متى يحتاج المالك الأجنبي لعقار في جورجيا إلى محاسب

هل يحتاج المالك الأجنبي لعقار في جورجيا إلى محاسب؟

ليس دائماً. فالمالك الذي تبقى شقته خالية، أو يؤجرها إيجاراً طويل الأمد لمستأجر واحد، لا يواجه في أقصى الأحوال سوى إقرار بسيط واحد كل سنة، ويستطيع أن يقدّمه وحده إذا كان مرتاحاً للتعامل مع بوابة دائرة الإيرادات، التي تعمل باللغة الجورجية في الغالب. ويصبح أجر المحاسب مستحقاً حين تتكاثر المواعيد أو تكبر المبالغ: بيع خلال سنتين من الشراء، أو تأجير يومي، أو ضريبة العقار متى تجاوز دخل الأسرة 100,000 لاري، أو تسجيل بصفة رائد أعمال فردي، أو شركة، أو ضريبة القيمة المضافة. وأياً كان من يقدّم الإقرار، تبقى أنت المسؤول: فبموجب المادة 37(3) من قانون الضرائب الجورجي، يُعدّ ما يفعله ممثلك تصرفاً صادراً عنك أنت.

يصنّف هذا الدليل الحالات المختلفة، ويعرض ما يتقاضاه المحاسبون الجورجيون، وطريقة التحقق من المحاسب، وكيف تمنحه صلاحية الدخول وأنت في الخارج. أما الضرائب ذاتها فملخّصة في دليلنا عن المال والضرائب للمشتري الأجنبي.

الحالات وما تتطلبه كل منها

يجب على الفرد غير المقيم أن يقدّم إقراراً قبل 1 أبريل كلما كان له دخل من مصدر جورجي لم تُقتطع ضريبته من المنبع (المادة 153(1)(c)). كما يذكّر السجلُّ العام البائعَ أو من تلقّى هبة بواجب التصريح، قبل أن يقيّد المالك الجديد (المادة 153(6)).

التصريح بنفسك: حسابك لدى دائرة الإيرادات

• رقمك الضريبي. يحصل الشخص الذي لا يحمل الجنسية الجورجية على رقم تعريف مؤلف من 9 أرقام من دائرة الإيرادات (المادة 66(6))؛ أما المواطنون وحاملو بطاقة الهوية الجورجية فيستخدمون رقمهم الشخصي.
• التسجيل. في أي مركز خدمة تابع لدائرة الإيرادات بجواز السفر، أو عبر مكالمة فيديو على videocall.rs.ge، التي خصّصت منذ مارس 2023 مساراً للأشخاص الذين لا يحملون الجنسية الجورجية، في أيام العمل من 09:00 إلى 18:00. ولا يوجد نص رسمي يوضح ما إذا كانت مكالمة الفيديو تعمل من خارج جورجيا.
• اللغة وتسجيل الدخول. شاشات تقديم الإقرارات بالجورجية في معظمها، ويفيد المستشارون بأن رموز الدخول لا تُرسل إلا إلى رقم هاتف محمول جورجي.
• مهلة إضافية. تمدّد المادة 68 موعد إقرارات ضريبة الدخل السنوية وضريبة العقار 3 أشهر، بطلب خطي يُقدَّم قبل حلول الموعد، إذا كانت الضرائب الجارية مسدَّدة؛ ولا يتغير تاريخ الدفع.
• التصحيحات. يُصحَّح الخطأ بإقرار معدَّل (المادة 69).

في حالة إيجار واحد طويل الأمد، يصبح التصريح بنفسك أمراً واقعياً بمجرد أن يعمل الحساب؛ فالعقبة عادةً هي الوصول إلى البوابة، لا حساب 5% من الإيجار.

ما يتقاضاه المحاسبون في جورجيا

لم نعثر على سعر منشور للقيد في سجل المؤجرين أو لإقرار بيع العقار بوصفهما خدمتين مستقلتين؛ فمعظم الشركات تحدد سعرهما عند الطلب. وتتفاوت الأسعار أساساً بحسب عدد المعاملات في كل شهر، ولا تتقاضى عدة شركات شيئاً عن الأشهر التي لا نشاط فيها.

كيف تتحقق من المحاسب

مسك الدفاتر ليس نشاطاً خاضعاً للترخيص في جورجيا، لكن منذ مايو 2023 يجب على كل شخص أو شركة تقدّم خدمات محاسبية أن يُقيَّد في سجل عام لدى جهاز الإشراف على المحاسبة والتقارير والتدقيق (SARAS) خلال 30 يوماً من بدء النشاط، وذلك لأغراض الرقابة على مكافحة غسل الأموال. وفي 20 أكتوبر 2026 كانت السجلات تضم 981 محاسباً معتمداً، و246 مقدّم خدمات من الأفراد، و400 شركة محاسبة.

• ابحث عن الشخص أو الشركة في سجلات SARAS على saras.gov.ge.
• اسأل عن الشهادة التي يحملها؛ والبرامج المعترف بها هي برامج الاتحاد الجورجي للمحاسبين والمدققين المهنيين، القائمة على منهج ACCA، وبرامج اتحاد المدققين والمحاسبين والمديرين الماليين.
• اسأل عمّا إذا كان لديه تأمين ضد المسؤولية المهنية؛ فهو إلزامي للمدققين، لا للمحاسبين.
• احصل على عقد مكتوب يحدد الأتعاب، والخدمات المشمولة، ومن يقدّم كل إقرار.
• توقّع أن يتحقق من هويتك وأن يطرح عليك أسئلة عن أموالك: فالمحاسبون من الجهات الملزمة بموجب قانون مكافحة غسل الأموال.

منح المحاسب صلاحية الدخول وأنت في الخارج

هناك طريقتان لتمكين شخص من التصرف نيابةً عنك. الأولى أن تضيف المحاسب مستخدماً مفوَّضاً في حسابك لدى دائرة الإيرادات، فيقدّم الإقرارات من خلال بيانات دخوله الخاصة، ويُظهر السجل من فعل ماذا؛ أما إذا أعطيته كلمة مرورك بدلاً من ذلك، فإنك تترك أثراً ملتبساً وتبقى المسؤولية عليك. والثانية، اللازمة للتمثيل أمام دائرة الإيرادات أو في نزاع، هي الوكالة الرسمية: ويجب أن تكون موثّقة لدى كاتب العدل إذا كان الموكِّل فرداً (المادة 37). والوكالة الرسمية الموقّعة في الخارج تُوثَّق هناك، ثم يُضاف إليها الأبوستيل، لأن جورجيا تطبّق اتفاقية الأبوستيل منذ 14 مايو 2007، ثم تُترجم إلى الجورجية. كما أن الوكالة الرسمية المسجّلة لدى كاتب عدل جورجي تتيح للممثل أن يستخدم خدمات مكالمات الفيديو باسمك. ويتناول دليلنا عن الوكالات الرسمية صيغتها بالتفصيل.

شركة كبيرة أم مكتب صغير؟

لكل من PwC وDeloitte وEY وKPMG مكاتب في تبليسي، وكذلك BDO وGrant Thornton. وهي تخدم الشركات والهياكل المعقدة، ونادراً ما تكون الخيار الاقتصادي لإقرار سنوي يخص مؤجراً واحداً. أما معظم المالكين من الأفراد فتتولى أمورهم شركات محلية صغيرة ومحاسبون معتمدون يعملون بصفة فردية، وكثيراً ما يكون ذلك بالإنجليزية أو الروسية. وبالنسبة إلى شركة تملك عدة عقارات، فإن شركة متوسطة الحجم تعدّ أيضاً البيانات المالية لـSARAS تمثّل في العادة الحل الوسط العملي.

كلفة تفويت المواعيد

إذا خالفتك دائرة الإيرادات الرأي

تمر النزاعات بمرحلتين داخل منظومة وزارة المالية، ولكل خطوة موعد قصير. ويجب أن تكون الشكوى ومرفقاتها باللغة الجورجية (المادة 300)، ويجوز لأي ممثل مفوَّض أن يتصرف نيابةً عنك، لا للمحامي وحده.

1. الشكوى إلى دائرة الإيرادات

   خلال 30 يوماً من تسلّم القرار (المادة 299(4))؛ ويُبتّ فيها خلال 20 يوماً.

2. الخطوة التالية

   خلال 20 يوماً، إلى مجلس تسوية النزاعات التابع لوزارة المالية أو إلى المحكمة (المادة 305(1)).

3. المحكمة بعد المجلس

   خلال 20 يوماً من قرار المجلس (المادة 305(2)).

تفويت أي خطوة يُعدّ قبولاً بالربط الضريبي (المادة 305(5))، والطعن لا يوقف تنفيذ القرار. وهنا تحديداً تظهر أهمية الممثل الذي يقرأ الجورجية أكثر من أي موضع آخر.

أخطاء شائعة يقع فيها المالكون الأجانب

• الظن بأن غير المقيم لا يدين بشيء. الإيجار والأرباح المتأتية من عقار في جورجيا دخل مصدره جورجي.
• إهمال القيد في سجل المؤجرين. تتوقف نسبة الـ5% عليه حين يكون المستأجر شركة.
• تطبيق نسبة 1% على الإيجار. الإيجار خارج نطاق وضع الأعمال الصغيرة؛ راجع صفحتنا عن وضع الأعمال الصغيرة والإيجار.
• نسيان البيع السريع. البيع خلال سنتين يستلزم إقراراً بحلول اليوم 15 من الشهر التالي.
• الاعتماد على حد قديم لضريبة العقار. رُفع حد الإعفاء إلى 100,000 لاري من دخل الأسرة في 30 سبتمبر 2026، ومع ذلك لا تزال مواقع كثيرة تذكر 40,000 لاري.
• تحويل الإيجار بسعر صرف خاطئ. يُحوَّل الدخل بالعملة الأجنبية إلى اللاري وفق السعر الرسمي في تاريخ المعاملة (المادة 73(10)).

التنسيق مع محاسبك في بلدك

يتولى المحاسب الجورجي الإقرارات الجورجية؛ أما مستشارك في بلدك فيقرر كيف يخضع الدخل نفسه للضريبة حيث تقيم، ويطالب بخصم الضريبة الجورجية بموجب اتفاقية، إن وُجدت. وأعطِ كليهما المستندات نفسها: إقرارات دائرة الإيرادات وإيصالات الدفع، وعقود الإيجار، وكشوف الحسابات البنكية في جورجيا. وتبيّن قائمتنا الخاصة بـاتفاقيات تجنب الازدواج الضريبي الدول التي ترتبط بمثل هذه الاتفاقية.

الإعداد خطوة بخطوة

1. حدّد حالاتك

   استعن بالجدول أعلاه لتعرف المواعيد التي تنطبق عليك.

2. احصل على رقمك الضريبي

   سجّل في مركز خدمة أو عبر مكالمة فيديو.

3. اختر محاسباً وتحقّق منه

   في سجلات SARAS، ومع عقد مكتوب.

4. امنح الصلاحية بالطريقة الصحيحة

   بصفة مستخدم مفوَّض، ومع وكالة رسمية موثّقة لدى كاتب العدل عند الحاجة.

5. سجّل المواعيد في تقويمك

   31 مارس، و1 و15 نوفمبر، واليوم 15 من كل شهر إن انطبق عليك.

المخاطر والاستثناءات

• المسؤولية تبقى عليك. الإقرار الذي يقدّمه المحاسب يُحتسب إقرارك أنت.
• مقدّمو خدمات غير مقيدين. تحقّق من سجلات SARAS أولاً.
• مشاركة كلمات المرور. استخدم صلاحية المستخدم المفوَّض بدلاً منها.
• مهل الطعن القصيرة. 30 يوماً، ثم 20.
• نصائح عفا عليها الزمن. تغيّرت الحدود في 2026.

أسئلة شائعة

هل أحتاج إلى محاسب لأملك شقة في جورجيا؟

لا، إذا كانت خالية وكان دخل أسرتك حتى 100,000 لاري.

كم يكلّف المحاسب في جورجيا؟

نحو 150 إلى 200 لاري للإقرار السنوي؛ ومن 90 إلى 250 لاري شهرياً لرائد الأعمال.

هل يمكنني أن أقدّم إقراراتي الضريبية الجورجية بنفسي؟

نعم، عبر بوابة دائرة الإيرادات، وهي بالجورجية في معظمها.

كيف أحصل على رقم ضريبي جورجي بصفتي أجنبياً؟

في أحد مراكز دائرة الإيرادات أو عبر مكالمة فيديو؛ وتحصل على رقم مؤلف من 9 أرقام.

من المسؤول إذا أخطأ محاسبي؟

أنت المسؤول أمام دائرة الإيرادات؛ أما المحاسب فمسؤول أمامك بموجب العقد بينكما.

كيف أتحقق من المحاسب؟

في سجلات SARAS العامة على saras.gov.ge.

هل يمكنني الحصول على مهلة إضافية لتقديم الإقرار؟

نعم، 3 أشهر للإقرارات السنوية، بطلب خطي قبل الموعد.

ما المدة المتاحة لي للطعن في قرار ضريبي؟

30 يوماً للشكوى الأولى، ثم 20 يوماً لكل خطوة لاحقة.

المصادر

1. قانون الضرائب الجورجي، الجريدة التشريعية لجورجيا (تاريخ الاطلاع 20 أكتوبر 2026)
2. قانون جورجيا بشأن المحاسبة والتقارير والتدقيق، الجريدة التشريعية لجورجيا (تاريخ الاطلاع 20 أكتوبر 2026)
3. سجل المحاسبين المعتمدين، جهاز الإشراف على المحاسبة والتقارير والتدقيق (تاريخ الاطلاع 20 أكتوبر 2026)
4. سجل المحاسبين الذين يقدّمون خدمات مهنية، جهاز الإشراف على المحاسبة والتقارير والتدقيق (تاريخ الاطلاع 20 أكتوبر 2026)
5. برامج الشهادات المعترف بها، جهاز الإشراف على المحاسبة والتقارير والتدقيق (تاريخ الاطلاع 20 أكتوبر 2026)
6. القيد الإلزامي لمقدّمي الخدمات المحاسبية، KPMG Georgia، يونيو 2023 (تاريخ الاطلاع 20 أكتوبر 2026)
7. خدمات مكالمات الفيديو، دائرة الإيرادات الجورجية (تاريخ الاطلاع 20 أكتوبر 2026)
8. جدول حالة اتفاقية الأبوستيل، مؤتمر لاهاي للقانون الدولي الخاص (تاريخ الاطلاع 20 أكتوبر 2026)
9. قانون جورجيا بشأن تيسير منع غسل الأموال وتمويل الإرهاب، الجريدة التشريعية لجورجيا (تاريخ الاطلاع 20 أكتوبر 2026)
10. المحاسبة في جورجيا، Tbilisi Expat، 18 أكتوبر 2026 (تاريخ الاطلاع 20 أكتوبر 2026)
11. أسعار خدمات المحاسبة، ExpatHub (تاريخ الاطلاع 20 أكتوبر 2026)
12. المحاسبة ومسك الدفاتر، EFS Group (تاريخ الاطلاع 20 أكتوبر 2026)
13. مسك الدفاتر، Bauer Group، يوليو 2026 (تاريخ الاطلاع 20 أكتوبر 2026)
14. المحاسبة الخارجية، Ganbajeba (تاريخ الاطلاع 20 أكتوبر 2026)
15. الخدمات المحاسبية، Legalese Georgia، أكتوبر 2026 (تاريخ الاطلاع 20 أكتوبر 2026)
16. المكتب في تبليسي، PwC Georgia (تاريخ الاطلاع 20 أكتوبر 2026)

سجل التغييرات

• 20 أكتوبر 2026 - نُشر الدليل استناداً إلى قانون الضرائب، وسجلات SARAS، وخدمات دائرة الإيرادات، وقوائم الأسعار المنشورة لشركات المحاسبة الجورجية.