الضريبة على العقار المملوك لشركة في جورجيا: ضريبة العقار وضريبة القيمة المضافة وضريبة الأرباح

كيف تُفرض الضريبة على العقار الذي تملكه شركة في جورجيا؟

على 4 مستويات. فالشركة تدفع ضريبة عقار سنوية تصل إلى 1% من متوسط صافي القيمة الدفترية لمبانيها، إضافة إلى ضريبة الأرض. ومتى تجاوزت مبيعاتها وإيجاراتها الخاضعة للضريبة 100,000 لاري خلال أي 12 شهرًا، وجب عليها التسجيل في ضريبة القيمة المضافة وفرض نسبة 18%. ولا تُفرض على أرباحها ضريبة بنسبة 15% إلا حين توزَّع، ثم تتحمل أرباح الأسهم المدفوعة إلى فرد أو إلى مساهم أجنبي 5% أخرى، أي نحو 19.25% من الربح في المجموع. وخلافًا للفرد، لا تتمتع الشركة بإعفاء السنتين عند بيع مسكن: فمكاسبها ليست سوى ربح، يخضع للضريبة حين يُصرف.

تعرض هذه الصفحة كل ضريبة من هذه الضرائب بالنسبة إلى شركة جورجية تملك شققًا أو عقارًا تجاريًا، وما الذي يتغير حين يكون المالك شركة أجنبية، وما الذي يحدث حين ينتقل العقار بين فرد وشركة. أما ما إذا كانت الشركة هي الأداة المناسبة أصلًا، فنناقشه في صفحتنا عن الشراء عبر شركة.

الشركة والفرد، ضريبة بضريبة

ضريبة العقار السنوية

ضريبة العقار ضريبة محلية. فقانون الضرائب يضع السقف، ويحدد كل مجلس بلدي النسبة ضمن هذا السقف؛ وتفرض تبليسي على الشركات 1%. وبالنسبة إلى الشركة الجورجية، تشمل الضريبة الأصول الثابتة، والعقارات الاستثمارية، والإنشاءات غير المكتملة، والعقارات التي تؤجرها، وكلها بالصورة التي تظهر بها في ميزانيتها العمومية (المادة 201). أما الشقق المحتفظ بها مخزونًا معدًّا للبيع، لا أصولًا ثابتة ولا عقارات استثمارية، فتبقى خارج نطاق الضريبة ما لم تكن مؤجرة.

• الوعاء. متوسط صافي القيمة الدفترية في بداية السنة ونهايتها (المادة 202(1)). ويُضرب العقار المكتسب قبل عام 2000 في 3، والمكتسب بين 2000 و2004 في 2، والمكتسب في 2004 في 1.5، ما لم تعتمد الشركة إعادة تقييم خضعت للتدقيق.
• القيمة السوقية. يجوز للسلطة الضريبية، عند التدقيق، أن تعتمد القيمة السوقية إذا كانت أعلى من القيمة الدفترية، وأن تبقي عليها طوال 3 سنوات تالية.
• المواعيد. يُستحق الإقرار والدفع قبل 1 أبريل من السنة التالية، مع دفعة جارية تعادل ضريبة السنة الماضية بحلول 15 يونيو؛ أما ضريبة الأرض فتُدفع بحلول 15 نوفمبر.
• الإعفاءات. العقار الواقع في منطقة صناعية حرة، وعقار الشركة الدولية باستثناء الأرض، وعقار المؤسسات في التجمعات السكنية الجبلية المرتفعة. وقد انتهى الإعفاء الخاص بالعقارات الفندقية في المناطق السياحية في 1 يناير 2026، ومعظم الامتيازات لا تشمل المباني التي تؤجرها الشركة.

والفرق عن الفرد كبير بالنسبة إلى المالك الصغير. فالشركة التي تملك شقة قيمتها الدفترية 400,000 لاري تدفع نحو 4,000 لاري في السنة بنسبة 1%؛ أما المالك الفرد الذي كان دخل أسرته 100,000 لاري أو أقل فلا يدفع شيئًا عن المبنى، مع أن الإيجار يدخل في حساب دخل الأسرة هذا.

ضريبة القيمة المضافة على الإيجار والمبيعات

يتعين على الشركة أن تسجّل في ضريبة القيمة المضافة خلال 2 من أيام العمل متى تجاوزت توريداتها الخاضعة للضريبة 100,000 لاري خلال أي 12 شهرًا متتالية، وأن تفرض 18% ابتداءً من المعاملة التي تتخطى بها هذا الحد (المادة 165). وتُقدَّم الإقرارات وتُدفع الضريبة شهريًا، بحلول يوم 15.

• الإيجار. الإيجار التجاري خاضع للضريبة. ولم نجد في قانون الضرائب أي إعفاء من ضريبة القيمة المضافة لتأجير المساكن، ولذلك فإن الشركة المسجلة في ضريبة القيمة المضافة تفرض، وفق قراءتنا، 18% على الإيجار السكني أيضًا.
• بيع مبنى. يخضع لنسبة 18%، سواء أكان المبنى سكنيًا أم تجاريًا. والأرض المبيعة مع المبنى تُعامل على أنها جزء من بيع المبنى.
• بيع الأرض وحدها. معفى دون الحق في خصم ضريبة المدخلات (المادة 171(1)(c))، وإن كان يجوز للشركة أن تختار فرض ضريبة القيمة المضافة. وإذا كان العقار نشاطها الرئيسي، فإن مبيعات الأرض المعفاة تدخل مع ذلك في حساب حد الـ100,000 لاري.
• ضريبة المدخلات. يمكن خصم ضريبة القيمة المضافة المدفوعة لمطوّر عقاري عن شقة إذا استُخدمت الشقة في تأجير أو بيع خاضع للضريبة (المادة 175).

وبالنسبة إلى شركة تؤجر عدة شقق، يكفي إيجار يقارب 8,400 لاري في الشهر لتجاوز الحد خلال سنة. ومنذ تلك اللحظة، إما أن يدفع المستأجر 18% إضافية، وإما أن تتحملها الشركة من دخلها.

ضريبة الأرباح لا تُفرض إلا حين يخرج الربح من الشركة

منذ عام 2017 تطبّق جورجيا "النموذج الإستوني": فربح الشركة لا يخضع للضريبة ما دام باقيًا في النشاط. وتقع ضريبة الأرباح البالغة 15% على الربح الموزَّع، والنفقات التي لا صلة لها بالنشاط، والتوريدات المجانية، وتكاليف التمثيل الزائدة على الحد (المادة 97(1)). ويُرفع المبلغ المدفوع إلى قيمته الإجمالية بقسمته على 0.85، فتعادل الضريبة نحو 17.65% من صافي المبلغ الموزَّع. ثم تخضع أرباح الأسهم المدفوعة إلى فرد أو إلى كيان غير تجاري أو إلى شركة أجنبية لضريبة اقتطاع بنسبة 5% (المادة 130)، فيصل المجموع إلى نحو 19.25% من الربح الأصلي؛ أما أرباح الأسهم المدفوعة إلى شركة تجارية جورجية أخرى فلا تخضع للضريبة.

• التوزيع العيني. الشقة التي تُسلَّم إلى مساهم تُعدّ توزيعًا يُقيَّم بسعر السوق.
• الأطراف ذات العلاقة. تأجير شقة الشركة لمالكها بأقل من سعر السوق، أو بيعها له بثمن بخس، يُعامل على أنه توزيع للفرق.
• استرداد رأس المال. ردّ رأس المال الذي ساهم به المساهم لا يُعدّ ربحًا موزَّعًا.
• إقرارات شهرية. الفترة الضريبية لضريبة الأرباح بالنسبة إلى الشركة المقيمة هي الشهر الميلادي.

مثال عملي بالأرقام

يدفع الفرد 5% من إجمالي الإيجار، ولا يدفع ضريبة العقار إذا بقي دخل أسرته عند 100,000 لاري أو أقل. أما الشركة فلا تدفع شيئًا ما دامت تعيد استثمار ما تجنيه، لكنها تدفع نحو 19.25% من ربحها حين تصرفه، وتدفع ضريبة العقار كل سنة. وصاحب الشركة الذي يحتاج إلى الإيجار ليعيش منه يكون في العادة في وضع أسوأ؛ أما من يعيد الاستثمار سنوات طويلة فقد لا يكون كذلك.

المساهمون الأجانب والشركات الأجنبية

تقتطع الشركة الجورجية المملوكة لأجنبي 5% من أرباح الأسهم، وقد تخفّض اتفاقية ضريبية هذه النسبة؛ فاتفاقيتا المملكة المتحدة والإمارات العربية المتحدة، على سبيل المثال، تحددان 0% على أرباح الأسهم. ولا تخضع تحويلات الأموال إلى الخارج لأي رقابة على الصرف. وتسرد صفحتنا عن اتفاقيات تجنب الازدواج الضريبي النسب المطبّقة.

ويمكن للشركة الأجنبية أيضًا أن تملك عقارًا في جورجيا مباشرة. وتملّك العقار وحده لا ينشئ منشأة دائمة (المادة 29(6))، لكن الشخص الذي يديره نيابة عن الشركة لأكثر من 3 أشهر قد ينشئها، ما لم يكن وكيلًا مستقلًا. والإيجار الذي تدفعه شركة جورجية أو مستأجر تجاري يخضع للضريبة من المنبع بنسبة 10%، أو 15% للشركات القائمة في الولايات القضائية منخفضة الضرائب المدرجة في القائمة؛ أما الإيجار المقبوض من مستأجر من الأفراد، وهو ليس وكيلًا ضريبيًا، فتصرّح به الشركة الأجنبية ويخضع للضريبة على صافي مبلغه (المادة 97(11)). ويدفع المالك الأجنبي كذلك ضريبة العقار على مبانيه في جورجيا. وبيع أسهم أو حصص في شركة تستمد قيمتها أساسًا من عقارات جورجية يُعدّ دخلًا مصدره جورجيا (المادة 104(1)(m))، ومعظم اتفاقيات جورجيا الضريبية تتيح لجورجيا فرض الضريبة على هذه المكاسب.

نقل العقار إلى الشركة أو إخراجه منها

• إلى الشركة. تقديم العقار حصةً في رأس مال الشركة لا يُعدّ توريدًا لأغراض ضريبة القيمة المضافة (المادة 160(7)(b))؛ وإذا كان مقدّم الحصة مسجلًا في ضريبة القيمة المضافة، وجب على الشركة أن تسجّل خلال 10 أيام. ولم نجد قاعدة محددة لضريبة الدخل تتناول الفرد الذي يقدّم شقة حصةً في رأس المال.
• من الشركة. تسليم العقار إلى مساهم مقابل حصته يُعدّ توريدًا لأغراض ضريبة القيمة المضافة، والتوزيع العيني يُقيَّم بسعر السوق لأغراض ضريبة الأرباح.
• عند التصفية. يُعفى الفرد من ضريبة الدخل على العقار الذي يتسلمه عند التصفية أو عند تخفيض رأس المال إذا كان قد احتفظ بحصته لأكثر من سنتين (المادة 82(1)(z))؛ أما جانب الشركة فيبقى خاضعًا للضريبة.
• التسجيل. يكلّف تسجيل شركة ذات مسؤولية محدودة 200 لاري في يوم عمل واحد أو 400 لاري في اليوم نفسه، ويكلّف تسجيل العقار 150 لاري أو 270 لاري أو 350 لاري بحسب السرعة المطلوبة.

الأنظمة الخاصة

تدفع الشركة الدولية ضريبة أرباح بنسبة 5% ولا تدفع ضريبة العقار إلا على الأرض، لكن الحكومة هي التي تمنح هذا الوضع لأنشطة محددة في قائمة، ولم نجد ما يشير إلى أن تأجير العقارات مؤهل له. أما المؤسسة السياحية التي تبيع وحدات فندقية ثم تستعيدها لتشغيلها، فلها معاملة خاصة في ضريبة القيمة المضافة وشرط مدته 10 سنوات، نشرحهما في صفحتنا عن وحدات الشقق الفندقية. ووضع الأعمال الصغيرة، بنسبته البالغة 1%، مخصص للأفراد ولا يشمل تأجير العقارات.

إدارة العقار عبر شركة خطوة بخطوة

1. احسب الخيارين كليهما

   قارن بين ضريبة الشركة والضريبة الشخصية على امتداد مدة التملك الحقيقية التي تنويها.

2. سجّل الشركة وعيّن محاسبًا

   تبدأ الإقرارات الشهرية من الشهر الأول.

3. صنّف العقار

   قرّر ما إذا كانت الشقق أصولًا ثابتة أم عقارات استثمارية أم مخزونًا.

4. راقب حد ضريبة القيمة المضافة

   تابع الإيجار والمبيعات على امتداد كل 12 شهرًا.

5. خطّط للتوزيعات

   اصرف الربح حين تحتاج إليه، مدركًا أن كل دفعة تتحمل نحو 19.25%.

المخاطر والاستثناءات

• ضريبة العقار السنوية. تدفعها الشركة حتى حين لا يدفعها الفرد.
• ضريبة القيمة المضافة. قد يتجاوز إيجار عدة شقق 100,000 لاري بسرعة.
• لا إعفاء بعد سنتين. مكاسب بيع المساكن تخضع للضريبة عند توزيعها.
• التوزيعات المستترة. التعاملات مع المالكين بأقل من سعر السوق تخضع للضريبة.
• الالتزام بالمتطلبات. الإقرارات الشهرية تعني تكاليف محاسبة مستمرة.

أسئلة شائعة

ما نسبة ضريبة العقار على الشركات في جورجيا؟

حتى 1% من متوسط صافي القيمة الدفترية للعقار الخاضع للضريبة؛ وتفرض تبليسي 1%.

هل تدفع الشركات الضريبة على الإيجار حين تقبضه؟

لا ضريبة أرباح إلى أن يُوزَّع الربح؛ أما ضريبة القيمة المضافة فتُطبَّق متى سُجّلت الشركة فيها.

ما مجموع الضريبة على الربح الموزَّع؟

نحو 19.25%: ضريبة أرباح بنسبة 15% إضافة إلى 5% على أرباح الأسهم.

هل تستفيد الشركة من إعفاء السنتين عند بيع مسكن؟

لا؛ فهذا الإعفاء مقصور على الأفراد.

هل تفرض الشركة ضريبة القيمة المضافة على الإيجار السكني؟

إذا كانت مسجلة فيها، فالجواب نعم وفق قراءتنا؛ والمحاسب لدينا يعمل على تأكيد ذلك.

هل يمكن لشركة أجنبية أن تملك عقارًا في جورجيا؟

نعم؛ والإيجار المقبوض من المستأجرين التجاريين يخضع للضريبة من المنبع بنسبة 10%، وتُطبَّق ضريبة العقار.

هل تُفرض ضريبة إذا نقلت شقتي إلى شركة؟

لا يُعدّ ذلك توريدًا لأغراض ضريبة القيمة المضافة؛ أما وضع ضريبة الدخل فلم يحسمه القانون.

كم يكلّف تأسيس شركة؟

200 لاري للتسجيل في يوم عمل واحد، و400 لاري للتسجيل في اليوم نفسه.

المصادر

1. قانون الضرائب الجورجي، الجريدة التشريعية لجورجيا (تاريخ الاطلاع 19 أكتوبر 2026)
2. جورجيا: الضرائب الأخرى، PwC Worldwide Tax Summaries، آخر مراجعة في 2 سبتمبر 2026 (تاريخ الاطلاع 19 أكتوبر 2026)
3. جورجيا: تحديد دخل الشركات، PwC Worldwide Tax Summaries، آخر مراجعة في 2 سبتمبر 2026 (تاريخ الاطلاع 19 أكتوبر 2026)
4. جورجيا: ضرائب الاقتطاع من المنبع، PwC Worldwide Tax Summaries، آخر مراجعة في 2 سبتمبر 2026 (تاريخ الاطلاع 19 أكتوبر 2026)
5. جورجيا: الضرائب على دخل الشركات، PwC Worldwide Tax Summaries (تاريخ الاطلاع 19 أكتوبر 2026)
6. القرار رقم 20-90 بشأن الضرائب المحلية في تبليسي، مجلس مدينة تبليسي (تاريخ الاطلاع 19 أكتوبر 2026)
7. فرض الضريبة على المعاملات بين شركات التطوير العقاري ومالكي الأراضي، Andersen في جورجيا، 12 نوفمبر 2025 (تاريخ الاطلاع 19 أكتوبر 2026)
8. حد ضريبة العقار يرتفع إلى 100,000 لاري، Georgia Today، سبتمبر 2026 (تاريخ الاطلاع 19 أكتوبر 2026)
9. الرسوم والمدد، الوكالة الوطنية للسجل العام (تاريخ الاطلاع 19 أكتوبر 2026)
10. جورجيا: الرقابة على الصرف الأجنبي، وزارة التجارة الأمريكية (تاريخ الاطلاع 19 أكتوبر 2026)

سجل التغييرات

• 19 أكتوبر 2026 - شرح نُشر استنادًا إلى قانون الضرائب، والملخصات الضريبية الصادرة عن PwC، وقرار تبليسي بشأن الضرائب المحلية، ورسوم السجل العام.