السجل على تسجيل حق الشريك في الملكية أو المستأجر في أن يشتري قبل غيره. ويجب على البائع أن يسوّي هذا الحق قبل أن يبيع العقار لأي شخص آخر.
• طلب تسجيل قيد النظر. طلب شخص آخر قُدِّم بالفعل ولا يزال قيد المعالجة يتقدّم على طلبك بحسب وقت تقديمه (قانون جورجيا بشأن السجل العام، المادة 13(4)).

هل يمكنك شراء عقار مثقل بأحد هذه الأعباء؟

ما الذي ينبغي أن يقوله العقد عن الأعباء

ثلاثة بنود تحمل العبء الأكبر في العقد. البند الأول يعدّد كل قيد وارد في المستخرج الحالي، ويبيّن بشأن كل قيد منها ما إذا كان سيُزال عند البيع أم أنك تقبله. والبند الثاني هو إقرار البائع بأنه لا يوجد أي شيء آخر مسجَّل على العقار أو قيد النظر بشأنه؛ ويستند هذا الإقرار إلى المادة 489 من القانون المدني، التي تقضي بأن العقار لا يكون خاليًا من العيوب القانونية إلا إذا لم يكن بوسع أي شخص ثالث أن يحتج على المشتري بحق ما، كما تقضي بأن الحق المسجَّل الذي لا وجود له في الواقع يُعدّ عيبًا. أما البند الثالث فيحدد آلية التنفيذ: أي جزء من الثمن يُزيل أي عبء، ولمن يُدفع، وأن الرصيد المتبقي لا يصل إلى البائع إلا عندما يُظهر المستخرج أن العبء قد شُطب. وتجد القائمة الكاملة للبنود في دليلنا عن عقد بيع العقار.

المخاطر والاستثناءات

• أن تدفع للبائع وتثق بأنه سيسدّد للبنك. تُدفع مستحقات الجهة المقرضة من الثمن مباشرة، لا عن طريق البائع.
• «الحجز مجرد إجراء شكلي». لا يوجد حجز يمكن اعتباره إجراءً شكليًا ما دام يمنع تسجيل ملكيتك.
• أن تتجاهل الرهن الضريبي لأنك ستُسجَّل مالكًا على أي حال. التسجيل لا يُسقط رهنًا ضريبيًا لم يُلغَ قط.
• مستخرج واحد يُستخرج قبل التوقيع بأسابيع. قد يُسجَّل الرهن الضريبي في اليوم التالي للإشعار؛ فتحقق من المستخرج مرة أخرى في يوم التوقيع نفسه.

أسئلة شائعة

هل يمكنني شراء شقة مرهونة رهنًا عقاريًا لصالح بنك؟

نعم. تُدفع مستحقات الجهة المقرضة من الثمن عند البيع، وتُقدَّم موافقتها على شطب الرهن مع طلبك، فتُسجَّل مالكًا لشقة خالية من الأعباء.

هل يؤدي سداد القرض إلى إزالة الرهن العقاري من المستخرج؟

ليس تلقائيًا. فبموجب المادة 288 من القانون المدني، ينتقل الرهن العقاري إلى المالك عند انقضاء الدين؛ ولا يختفي السطر من المستخرج إلا عندما يُسجَّل شطب الرهن.

هل يجوز لمصلحة الضرائب أن تحجز على العقار من غير حكم قضائي؟

نعم. فالمادة 241(1) من قانون الضرائب الجورجي تجيز لها أن تحجز على أصول المكلّف بالضريبة بالقدر اللازم لدين ضريبي معترف به.

إذا اشتريت شقة عليها رهن ضريبي، فهل يصبح الدين مشكلتي أنا؟

قد يصبح كذلك. فبموجب المادة 239(5) يظل الرهن الضريبي قائمًا في مواجهة الحائز الجديد إذا لم يكن قد أُلغي، مع مراعاة الاستثناء المتعلق بأولوية البنك في المادة 239(6).

من يرفع الحجز الذي فرضته المحكمة؟

المحكمة التي أمرت به. اطلب الاطلاع على قرارها، وانتظر إلى أن يخلو المستخرج من الحجز قبل أن تدفع أي مبلغ.

هل يمكن أن يظهر عبء جديد بين التوقيع والتسجيل؟

الأولوية تتبع وقت تقديم الطلب، ولهذا السبب يُفحص المستخرج في يوم التوقيع نفسه، ويُقدَّم طلبك فور التوقيع مباشرة.

أما طرق الدفع التي يُزال بها العبء قبل أن يتسلّم البائع ماله فنقارن بينها في دليل الدفع الآمن عند شراء عقار.

المصادر

1. القانون المدني الجورجي (المواد 286 ومن 288 إلى 290 و294 و302 و489)، النسخة الموحدة بتاريخ 25 يونيو 2026، الجريدة التشريعية لجورجيا (تاريخ الاطلاع 12 أكتوبر 2026)
2. قانون الضرائب الجورجي (المواد 238 و239 و241)، الجريدة التشريعية لجورجيا (تاريخ الاطلاع 12 أكتوبر 2026)
3. قانون جورجيا بشأن السجل العام (المواد 13 و19 و20)، النسخة الموحدة بتاريخ 1 أبريل 2026، الجريدة التشريعية لجورجيا (تاريخ الاطلاع 12 أكتوبر 2026)
4. Provisional measures: applications, types and compensation for damages arising from security for the claim، أندرسن في جورجيا (Andersen in Georgia)، 25 مايو 2026 (تاريخ الاطلاع 12 أكتوبر 2026)
5. Georgia: seizure of assets in national proceedings، قاعدة بيانات العدالة الجنائية والأصول (Criminal Justice and Asset Database)، جامعة نوتنغهام (تاريخ الاطلاع 12 أكتوبر 2026)

سجل التغييرات

• 12 أكتوبر 2026 - نُشر الشرح استنادًا إلى القانون المدني وقانون الضرائب وقانون جورجيا بشأن السجل العام؛ وهو قيد المراجعة لدى المحامي الشريك.