ما هي جمعية الملاك في جورجيا؟
هي الشكل القانوني الذي يتولى من خلاله مالكو الشقق في مبنى واحد رعاية ما يملكونه معًا: السطح، وبيت الدرج، والمصعد، والواجهة، والأرض. ولا ينتظر القانون الجورجي أن يبادر المالكون إلى تأسيسها. فبموجب قانون جمعيات الملاك الصادر عام 2007، تنشأ الجمعية تلقائيًا في كل مبنى سكني قائم على قطعة أرض واحدة يضم أكثر من شقتين مملوكتين ملكية فردية، وينضم إليها كل مشترٍ في اليوم الذي تبدأ فيه ملكيته. فالانضمام ليس اختيارًا، وكذلك لا يجوز الخروج منها ما دامت الشقة في ملكك.
والجمعية ليست شخصًا اعتباريًا، ومع ذلك يجوز لها أن تتملك أموالًا باسمها، وأن تفتح حسابات مصرفية، وأن يمثلها رئيسها، بما في ذلك أمام المحاكم. وتحيل نصوص قديمة إلى القانون المدني، غير أن المادتين 208 و209 وحدهما من فصله الخاص بالشقق في المباني السكنية ما زالتا نافذتين؛ أما الباقي فقد أُلغي عند اعتماد قانون عام 2007، ولذلك فإن القواعد السارية موجودة في هذا القانون. ويتناول هذا الشرح طريقة إدارة الجمعية وتسجيلها، وكيف تحدد الرسوم وتحصّلها، وما يجوز للمالكين تغييره في المبنى، والتمويل المشترك الذي تقدمه المدينة في تبليسي، وقواعد السكن التي يحددها القانون الوطني.
ما الذي ترعاه الجمعية
يعدّد القانون عناصر الملكية المشتركة بالتفصيل: قطعة الأرض؛ والمنشآت وخطوط الهندسة والاتصالات التي تخدم المبنى؛ والهياكل الحاملة وهياكل الواجهة، بما فيها الأساسات والجدران والحواجز العلوية والأفاريز ومزاريب مياه الأمطار والشرفات المشتركة؛ والمداخل والممرات وبيوت الدرج، والأقبية والعليّات التي لا يملكها أحد ملكية فردية؛ والأسطح والمصاعد والآبار والمجاري الهوائية والأنابيب والأسلاك العابرة. ولا يجوز بيع الشقة أو رهنها بمعزل عن حصة مالكها في كل ذلك.
وتُحسب هذه الحصة حسابًا بسيطًا: مساحة شقتك مقسومة على المجموع الكلي لمساحات الوحدات المملوكة ملكية فردية في المبنى. وما لم ينص النظام الداخلي للجمعية على خلاف ذلك، فإن الكسر نفسه يحدد نصيبك من النفقات المشتركة وحجم التزاماتك. وفي حالات الطوارئ يجوز لأي مالك أن يتصرف منفردًا لمنع ضرر وشيك بالملكية المشتركة، ثم يطالب الآخرين باسترداد ما أنفقه.
من يديرها: الرئيس واجتماع الأعضاء
لا يوجد مجلس إدارة. فللجمعية رئيس واحد ينتخبه اجتماع الأعضاء بأغلبية ثلثي الأصوات لمدة يحددها الاجتماع. ويجوز أن يكون الرئيس أحد المالكين أو مديرًا متعاقدًا، وفي المبنى الذي له أكثر من مدخلين يجوز للرئيس أن يعيّن ممثلًا عن كل مدخل. ويدعو الرئيس إلى الاجتماعات، وينفذ القرارات، ويدير الأموال والعقود، ويستعين بأشخاص لأعمال الصيانة، ويمثل الجمعية. وعلى الرئيس الذي تنتهي ولايته أن يسلّم خلفه جميع المستندات والمعلومات والأصول.
واجتماع الأعضاء هو الهيئة التي تتخذ القرارات في الجمعية. وما لم ينص النظام الداخلي على غير ذلك، يجب على الرئيس أن يدعو إليه مرة واحدة في السنة على الأقل، بإخطار مكتوب يُرسل إلى الأعضاء. وإذا غاب الرئيس أو امتنع، جاز لأي مالك أن يدعو إليه، كما تبرر المسائل العاجلة عقد اجتماع فوري. وتُلزم القرارات كل عضو، بمن فيهم من تغيّبوا أو صوّتوا ضدها، ويحق لأي مالك أن يطّلع على المحضر وأن يطعن في القرار أمام المحكمة.
كيف يتخذ الاجتماع قراراته
| القرار | الأغلبية المطلوبة | المادة |
|---|---|---|
| القرارات العادية، حين لا يوجد نظام داخلي | أغلبية الأعضاء الحاضرين، مع نصاب قدره 2/3 من الأعضاء | المادة 28 |
| انتخاب الرئيس | 2/3 من الأصوات | المادة 26(3) |
| اعتماد النظام الداخلي | 3/4 من الأعضاء في جمعية تضم حتى 12 عضوًا، و2/3 في غير ذلك | المادة 23(2) |
| الإنفاق الإضافي على التطوير | 2/3 | المادة 15(2) |
| توسيع شقة، أو إنشاء وحدة جديدة، أو هدم جزء من الملكية المشتركة | 2/3 من الأعضاء | المادة 10-1 |
| تغيير جوهري في الملكية المشتركة | قرار بالإجماع من الاجتماع | المادة 10(1) |
| تخصيص بيت الدرج أو المصعد أو السطح لاستخدام شخص ما | قرار بإجماع جميع الأعضاء | المادة 6(5) |
وفي غياب النظام الداخلي يكون لكل شقة صوت واحد، فمالك ثلاث شقق له ثلاثة أصوات، أما الشركاء في ملكية شقة واحدة فيصوّتون معًا عبر ممثل واحد. ويكون الاجتماع الذي يُدعى إليه مجددًا صحيحًا أيًّا كان عدد الأعضاء الحاضرين. والعضو الذي له تضارب في المصالح بشأن بند ما، أو الذي تُرفع عليه دعوى بشأنه، لا يصوّت على ذلك البند.
المشاركة حين تقيم في الخارج
لا يذكر القانون شيئًا عن التصويت بموجب توكيل، أو بورقة اقتراع مكتوبة، أو إلكترونيًا. وكل ما ينص عليه أن الشركاء في ملكية شقة واحدة يتصرفون عبر ممثل واحد، وأن القاصرين يمثلهم آباؤهم أو أوصياؤهم. وقد يتضمن النظام الداخلي أحكامًا أكثر، ولذلك فإن الخطوة الأولى للمالك الأجنبي هي أن يطلب من الرئيس نسخة من النظام الداخلي ومن آخر محضر. والخطوة التالية المعقولة هي أن يطلب من الرئيس إرسال الإخطارات بالبريد الإلكتروني أو عبر تطبيق المراسلة إلى جانب الإخطار الورقي، وأن يُبقي شخصًا موثوقًا في المدينة على اطلاع بمواعيد الاجتماعات.
سيضيفه الفريق: على المحامي الشريك أن يؤكد هل يجوز للنظام الداخلي أن يسمح بالتصويت بموجب توكيل، أو بالتصويت الكتابي أو الإلكتروني، وهل يجوز تمثيل العضو في الاجتماع في غياب نص من هذا النوع.
تسجيل الجمعية
توجد الجمعية بحكم القانون، لكنها كي تتعامل مع المدينة تُسجَّل لدى البلدية، لا لدى السجل العام. وفي تبليسي يتقدم الرئيس إلى إدارة الحي الذي يقع فيه المبنى بمحضر الاجتماع العام موثقًا لدى كاتب العدل، وبتوقيعات الأعضاء الذين صوّتوا وأسمائهم وأرقامهم الشخصية، وبنسخة موثقة من النظام الداخلي، وبقائمة كاملة بالأعضاء مع أرقام شققهم وهواتفهم، وبمستخرج من السجل يثبت أن الرئيس يملك شقة في المبنى، وبعقد المدير إذا كان الرئيس مديرًا متعاقدًا. ثم تصدر إدارة الحي ورقة التسجيل. ويجب أن يبيّن المحضر عنوان الجمعية واسمها، ومكان الاجتماع وتاريخه ووقته، وعدد الشقق وعدد الأعضاء الحاضرين، وجدول الأعمال، ونتائج التصويت، ومدة ولاية الرئيس.
وللتسجيل أهميته لأن الجمعية المسجلة وحدها يمكنها التقدم إلى برنامج التمويل الذي تديره المدينة. وفي عام 2023 أفادت أحياء تبليسي العشرة بوجود نحو 10,274 جمعية مسجلة. وفي باتومي تسجيل مماثل، يُقدَّم عادة عبر البوابة الإلكترونية للمدينة.
الرسوم: كيف تُحدَّد
يحدد النظام الداخلي مقادير المساهمات الدورية والإضافية، ويجوز أن تكون للجمعية أيضًا أي إيرادات أخرى لا يحظرها القانون. ويحتاج الإنفاق على التطوير الذي يتجاوز الصيانة العادية إلى قرار بأغلبية الثلثين. والمالك الذي صوّت ضد إجراء لا يرتبط ارتباطًا مباشرًا بحفظ الملكية المشتركة أو باستخدامها لا يلزمه دفع تكلفته، ما لم ينص النظام الداخلي أو قرار الاجتماع على خلاف ذلك. ويجوز للمالكين أيضًا أن يساهموا بالعمل بدلًا من المال: فيسجل الرئيس هذا العمل ويقدّر قيمته، وتنخفض مساهمة المالك بمقدار تلك القيمة.
ولا يشترط القانون إنشاء صندوق احتياطي، ولذلك فإن ادخار المال لسطح أو مصعد في المستقبل أمر يتوقف على كل جمعية. ويتحمل الأعضاء المسؤولية عن قرارات الجمعية بنسبة حصصهم، ويجوز أن يُستوفى حق دائنيها من أموال الأعضاء، في حين لا تتحمل الجمعية المسؤولية عن الديون الخاصة لأي عضو. وتقدّر مصادر السوق التي نقلناها في صفحة الاستلام كلفة الخدمة الأساسية بـ 20-40 لاري في الشهر، أما الخدمة الأشمل في المجمّعات التي فيها كونسيرج فبسعر أعلى عن كل متر مربع.
حين لا يدفع أحد المالكين
- دعوى أمام المحكمة. يجوز للجمعية أن تقاضي العضو الذي لا يفي بالتزاماته.
- قيد في السجل. إذا وافق اجتماع الأعضاء، جاز للرئيس أن يطلب قيد الدين غير المسدَّد الذي يزيد على 500 لاري على شقة العضو في السجل العام، فيظهر فيه بوصفه عبئًا.
- البيع لا يمحو الدين. يتحمل المالك الجديد بالتضامن المسؤولية عن الالتزامات غير المسددة التي كانت على المالك السابق تجاه الجمعية، وعلى البائع أن يُعلم المشتري بالالتزامات القائمة أو المتوقعة.
- لا صلاحية لقطع الخدمات. لا يمنح القانون الرئيس أي حق في إيقاف المصعد أو قطع الماء أو الكهرباء عن العضو الذي لا يدفع.
وبالنسبة إلى المشتري، فالنقطة الثالثة هي التي تستدعي التصرف: اطلبوا من الرئيس تأكيدًا مكتوبًا بما على البائع من مستحقات قبل التوقيع.
الأعمال داخل شقتك والتغييرات في المبنى
يجوز لك تجديد شقتك من الداخل دون موافقة الجمعية، حتى لو مسّت الأعمال الملكية المشتركة، ما دمت لا تزيد المساحة التي تملكها ولا تنشئ وحدة جديدة. وعليك أن تلتزم بقواعد البناء والقواعد الفنية وقواعد السلامة التي تحمي الأجزاء المشتركة، وأن تتيح الدخول إلى شقتك لإصلاح هذه الأجزاء؛ ويُعوَّض الضرر الذي يقع أثناء هذا الدخول. أما توسيع شقتك، كضمّ جزء من الممر أو العليّة إليها مثلًا، فيحتاج إلى ثلثي الأعضاء، ويحتاج التغيير الجوهري في الملكية المشتركة إلى اجتماع بالإجماع.
ولا يذكر القانون تزجيج الشرفة، ولا تركيب وحدة تكييف خارجية، ولا تغيير النوافذ على الواجهة. والواجهة والشرفات المشتركة من الملكية المشتركة، ولذلك فإن تحديد موقع هذه الأعمال بين «شقتك الخاصة» و«التغيير الجوهري» مسألة يُرجع فيها إلى المحامي، وفي شأن التراخيص إلى المدينة. ويجوز للأعضاء أيضًا أن يتفقوا كتابةً على قيود على طريقة استخدام الوحدات، كالإقامات القصيرة مثلًا، لكن هذه القيود لا تسري إلا بعد تسجيلها في السجل العام.
سيضيفه الفريق: على المحامي الشريك أن يؤكد كيف يُعامَل تزجيج الشرفات ووحدات التكييف الخارجية وتغيير النوافذ، وما قواعد الترخيص المطبقة في تبليسي وباتومي.
التمويل المشترك من المدينة في تبليسي
تدير إدارات الأحياء في تبليسي برنامجًا للجمعيات المسجلة بموجب قرار مجلس مدينة تبليسي رقم 12-29 الصادر عام 2018، بصيغته المعدلة في عامي 2018 و2019. وتدفع إدارة الحي 100% من تكلفة الأعمال المؤهلة ومن تكلفة تصميمها، وتشتريها عبر المشتريات الحكومية. والأعمال المؤهلة هي: إصلاح الأسطح، وإصلاح المصاعد، وأنابيب المياه والصرف الصحي الداخلية، والتدعيم الإنشائي الرئيسي للمباني التي لا يزيد ارتفاعها على أربعة طوابق، والأعمال الداخلية المشتركة كالسلالم والشرفات والبوابات والمداخل والأبواب، وإصلاح الشقوق بين الطوابق، والتصميم المعماري والإنشائي.
| الأعمال | مبلغ يودعه المالكون في حساب الجمعية |
|---|---|
| السطح، والمصعد، والمياه والصرف الصحي، والشقوق بين الطوابق | 5% من التكلفة |
| أعمال التدعيم حتى 100,000 لاري | 5% من التكلفة |
| أعمال التدعيم التي تزيد على 100,000 لاري | 3% من التكلفة |
| الأعمال الممولة الأخرى | مساهمات لا تقل عن 10% يحددها الاجتماع |
ويبقى المبلغ المودَع لدى الجمعية لأغراض الصيانة وفق خطة مدتها سنة واحدة، ويجب تقديم ما يثبت إيداعه خلال 10 أيام عمل من الموافقة. ويُعفى منه الأعضاء الذين لهم وضع الأسرة المستضعفة اجتماعيًا أو الأسرة كثيرة الأطفال، فينخفض المبلغ المودَع بالنسبة نفسها. ويجوز لإدارة الحي أن ترفض الطلب إذا لم تكن الأعمال مبررة، أو إذا كانت الأعمال نفسها لا تزال مشمولة بضمان الجودة، أو إذا نفدت الميزانية، أو إذا لم يؤكد الفحص الحاجة إليها. وقد وجد تقرير صدر في يونيو 2023 أن نحو 2,750 طلبًا يخص المصاعد قُدِّمت منذ عام 2020، وأن نحو 1,181 منها حظي بالموافقة. أما القواعد السابقة، التي ظلت نافذة حتى عام 2015، فكانت تُلزم الجمعيات بدفع 20-50% من التكلفة.
سيضيفه الفريق: على المحامي الشريك أن يؤكد أن القرار رقم 12-29 وشروط 100% / 5% لا تزال سارية في عام 2026، وأن يحدد نسب التمويل المشترك في باتومي.
المصاعد
المصعد جزء من الملكية المشتركة، ولذلك فإن الجمعية هي المالك المسؤول عنه. وبموجب اللائحة الفنية بشأن التشغيل الآمن للمصاعد، يجب على المالك أن يرتّب فحصًا فنيًا دوريًا واختبارات ساكنة وديناميكية سنوية، ويجب أن يتولى الصيانة مشغّل مؤهل، ولا يجوز استخدام المصعد الذي يعرّض الصحة للخطر. وقد أدرج قرار حكومي منفصل صادر عام 2013 المصاعد ضمن المنشآت ذات الخطورة الفنية المرتفعة التي تخضع لفحص حكومي مجدول كل ثلاث سنوات. وصرّح عمدة تبليسي في يناير 2023 بأن الجمعيات مسؤولة عن سلامة المصاعد وفحصها، وبأن مكاتب المدينة تقدم المساعدة المالية عندما تتقدم الجمعية بطلب.
قواعد السكن التي يحددها القانون الوطني
- الضجيج. يمتد الليل من 23:00 إلى 08:00. ويعاقَب تجاوز حدود الضجيج المسموح بها في المبنى السكني بغرامة قدرها 150 لاري للفرد و1,500 لاري للشركة، وترتفع عند التكرار إلى 500 لاري و5,000 لاري، ثم إلى 1,000 لاري و10,000 لاري. ولا تشمل هذه القاعدة أعمال البناء والإصلاح في ساعات النهار.
- التدخين. يحظر قانون مكافحة التبغ التدخين في المباني أيًّا كان غرضها، مع استثناء منزل الشخص نفسه. ولا يذكر القانون بيوت الدرج والمصاعد بالاسم، لكنها جزء من المبنى، وليست منزلًا لأحد.
- الحيوانات الأليفة. يشترط قانون الحيوانات الأليفة الصادر عام 2025 تعريف الكلاب والقطط وتسجيلها بحلول 1 يناير 2027، وربط الكلاب بمقود أو وضع كمامة لها في الحدائق والأماكن العامة المماثلة. ولا يضع القانون أي قيود خاصة بالشقق؛ وقد أُمهلت البلديات حتى 1 مارس 2026 لمواءمة قواعدها الخاصة.
أما ما عدا ذلك، كقواعد الإقامات القصيرة، أو عربات الأطفال في بيت الدرج، أو استخدام الفناء، فمصدره النظام الداخلي، والاتفاقات المكتوبة بين الأعضاء، وقرارات الاجتماع.
شركات الإدارة في المباني الجديدة
يتيح القانون للأعضاء انتخاب مدير متعاقد رئيسًا للجمعية، وفي تبليسي يُعد العقد المبرم بين الجمعية والمدير جزءًا من ملف التسجيل. ومن ثم فإن المدير المحترف يعمل بموجب عقد مع الجمعية بعد انتخابه بأغلبية الثلثين. وفي المجمّع الجديد قد يتولى المطوّر العقاري، أو شركة يختارها، إدارة المبنى في البداية وفق شروط عقد البيع، أما كيف ينسجم هذا الترتيب مع الجمعية بعد أن يعقد المالكون اجتماعهم الأول فمسألة ينبغي قراءتها في عقدكم.
سيضيفه الفريق: على المحامي الشريك أن يؤكد هل يستطيع المطوّر العقاري الذي يحتفظ بشقق غير مبيعة أن يتحكم في الاجتماع الأول، وهل يُلزم عقد الإدارة الذي وقّعه المطوّر العقاري المشترين قبل انعقاد أي اجتماع للأعضاء.
أسئلة تُطرح على الرئيس
المخاطر والاستثناءات
- مساهمات البائع غير المسددة. تصبح مشكلتكم أنتم بوصفكم المالك الجديد.
- قرارات تُتخذ في غيابكم. تُلزمكم حتى لو لم تحضروا.
- غياب الصندوق الاحتياطي. قد يعني إصلاح كبير مساهمة إضافية مفاجئة.
- أعمال الواجهة. قد يحتاج التزجيج أو تركيب وحدة خارجية إلى موافقة المالكين الآخرين.
- قيود الاستخدام المسجلة. قد تمنع الإقامات القصيرة.
أسئلة شائعة
هل يجب أن أنضم إلى الجمعية؟
نعم، فأنتم أعضاء فيها منذ اليوم الذي تبدأ فيه ملكيتكم، إذا كان المبنى يضم أكثر من شقتين مملوكتين ملكية فردية.
هل الجمعية شركة؟
لا، فهي ليست شخصًا اعتباريًا، لكن يجوز لها أن تتملك أموالًا، وأن تكون لها حسابات مصرفية، وأن تلجأ إلى المحكمة.
كيف تُحسب حصتي من التكاليف؟
مساحة شقتكم مقسومة على المساحة الإجمالية للشقق، ما لم ينص النظام الداخلي على خلاف ذلك.
هل يستطيع الرئيس قيد ديني على شقتي؟
فقط إذا زاد الدين على 500 لاري، وفقط بموافقة اجتماع الأعضاء.
هل يمكنني التجديد دون إذن؟
داخل شقتكم نعم، ما دمتم لا توسّعونها ولا تنشئون وحدة جديدة.
هل تدفع تبليسي تكلفة سطح جديد؟
بالنسبة إلى الجمعية المسجلة، يجوز لإدارة الحي أن تدفع 100% من تكلفة الأعمال، على أن يودِع المالكون 5%.
هل يمكنني التصويت من الخارج؟
لا ينظم القانون ذلك؛ راجعوا النظام الداخلي واسألوا الرئيس.
من المسؤول عن المصعد؟
الجمعية، بوصفها مالكة الملكية المشتركة، بما في ذلك الفحوص والاختبارات.
المصادر
- قانون جورجيا بشأن جمعيات الملاك (المواد 5-28)، الجريدة التشريعية لجورجيا (تاريخ الاطلاع 18 أكتوبر 2026)
- القانون المدني الجورجي (المواد 208 و209 و1512)، الجريدة التشريعية لجورجيا (تاريخ الاطلاع 18 أكتوبر 2026)
- قرار مجلس مدينة تبليسي رقم 50-101 لعام 2019 المعدِّل للقرار رقم 12-29، الجريدة التشريعية لجورجيا (تاريخ الاطلاع 18 أكتوبر 2026)
- تقرير عن المصاعد والجمعيات في تبليسي (21 يونيو 2023)، Publika (تاريخ الاطلاع 18 أكتوبر 2026)
- قرار مجلس مدينة باتومي رقم 30 المؤرخ 29 نوفمبر 2022، الجريدة التشريعية لجورجيا (تاريخ الاطلاع 18 أكتوبر 2026)
- اللائحة الفنية بشأن التشغيل الآمن للمصاعد، قرار الحكومة رقم 446 لعام 2013، الجريدة التشريعية لجورجيا (تاريخ الاطلاع 18 أكتوبر 2026)
- قرار الحكومة رقم 173 لعام 2013 بشأن الفحص الفني، الجريدة التشريعية لجورجيا (تاريخ الاطلاع 18 أكتوبر 2026)
- العمدة بشأن الجمعيات وسلامة المصاعد (18 يناير 2023)، القناة الأولى (تاريخ الاطلاع 18 أكتوبر 2026)
- قانون المخالفات الإدارية الجورجي (المادة 77-1)، legal.ge (تاريخ الاطلاع 18 أكتوبر 2026)
- قانون جورجيا بشأن مكافحة التبغ (المادة 10)، الجريدة التشريعية لجورجيا (تاريخ الاطلاع 18 أكتوبر 2026)
- قانون جورجيا بشأن الحيوانات الأليفة، الجريدة التشريعية لجورجيا (تاريخ الاطلاع 18 أكتوبر 2026)
سجل التغييرات
- - شرح نُشر استنادًا إلى قانون جمعيات الملاك، وقرار مجلس مدينة تبليسي رقم 12-29، ولوائح المصاعد، وقوانين الضجيج والتبغ والحيوانات الأليفة.