ما هو البناء غير المرخّص في جورجيا؟
البناء غير المرخّص هو البناء من دون الرخصة التي يشترطها القانون، أو البناء بما يتجاوز حدود ما تسمح به الرخصة: طوابق إضافية، أو مساحة إشغال أكبر للأرض، أو غرض استعمال مختلف. وفي تبليسي وباتومي يتخذ هذا البناء في أغلب الأحيان شكل طوابق تُضاف فوق الارتفاع المسموح به، أو شكل شقق وشقق علوية (بنتهاوس) تظهر في خطة المبيعات لدى المطوّر العقاري لكنها لا تظهر في المخططات المعتمدة. أما عواقب ذلك على المطوّر العقاري فهي الغرامات، ووقف الأعمال، وفي الحالات الجسيمة الهدم؛ وأما الخطر على المشتري فهو أن يمتلك شقة، أو يدفع ثمنها، وهي ذات وضع قانوني غير واضح.
يعرض هذا الشرح المفصّل الغرامات، والطرق التي يمكن بها تقنين مثل هذا البناء، وما ينبغي للمشتري أن يفعله قبل أن يدفع ثمن شقة تقع في طابق مشكوك في وضعه.
ما مقدار الغرامات؟
يحدد قانون التخطيط المكاني غرامات تتوقف على مكان المبنى، وعلى الجهة التي تملك الأرض، وعلى فئة المبنى. والأرقام الواردة أدناه هي الرئيسية منها؛ أما الجدول الكامل في القانون فيتضمن حالات أكثر.
| المخالفة | الغرامة |
|---|---|
| البناء من دون رخصة، القاعدة العامة | 6,000 لاري في المدينة ذات الحكم الذاتي، و4,000 لاري في البلدة، و1,000 لاري في القرية |
| مبنى من الفئة الثالثة أو الرابعة من دون رخصة | 25,000 لاري على أرض مملوكة للدولة أو للبلدية، و20,000 لاري على أرض خاصة |
| تبليسي والمناطق الخاصة، أرض خاصة | 8,000 لاري؛ و20,000 لاري للفئة الثالثة أو الرابعة |
| مناطق التراث الثقافي في تبليسي، أرض خاصة | حتى 200,000 لاري للفئة الثالثة أو الرابعة |
| مخالفة شروط الرخصة في المدينة | 800 لاري للفئة الأولى أو الثانية، و10,000 لاري للفئة الثالثة، و15,000 لاري للفئة الرابعة |
| تجاهل أمر وقف الأعمال في تبليسي | 50,000 لاري |
تُستحق الغرامة خلال 30 يومًا تقويميًا. وإذا لم تُزل المخالفة، تتكرر الغرامة كل ثلاثة أشهر بثلاثة أضعاف المبلغ السابق، لمدة أقصاها ثلاث مرات، ودفعها لا يُنهي الالتزام بتصحيح الوضع. ويجوز للجهة المشرفة أن توقف الأعمال وأن تأمر بالهدم الكلي أو الجزئي، والطعن لا يوقف تنفيذ الجزء من الأمر الذي يقضي بوقف الأعمال أو بتفكيكها. وفي عام 2025 أوقف التفتيش البلدي في تبليسي 118 مشروعًا غير قانوني حتى أواخر شهر مايو، وفقًا لعمدة المدينة.
هل يمكن تقنين البناء غير المرخّص؟
أحيانًا. فالقانون يتضمن عدة طرق منفصلة، ولكل طريق منها شروطه وتواريخه الخاصة.
- رخصة لاحقة. البناء غير المرخّص الذي يكون مشروعًا من سائر النواحي يمكن أن يحصل على رخصة بناءً على طلب، يُرفق به إيصال دفع الغرامة، ورأي خبير في المطابقة الفنية، ومخططات القياس.
- المباني السابقة لعام 2007. المباني التي شُيّدت من دون رخصة قبل 1 يناير 2007 يجوز تقنينها وفق شروط تحددها الحكومة.
- نظام تبليسي. تسمح مادة خاصة بقبول المباني في تبليسي للتشغيل إذا اكتمل بناؤها حتى 18 أغسطس 2020 مع مخالفة رخصها، بشرط تقديم رأي خبير في الثبات الإنشائي ومقاومة الزلازل. وهي تُعفي من الغرامات، لكنها لا تُسقط المبلغ المستحق مقابل زيادة معامل K-2، ولا تشمل مخالفات المنطقة الحدودية، وتستثني الفئة الخامسة. وكان يجب تقديم الطلبات خلال سنتين من دخول المادة حيز النفاذ.
- نظام باتومي. تشمل مادة مماثلة مباني باتومي التي اكتمل بناؤها حتى 26 سبتمبر 2022، وهو تاريخ التصوير الجوي المعتمد دليلًا.
- المنازل الخاصة. المنازل الفردية المبنية على أرض خاصة من دون إذن قبل 1 ديسمبر 2023 تُعدّ مشروعة، وذلك خارج تبليسي وخارج مناطق معينة محددة في القانون.
أما رسم الإجراء المعجّل للاعتراف بمثل هذا البناء فتحدده كل بلدية بنفسها، بحد أقصى 40,000 لاري، بعد تعديل أُجري في عام 2025 حلّ محل رسم ثابت كان مقداره 4,500 لاري.
سيضيفه الفريق: على المحامي الشريك أن يؤكد هل ما زالت مهلتا تقديم الطلبات في تبليسي وباتومي مفتوحتين، وما مقدار الرسم عن كل متر مربع بموجب قواعد ما قبل 2007، وكيف يظهر الطابق المقنَّن في مستخرج السجل.
ماذا يعني ذلك للمشتري
الشقة الواقعة في طابق غير مرخّص تحمل عدة مخاطر متمايزة. فقد لا يُقبل المبنى للتشغيل، ومن دون وثيقة قبول المبنى للتشغيل لا يمكن أن يُوصل إليه التيار الكهربائي ولا الغاز بصفة دائمة. وقد يصدر بحق الطابق أمر بالهدم. وقد يُرفض تسجيل ملكيتكم أو يتأخر إلى أن يُقنَّن البناء. وحتى حين يكون التقنين ممكنًا، لا بد أن يدفع أحدٌ الرسم، وفي تبليسي أي مبلغ مستحق عن معامل K-2؛ وينبغي أن ينص عقدكم على من يتحمل ذلك.
يَعِد المطوّرون العقاريون أحيانًا بأن الطابق الإضافي «سيُقنَّن». تعاملوا مع ذلك على أنه وعد من المطوّر العقاري، لا حقيقة من حقائق القانون، واسألوا: كيف، وبأي طريق، ومتى، وعلى نفقة من؟ واسألوا أيضًا عن مصير أموالكم إذا فشل التقنين.
حين تسوء الأمور: مثال من باتومي
في يناير 2026 صادرت الدولة عدة مبانٍ سكنية في باتومي مرتبطة برجل أعمال تركي، وذلك في أعقاب اتفاق إقرار بالذنب في قضية غسل أموال؛ وذكرت وسائل الإعلام المحلية أن هذه المباني شُيّدت بصورة غير قانونية في عام 2021، وسُجّلت المباني والأراضي المقامة عليها ملكًا للدولة. ومثل هذه الحالات نادرة، لكنها تُظهر أن الوضع القانوني للمبنى قد يكون أهم من جودة تشطيبه أو من الإطلالة التي يوفرها.
كيف تتحققون قبل الدفع
الحصول على الرخصة والمخططات
رقم الرخصة، وعدد الطوابق المعتمد، والمخططات التي تُظهر وحدتكم.
عدّ الطوابق
في الموقع نفسه، ثم مقارنتها بما ورد في الرخصة.
تحديد موقع شقتكم في المخططات
إن لم تكن الشقة موجودة فيها، فاسألوا أي طريق قانوني ينطبق عليها.
التحقق من وضع المشروع
هل قُبل للتشغيل أم أُوقفت أعماله، وذلك على خريطة بلدية تبليسي إذا كان المشروع في تبليسي.
إدراج التقنين في العقد
من يقدّم الطلب، ومن يدفع، والموعد النهائي، وحقكم في الانسحاب مع استرداد ما دفعتم.
يشرح دليلنا عن كيفية التحقق من رخصة البناء أين تجدون الرخصة وما الذي تقارنونه بها.
شراء شقة مقنَّنة في سوق إعادة البيع
الطابق الذي جرى تقنينه وقُبل للتشغيل لا يختلف، من منظور المشتري، كثيرًا عن أي طابق آخر: فالمستخرج يُظهر الوحدة، والمبنى لديه وثيقة قبوله للتشغيل. اطلبوا من البائع مستندات التقنين ووثيقة قبول المبنى للتشغيل، وتحققوا من أن المستخرج يطابقها. وحين يقول البائع إن الطابق «قيد» التقنين، فتعاملوا مع الشقة على أنها غير مرخّصة إلى أن توجد المستندات فعلًا.
البناء من دون رخصة، أو بما يتجاوزها
يعامل القانون حالتين معاملة مختلفة. فالبناء من دون أي رخصة على الإطلاق هو المخالفة الأشد، وغراماته تبدأ من 1,000 لاري في القرية وتصل إلى 25,000 لاري للمبنى الكبير المقام على أرض الدولة، وترتفع أكثر في المناطق المحمية. أما مخالفة شروط رخصة سارية، كأن تُضاف طوابق أو يُغيَّر التصميم، فغرامتها تتحدد بحسب فئة المبنى ومكانه: في البلدات والقرى 200 لاري لمباني الفئة الأولى أو الثانية، وفي المدن 800 لاري، و10,000 لاري أو 15,000 لاري لمباني الفئة الثالثة أو الرابعة في كل مكان؛ وفي مناطق التراث الثقافي في تبليسي ترتفع إلى 30,000 لاري و45,000 لاري. وبالنسبة إلى المشتري، فإن الحالة الثانية هي الأكثر شيوعًا: للمبنى رخصة، لكن طابقكم قد لا يكون مشمولًا بها.
من يطبّق القواعد؟
الإشراف على البناء من اختصاص البلدية؛ وفي تبليسي يتولاه التفتيش البلدي التابع لبلدية المدينة. ويستطيع التفتيش أن يوقف الأعمال، وأن يفرض غرامة على من يبني، وأن يأمر بإزالة الأجزاء غير المرخّصة. وفي عام 2025 قال عمدة المدينة إن تجاهل أمر الوقف يكلّف 50,000 لاري في المخالفة الأولى، وإن تكرار عدم الامتثال يستتبع المسؤولية الجنائية. ومنذ نوفمبر 2025 تعرض الخريطة التفاعلية للمدينة، من بين أمور أخرى، مواقع البناء التي أُوقفت فيها الأعمال، وهذا يتيح للمشتري أن يرى إجراءات التطبيق المتخذة بحق مشروع ما قبل أن يدفع.
أسئلة تُطرح على المطوّر العقاري بشأن الطوابق الإضافية
- كم طابقًا تسمح به الرخصة، وكم طابقًا سيكون في المبنى؟
- في أي صفحة من المخططات المعتمدة تقع شقتي؟
- هل فُرضت غرامة على أي جزء من المبنى أو أُوقفت أعماله، ولماذا؟
- إذا كان طابق ما قيد التقنين، فبأي طريق، ومتى، وعلى نفقة من؟
- هل زيد معامل K-2، وهل دُفع الرسم المستحق عن ذلك؟
- ما مصير دفعاتي إذا لم يُقبل المبنى للتشغيل؟
اطلبوا الإجابات كتابةً. فالمطوّر العقاري الذي يحمل مبناه رخصة كاملة يستطيع أن يجيب عن الأسئلة الستة كلها بسرعة.
ما الذي ينبغي أن ينص عليه العقد
إذا قررتم شراء شقة يتوقف وضعها القانوني على التقنين، فينبغي أن يجعل العقد الخطر على عاتق المطوّر العقاري. فيجب أن يسمّي الطريق القانوني والموعد النهائي، وأن يُلقي الرسوم والمبالغ المستحقة على المطوّر العقاري، وأن يجعل تسجيل ملكيتكم شرطًا لسداد الدفعة الأخيرة، وأن يمنحكم الحق في الانسحاب واسترداد كل ما دفعتموه، مع غرامة، إذا فشل التقنين. ويتناول دليلنا عن البنود الـ12 في العقد مع المطوّر العقاري الصياغة المناسبة لذلك.
المخاطر والاستثناءات
- عدم القبول للتشغيل. لا كهرباء ولا غاز بصفة دائمة.
- أوامر الهدم. قد يصدر أمر بإزالة الطوابق غير المرخّصة.
- مشكلات التسجيل. قد لا يمكن تسجيل الوحدة قبل تقنينها.
- تكاليف خفية. قد تقع رسوم التقنين والمبالغ المستحقة عن معامل K-2 على عاتق المالكين إذا سكت العقد عنها.
- مهل مغلقة. لأنظمة التقنين الخاصة تواريخ نهائية لتقديم الطلبات.
أسئلة شائعة
ما الذي يُعدّ بناءً غير مرخّص؟
البناء من دون الرخصة المطلوبة أو بما يتجاوز شروطها، كإضافة طوابق.
من يدفع الغرامة؟
الشخص الذي نفّذ البناء، وهو في العادة المطوّر العقاري؛ ويبقى الالتزام بتصحيح المخالفة قائمًا بعد الدفع.
هل يمكن تقنين طابق إضافي؟
في بعض الحالات، عن طريق رخصة لاحقة أو نظام خاص له تواريخه وشروطه.
هل يمكنني تسجيل شقة في طابق غير مرخّص؟
هذا غير مؤكد إلى أن يُقنَّن البناء؛ وينبغي أن يتحقق محامٍ من ذلك قبل الدفع.
هل يكلّف التقنين مالًا؟
نعم؛ فالبلديات تحدد رسوم الإجراء المعجّل بما يصل إلى 40,000 لاري، وقد تُستحق في تبليسي مبالغ عن معامل K-2.
هل سيحصل المبنى على الكهرباء والغاز؟
فقط بعد صدور وثيقة قبول المبنى للتشغيل.
هل تمثّل المنازل القديمة غير المرخّصة مشكلة؟
المنازل المبنية قبل 1 يناير 2007 يجوز تقنينها، والمنازل الخاصة المبنية قبل 1 ديسمبر 2023 خارج تبليسي تُعدّ مشروعة.
ما الذي ينبغي أن ينص عليه عقدي؟
من يتولى التقنين ويدفع تكاليفه، ومتى، وحقكم في استرداد أموالكم إذا فشل.
المصادر
- قانون جورجيا للتخطيط المكاني والأنشطة المعمارية والإنشائية (المواد 112 و126-136 و141.1 و141.3 و141.7 و141.8)، الجريدة التشريعية لجورجيا (تاريخ الاطلاع 18 أكتوبر 2026)
- قانون جورجيا بشأن الرسوم المحلية (المادتان 6.1 و6.3)، الجريدة التشريعية لجورجيا (تاريخ الاطلاع 18 أكتوبر 2026)
- Parliament discusses the construction amnesty bill، برلمان جورجيا، 10 يونيو 2021 (تاريخ الاطلاع 18 أكتوبر 2026)
- Georgia moves to increase fees for fast-track recognition of construction violations، Georgia Today، 24 نوفمبر 2025 (تاريخ الاطلاع 18 أكتوبر 2026)
- Tbilisi Mayor urges citizens to refrain from illegal construction، القناة الأولى، 21 مايو 2025 (تاريخ الاطلاع 18 أكتوبر 2026)
- Georgia confiscates apartment buildings related to a Turkish businessperson، OC Media، يناير 2026 (تاريخ الاطلاع 18 أكتوبر 2026)
سجل التغييرات
- - نُشر هذا الشرح المفصّل استنادًا إلى قانون التخطيط المكاني (الغرامات، والمواد 141.1-141.8)، وقانون الرسوم المحلية، ومصادر البرلمان والصحافة.