هبة العقار في جورجيا

كيف تتم هبة العقار في جورجيا؟

الهبة عقد ينقل بموجبه الواهب ملكية مال إلى الموهوب له من غير مقابل، وبموافقة الموهوب له. وإذا كان محل الهبة شقة أو منزلًا، فإنها لا تنتج أثرها إلا عند تسجيل ملكية الموهوب له في السجل العام، شأنها في ذلك شأن البيع. أما الوعد بهبة مال في المستقبل فلا يُلزم الواهب إلا إذا كان مكتوبًا.

يلجأ الملّاك الأجانب إلى الهبة لنقل شقة يملكونها في جورجيا إلى ابن أو ابنة، أو إلى الزوج أو الزوجة، أو إلى قريب آخر وهم على قيد الحياة، وأحيانًا تكون الهبة بديلًا عن الإيصاء بالعقار في وصية. يشرح هذا الدليل كيف تُبرم الهبة وكيف تُسجَّل، ومتى يجوز الرجوع فيها، وكيف تُعامَل ضريبيًا، وما أثرها على تصريح الإقامة.

كيف تُبرم الهبة وكيف تُسجَّل؟

يجب أن يكون العقد الذي تنتقل به ملكية عقار مكتوبًا، ولا تنتقل الملكية إلا بالتسجيل. ولا يشترط القانون المدني توثيق الهبة في حد ذاتها لدى كاتب العدل: إذ يمكن التصديق على توقيعَي الطرفين في السجل العام، وعمليًا في دار العدالة، ولا حاجة عندئذ إلى أي تصديق إضافي إذا وقّع الطرفان كلاهما أمام الموظف المخوَّل. ويتوقف رسم التسجيل على السرعة المطلوبة، فهو يبدأ من 150 لاري للمدة العادية ويصل إلى 350 لاري للتسجيل في اليوم نفسه، كما يصادق السجل على توقيعات الأطراف على المعاملة المقدَّمة إليه مقابل 7 لاري. وتفيد إحدى شركات المحاماة بأن المعاملة التي تُوقَّع بموجب وكالة صادرة في الخارج يجب الآن أن يحرّرها كاتب عدل في صورة سند رسمي.

ما لا يجيزه القانون

• هبة ما تقوم عليه معيشتك. لا تجوز الهبة إذا كانت ستحرم الواهب، أو الأشخاص الذين يلتزم الواهب بإعالتهم، من الوسائل الأساسية لمعيشتهم.
• الهبة باسم المشمول بالوصاية. لا يجوز للوصي أن يهب شيئًا نيابةً عن الشخص الخاضع لوصايته.
• الأرض الزراعية لأجنبي. يجوز للأجنبي أن يحوز أرضًا زراعية آلت إليه بالإرث، غير أن القانون لا يذكر الهبة ضمن الاستثناءات، ولذلك لا تجوز هبة أرض زراعية لأجنبي.

الشروط والأعباء

يجوز أن تكون الهبة مشروطة بأمر يتعين على الموهوب له القيام به، ويدخل في ذلك عمل يعود بالنفع العام. ويحق للشخص الذي تقرر الشرط لمصلحته أن يطالب بتنفيذه، وإذا لم ينفذه الموهوب له جاز للواهب أن ينسحب من الهبة. ومن الأمثلة المعتادة على الهبة المشروطة أن تُوهَب شقة بشرط أن يسمح الموهوب له للواهب بالسكن فيها مدى الحياة؛ وينبغي أن يُصاغ مثل هذا الشرط بدقة، مع بيان ما يترتب على عدم احترامه.

هل يجوز الرجوع في الهبة؟

الهبة داخل الأسرة

ما يتلقاه أحد الزوجين هبةً أثناء قيام الزواج يبقى ملكًا خاصًا له وحده، ولا يدخل في الأموال المشتركة بين الزوجين؛ ومن المفيد معرفة ذلك سواء كانت الهبة لابن أو ابنة متزوجين أو كانت بين الزوجين أنفسهم. ويجوز للطفل أن يتلقى هبة: فالوالدان يمثلان أولادهما ويديران أموالهم، والعقد الذي لا يجني منه القاصر سوى منفعة يكون صحيحًا. كما تُحتسب الهبة لاحقًا في بعض مسائل الميراث: إذ يمكن ضم الهبات التي أُجريت خلال السنوات العشر (10) السابقة لوفاة الواهب عند حساب الحصة الإلزامية للابن أو الوالد أو الزوج.

هل تخضع الهبة للضريبة؟

قبل تسجيل ملكية الموهوب له، يتعين على السجل أن يُعلم المتلقّي بأي التزام يقع عليه بالإقرار عن الضريبة وسدادها. والدخل الذي لم تُقتطع ضريبته عند المنبع يُقَرّ عنه قبل 1 أبريل من السنة التالية، بالنسبة العامة البالغة 20%، ويجوز للقريب من الخط الثالث أو الرابع الذي يتلقى 150,000 لاري أو أكثر في سنة واحدة أن يوزّع السداد على مدة تصل إلى سنتين تقويميتين.

بيع شقة تلقيتها هبةً

تسري قاعدة السنتين على المساكن الموهوبة كما تسري على غيرها: فبعد سنتين من التملك يكون الربح المتحقق من البيع معفى من ضريبة الدخل. ويجوز للموهوب له الذي يكون قريبًا للواهب من الخط الأول، كالابن أو الزوج، أن يضيف سنوات تملك الواهب إلى مدته؛ أما سائر الموهوب لهم فتبدأ مدتهم من تاريخ تسجيل ملكيتهم. والربح الخاضع للضريبة في العقار الموهوب هو سعر البيع مطروحًا منه سعره السوقي وقت الهبة، والربح من بيع مسكن خلال سنتين من تملكه يخضع لضريبة بنسبة 5%.

الهبة وتصريح الإقامة

يتطلب مسار الإقامة عن طريق العقار ملكية عقار، غير الأرض الزراعية، تزيد قيمته على 150,000 دولار؛ ولا يحدد القانون الطريقة التي يجب أن يُكتسب بها العقار، ولذلك لا تُستبعد الشقة التي آلت إلى صاحبها عن طريق الهبة. غير أن للمسألة وجهًا آخر مهمًا أيضًا: فالتصريح القائم على ملكية الواهب ينتهي بانتهاء تلك الملكية، ومن ثم فإن الواهب الذي يحمل تصريحًا قائمًا على العقار يفقد أساس هذا التصريح في اليوم الذي تُسجَّل فيه الهبة. راجع صفحتنا عن عتبة 150,000 دولار.

الهبة أم البيع أم الوصية؟

يتناول دليلنا عن تحرير الوصية الطريقة الثالثة.

كيف تهب شقة خطوة بخطوة

1. اطلب مستخرجًا حديثًا

   تحقّق من أن الشقة مسجلة باسمك، ودوّن أي رهن عقاري عليها، فالرهن يبقى قائمًا على الشقة.

2. تحقّق من الوضع الضريبي

   حدّد درجة قرابة الموهوب له وما إذا كانت ستُستحق أي ضريبة.

3. صِغ عقد الهبة

   باللغة الجورجية، مع ترجمة عند الحاجة، ومتضمنًا أي شرط تريد إدراجه.

4. وقّع في دار العدالة أو لدى كاتب العدل

   يوقّع الطرفان بنفسيهما، أو يوقّع عنهما ممثلون بموجب وكالات موثقة لدى كاتب العدل.

5. سجّل وتحقّق

   اطلب المستخرج الجديد الذي يُظهر الموهوب له مالكًا للشقة.

عندما يقيم الواهب أو الموهوب له في الخارج

لا يلزم أيًّا من الطرفين الحضور إلى جورجيا. فبوسع كل منهما أن يوقّع عن طريق ممثل يحمل وكالة موثقة لدى كاتب العدل، مصدّقة بأبوستيل (التصديق) أو بتصديق قنصلي، ومترجمة إلى الجورجية؛ وتفيد إحدى شركات المحاماة بأن الصفقة الموقّعة بموجب وكالة صادرة في الخارج يجب أن يحرّرها كاتب عدل جورجي. خصّص وقتًا كافيًا لإعداد المستندات، وتأكد من أن الوكالة تحدد الشقة برمزها المساحي وتجيز الهبة صراحةً. ويشرح دليلانا عن الأبوستيل والترجمة الموثقة لدى كاتب العدل هاتين الخطوتين.

عندما تكون الواهبة شركة

تُعامَل الهبة الصادرة عن شركة معاملة مختلفة. فبالنسبة إلى الشركة المسجلة في ضريبة القيمة المضافة، يُعدّ التوريد المجاني لسلع سبق لها أن خصمت ضريبة المدخلات عليها توريدًا بمقابل، ولذلك قد تنشأ ضريبة القيمة المضافة على الهبة. ولا يُستثنى من ذلك إلا الهدايا القليلة القيمة، أي ما لا يتجاوز 50 لاري في السنة للشخص الواحد. فإذا كانت الشقة مملوكة لشركة تملكها أنت، فاستشر محاسبًا قبل نقلها إلى أحد أفراد أسرتك.

أسئلة ينبغي حسمها قبل الهبة

• هل الموهوب له قريب من الخط الأول، بحيث تكون الهبة معفاة من الضريبة وتُحتسب سنوات تملك الواهب لاحقًا؟
• هل تحمل تصريح إقامة قائمًا على هذه الشقة؟
• هل تريد الاستمرار في السكن في الشقة، وكيف سيُدوَّن ذلك في العقد؟
• هل على الشقة رهن عقاري، وهل وافق البنك؟
• هل تحقق الوصية غرضك على نحو أفضل من الهبة الآن؟

المخاطر والاستثناءات

• فقدان تصريح الإقامة. التصريح القائم على عقار الواهب ينتهي بانتهاء ملكيته له.
• الضريبة على الأقارب البعيدين. لا يتمتع بالإعفاء الكامل إلا أفراد الأسرة المقرّبون.
• شرط غير مكتوب. ينبغي أن تُدرج الشروط في العقد.
• رهن عقاري على الشقة. ينتقل الرهن مع الشقة إلى الموهوب له.
• الأرض الزراعية. لا يجوز هبتها لأجنبي.

أسئلة شائعة

هل أحتاج إلى كاتب عدل لكي أهب شقة؟

ليس بالضرورة؛ إذ يمكن التصديق على التوقيعات في دار العدالة عندما يوقّع الطرفان كلاهما هناك.

متى يصبح الموهوب له مالكًا؟

عندما تُسجَّل ملكيته في السجل العام.

هل تخضع الهبة لابني أو ابنتي للضريبة؟

لا، فالهبات إلى الأقارب من الخطين الأول والثاني معفاة.

هل يمكنني الرجوع في الهبة؟

فقط لأسباب محدودة، مثل الجحود الجسيم خلال سنة واحدة، أو ضائقة تصيبك لاحقًا.

هل يجوز للأجنبي أن يتلقى شقة هبةً؟

نعم، لكن ليس الأرض الزراعية.

هل يستطيع الموهوب له الحصول على تصريح إقامة بناءً على الشقة الموهوبة؟

نعم، إذا كانت قيمتها تزيد على 150,000 دولار؛ فالقانون لا يستبعد الهبات.

هل تُعدّ الشقة التي أهبها لابني المتزوج ملكًا مشتركًا؟

لا، فما يُوهَب لأحد الزوجين أثناء الزواج يبقى ملكًا خاصًا له.

هل يستطيع الموهوب له بيع الشقة فورًا؟

نعم، لكن قد تُفرض ضريبة على الربح ما لم تتحقق قاعدة السنتين.

المصادر

1. القانون المدني الجورجي (المواد 63 و183 و311.1 و323 و524-530 و1161 و1296 و1378)، الجريدة التشريعية لجورجيا (تاريخ الاطلاع 18 أكتوبر 2026)
2. قانون الضرائب الجورجي (المواد 81 و82 و153)، الجريدة التشريعية لجورجيا (تاريخ الاطلاع 18 أكتوبر 2026)
3. تسجيل العقارات: الرسوم والمدد، الوكالة الوطنية للسجل العام (تاريخ الاطلاع 18 أكتوبر 2026)
4. قانون جورجيا «بشأن الوضع القانوني للأجانب وعديمي الجنسية» (المادتان 15 و21)، الجريدة التشريعية لجورجيا (تاريخ الاطلاع 18 أكتوبر 2026)
5. القانون الأساسي لجورجيا بشأن ملكية الأراضي الزراعية (المادة 4)، الجريدة التشريعية لجورجيا (تاريخ الاطلاع 18 أكتوبر 2026)
6. Powers of attorney issued abroad and the Public Registry، Revera Legal (تاريخ الاطلاع 18 أكتوبر 2026)

سجل التغييرات

• 18 أكتوبر 2026 - نُشر هذا الشرح استنادًا إلى القانون المدني (المواد 524-530)، وقانون الضرائب، وقانون الأجانب، والقانون الأساسي بشأن الأراضي الزراعية.