ما الذي تغيّر في قانون العقارات الجورجي، وما الذي ينتظرنا؟
تتغيّر القواعد الجورجية المتعلقة بتملّك العقارات وتمويلها وتأجيرها وبنائها عدة مرات في السنة، وغالبًا ما يحدث ذلك عبر قوانين تعديلية قصيرة تختلف تواريخ دخولها حيز التنفيذ عن تاريخ إقرارها. ويرصد هذا المتتبع كل تغيير عثرنا عليه يمسّ المشتري أو المالك الأجنبي، مع ذكر الصك القانوني، والتاريخ الذي أصبح فيه نافذًا، ورابط إلى النص الرسمي. وقد جرى التحقق منه آخر مرة في 18 أكتوبر 2026 بالرجوع إلى الجريدة التشريعية لجورجيا وبيانات البنك الوطني الجورجي وصفحات الرسوم الخاصة بالسجل، ونراجعه كل شهر.
أهم تغيير شهده عام 2026 بالنسبة إلى المالكين هو إصلاح ضريبة العقار في 30 سبتمبر: فقد أصبحت مباني الأفراد وشققهم معفاة الآن لكل أسرة كسبت 100,000 لاري أو أقل في السنة السابقة. أما قواعد الإقامة فلها تاريخها المفصّل الخاص في متتبع قواعد الإقامة لدينا؛ ولا تظهر هنا إلا حين تمسّ العقار مباشرة.
التغييرات النافذة في عام 2026
| تاريخ النفاذ | ما الذي تغيّر | الصك القانوني |
|---|---|---|
| 30 سبتمبر 2026 | ضريبة العقار على مباني الفرد: إعفاء حتى 100,000 لاري من دخل الأسرة، ونسبة من 0.8% إلى 1% فوق ذلك؛ وأُلغيت عتبة 40,000 لاري وشريحة 0.05%-0.2%، بما في ذلك بالنسبة إلى إقرار عام 2026 | القانون رقم 1874 |
| 1 سبتمبر 2026 | تُمنح تأشيرة العقار D5 لمدة سنة واحدة، ويمكن تمديدها داخل جورجيا دون تقييم جديد | القانون رقم 1803 |
| 1 يوليو 2026 | يجب أن تكون القروض التي لا تتجاوز 1,000,000 لاري بالعملة الوطنية اللاري؛ ومن بين الاستثناءات المقترضون الذين لا يحملون الجنسية الجورجية | قرار البنك الوطني |
| 30 يونيو 2026 | تضييق فرصة الـ90 يومًا لتقنين الأعمال في مناطق التراث في تبليسي لتقتصر على الأعمال التي لا تتجاوز مساحتها 10 م² | القانون رقم 1821 |
| 10 يونيو 2026 | قرار وزارة المالية: امتلاك عدة مساكن لا يجعل البائع بحد ذاته صاحب نشاط تجاري لأغراض ضريبة الدخل عند بيع مسكن | القرار الضريبي العام رقم 175 |
| 1 يونيو 2026 | يجوز لوكالة السجل العام أن تتولى بنفسها مسح المباني والوحدات وقياسها؛ ويكلّف القياس الداخلي 600 لاري حتى 50 م² و5 لاري لكل م² إضافي | القانون رقم 1329؛ القرار رقم 240 |
| 29 مايو 2026 | تعديل قانون السياحة: واجب التسجيل يقع على المرشدين السياحيين ومنظمي الرحلات ووكلاء السفر فقط، لا على ملاك الشقق المؤجرة للضيوف | القانون رقم 1630 |
| 15 أبريل 2026 | تأشيرة C5 جديدة للعاملين عن بُعد: صالحة لمدة تصل إلى 5 سنوات مع إقامات تصل كل منها إلى سنة واحدة | القانون رقم 1511 |
| 1 مارس 2026 | تصريح الإقامة وتأشيرة D5 عن طريق العقار: قيمة سوقية تزيد على $150,000 | القانون رقم 863 |
| 1 مارس 2026 | يجب على كل شخص تطبيق إجراءات التجميد المقررة بموجب عقوبات الأمم المتحدة؛ ولا يزال الوكلاء العقاريون خارج نطاق قانون مكافحة غسل الأموال | القانون رقم 1119 |
| 1 فبراير 2026 | إصدار تصاريح البناء عبر برمجيات آلية، وعرض كل طلب على الخريطة المساحية العامة | القانون رقم 952 |
| 1 يناير 2026 | تمديد ضريبة الدخل الثابتة الاختيارية للمالكين الذين يؤجرون مساكنهم الخاصة لإقامات قصيرة حتى 1 يناير 2028؛ وتمديد تسهيلات ضريبة القيمة المضافة للمشاريع المرخّصة حتى عام 2008 إلى 1 يناير 2029 | القانون رقم 1061 |
| 1 يناير 2026 | تتولى وكالة السجل تسجيل الأراضي المشغولة بصورة غير رسمية في الأقاليم حتى 1 يناير 2027، مقابل رسم قدره 600 لاري | القانون رقم 1327؛ القرار رقم 627 |
سيضيفه الفريق: على المحاسب الشريك أن يؤكد كيف تُعامَل ضريبة العقار التي سُدِّدت في 2026 بموجب الشريحة الوسطى القديمة بعد صدور القانون رقم 1874.
التغييرات النافذة في عام 2025
| تاريخ النفاذ | ما الذي تغيّر | الصك القانوني |
|---|---|---|
| 1 أكتوبر 2025 | تُمنح معظم تصاريح الإقامة المؤقتة الأولى لمدة تتراوح بين 6 و12 شهرًا؛ وتصريح العقار ليس ضمن تلك القائمة | القانون رقم 865 |
| 1 سبتمبر 2025 | استحداث تصريح إقامة لقطاع تكنولوجيا المعلومات؛ ولا يحتاج تصريح العقار المجدَّد على العقار نفسه إلى تقييم جديد | القانون رقم 670 |
| 1 أغسطس 2025 | رفع حد القروض بالعملة الأجنبية غير المحمية من مخاطر الصرف إلى 750,000 لاري | قرار البنك الوطني |
| 8 يوليو 2025 | يجوز لوزارة الداخلية تفتيش مسكن الأجنبي أو مكان عمله بأمر من المحكمة أو بموافقة المالك | القانون رقم 930 |
| 2 يوليو 2025 (تاريخ الإقرار) | قانون الحيوانات الأليفة: يجب تعريف الكلاب والقطط وتسجيلها بحلول 1 يناير 2027 | قانون الحيوانات الأليفة |
| 26 فبراير 2025 | أُعلن: رفع الحد الأقصى لنسبة القرض إلى القيمة (LTV) إلى 90% للقروض باللاري وإلى 80% للمقترضين الذين لديهم دخل من الخارج، مع وصف الإجراء بأنه مؤقت | قرار البنك الوطني |
محطات سابقة لا تزال تؤثر في السوق
| التاريخ | ما الذي تغيّر | أين نشرحه |
|---|---|---|
| 1 يوليو 2024 | فرصة مدتها 90 يومًا لتصحيح الأعمال غير المرخّصة في مناطق التراث في تبليسي قبل بدء أي قضية | البناء غير المرخّص |
| 1 يناير 2023 | يجب على مزوّدي خدمات العملات المشفرة التسجيل لدى البنك الوطني؛ ويجوز للبنوك تقديم هذه الخدمات اعتبارًا من 1 يوليو 2023 | مصدر الأموال |
| 2022 | تحديث رسوم كتّاب العدل بموجب قرار الحكومة رقم 272 | كتّاب العدل |
| 18 مايو 2021 | إجراءات خطط الاستثمار للشركات الخاضعة لسيطرة أجنبية التي تشتري أراضي زراعية | الأراضي الزراعية |
| 15 يوليو 2020 | آخر تعديل على قانون جمعيات الملاك | جمعيات الملاك |
| 30 أكتوبر 2019 | إقرار قانون مكافحة غسل الأموال الحالي | مصدر الأموال |
| 2 يوليو 2019 | دخول القانون الأساسي بشأن ملكية الأراضي الزراعية حيز التنفيذ | الأراضي الزراعية |
| 16 ديسمبر 2018 | الدستور يحصر الأراضي الزراعية في الدولة والمواطنين الجورجيين | الأراضي الزراعية |
| 1 مايو 2018 | حظر التدخين في المباني أيًّا كان الغرض منها، باستثناء مسكن الشخص نفسه | جمعيات الملاك |
تتناول أدلتنا كلًّا من هذه الموضوعات بالتفصيل: الأراضي الزراعية، وجمعيات الملاك، ومصدر الأموال، ودليل ضريبة العقار.
أُقرّت بالفعل، ويبدأ نفاذها لاحقًا
| التاريخ | ما الذي سيحدث | الصك القانوني |
|---|---|---|
| 20 ديسمبر 2026 | ينتهي النظام المؤقت لمراجعة الخبراء لمشاريع البناء والإشراف الفني عليها | القانون رقم 1641 |
| 31 ديسمبر 2026 | تنتهي فترة الإعفاء من الغرامات المفروضة على غياب محاضر مراحل البناء | القانون رقم 1136 |
| 1 يناير 2027 | لا يجوز أن يكون العقار السكني للشخص ضمانًا لمطالبة تخصيم ما لم تملك الأسرة مسكنًا آخر؛ ويُفتتح سجل للتخصيم | القانونان رقم 1453 و1454 |
| 1 يناير 2027 | انتهاء المهلة المتاحة لوكالة السجل لتسجيل الأراضي المشغولة بصورة غير رسمية | القانون رقم 1327 |
| 1 فبراير 2027 | يشمل سقف نسبة القسط إلى الدخل (PTI) البالغ 25% المقترضين الذين يقل دخلهم عن 2,000 لاري شهريًا (بحسب تقارير إعلامية عن قرار 30 سبتمبر 2026) | قرار البنك الوطني |
| 1 يونيو 2027 | يجب تسجيل عقود الملكية بالمشاركة الزمنية وعقود العطلات طويلة الأجل في السجل العام | القانون رقم 1630 |
| 1 سبتمبر 2027 | يشمل السقف نفسه المقترضين الذين يقل دخلهم عن 2,500 لاري شهريًا | قرار البنك الوطني |
| 1 يناير 2028 | تنتهي ضريبة الدخل الثابتة على الإقامات القصيرة ما لم تُمدَّد؛ كما تسري قاعدة السجل الخاصة بالتوقيع عبر الفيديو حتى هذا التاريخ | القانون رقم 1061؛ الأمر رقم 487 |
| 1 يناير 2029 | انتهاء تسهيلات ضريبة القيمة المضافة للمشاريع المرخّصة حتى عام 2008 | القانون رقم 1061 |
تحققنا منها، ولم تتغير
- الأراضي الزراعية. لم يُعدَّل القانون الأساسي منذ دخوله حيز التنفيذ.
- جمعيات الملاك. لا تعديل منذ يوليو 2020.
- الضريبة على الإيجار وعلى بيع المسكن. لم تُعدَّل نسب الـ5% الواردة في المادة 81 من قانون الضرائب الجورجي في 2025 ولا في 2026.
- الوكلاء العقاريون. لا قانون للترخيص ولا التزامات بمكافحة غسل الأموال؛ ولم نعثر على أي مشروع قيد الإعداد بهذا الشأن.
- تملّك الأجانب. لا قيود جديدة على شراء الأجانب للعقارات غير الزراعية.
- معاملات البناء في تبليسي. لم نجد أي تغيير في قواعد معامل K-2؛ وقد عُدِّل المخطط العام لاستخدام الأراضي في المدينة في 2026 لمناطق محددة على الخريطة فقط.
ماذا تعني التغييرات الأخيرة للمشتري الأجنبي
- ضريبة العقار. معظم المالكين الأفراد لم يعودوا مدينين بأي ضريبة عن شققهم؛ ولا تدفع نسبة 0.8% إلى 1% إلا الأسر التي تجاوز دخلها 100,000 لاري في السنة السابقة. ولم تتغير ضريبة الأرض.
- الإقامة. يتطلب مسار العقار قيمة تزيد على $150,000، غير أن التصريح أو تأشيرة D5 المجدَّدين على العقار نفسه لا يحتاجان إلى تقييم جديد.
- القروض العقارية. القاعدة التي تُلزم بأن تكون القروض حتى 1,000,000 لاري باللاري لا تنطبق على المقترضين الذين لا يحملون الجنسية الجورجية، ولذلك قد يُعرض على المشتري الأجنبي قرض بالدولار.
- الإقامات القصيرة. يمكن للمالكين الذين يؤجرون مساكنهم الخاصة للضيوف التقدم بطلب لتطبيق ضريبة دخل ثابتة قدرها 10 لاري لكل م² شهريًا حتى 1 يناير 2028، إذا بقي حجم مبيعاتهم من ذلك في حدود 100,000 لاري.
- المباني الجديدة. منذ فبراير 2026 تظهر طلبات التصاريح على الخريطة المساحية العامة، مما يجعل التحقق من تصريح المطوّر أسهل.
- الشقق الفندقية. اعتبارًا من يونيو 2027 يجب تسجيل عقود الملكية بالمشاركة الزمنية وعقود العطلات طويلة الأجل؛ ولا تزال مسألة ما إذا كانت أنظمة تجميع الإيجارات تندرج تحت ذلك الفصل مفتوحة.
سيضيفه الفريق: ينتظر تأكيد المحامي الشريك بشأن ما إذا كانت تصاريح العقار الممنوحة قبل 1 مارس 2026 تحتاج إلى قيمة $150,000 عند التجديد، وما إذا كانت أنظمة تجميع الإيجارات في الشقق الفندقية تُعدّ من منتجات العطلات طويلة الأجل.
كيف نحافظ على تحديث هذا المتتبع
يستند كل سطر إلى القانون التعديلي نفسه المنشور في الجريدة التشريعية لجورجيا، بما في ذلك مادته المتعلقة بالدخول حيز التنفيذ، أو إلى البيان الصادر عن البنك الوطني نفسه. وحيثما لم تتوفر سوى تقارير إعلامية، كما في حالة قرار البنك الوطني الصادر في 30 سبتمبر 2026 بشأن حدود نسبة القسط إلى الدخل، يذكر الجدول ذلك صراحة. ونعيد كل شهر التحقق من قوائم الصيغ المتعاقبة للقوانين التي يعتمد عليها المشتري: القانون المدني، وقانون الضرائب الجورجي، وقانون السجل العام، وقانون الأجانب، وقانون التخطيط المكاني، وقانون مكافحة غسل الأموال، وقواعد الإقراض لدى البنك الوطني. والتواريخ المذكورة هي تواريخ الدخول حيز التنفيذ ما لم يُشَر إليها بكلمة «أُعلن».
المخاطر والاستثناءات
- المقالات القديمة. كثير منها لا يزال يصف قواعد تغيّرت في 2025 أو 2026.
- الإقرار مقابل النفاذ. قد يُقَرّ القانون قبل أشهر من بدء تطبيقه.
- القواعد المؤقتة. تنتهي عدة أنظمة في تواريخ محددة ما لم تُمدَّد.
- التقارير الإعلامية وحدها. ينبغي انتظار النص الرسمي قبل الاعتماد عليها.
أسئلة شائعة
ما أكبر تغيير بالنسبة إلى المالكين في 2026؟
إصلاح ضريبة العقار في 30 سبتمبر 2026: المباني معفاة حتى 100,000 لاري من دخل الأسرة.
هل تغيّرت عتبة الإقامة؟
نعم، منذ 1 مارس 2026 يجب أن تزيد قيمة العقار على $150,000.
هل لا يزال بإمكان الأجنبي الحصول على قرض عقاري بالدولار؟
قاعدة اللاري الخاصة بالقروض حتى 1,000,000 لاري تستثني المقترضين الذين لا يحملون الجنسية الجورجية؛ ويبقى القرار للبنك.
هل توجد قيود جديدة على شراء الأجانب للشقق؟
لا؛ القيود تقتصر على الأراضي الزراعية، ولم تتغير تلك القاعدة منذ 2019.
هل يجب تسجيل شقة مؤجرة للسياح؟
تعديلات قانون السياحة لعام 2026 لا تشترط التسجيل إلا على المرشدين السياحيين ومنظمي الرحلات ووكلاء السفر.
كم مرة تُحدَّث هذه الصفحة؟
نعيد التحقق منها كل شهر، ونؤرّخ كل تغيير بتاريخ دخوله حيز التنفيذ.
ماذا يحدث في 1 يناير 2027؟
لا يعود جائزًا أن يكون المسكن الوحيد ضمانًا لمطالبة تخصيم، وتنتهي المهلة المتاحة لتسجيل الأراضي المشغولة بصورة غير رسمية.
أين تُدرج تغييرات قواعد الإقامة؟
بالكامل في متتبع قواعد الإقامة لدينا؛ أما هذه الصفحة فلا تحتفظ إلا بما يمسّ العقار منها.
المصادر
- القانون رقم 1874 الصادر في 30 سبتمبر 2026 بتعديل قانون الضرائب، الجريدة التشريعية لجورجيا (تاريخ الاطلاع 18 أكتوبر 2026)
- القانون رقم 1803 الصادر في 25 يونيو 2026 بتعديل قانون الأجانب، الجريدة التشريعية لجورجيا (تاريخ الاطلاع 18 أكتوبر 2026)
- القانون رقم 863 الصادر في 26 يونيو 2025 بتعديل قانون الأجانب، الجريدة التشريعية لجورجيا (تاريخ الاطلاع 18 أكتوبر 2026)
- القانون رقم 670 الصادر في 12 يونيو 2025 بتعديل قانون الأجانب، الجريدة التشريعية لجورجيا (تاريخ الاطلاع 18 أكتوبر 2026)
- القانون رقم 1061 الصادر في 12 نوفمبر 2025 بتعديل قانون الضرائب، الجريدة التشريعية لجورجيا (تاريخ الاطلاع 18 أكتوبر 2026)
- القانون رقم 952 الصادر في 3 سبتمبر 2025 بتعديل قانون التخطيط المكاني والهندسة المعمارية والبناء، الجريدة التشريعية لجورجيا (تاريخ الاطلاع 18 أكتوبر 2026)
- القانون رقم 1630 الصادر في 28 مايو 2026 بتعديل قانون السياحة، الجريدة التشريعية لجورجيا (تاريخ الاطلاع 18 أكتوبر 2026)
- القانون رقم 1329 الصادر في 17 ديسمبر 2025 بتعديل قانون السجل العام، الجريدة التشريعية لجورجيا (تاريخ الاطلاع 18 أكتوبر 2026)
- قرار الحكومة رقم 240 الصادر في 1 يونيو 2026 بشأن رسوم السجل، الجريدة التشريعية لجورجيا (تاريخ الاطلاع 18 أكتوبر 2026)
- القانون رقم 1454 الصادر في 1 أبريل 2026 بتعديل القانون المدني، الجريدة التشريعية لجورجيا (تاريخ الاطلاع 18 أكتوبر 2026)
- القانون رقم 1821 الصادر في 25 يونيو 2026 بتعديل قانون التخطيط المكاني، الجريدة التشريعية لجورجيا (تاريخ الاطلاع 18 أكتوبر 2026)
- القانون رقم 1327 الصادر في 17 ديسمبر 2025 بشأن التسجيل المتفرق للأراضي، الجريدة التشريعية لجورجيا (تاريخ الاطلاع 18 أكتوبر 2026)
- قرار لجنة الاستقرار المالي، مايو 2026، البنك الوطني الجورجي (تاريخ الاطلاع 18 أكتوبر 2026)
- قرار لجنة الاستقرار المالي، فبراير 2025، البنك الوطني الجورجي (تاريخ الاطلاع 18 أكتوبر 2026)
- Georgia to tighten lending rules from February 2027، Georgia Today (تاريخ الاطلاع 18 أكتوبر 2026)
- القرار الضريبي العام رقم 175 الصادر عن وزير المالية، الجريدة التشريعية لجورجيا (تاريخ الاطلاع 18 أكتوبر 2026)
سجل التغييرات
- - نُشر المتتبع مع تغييرات مؤرخة من 2017 إلى 2029، كلٌّ منها مأخوذ من القانون التعديلي في الجريدة التشريعية لجورجيا أو من بيان للبنك الوطني؛ والمراجعة الشهرية التالية في نوفمبر 2026.