المال والضرائب للمشتري الأجنبي للعقار في جورجيا

المال والضرائب للمشتري الأجنبي، في شاشة واحدة

القواعد الضريبية التي تنطبق في جورجيا على المالك الخاص للعقار قصيرة، وخفيفة في معظمها. لا توجد ضريبة على نقل الملكية عند الشراء. ويخضع إيجار المسكن المؤجَّر لشخص يسكن فيه لضريبة بنسبة 5%. والمسكن الذي يُباع بعد أكثر من سنتين من التملك معفى من الضريبة في جورجيا، أما المسكن الذي يُباع قبل ذلك فيخضع ربحه لضريبة بنسبة 5%. ولا تُستحق ضريبة العقار إلا فوق حدّ معيّن لدخل الأسرة. والهدايا والمواريث داخل الأسرة القريبة معفاة. كل جملة من هذه الجمل مأخوذة من مادة محددة في قانون الضرائب الجورجي، ولكل منها شروط تحدد ما إذا كانت تنطبق عليك أم لا. يعرض هذا الدليل تلك المواد وشروطها والمواعيد النهائية المرتبطة بها، كما يعرض الأوراق المتعلقة بالمال نفسه: كيف تدفع، وكيف تثبت مصدر الأموال، وما الذي قد يظل بلدك الأصلي يطلب معرفته. هذه معلومات عامة قيد المراجعة لدى محاسب، وليست استشارة ضريبية خاصة بحالتك.

الغاية من هذه الصفحة أن ترى الصورة كاملة قبل أن تحوّل أي مبلغ، لا أن تكتشف القواعد واحدة تلو الأخرى بعد أن تكون قد اتخذت قراراً يصعب الرجوع عنه. فالمشتري الأجنبي يتعامل في الغالب مع ثلاث جهات في وقت واحد: المصرف الذي يحوّل المال، والدولة الجورجية التي تفرض الضريبة على العقار الواقع على أرضها، وبلده الذي قد يطلب منه التصريح بما يملك وما يكسب في الخارج. والجدول التالي يجمع اللحظات التي تلتقي فيها الضريبة بحياة المالك، من يوم الشراء إلى يوم البيع أو الانتقال إلى الورثة، مع الأساس القانوني لكل لحظة.

يقوم الجدول على مبدأين. الأول أن الضريبة الجورجية على العقار الجورجي مستحقة في جورجيا سواء كنت تعيش فيها أم لا: فموقع العقار هو الذي يحدد الضريبة، لا جواز سفرك. والثاني أن الضريبة الجورجية ليست سوى نصف الصورة لدى معظم المالكين الأجانب، لأن بلداناً كثيرة تفرض الضريبة على المقيمين فيها على دخلهم وأرباحهم في العالم كله. فالإعفاء الجورجي قد يترك مع ذلك إقراراً ضريبياً، وأحياناً ضريبة، في بلدك. ويتناول هذا الدليل النصفين كليهما فيما يلي.

ومن المفيد أن تقرأ الجدول من زاويتين. الزاوية الأولى زمنية: الشراء يحدث مرة واحدة، والتملك يستمر كل سنة، والتأجير يتكرر مع كل دفعة إيجار، والبيع أو الهبة يغلقان الملف. والزاوية الثانية شخصية: بعض البنود يتوقف على العقار نفسه، مثل نوعه ومدة تملكه، وبعضها يتوقف عليك أنت، مثل دخل أسرتك وعدد الأيام التي تقضيها في جورجيا وقوانين بلدك. ولهذا لا يكفي أن تعرف النسبة؛ عليك أن تعرف أيضاً الشرط الذي يجعلها تنطبق أو لا تنطبق.

كيف تنظّم الجانب المالي لعملية الشراء

معظم المشكلات المالية في صفقة عقارية جورجية هي في حقيقتها مشكلات توقيت: مستندات تُطلب بعد إرسال التحويل، أو دفعة تُسدَّد قبل التحقق من سند الملكية، أو موعد ضريبي يفوت لأن أحداً لم يكن يعلم بوجوده. الترتيب التالي يجنّبك هذه المشكلات، وكل خطوة فيه تمهّد للخطوة التي تليها.

1. اختر المسار والعملة

   قرّر ما إذا كنت ستدفع من حساب في الخارج، أو من حساب جورجي، أو على مراحل لشركة تطوير عقاري، وبأي عملة يُحدَّد السعر. واسأل مصرفك عن الحدود والرسوم المفروضة على التحويل الدولي قبل الصفقة، لا في يومها.

2. جهّز ملف مصدر الأموال

   اجمع المستندات التي تبيّن من أين يأتي المال: كشوف حسابات الادخار، أو عقد بيع عقار آخر، أو سجلات الراتب، أو اتفاقية قرض، أو وثيقة ميراث. وترجمها إذا لم تكن بالإنجليزية أو الجورجية.

3. اربط الدفع بالحماية

   لا تدفع إلا بعد التحقق من سند الملكية والعقد، ونظّم الدفع بحيث يتحرك المال والتسجيل معاً. ومع شركة التطوير العقاري، اربط كل قسط بمرحلة بناء منصوص عليها في العقد.

4. ادفع من مصرف إلى مصرف

   حوّل المبلغ إلى حساب البائع المذكور اسمه في العقد، مع مرجع للدفع يذكر العقد. وتجنّب النقد والدفع لأطراف ثالثة.

5. سجّل واحتفظ بالأدلة

   بعد التسجيل، احتفظ بالمستخرج والعقد وتأكيدات المصرف وأي سجلات لتحويل العملة في مكان واحد. فهي الأساس لكل حساب ضريبي في المستقبل.

6. استعد للضريبة قبل أول إيجار

   إذا كنت ستؤجر العقار، فاعرف كيف ستصرّح بالإيجار وما إذا كانت شركة مستأجرة ستقتطع الضريبة، وسجّل المواعيد في مفكرتك: إقرارات الدخل قبل 1 أبريل، وإقرارات ضريبة العقار بحلول 1 نوفمبر.

7. تحقق من جانب بلدك

   اسأل مستشاراً في بلد إقامتك عمّا إذا كان عليك التصريح بالعقار الأجنبي أو بالإيجار أو بربح مستقبلي، وكيف تنطبق اتفاقية مع جورجيا.

قد تبدو هذه الخطوات بديهية، لكن قيمتها في ترتيبها. فملف مصدر الأموال يجب أن يكون جاهزاً قبل التحويل لا بعده، والتحقق من سند الملكية يجب أن يسبق الدفع لا أن يلحقه، والمواعيد الضريبية يجب أن تُدوَّن قبل أول دفعة إيجار لا بعد أن يفوت أول موعد. ومن يتبع هذا الترتيب يجد أن معظم الأسئلة التي يطرحها المصرف أو مصلحة الضرائب أو مستشاره في بلده لها جواب جاهز في ملف واحد.

وتتناول الأقسام التالية كل خطوة بتفصيل أكبر: طرق الدفع والعملات، ثم ملف مصدر الأموال، ثم مسألة الحساب المصرفي الجورجي، ثم الضرائب في كل مرحلة من مراحل التملك، وأخيراً علاقة كل ذلك ببلدك الأصلي.

دفع ثمن العقار: العملات والمسارات والتوقيت

تُعرض أسعار الشقق في جورجيا عادةً بالدولار الأمريكي، في حين أن اللاري هو العملة التي تُحسب بها الضرائب وتُدفع؛ إذ يشترط قانون الضرائب الجورجي حساب الالتزامات الضريبية باللاري الكامل (المادة 67(2)). ولذلك يتعامل معظم المشترين الأجانب مع عملتين على الأقل، وغالباً مع ثلاث عملات حين تكون مدخراتهم باليورو أو الشيكل أو الدرهم أو بعملة أخرى. وينبغي أن ينص العقد على عملة السعر، وإذا كان هناك تحويل للعملة، فعلى السعر الذي يُطبَّق والتاريخ الذي يُعتمد، حتى لا يتحمل أي من الطرفين خطر صرف غير محسوب بين التوقيع والدفع.

ولهذا التعدد في العملات أثر يتجاوز يوم الشراء. فالثمن الذي دفعته بالدولار سيُترجم يوماً ما إلى لاري حين يُحسب ربح البيع، والإيجار الذي تتقاضاه بالدولار سيُحسب باللاري حين تُحتسب ضريبته، وقيمة العقار التي تُقدَّر بها ضريبة العقار تُعبَّر عنها باللاري كذلك. لذلك فإن تسجيل سعر الصرف المستخدم في كل دفعة ليس ترفاً إدارياً، بل هو جزء من الأساس الذي ستُبنى عليه الحسابات الضريبية لاحقاً.

الطريقة الأكثر أماناً للدفع هي التحويل المصرفي إلى حساب البائع المذكور اسمه في العقد، على ألا يتم إلا بعد أن يؤكد محاميك سلامة سند الملكية والعقد. وخدمة العقد الذكي (Smart Contract) التي يقدّمها السجل العام عن بُعد، والتي يمكنها الجمع بين الدفع والتسجيل، متاحة فقط للمواطنين الجورجيين الذين يحملون بطاقة هوية أو جواز سفر جورجياً، ولذلك يوقّع المشترون الأجانب حضورياً أو عن طريق ممثل، وينظّمون الدفع من خلال المصرف والعقد. أما شركة التطوير التي تبيع على المخطط فتتقاضى الثمن على مراحل؛ وينبغي أن تتبع المراحل الجدول الزمني للبناء الوارد في العقد، وأن تكون كل دفعة قابلة للربط بالعقد من خلال مرجعها.

هناك أمران يجب تجنّبهما: النقد، والدفع لأطراف ثالثة. فالنقد لا يترك أثراً يمكن الرجوع إليه عند حساب الضريبة لاحقاً، أو عند إعادة البيع، أو في ملف تصريح الإقامة، والدفع إلى حساب مدير أو قريب بدلاً من البائع المذكور في العقد هو الطريق المعتاد لضياع المال. وقد يرفض المصرف أيضاً تحويلاً لا يتطابق مع العقد أو يؤخره، وهذا سبب إضافي للحفاظ على اتساق الأسماء والمبالغ والمراجع منذ البداية.

وخلاصة هذا القسم أن الدفع الجيد يجيب سلفاً عن ثلاثة أسئلة: إلى من ذهب المال، ولماذا، وبأي سعر صرف. فإذا كان اسم المستفيد هو اسم البائع في العقد، وكان مرجع الدفعة يذكر العقد، وكان سعر التحويل محفوظاً في سجلاتك، فلن تحتاج بعد سنوات إلى إعادة بناء ما حدث من ذاكرة غير موثوقة.

مصدر الأموال: لماذا يسأل المصرف وماذا تحضر

يُلزم قانون جورجيا بشأن تيسير منع غسل الأموال وتمويل الإرهاب، بنصه الموحَّد في 1 أبريل 2026، المصارفَ والكتّاب العدل وسائر الجهات الملزمة بالتعرف على هوية عملائها ومراقبة المعاملات. وفي عملية شراء العقار يظهر هذا الواجب في صورة سؤال: من أين يأتي هذا المال؟ والسؤال روتيني، يُطرح على المشترين الجورجيين والأجانب على حد سواء، والإجابة عنه أسهل بكثير بملف مُعدّ سلفاً منها بسلسلة من الرسائل الإلكترونية بعد أن يكون المال قد أُرسل.

ولا ينبغي أن يُفهم هذا السؤال على أنه اتهام أو تشكيك في المشتري. فهو جزء من قواعد مكافحة غسل الأموال التي يطبقها المصرف على كل معاملة من هذا الحجم، والموظف الذي يطرحه يؤدي واجباً قانونياً لا يملك تجاوزه. والفرق الحقيقي بين مشترٍ وآخر ليس في طرح السؤال، بل في سرعة الإجابة عنه ووضوحها.

ملف مصدر الأموال الجيد قصير ومتسق ومترجم. ويتضمن عادةً بعض ما يلي، بحسب المصدر الحقيقي للمال:

• المدخرات: كشوف حسابات مصرفية تُظهر الرصيد وهو يتراكم مع الوقت، لا مجرد إيداع واحد كبير.
• بيع أصل آخر: عقد البيع والسجل المصرفي لوصول حصيلة البيع.
• دخل العمل أو النشاط التجاري: كشوف الراتب، أو الإقرارات الضريبية، أو سجلات توزيع أرباح الشركة.
• قرض أو رهن عقاري: اتفاقية القرض وسجل صرف الأموال.
• هدية أو ميراث: سند الهبة أو وثيقة الميراث، والتحويل من الواهب أو من التركة.

المعيار الذي يطبقه المصرف هو ما إذا كانت القصة معقولة وما إذا كانت المستندات متطابقة فيما بينها: الأسماء والتواريخ والمبالغ والحسابات. والملف الذي يُظهر مسار المال من أصله إلى التحويل الخاص بالشراء يجيب عن معظم الأسئلة دفعة واحدة. والملف نفسه مفيد لاحقاً، حين تبيع وتريد نقل الحصيلة إلى الخارج، وحين يسأل طلب تصريح الإقامة أو مصلحة الضرائب في بلدك عن كيفية دفع ثمن العقار.

ومن الناحية العملية، يعني ذلك أن تفكر في الملف على أنه سلسلة متصلة لا مجموعة أوراق متفرقة. إذا كان المال قد جاء من بيع شقة في بلدك، فإن عقد البيع وحده لا يكفي؛ بل يلزم أيضاً ما يثبت وصول الثمن إلى حسابك، ثم ما يثبت خروجه من الحساب نفسه نحو جورجيا. وإذا كانت المستندات بلغة غير الإنجليزية أو الجورجية فإن ترجمتها قبل الصفقة توفر أياماً من الانتظار. وكلما كانت الحلقات متصلة والأسماء متطابقة، قلّت الأسئلة اللاحقة وقصر وقت المعالجة.

هل تحتاج إلى حساب مصرفي جورجي؟

ليس من أجل تملك العقار. فالملكية تتوقف على عقد مكتوب وعلى التسجيل في السجل العام، لا على وجود حساب محلي، ويمكن أن تنتقل دفعة الشراء الواحدة من مصرف في الخارج إلى حساب البائع الجورجي مباشرة. لكن الحساب يصبح مفيداً، وكثيراً ما يصبح ضرورياً من الناحية العملية، حين تدفع لشركة تطوير على أقساط، أو تتلقى إيجاراً، أو تدفع فواتير الخدمات ومساهمات المبنى، أو تدفع الضرائب الجورجية. وكل مصرف يقرر بشأن عملائه وفق قواعد الامتثال الخاصة به، ولذلك تختلف المتطلبات من مصرف إلى آخر وقد تتغير؛ غير أن جواز السفر وملف مصدر الأموال هما جوهر أي طلب. وتشرح خدمة فتح الحساب المصرفي لدينا كيف نساعد في الطلب وفي التحويل.

وللتمييز بين الحالتين فائدة عملية. فالمشتري الذي يدفع الثمن دفعة واحدة ولا ينوي التأجير قد يكتفي بحسابه في بلده، على الأقل في البداية. أما المشتري الذي سيدفع أقساطاً على مدى أشهر، أو سيتقاضى إيجاراً شهرياً، أو سيدفع مساهمات المبنى وفواتير الخدمات بانتظام، فسيجد أن الحساب الجورجي يختصر الرسوم والوقت ويجعل المدفوعات أسهل تتبعاً. وفي الحالتين، يبقى ملف مصدر الأموال الذي أعددته للشراء هو نفسه الملف الذي سيطلبه المصرف عند فتح الحساب، وهذا سبب آخر لإعداده بعناية منذ البداية.

الضرائب عند الشراء

الشراء هو أخف اللحظات من الناحية الضريبية. فلا توجد في جورجيا ضريبة مستقلة على نقل ملكية العقار ولا رسم دمغة، وفقاً لدليل الممارسة الصادر عن MB Legal لعام 2026 لصالح Chambers and Partners. أما ضريبة القيمة المضافة بنسبة 18% فلا تدخل في السعر إلا حين يكون البائع مسجلاً لهذه الضريبة ويبيع بصفته التجارية، وهو أمر شائع لدى شركات التطوير العقاري ونادر لدى البائعين من الأفراد؛ فاطلب من شركة التطوير أن تؤكد كتابةً ما إذا كان السعر يشمل ضريبة القيمة المضافة. ويتقاضى السجل العام 150 لاري لتسجيل نقل الملكية خلال أربعة أيام عمل، و270 لاري للتسجيل خلال يوم عمل واحد، و350 لاري للتسجيل في اليوم نفسه، أما تسجيل حق الملكية الأولي على شقة قيد الإنشاء فيُحتسب بالأسعار القياسية نفسها.

وسؤال ضريبة القيمة المضافة يستحق وقفة. فالفرق بين سعر يشمل الضريبة وسعر لا يشملها هو 18% من قيمة الصفقة، وهو مبلغ لا يمكن تركه للافتراض. والبائع الفرد الذي يبيع شقته الخاصة لا يدخل عادةً في هذه الحالة، أما شركة التطوير المسجلة لضريبة القيمة المضافة فقد تدخل فيها. ولذلك فإن الإجابة المكتوبة من البائع، والمدرجة في العقد أو في مراسلات واضحة، هي الطريقة الوحيدة لتجنب المفاجأة.

أما التكاليف الأخرى للشراء فهي أتعاب خدمات لا ضرائب: محامٍ، وكاتب عدل حيث يُستعان به، ومترجم محلَّف، ومقيّم معتمد عند طلب تصريح الإقامة. ويُتفق عليها حالة بحالة. ويعرض دليل شراء العقار في جورجيا عملية الشراء كاملة.

ويعني ذلك أن الجزء الأكبر من تكلفة الشراء، بعد الثمن نفسه، يتوقف على الخدمات التي تختارها وعلى سرعة التسجيل التي تطلبها، لا على ضرائب ثابتة تفرضها الدولة. والمشتري الذي يعرف ذلك مسبقاً يستطيع أن يقارن العروض وأن يطلب تحديد الأتعاب كتابةً قبل بدء العمل، بدلاً من أن يكتشف التكاليف واحدة تلو الأخرى.

الإقامة الضريبية: قاعدة الـ183 يوماً بالتفصيل

معرفة ما إذا كنت مقيماً ضريبياً في جورجيا أمر مهم لضريبة العقار، ولطريقة معاملة دخلك الآخر، ولنظرة بلدك الأصلي إليك. فالمادة 34(2) من قانون الضرائب الجورجي تجعل الشخص الطبيعي مقيماً في جورجيا طوال السنة الضريبية إذا أقام فعلياً في جورجيا 183 يوماً أو أكثر خلال أي فترة متصلة مدتها 12 شهراً تنتهي في تلك السنة. وفي المادة تفاصيل عدة يسهل أن تفوت القارئ:

• أي جزء من اليوم يُحتسب يوماً (المادة 34(5))، ولذلك يُحتسب يوم الوصول ويوم المغادرة كلاهما.
• بعض الوقت في الخارج يُحتسب وقتاً في جورجيا: الأيام التي تُقضى خارج جورجيا تحديداً للعلاج أو الاستجمام أو في رحلات عمل أو للدراسة تدخل في الإقامة الفعلية (المادة 34(3)).
• بعض الوقت في جورجيا لا يُحتسب: تُستثنى الأيام التي يقضيها الشخص في جورجيا بصفته دبلوماسياً أو موظفاً في منظمة دولية، أو في عبور بين بلدين أجنبيين، أو للعلاج أو الاستجمام (المادة 34(4)). ولذلك فإن إقامة من يقضي عطلته لا تبني إقامة ضريبية.
• يمكن أيضاً منح الإقامة: للشخص ذي الثروة العالية وفق قواعد يضعها وزير المالية (المادة 34(6))، وفي حالات أخرى للشخص الأجنبي وفق الإجراء الذي يحدده الوزير (المادة 34(6.2)).
• كل سنة قائمة بذاتها: يُحدَّد الوضع لكل فترة ضريبية، والأيام التي جعلتك مقيماً في سنة ما لا يُعاد استخدامها في السنة التالية (المادة 34(8)).

الإقامة الضريبية منفصلة عن وضع الهجرة. فتصريح الإقامة لا يجعلك مقيماً ضريبياً، ويمكن أن تكون مقيماً ضريبياً دون تصريح إقامة. وتملّك العقار لا يحقق أياً من الأمرين. ويطبق بلدك الأصلي قواعد الإقامة الخاصة به في الوقت نفسه، وحين يعتبرك البلدان كلاهما مقيماً فيهما، فإن الاتفاقية، إن وُجدت، هي التي تحدد أيهما يُقدَّم.

ولفهم القاعدة جيداً، لاحظ أنها لا تتحدث عن السنة الميلادية وحدها، بل عن أي فترة متصلة مدتها 12 شهراً تنتهي في السنة الضريبية. فالشخص الذي يقضي أشهراً في جورجيا في نهاية سنة وبداية السنة التالية قد يبلغ العتبة خلال فترة تمتد عبر السنتين. ولاحظ أيضاً أن العبرة بالإقامة الفعلية لا بالنية: فشراء شقة، أو الحصول على تصريح، أو التسجيل في عنوان، لا يغني عن عدّ الأيام. ولهذا السبب يُنصح من قد تكون إقامته الضريبية موضع سؤال بأن يحتفظ بما يثبت أيام وجوده في جورجيا، كما سيأتي في قسم السجلات.

وفي المقابل، فإن الاستثناءات الواردة في المادة 34(4) تعني أن المالك الذي يأتي إلى جورجيا للعطلة في شقته، مهما طالت عطلته، لا يبني بتلك الأيام إقامة ضريبية. وهذا يجعل وضع معظم المالكين الذين يستخدمون عقارهم للاصطياف واضحاً نسبياً، كما يظهر في الأمثلة العملية في آخر هذا الدليل.

ضريبة العقار خلال فترة التملك

يدفع الأشخاص الطبيعيون ضريبة العقار (الأملاك) على العقارات التي يملكونها، بما في ذلك الأبنية غير المكتملة (المادة 201(1)(c)). ومن الناحية العملية يُعفى معظم المالكين الأفراد، لأن المادة 206(1)(a) تعفي الممتلكات الخاضعة للضريبة للشخص الطبيعي، باستثناء الأرض، حين لا يتجاوز دخل الأسرة في السنة السابقة 100,000 لاري، وهو حد رُفع من 40,000 لاري بموجب قانون نافذ منذ 30 سبتمبر 2026. وفوق هذا الحد تحدد المادة 202(5) النسبة السنوية بوصفها حصة من القيمة السوقية للعقار في نهاية السنة:

المثال حساب رياضي بسعر الصرف الرسمي للبنك الوطني الجورجي البالغ 2.624 لاري للدولار في 5 أغسطس 2026؛ أما الرقم الحقيقي فيتوقف على النسبة المطبقة داخل الشريحة، وعلى القيمة السوقية في نهاية السنة، وعلى سعر الصرف. وهناك قواعد عدة تحدد شكل اختبار الدخل. فدخل الأسرة يشمل كل الدخل، سواء كان خاضعاً للضريبة أم لا، لكنه يستثني الممتلكات التي تُتلقى من أفراد الأسرة بالميراث أو الهبة أو عند الطلاق، وحصيلة بيع شقة سكنية مملوكة لأكثر من سنتين (المادة 202(6)-(7)). وتُحسب الضريبة بنسبة الجزء من السنة الذي ملكت فيه العقار (المادة 202(9)). ويقدّم الأفراد إقرار ضريبة العقار بحلول 1 نوفمبر ويدفعون بحلول 15 نوفمبر (المادة 205(12) و(14))، أما الأرض فتخضع لضريبة الأرض بصورة مستقلة وفق نسب لكل هكتار تحددها المادة 204.

ويوضح هذا البناء لماذا لا يمكن الإجابة عن سؤال "كم سأدفع ضريبة على شقتي؟" دون معرفة دخل الأسرة. فالشقة نفسها قد لا تُستحق عليها أي ضريبة عقار لدى أسرة لا يتجاوز دخلها 100,000 لاري، في حين تُستحق عليها ضريبة بنسبة من 0.8% إلى 1% لدى أسرة أخرى يزيد دخلها على 100,000 لاري. والفرق في المثال أعلاه كبير: من صفر إلى بضعة آلاف من اللاري.

ولاحظ ثلاث نقاط عملية. الأولى أن اختبار الإعفاء ينظر إلى دخل السنة السابقة، في حين أن القيمة السوقية تُقدَّر في نهاية السنة. والثانية أن الاستثناءات من دخل الأسرة، كالميراث داخل الأسرة وحصيلة بيع شقة مملوكة لأكثر من سنتين، قد تُبقي الأسرة تحت الحد في سنة شهدت حدثاً مالياً كبيراً. والثالثة أن الإعفاء في المادة 206(1)(a) لا يشمل الأرض، فمن يملك أرضاً يتعامل مع ضريبة الأرض بقواعدها الخاصة.

وداخل هذه الشريحة، حدّد المجلسان البلديان في تبليسي وباتومي كلاهما نسبة 0.8%؛ وتجد التفاصيل، مع نسب الأرض والأمثلة، في دليل ضريبة العقار لدينا.

الضريبة على الإيجار: 5%، والنسبة العامة، والاقتطاع من المنبع

الإيجار هو المكان الذي يلتقي فيه معظم المالكين الأجانب بالنظام الضريبي الجورجي لأول مرة. وتتوقف القواعد على ما يُؤجَّر، ولمن يُؤجَّر، وكيف يُعامَل الدخل.

• المساكن المؤجَّرة لغرض السكن: 5%. تفرض المادة 81(2) ضريبة بنسبة 5% على الدخل الذي يتلقاه الشخص الطبيعي من تأجير مساحة سكنية لأغراض سكنية، سواء لشركة أو لفرد، بشرط ألا يجري المالك أي خصومات من هذا الدخل. فلا خصم للإصلاحات أو للإدارة بهذه النسبة؛ وتُطبَّق نسبة 5% على الإيجار نفسه.
• كل ما عدا ذلك: القواعد العامة. النسبة العامة لضريبة الدخل على الأفراد هي 20% (المادة 81(1)). فإيجار المباني التجارية، أو الإيجار السكني حين يختار المالك خصم التكاليف، يقع خارج قاعدة الـ5%، وينبغي أن يبيّن المحاسب كيف يخضع للضريبة في حالتك.
• حين يكون المستأجر شركة: الاقتطاع من المنبع. إذا كان المستأجر مؤسسة أو منظمة أو صاحب نشاط تجاري، فإنه يقتطع الضريبة من المنبع حين يدفع لفرد غير مقيم، بالنسبة الواردة في المادة 81 (المادة 134(1)(d1)). ويتلقى المالك الإيجار صافياً بعد الضريبة.
• حين يكون المستأجر فرداً: أنت تصرّح. الدخل الذي لم تُقتطع ضريبته من المنبع يصرّح به المالك. وتفيد PwC بأن الأفراد يقدّمون إقراراتهم قبل 1 أبريل عن دخل السنة الميلادية السابقة، وبأن على غير المقيمين تقديم إقرار حين لا يكون دخلهم الجورجي قد خضع للاقتطاع من المنبع.

مثال يوضح الحجم. شقة مساحتها 55 متراً مربعاً مؤجَّرة بمتوسط الإيجار في تبليسي البالغ $9.8 للمتر المربع، وفق ما أوردته Galt & Taggart عن ديسمبر 2025، تدرّ $6,468 في السنة. وبسعر 2.624 لاري للدولار يساوي ذلك 16,972 لاري، و5% منها نحو 849 لاري. وتُحسب الضريبة باللاري، ولذلك فإن سعر الصرف في التواريخ المعنية يؤثر في المبلغ.

ويُظهر المثال أمرين. الأول أن نسبة 5% دون خصومات بسيطة في حسابها: لا حاجة إلى جمع فواتير الإصلاح أو أتعاب الإدارة لتقليل الوعاء الضريبي، لأن القاعدة نفسها لا تسمح بذلك. والثاني أن هذه البساطة لها ثمن: إذا كانت تكاليفك الفعلية مرتفعة، فإن الخيار بين النسبة المبسطة والقواعد العامة مع الخصومات مسألة تستحق أن تُحسب مع المحاسب، لا أن تُفترض.

وهناك خياران إضافيان يحتاجان إلى استشارة قبل استخدامهما. فالشخص الطبيعي الممارس لنشاط تجاري يستطيع الحصول على وضع الأعمال الصغيرة، الذي يخضع فيه الدخل لضريبة بنسبة 1% حتى 500,000 لاري في السنة و3% فوق ذلك (المواد 88 إلى 90)؛ أما ما إذا كان نشاط التأجير يستطيع الاستفادة منه وكيف، فيتوقف على قواعد الحكومة بشأن الأنشطة وأنواع الدخل المستثناة. والإيجار القصير الأجل للزوار يثير بدوره أسئلة خاصة به حول النسبة التي تنطبق وما إذا كان النشاط يُعدّ عملاً تجارياً.

والتمييز بين المستأجر الشركة والمستأجر الفرد له أثر مباشر في عملك الإداري. ففي الحالة الأولى تصلك الدفعة بعد الاقتطاع، وتتولى الشركة بوصفها وكيلاً ضريبياً الإبلاغ عن الضريبة المقتطعة. وفي الحالة الثانية تصلك الدفعة كاملة، وتقع عليك مسؤولية الإقرار الضريبي في موعده. ولهذا من المفيد أن تحتفظ مع كل عقد إيجار بما يبيّن صفة المستأجر وطريقة معاملة الضريبة.

الضريبة عند البيع

قاعدة السنتين هي أثمن حكم في قانون الضرائب الجورجي بالنسبة إلى المالك الخاص. فالمادة 82(1)(f.a) تعفي من ضريبة الدخل الربح الذي يحققه الشخص الطبيعي من بيع شقة سكنية أو منزل، مع الأرض الملحقة به، إذا كان قد ملكه أكثر من سنتين. وقبل انقضاء السنتين تفرض المادة 81(3) على هذا الربح ضريبة بنسبة 5%، لا بالنسبة العامة البالغة 20%. أما العقارات الأخرى، كالمباني التجارية أو الأرض التي لا يقوم عليها مسكن، فتعفي المادة 82(1)(f.c) الأرباح من الأصول المملوكة لأكثر من سنتين ما لم تكن مستخدمة في نشاط اقتصادي، وتنطبق القواعد العامة في غير ذلك.

مثال قصير: شقة اشتُريت بمبلغ $100,000 وبيعت بعد ثمانية عشر شهراً بمبلغ $110,000 تُظهر ربحاً قدره $10,000. وبسعر 2.624 لاري للدولار يساوي ذلك 26,240 لاري، و5% منه 1,312 لاري. ولو بيعت بعد خمسة وعشرين شهراً، لكان الربح نفسه معفى في جورجيا. ومن الناحية العملية يُقاس الربح باللاري، وقد تغيّره أسعار الصرف عند الشراء وعند البيع في أي من الاتجاهين، وهي نقطة يجب حسمها مع المحاسب قبل البيع. وتفيد PwC بأنه ابتداءً من يناير 2024 يُبلَّغ عن الأرباح الرأسمالية من بيع العقارات بحلول اليوم الخامس عشر من الشهر التالي للمعاملة.

ملاحظتان عمليتان. احتفظ بكل سجل يبيّن ما كلّفك العقار، بما في ذلك التحسينات التي تزيد قيمته، لأن الربح هو الفرق بين سعر البيع والتكلفة. وتذكّر أن الإعفاء الجورجي ليس إعفاءً في بلدك: فكثير من البلدان تفرض الضريبة على المقيمين فيها على أرباحهم في الخارج، مع خصم لأي ضريبة أجنبية مدفوعة.

وفي هذه القاعدة ثلاثة شروط تعمل معاً، ولا يكفي واحد منها دون الآخرين. الأول أن يكون البائع شخصاً طبيعياً، فالقاعدة لا تخص الشركات. والثاني أن يكون العقار شقة سكنية أو منزلاً مع الأرض الملحقة به، فالمباني التجارية والأراضي الخالية تخضع للمادة 82(1)(f.c) بشرطها الخاص المتعلق بالنشاط الاقتصادي. والثالث أن تكون مدة التملك أكثر من سنتين، والعبرة في ذلك بالتواريخ الثابتة في السجل، لا بالتقدير التقريبي.

ويُظهر المثال كذلك أن الفرق بين البيع المبكر والبيع بعد انقضاء السنتين قد لا يتجاوز بضعة أشهر، لكن أثره الضريبي في جورجيا هو الفرق بين ضريبة بنسبة 5% على الربح وبين الإعفاء الكامل. ولذلك فإن من يفكر في البيع قرب نهاية السنة الثانية يحسن به أن يتحقق من التواريخ بدقة قبل توقيع أي اتفاق، وأن يأخذ في الحسبان أثر سعر الصرف على الربح المقيس باللاري.

الهدايا والميراث

ينتقل العقار بين أفراد الأسرة في معظم الحالات دون ضريبة دخل جورجية. فالمادة 82(1)(g) تعفي الممتلكات التي يتلقاها ورثة الدرجتين الأولى والثانية هبةً أو ميراثاً، وتحدد المادة 82(4)(c) هاتين الدرجتين لهذا الغرض: ورثة الدرجة الأولى هم الزوج أو الزوجة، والأبناء، والأبناء بالتبني، والأحفاد وأبناء الأحفاد، والوالدان والوالدان بالتبني؛ وورثة الدرجة الثانية هم الإخوة والأخوات، وأبناء الإخوة والأخوات وأبناؤهم. أما ورثة الدرجتين الثالثة والرابعة، أي الأجداد وآباؤهم والأعمام والأخوال والعمات والخالات، فيُعفون من الضريبة على الهدايا أو المواريث حتى 150,000 لاري في السنة الضريبية (المادة 82(1)(i)). والهدايا من أي شخص آخر لا تُعفى إلا حتى 1,000 لاري في السنة (المادة 82(1)(h)).

ويمكن تلخيص ذلك في ثلاث دوائر. الدائرة الأقرب، أي ورثة الدرجتين الأولى والثانية، معفاة وفق المادة 82(1)(g)، أما الحدود المالية فتظهر في الدائرتين التاليتين. والدائرة التالية، أي ورثة الدرجتين الثالثة والرابعة، معفاة حتى 150,000 لاري في السنة الضريبية. وكل من عدا ذلك لا يتجاوز إعفاؤه 1,000 لاري في السنة. ولذلك فإن هبة شقة لابن أو لأخ تختلف ضريبياً اختلافاً كبيراً عن هبة الشقة نفسها لصديق.

والموقف الضريبي ليس سوى جزء واحد من انتقال العقار داخل الأسرة. فالقانون المدني الجورجي يحدد قواعد الميراث، بما فيها مهلة ستة أشهر لقبول التركة والحصة الإلزامية للأقارب المقربين، وهبة العقار تحتاج إلى عقد مكتوب وتسجيل مثل البيع تماماً. وإذا كان العقار هو أساس تصريح الإقامة، فإن الهبة تنهي ملكية الواهب، وتنهي معها التصريح الذي يعتمد عليها. ويشرح دليل قانون الملكية في جورجيا للأجانب الجانب المدني من المسألة.

ومن هنا فإن قرار نقل العقار إلى أحد أفراد الأسرة يحتاج إلى النظر في ثلاثة أمور معاً: الإعفاء الضريبي وفق درجة القرابة، والإجراءات المدنية من عقد وتسجيل أو قبول للتركة في مهلتها، وأثر الانتقال على أي تصريح إقامة يقوم على الملكية. والإعفاء الضريبي وحده لا يجعل الخطوة مناسبة إذا كانت ستُسقط تصريحاً يحتاجه الواهب.

التملك عبر شركة: الزاوية الضريبية

يفكر بعض المشترين الأجانب في تملك العقار عبر شركة جورجية أو أجنبية. والقواعد الضريبية للشركات مختلفة في طبيعتها، لا في نسبتها فقط. فضريبة العقار على الشركة تصل إلى 1% من متوسط صافي القيمة الدفترية السنوية لممتلكاتها الخاضعة للضريبة (المادة 202(1))، لا وفق اختبار دخل الأسرة الذي يحمي معظم الأفراد؛ والشركة غير المقيمة تدفع ضريبة العقار على ممتلكاتها في جورجيا (المادة 201(1)(b))؛ ونسبة 5% على الإيجار السكني والإعفاء عند بيع المسكن بعد سنتين هما قاعدتان خاصتان بالأشخاص الطبيعيين. وقد يكون لهيكل الشركة معنى عند امتلاك عدة عقارات أو عند ممارسة نشاط تجاري، لكنه يغيّر أيضاً وضع تصريح الإقامة، ولذلك فإن القرار يعود إلى محاسب ومحامٍ قبل الشراء.

ولتوضيح الفرق، قارن بين المالك الفرد والمالك الشركة في النقاط الثلاث التي تهم معظم المشترين. في ضريبة العقار، يستفيد الفرد من اختبار دخل الأسرة الذي يعفي معظم المالكين، بينما تُحسب ضريبة الشركة على القيمة الدفترية دون هذا الاختبار. وفي الإيجار، يستطيع الفرد استخدام نسبة 5% على المساحة السكنية المؤجَّرة للسكن، بينما لا تنطبق هذه القاعدة على الشركة. وفي البيع، يستفيد الفرد من الإعفاء بعد أكثر من سنتين، بينما لا تملك الشركة هذا الإعفاء الخاص بالأشخاص الطبيعيين.

ولا يعني ذلك أن الشركة خيار خاطئ دائماً، بل يعني أن المقارنة يجب أن تُجرى بالأرقام الفعلية لحالتك، مع مراعاة عدد العقارات وطبيعة النشاط وأثر الهيكل على تصريح الإقامة، وأن تُجرى قبل الشراء لا بعده، لأن نقل العقار لاحقاً من الملكية الشخصية إلى شركة أو العكس عملية مستقلة لها تبعاتها.

بلدك الأصلي والازدواج الضريبي

لدى جورجيا 58 اتفاقية سارية لتجنب الازدواج الضريبي، وفقاً لوزارة المالية الجورجية. ومن بين الدول الشريكة: إسرائيل، والإمارات العربية المتحدة، والمملكة العربية السعودية، والكويت، وقطر، وتركيا، والمملكة المتحدة، وألمانيا، وفرنسا، وإيطاليا، وإسبانيا، وهولندا، وبولندا، وأوكرانيا، وكازاخستان، والصين، واليابان، وكوريا، والهند، وسنغافورة، وهونغ كونغ. ولا تظهر الولايات المتحدة وروسيا في قائمة الوزارة.

تؤدي الاتفاقية أمرين لمالك العقار. فهي تؤكد أن الدخل والأرباح من العقار يجوز أن تخضع للضريبة في البلد الذي يقع فيه العقار، أي جورجيا. وهي تُلزم بلد الإقامة بتخفيف الازدواج الضريبي، عادةً بخصم الضريبة الجورجية أو بالإعفاء، وفق الصياغة الخاصة بكل اتفاقية. لكنها لا تلغي واجب التصريح في بلدك حين يفرضه قانونه، ولا تفيد حيث لا توجد اتفاقية. ووفق المادة 125 من قانون الضرائب الجورجي، يتبع غير المقيم الذي يريد الاستفادة من ميزة تمنحها اتفاقية في جورجيا الإجراءَ المحدد هناك.

والخطوة العملية بسيطة وكثيراً ما تُهمل: قبل الشراء، اطرح على مستشار في بلدك ثلاثة أسئلة. هل يجب أن أصرّح بعقار في الخارج؟ كيف يخضع الإيجار الأجنبي للضريبة وكيف يُخصم ما دُفع؟ كيف يخضع الربح الأجنبي للضريبة، بما في ذلك الربح المعفى في جورجيا؟ والإجابات تغيّر النتيجة الصافية أكثر من أي نسبة جورجية واردة في هذه الصفحة.

ولفهم سبب أهمية هذه الأسئلة، تذكّر أن الاتفاقية لا تحدد مقدار الضريبة في بلدك، بل تحدد أي البلدين له حق فرض الضريبة وكيف يُخفَّف الازدواج. فإذا كان بلدك يفرض الضريبة على المقيمين فيه على دخلهم في العالم كله، فقد يبقى عليك أن تصرّح بالإيجار الجورجي هناك، وأن تطلب خصم الضريبة الجورجية التي دفعتها. وإذا كان الربح من البيع معفى في جورجيا، فإن السؤال عن معاملته في بلدك يبقى قائماً، لأن الإعفاء الجورجي قاعدة في القانون الجورجي وحده.

وحين لا توجد اتفاقية بين جورجيا وبلدك، فإن تخفيف الازدواج يتوقف كلياً على القواعد الداخلية لبلدك. وفي كل الأحوال، فإن قائمة وزارة المالية الجورجية هي المرجع الذي ينبغي التحقق منه، لأن الاتفاقيات تُبرم وتدخل حيز التنفيذ في تواريخ مختلفة.

السجلات التي تحتفظ بها، وإلى متى

الملف المرتب يوفر المال في كل مرحلة، من أول إقرار ضريبي إلى البيع النهائي. احتفظ بما يلي في مكان واحد ومع الترجمات:

• عقد البيع، ومستخرجات السجل قبل التسجيل وبعده، وإيصال رسم التسجيل.
• تأكيدات المصرف لكل دفعة من دفعات الشراء، مع أسعار الصرف المستخدمة.
• ملف مصدر الأموال الذي أُعدّ للمصرف.
• فواتير التجديد والأثاث والتحسينات، التي قد تكون مهمة لحساب ربح لاحق ولتقييم العقار.
• كل عقد إيجار، وكل إيصال إيجار، وكل بيان اقتطاع من شركة مستأجرة، وكل إقرار ضريبي.
• إقرارات ضريبة العقار وتأكيدات الدفع، إذا لم تكن معفى.
• أي مستند يبيّن أيام وجودك في جورجيا، إذا كانت الإقامة الضريبية موضع سؤال.

للمطالبات التعاقدية المتعلقة بالعقار مدة تقادم قدرها ست سنوات وفق القانون المدني الجورجي (المادة 129(1))، وقد تسأل السلطة الضريبية أو مشترٍ عن وقائع بعد سنوات من حدوثها. والقاعدة الآمنة هي الاحتفاظ بالملف طوال مدة تملكك للعقار، ولعدة سنوات بعد بيعه.

ولكل بند في هذه القائمة وظيفة محددة. فعقد البيع ومستخرجات السجل تثبت تاريخ التملك، وهو التاريخ الذي يقرر ما إذا كان البيع معفى بعد أكثر من سنتين. وتأكيدات المصرف وأسعار الصرف تثبت التكلفة باللاري، وهي التكلفة التي يُطرح منها سعر البيع لحساب الربح. وفواتير التحسينات قد تزيد التكلفة المعترف بها. وعقود الإيجار وبيانات الاقتطاع تثبت ما دفعته من ضريبة على الإيجار، وهو ما قد تحتاجه لطلب الخصم في بلدك. وسجلات الأيام تجيب عن سؤال الإقامة الضريبية إذا طُرح.

ولا يلزم أن يكون الملف معقداً. يكفي مجلد واحد، ورقي أو إلكتروني، مقسّم بحسب المراحل: الشراء، ثم التملك، ثم التأجير، ثم البيع. والمهم أن يُحدَّث عند كل حدث مالي، لا أن يُجمع على عجل حين يطلبه أحد.

سبعة أمور يعتقدها المشترون عن الضرائب في جورجيا

تنتشر بين المشترين الأجانب قناعات عن الضرائب الجورجية يحمل كل منها جزءاً من الحقيقة، لكنه يُسقط الشرط الذي يحدد متى تنطبق القاعدة. ويضع الجدول التالي كل قناعة إلى جانب ما يقوله قانون الضرائب الجورجي فعلاً.

القاسم المشترك بين هذه القناعات أنها تأخذ قاعدة صحيحة وتطبقها خارج حدودها. فالضرائب الجورجية على العقار خفيفة فعلاً، لكنها ليست معدومة. ونسبة 5% موجودة فعلاً، لكنها لنوع محدد من التأجير. والإعفاء عند البيع موجود فعلاً، لكنه بعد أكثر من سنتين وللمسكن وللشخص الطبيعي. ومن يقرأ كل قاعدة مع شرطها يتجنب معظم المفاجآت التي يواجهها المالكون الأجانب.

ولعل أكثر هذه القناعات كلفة هي القناعة السادسة، لأن أثرها لا يظهر في جورجيا بل في بلدك، وقد يظهر بعد سنوات حين يُطلب منك تفسير دخل أو ربح لم تصرّح به. ولذلك فإن السؤال عن قواعد بلدك يستحق مكاناً في خطة الشراء منذ اليوم الأول.

التقويم الضريبي للمالك

معظم المواعيد النهائية التي يواجهها المالك الخاص تقع في عدد قليل من التواريخ. ضعها في مفكرتك في السنة التي تشتري فيها، لأن أولها يأتي عادةً قبل أن يذكّرك به أحد.

تسمح المادة 68 بتمديد موعد تقديم الإقرار السنوي عن ضريبة الدخل أو الأرباح أو العقار ثلاثة أشهر، بناءً على طلب مكتوب يُقدَّم قبل الموعد، بشرط أن تكون الضرائب الجارية قد دُفعت؛ لكن التمديد لا يغيّر موعد الدفع. والإقرار الذي لا يُقدَّم يُعامل، كقاعدة عامة، كأنه قُدّم بضريبة صفرية (المادة 67(4))، وهذا ليس مثل ألا تكون عليك ضريبة: فالإقرار اللاحق عن الفترة نفسها يُعدّ تقديماً متأخراً.

وفي هاتين القاعدتين درسان. الأول أن التمديد أداة لتقديم الإقرار لا لتأجيل الدفع، فمن يطلبه ينبغي أن يعرف أن الضريبة نفسها تبقى مستحقة في موعدها. والثاني أن عدم تقديم الإقرار لا يُغلق المسألة، بل يتركها مفتوحة بطريقة غير مريحة: فإذا تبيّن لاحقاً أن هناك ضريبة مستحقة، فإن تصحيح الوضع يُعامل على أنه تقديم متأخر.

وأبسط طريقة للالتزام بهذا التقويم أن تدوّن التواريخ كلها مرة واحدة في السنة التي تشتري فيها، مع تنبيه قبل كل منها بأسابيع، وأن تضيف تاريخ البيع المحتمل حين يقترب، لأن موعد الإبلاغ عن الربح يرتبط بالشهر الذي تتم فيه المعاملة.

ثلاثة مالكين، وثلاثة أوضاع ضريبية

مالك العطلات. أسرة من الخارج تشتري شقة في باتومي لقضاء الصيف ولا تؤجرها. وتقضي ستة أسابيع في السنة في جورجيا، في عطلة. هؤلاء ليسوا مقيمين ضريبيين في جورجيا، لأن أيام العطلة لا تُحتسب ضمن الـ183 يوماً. وليس لديهم إيجار يصرّحون به. أما ضريبة العقار فتتوقف على اختبار دخل الأسرة، الذي ينبغي أن يطبقه محاسب على وضعهم. وإذا باعوا بعد ثلاث سنوات، فإن الربح معفى في جورجيا، وبلدهم هو الذي يقرر ما إذا كان خاضعاً للضريبة هناك.

وفي هذه الحالة يكون العمل الإداري في جورجيا محدوداً: الاحتفاظ بملف الشراء، ومتابعة سؤال ضريبة العقار مع المحاسب، وحفظ تواريخ التسجيل استعداداً لبيع محتمل. أما السؤال المفتوح الأكبر فيبقى في بلد الأسرة، الذي قد يطلب التصريح بالعقار أو بالربح عند البيع وفق قواعده.

المؤجِّر المقيم في الخارج. مستثمر يؤجر شقة في تبليسي بعقد طويل الأجل لمستأجر فرد ولا يزورها أبداً. يخضع الإيجار لضريبة بنسبة 5% إذا كانت الشقة مؤجَّرة للسكن ولم يُطلب أي خصم، ولأن المستأجر فرد، فإن المالك يصرّح بالإيجار قبل 1 أبريل من كل سنة. ولو كان المستأجر شركة، لاقتطعت الشركة الضريبة عند دفع الإيجار. وسيتوقع بلد المالك عادةً أن يُصرَّح بالإيجار هناك أيضاً، مع خصم الضريبة الجورجية بموجب اتفاقية حيث تنطبق اتفاقية.

وهنا يصبح التقويم الضريبي أداة عمل حقيقية. فالمالك الذي لا يزور جورجيا لن يصادف أحداً يذكّره بموعد الإقرار قبل 1 أبريل، ولذلك فإن الإقرار السنوي، وحفظ إيصالات الإيجار، وتوثيق الضريبة المدفوعة لطلب الخصم في بلده، هي واجبات يجب تنظيمها مسبقاً، إما بنفسه أو مع محاسب.

البائع السريع. مشترٍ يدفع ثمن شقة على المخطط، ويُسجَّل مالكاً، ثم يبيع بعد ثمانية عشر شهراً بربح. ولأن المسكن كان مملوكاً أقل من سنتين، يخضع الربح لضريبة بنسبة 5% في جورجيا، ويُبلَّغ عنه بحلول اليوم الخامس عشر من الشهر التالي للبيع. ولو انتظر ستة أشهر أخرى لكان الربح معفى. وقرار البيع المبكر يكون صائباً أحياناً، لكن ينبغي اتخاذه والضريبة في الحسبان.

وتُظهر الحالات الثلاث معاً أن الضريبة الجورجية لا تتوقف على العقار وحده، بل على طريقة استخدامه ومدة تملكه وصفة المستأجر ووضع المالك في بلده. فالشقة نفسها قد تعني ثلاثة أوضاع ضريبية مختلفة لثلاثة مالكين مختلفين.

المال والمصارف والضرائب: الأدلة التفصيلية

المخاطر والاستثناءات

• إرسال المال قبل أن يكتمل الملف. التحويل الذي لا يرافقه ملف لمصدر الأموال قد يُوقف بينما يطرح المصرف أسئلته.
• الدفع لطرف ثالث. الدفعات لأي شخص غير البائع المذكور في العقد يصعب تتبعها ويسهل ضياعها.
• افتراض نسبة 5%. تنطبق على المساكن المؤجَّرة للسكن، دون خصومات؛ وأنواع التأجير الأخرى تتبع قواعد أخرى.
• البيع قبل الموعد ببضعة أسابيع. إعفاء السنتين يُحسب من التواريخ الواردة في السجل.
• نسيان البلد الأصلي. الإعفاء الجورجي قد يترك مع ذلك إقراراً أو ضريبة في بلدك.
• تفويت المواعيد. إقرارات الدخل قبل 1 أبريل؛ وإقرار ضريبة العقار بحلول 1 نوفمبر والدفع بحلول 15 نوفمبر.
• فقدان السجلات. دون سجلات الشراء يصعب إثبات الربح عند البيع.
• نتائج ضريبية "مضمونة". القواعد الضريبية تتغير وتتوقف على وقائع حالتك؛ ولا يستطيع أي مستشار أن يضمن نتيجة.

معظم هذه المخاطر لا تتعلق بنسب الضريبة نفسها، بل بالتوقيت والتوثيق والافتراضات. فالنسب الجورجية معروفة ومنشورة، أما الخطأ فيقع عادةً حين يُدفع المال قبل أن يكتمل الملف، أو حين يُفترض أن قاعدة ما تنطبق دون التحقق من شرطها، أو حين يُنسى أن البلد الأصلي له قواعده الخاصة. وكل خطر في القائمة يقابله إجراء بسيط ورد في الأقسام السابقة: ملف مصدر الأموال، والدفع للبائع المذكور في العقد، وقراءة شرط النسبة، والتحقق من تواريخ السجل، وسؤال مستشار في بلدك، وتدوين المواعيد، والاحتفاظ بالسجلات.

أسئلة شائعة

هل توجد ضريبة عند شراء عقار في جورجيا؟

لا توجد ضريبة على نقل الملكية ولا رسم دمغة. وضريبة القيمة المضافة بنسبة 18% لا تدخل في السعر إلا حين يكون البائع مسجلاً لهذه الضريبة ويبيع بصفته التجارية، ويتقاضى السجل العام من 150 إلى 350 لاري لتسجيل الشراء.

كيف يخضع دخل الإيجار للضريبة؟

الإيجار من مساحة سكنية مؤجَّرة لأغراض سكنية يخضع لضريبة بنسبة 5% إذا لم يُجرِ المالك أي خصومات (قانون الضرائب الجورجي، المادة 81(2)). والمستأجر الشركة يقتطع الضريبة عند الدفع لغير المقيم؛ وفي غير ذلك يصرّح المالك بالدخل. وأنواع التأجير الأخرى تتبع القواعد العامة.

هل أدفع ضريبة عند البيع؟

لا في جورجيا، إذا بعت مسكناً مع أرضه بعد أكثر من سنتين من التملك (المادة 82(1)(f.a)). وقبل ذلك يخضع الربح لضريبة بنسبة 5% (المادة 81(3)). وقد يفرض بلدك الأصلي ضريبة على الربح بصورة مستقلة.

هل يجب أن أدفع ضريبة العقار؟

فقط إذا تجاوز دخل أسرتك في السنة السابقة 100,000 لاري (المادة 206(1)(a)، بصيغتها المعدّلة في 30 سبتمبر 2026). وتكون النسبة السنوية عندئذ من 0.8% إلى 1% من القيمة السوقية (المادة 202(5)).

هل يجعلني تملك العقار مقيماً ضريبياً في جورجيا؟

لا. فالإقامة الضريبية تتوقف على 183 يوماً من الإقامة الفعلية خلال أي فترة متصلة مدتها 12 شهراً، والأيام التي تُقضى في جورجيا للاستجمام أو العلاج لا تُحتسب (المادة 34).

هل يمكنني إعطاء الشقة لأبنائي دون ضريبة؟

نعم، فيما يخص ضريبة الدخل الجورجية: الهدايا والمواريث لورثة الدرجتين الأولى والثانية معفاة (المادة 82(1)(g)). لكن الهبة تظل بحاجة إلى عقد مكتوب وتسجيل، وهي تنهي أي تصريح إقامة يعتمد على ملكيتك.

هل لدى جورجيا اتفاقية ضريبية مع بلدي؟

لدى جورجيا 58 اتفاقية سارية لتجنب الازدواج الضريبي، منها اتفاقيات مع إسرائيل والإمارات العربية المتحدة والمملكة العربية السعودية والكويت وقطر وتركيا والمملكة المتحدة ومعظم دول الاتحاد الأوروبي. ولا تظهر الولايات المتحدة وروسيا في قائمة وزارة المالية الجورجية.

هل أحتاج إلى حساب مصرفي جورجي؟

ليس من أجل تملك العقار. فالحساب مفيد للأقساط والإيجار وفواتير الخدمات والضرائب، وكل مصرف يحدد متطلباته الخاصة وفق قواعد مكافحة غسل الأموال.

المصادر

1. قانون الضرائب الجورجي (المواد 34 و67 و68 و81 و82 و88-90 و125 و134 و154 و201-206)، النص الموحَّد مع التعديلات حتى 1 أبريل 2026، الجريدة التشريعية لجورجيا (تاريخ الاطلاع 12 أكتوبر 2026)
2. جورجيا: الأفراد، الإدارة الضريبية، PwC Worldwide Tax Summaries، آخر مراجعة 2 سبتمبر 2026 (تاريخ الاطلاع 12 أكتوبر 2026)
3. جورجيا: الأفراد، تحديد الدخل، PwC Worldwide Tax Summaries، آخر مراجعة 2 سبتمبر 2026 (تاريخ الاطلاع 12 أكتوبر 2026)
4. جورجيا: الأفراد، الضرائب الأخرى، PwC Worldwide Tax Summaries (تاريخ الاطلاع 11 أكتوبر 2026)
5. اتفاقيات تجنب الازدواج الضريبي، وزارة المالية الجورجية (تاريخ الاطلاع 12 أكتوبر 2026)
6. قانون جورجيا بشأن تيسير منع غسل الأموال وتمويل الإرهاب، النص الموحَّد في 1 أبريل 2026، الجريدة التشريعية لجورجيا (تاريخ الاطلاع 11 أكتوبر 2026)
7. القانون المدني الجورجي (المادة 129)، النص الموحَّد في 25 يونيو 2026، الجريدة التشريعية لجورجيا (تاريخ الاطلاع 11 أكتوبر 2026)
8. تسجيل العقار: الرسوم والمدد، الوكالة الوطنية للسجل العام (تاريخ الاطلاع 11 أكتوبر 2026)
9. العقد الذكي (Smart Contract): الأسئلة الشائعة، الوكالة الوطنية للسجل العام (تاريخ الاطلاع 11 أكتوبر 2026)
10. Real Estate 2026: Georgia، MB Legal لصالح Chambers and Partners، تحديث 7 مايو 2026 (تاريخ الاطلاع 11 أكتوبر 2026)
11. اللاري يرتفع في يوليو أيضاً، GBC، 4 أغسطس 2026، نقلاً عن الأسعار الرسمية للبنك الوطني الجورجي (تاريخ الاطلاع 12 أكتوبر 2026)
12. Galt&Taggart تتوقع نمواً بخانة عشرية واحدة في أسعار الشقق في تبليسي في 2026، GBC، 22 يناير 2026 (تاريخ الاطلاع 12 أكتوبر 2026)

سجل التغييرات

• 12 أكتوبر 2026 - نُشر الدليل الشامل استناداً إلى قانون الضرائب الجورجي (النص الموحَّد حتى 1 أبريل 2026) وملخصات PwC الضريبية وقائمة الاتفاقيات الصادرة عن وزارة المالية الجورجية؛ وهو قيد المراجعة لدى المحاسب الشريك.