ضريبة العقار على الأفراد في جدول واحد
منذ 30 سبتمبر 2026 يعفي قانون الضرائب الجورجي مباني الفرد وشققه إذا كان دخل عائلته في العام الماضي 100,000 لاري أو أقل، ويحدد شريحة من 0.8% إلى 1% لكل من يتجاوز هذا الحد؛ ويختار كل مجلس بلدي النسبة التي يطبقها داخل الشريحة. وقد حدّدت تبليسي وباتومي، وهما المدينتان اللتان يملك فيهما معظم المشترين الأجانب عقاراتهم، كلتاهما نسبة 0.8%، أي الحدَّ الأدنى من الشريحة.
| دخل الأسرة | الشريحة في قانون الضرائب | تبليسي | باتومي |
|---|---|---|---|
| 100,000 لاري أو أقل في السنة السابقة | معفاة (وتبقى الأرض خاضعة للضريبة) | معفاة | معفاة |
| أكثر من 100,000 لاري | بين 0.8% و1% من القيمة السوقية | 0.8% | 0.8% |
تُطبَّق هذه النسب على القيمة السوقية للعقار في نهاية السنة الضريبية. أما الأرض فتخضع للضريبة بصورة مستقلة، بنسبة تُحدَّد لكل متر مربع، ولا يشملها الإعفاء المرتبط بالدخل.
ما الذي تغيّر في 30 سبتمبر 2026
حتى ذلك التاريخ كان القانون يتضمن ثلاث درجات: إعفاء حتى 40,000 لاري من دخل الأسرة، وشريحة من 0.05% إلى 0.2% للأسر التي يتراوح دخلها بين 40,000 لاري و100,000 لاري، ونسبة من 0.8% إلى 1% فوق ذلك. وقد ألغى القانون رقم 1874، الذي أقرّه البرلمان ودخل حيز النفاذ في 30 سبتمبر 2026، الدرجةَ الوسطى ورفع حد الإعفاء إلى 100,000 لاري. وتنص مادته الانتقالية على تطبيق القواعد الجديدة أيضًا على ضريبة العقار الواجب التصريح بها في 2026، أي الإقرار المستحق بحلول 1 نوفمبر 2026، المبني على دخل الأسرة عن عام 2025. وقدّرت تقارير إعلامية أن نحو 81,000 شخص لم يعودوا يدفعون هذه الضريبة نتيجة لذلك.
وبالنسبة إلى المالك الأجنبي الذي يقع دخل أسرته بين 40,000 لاري و100,000 لاري، يعني هذا التغيير ألا تُفرض أي ضريبة على شقته، بعد أن كانت تبليسي وباتومي تفرضان حتى هذه السنة 0.2% من قيمتها. أما المالكون الذين يتجاوز دخلهم 100,000 لاري فلا يلمسون أي فرق.
سيضيفه الفريق: ينتظر تأكيد المحاسب لدينا لكيفية معاملة المبالغ التي دُفعت بالفعل في 2026 وفق الشريحة الوسطى القديمة، ولما إذا كانت تبليسي وباتومي ستعدّلان قراراتهما المحلية التي لا تزال تذكر النسبة القديمة البالغة 0.2%.
من يدفع هذه الضريبة؟
بموجب المادة 201(1)(c) من قانون الضرائب الجورجي، يدفع الشخص الطبيعي ضريبة العقار على العقارات التي يملكها، بما في ذلك الأبنية غير المكتملة والمباني وأجزاء المباني. ولا تضع هذه المادة أي شرط يتعلق بالجنسية أو بالإقامة الضريبية، ولذلك فإن الفرد الأجنبي الذي يملك شقة في تبليسي يدخل في نطاقها بالطريقة نفسها التي يدخل بها المالك الجورجي. أما ما إذا كانت هناك ضريبة مستحقة فعلاً، فيتوقف بعد ذلك على أمرين: اختبار دخل الأسرة، الذي يحدد الشريحة، والقيمة السوقية، التي تُطبَّق عليها النسبة.
ويفرض القانون نفسه الضريبة على الأرض على أساس مختلف. فالشخص الذي يملك الأرض في 1 أبريل من السنة الضريبية هو الذي يدفع ضريبة الأرض عن تلك السنة (المادة 203)، وفق نسب تُحدَّد لكل متر مربع من الأراضي غير الزراعية في كل بلدية.
اختبار دخل الأسرة
تتوقف الشريحة على دخل أسرة المكلّف بالضريبة، لا على قيمة الشقة. وتعرّف المادة 202(6) هذا الدخل تعريفاً واسعاً: فهو يشمل كل الدخل، بما في ذلك الدخل المعفى من ضريبة الدخل، والرواتب، والدخل غير المرتبط بأي نشاط تجاري. ثم تستثني المادة 202(7) بعض البنود: ما ينتقل إليك من أحد أفراد الأسرة بالميراث أو الهبة أو بموجب تسوية عند الطلاق، والمال الذي تحصل عليه من بيع مسكن ملكته لأكثر من سنتين.
وهناك نتيجتان مهمتان للمالكين. الأولى أن الإيجار يُحتسب: فالدخل الذي تجنيه من تأجير شقتك جزء من دخل الأسرة، ولذلك فإن شقة معفاة في سنتها الأولى قد تصبح خاضعة للضريبة حين يتجاوز إيجارها مع دخلك الآخر مجتمعَين 100,000 لاري. والثانية أن الإعفاء ينظر إلى الوراء: فهو يتوقف على دخل الأسرة في السنة السابقة للسنة الضريبية (المادة 206(1)(a)).
سيضيفه الفريق: كيف يُطبَّق اختبار دخل الأسرة على مالك ليس مقيماً ضريبياً في جورجيا ولا دخل له إلا في الخارج، وكيف تُحدَّد القيمة السوقية في الإقرار الذي يقدّمه الفرد؛ ينتظر ذلك تأكيد المحاسب لدينا مع المصدر الرسمي.
أمثلة محسوبة
شقة قيمتها $120,000 في نهاية السنة تساوي نحو 314,880 لاري، عند تحويلها بسعر 2.624 لاري للدولار، وهو السعر الرسمي للبنك الوطني الجورجي في 5 أغسطس 2026. وتكون الضريبة في تبليسي أو في باتومي، بحسب دخل الأسرة، على النحو التالي:
| دخل الأسرة | النسبة | الضريبة في السنة |
|---|---|---|
| 100,000 لاري أو أقل | معفاة | 0 لاري |
| أكثر من 100,000 لاري | 0.8% | نحو 2,519 لاري |
إذا اشتريت الشقة في منتصف السنة، فلا تُفرض الضريبة إلا عن المدة التي ملكتها فيها (المادة 202(9)): أي نحو نصف الأرقام الواردة أعلاه إذا تم الشراء في 1 يوليو. ويتوقف المبلغ الحقيقي أيضاً على سعر الصرف وعلى القيمة السوقية في نهاية السنة، ولهذا السبب فإن هذه الأرقام مثال توضيحي، وليست فاتورة ضريبية.
الأرض: ضريبة مستقلة بلا إعفاء مرتبط بالدخل
من يملك منزلاً له حديقة، أو يملك قطعة أرض، يدفع ضريبة الأرض حتى حين يكون المنزل نفسه معفى، لأن الإعفاء المرتبط بالدخل في المادة 206(1)(a) يستثني الأرض. ويحدد كل مجلس بلدي نسب الأراضي غير الزراعية لكل متر مربع:
- تبليسي. 0.24 لاري للمتر المربع مضروبة في معامل إقليمي يتراوح بين 1.0 و1.5، أي ما بين 0.24 لاري و0.36 لاري للمتر المربع بحسب المنطقة.
- باتومي. 0.31 لاري للمتر المربع في المنطقة المركزية، و0.24 لاري في المنطقة الوسطى، و0.17 لاري في المنطقة الطرفية.
وبالنسبة إلى قطعة أرض مساحتها 600 م² في تبليسي، يعني ذلك ما بين نحو 144 لاري و216 لاري في السنة. أما الأراضي الزراعية فتخضع للضريبة لكل هكتار وفق نسب مستقلة، ولا يجوز للأجانب في كل الأحوال أن يملكوها إلا بالميراث.
الإقرار والدفع: التواريخ المهمة
تحقق من الشريحة
اجمع دخل الأسرة في السنة السابقة، بما في ذلك الإيجار.
قدّم الإقرار إذا كانت هناك ضريبة مستحقة
يقدّم الأفراد إقرار ضريبة العقار إلى دائرة الإيرادات بحلول 1 نوفمبر (المادة 205(12)).
أو أبلغ بأنه لا ضريبة مستحقة
إذا كنت قد قدّمت إقراراً في السنة الماضية ولا تستحق عليك أي ضريبة هذه السنة، فأبلغ السلطة الضريبية بذلك بحلول 1 نوفمبر؛ وإلا فقد تقدّر عليك الضريبة بناءً على بيانات السنة الماضية (المادة 205(13)).
ادفع
ادفع الضريبة التي تحسبها السلطة الضريبية بناءً على إقرارك بحلول 15 نوفمبر.
احتفظ بالسجلات
احتفظ بالإقرار، وبإثبات الدفع، وبالأساس الذي بنيت عليه القيمة التي صرّحت بها.
ما المقصود بـ"القيمة السوقية" من الناحية العملية
يربط القانون النسبة بالقيمة السوقية للعقار في نهاية السنة الضريبية، لا بالثمن الذي دفعته ولا برقم مساحي (كاداستري). وفي سوق ترتفع فيها الأسعار قد يختلف الرقمان اختلافاً ملحوظاً بعد بضع سنوات. فاحتفظ بالأدلة التي تستند إليها القيمة التي تستخدمها: تقرير تقييم حديث، إذا كان لديك تقرير أُعدّ لتصريح الإقامة، أو أسعار شقق مماثلة في المبنى نفسه أو في الشارع نفسه. أما الطريقة التي تراجع بها دائرة الإيرادات القيمة الواردة في إقرار الفرد، فهي من النقاط التي يعمل المحاسب لدينا على تأكيدها.
في السنة التي تبيع فيها
لأن الضريبة تُفرض بنسبة المدة التي ملكت فيها العقار، فإن سنة البيع لا تخضع للضريبة إلا حتى التاريخ الذي انتقلت فيه الملكية إلى المشتري. أما الربح من البيع فمسألة مستقلة، تخضع لقواعد ضريبة الدخل، وحصيلة بيع مسكن ملكته لأكثر من سنتين لا تُحتسب ضمن دخل الأسرة لأغراض اختبار ضريبة العقار. فاحتفظ بعقد البيع وبتاريخ التسجيل مع أوراقك الضريبية الخاصة بتلك السنة.
الروتين السنوي للمالك
- يناير. دوّن قيمة العقار في نهاية السنة السابقة، ودخل أسرتك في تلك السنة.
- 1 أبريل. إذا كنت تملك أرضاً، فإن ضريبة الأرض عن السنة تقع على من يملكها في هذا التاريخ.
- الخريف. قرّر ما إذا كنت تحتاج إلى تقديم إقرار أو إلى تقديم إبلاغ.
- 1 نوفمبر. قدّم الإقرار أو الإبلاغ.
- 15 نوفمبر. ادفع الضريبة.
هل يغيّر تأجير الشقة شيئاً؟
للتأجير ضريبته الخاصة: فالفرد الذي يؤجر مسكناً ليسكن فيه الناس يدفع 5% من الإيجار حين لا يطلب أي خصومات (المادة 81(2)). وضريبة الدخل هذه مستقلة عن ضريبة العقار ولا تحل محلها. أما أثرها غير المباشر فهو ما سبق وصفه: فالإيجار يُضاف إلى دخل الأسرة، ودخل الأسرة هو الذي يقرر ما إذا كانت الشقة معفاة أو خاضعة للضريبة بنسبة 0.8% في تبليسي وباتومي. والمالك الذي يتجاوز دخل أسرته من مصادر أخرى 100,000 لاري يدفع الضريبة منذ السنة الأولى للتملك.
وماذا لو كانت الشقة مملوكة لشركة؟
تخضع الشركة للضريبة على أساس مختلف: فالنسبة على المؤسسة لا تتجاوز 1% من متوسط صافي القيمة الدفترية السنوية لما تملكه من ممتلكات خاضعة للضريبة (المادة 202(1))، والشركات تقدّم إقراراتها قبل 1 أبريل. أما ما إذا كان التملك عبر شركة خياراً منطقياً، فهو مسألة أوسع تتعلق بالضرائب والمحاسبة وطريقة الخروج من الاستثمار، ويتناولها دليلنا عن المال والضرائب.
المخاطر والاستثناءات
- نسيان أن الإيجار يُحتسب. فقد يُخرجك من نطاق الإعفاء.
- نسيان الأرض. فهي تخضع للضريبة حتى حين يكون المنزل معفى.
- تفويت الإبلاغ. بعد سنة قدّمت فيها إقراراً، قد يعني السكوت تقديراً تلقائياً للضريبة عليك.
- افتراض أن المالك الأجنبي معفى. فالمادة لا تتضمن أي شرط يتعلق بالإقامة.
أسئلة شائعة
هل يدفع الأجانب ضريبة العقار في جورجيا؟
ينطبق قانون الضرائب الجورجي على الأشخاص الطبيعيين الذين يملكون عقارات، دون أي شرط يتعلق بالجنسية أو بالإقامة. أما ما إذا كانت هناك ضريبة مستحقة، فيتوقف على دخل الأسرة وعلى قيمة العقار.
ما نسبة ضريبة العقار في تبليسي؟
0.8% من القيمة السوقية متى زاد دخل العائلة عن السنة السابقة على 100,000 لاري. أما عند 100,000 لاري أو أقل فالمباني معفاة.
هل الأمر نفسه في باتومي؟
نعم، فقد حدّد مجلس مدينة باتومي هو الآخر نسبة 0.8%. أما نسب الأرض فتختلف بحسب المنطقة.
هل تغيّرت القواعد في 2026؟
نعم. فمنذ 30 سبتمبر 2026 يشمل الإعفاء دخل الأسرة حتى 100,000 لاري، ولم تعد شريحة 0.05% إلى 0.2% قائمة؛ ويُطبَّق هذا التغيير على الإقرار المستحق في 2026.
متى أقدّم الإقرار ومتى أدفع؟
يُستحق الإقرار بحلول 1 نوفمبر، والدفع بحلول 15 نوفمبر.
هل أدفع عن السنة كلها إذا اشتريت في الخريف؟
لا. فالضريبة تُحسب بنسبة المدة التي ملكت فيها العقار خلال السنة.
هل يمكن خصم ضريبة العقار من ضريبة دخل الإيجار؟
ليس في إطار نظام الـ5%، الذي يُطبَّق حين لا تُطلب أي خصومات. أما ما إذا كان نظام آخر يناسبك، فهذا سؤال يُطرح على محاسب.
كل الضرائب المرتبطة بالشراء والتملك والبيع معروضة في دليل المال والضرائب للمشتري الأجنبي.
المصادر
- قانون الضرائب الجورجي (المادة 81، والمواد من 201 إلى 206)، الجريدة التشريعية لجورجيا (تاريخ الاطلاع 18 أكتوبر 2026)
- قانون جورجيا رقم 1874 المؤرخ 30 سبتمبر 2026 بشأن تعديل قانون الضرائب، الجريدة التشريعية لجورجيا (تاريخ الاطلاع 18 أكتوبر 2026)
- البرلمان يقرّ إلغاء حد الـ40,000 لاري لضريبة العقار، SOVA (تاريخ الاطلاع 18 أكتوبر 2026)
- قرار مجلس مدينة تبليسي رقم 20-90 المؤرخ 30 ديسمبر 2014 بشأن الضريبة المحلية، بنصه الموحَّد في 26 ديسمبر 2025، الجريدة التشريعية لجورجيا (تاريخ الاطلاع 12 أكتوبر 2026)
- قرار مجلس مدينة باتومي رقم 2 المؤرخ 31 يناير 2011 بشأن الضرائب المحلية، بنصه الموحَّد في 25 نوفمبر 2024، الجريدة التشريعية لجورجيا (تاريخ الاطلاع 12 أكتوبر 2026)
- اللاري يرتفع في يوليو أيضاً، GBC (تاريخ الاطلاع 12 أكتوبر 2026)
سجل التغييرات
- - نُشر هذا الشرح استنادًا إلى قانون الضرائب الجورجي وقراري مجلسي مدينتي تبليسي وباتومي بشأن الضريبة المحلية؛ وهو قيد المراجعة لدى المحاسب الشريك. حُدِّث في 18 أكتوبر 2026 وفق القانون رقم 1874 (رُفع حد الإعفاء إلى 100,000 لاري وأُلغيت الشريحة الوسطى).