ضريبة دخل الإيجار في جورجيا: نسبة 5% والسجل وكيفية التصريح

الضريبة على الإيجار: أي نسبة تنطبق عليك

تفرض جورجيا على إيجار المسكن ضريبة أخف بكثير مما تفرضه معظم الدول، ولكن ذلك لا يكون إلا حين تتحقق ثلاثة شروط ويكون المالك مسجلاً. أما خارج هذه الشروط، فتنطبق النسبة العامة. ويرتّب الجدول التالي الحالات المعتادة التي يواجهها المالك الأجنبي.

شروط تطبيق نسبة الـ5%

تحدد المادة 81(2) من قانون الضرائب الجورجي نسبة 5% للدخل الذي يتلقاه الشخص الطبيعي «نتيجة تأجير المساحة السكنية لمنظمة أو لشخص اعتباري أو طبيعي لأغراض سكنية»، حين يكون هذا الشخص «لا يُجري أي خصومات من هذا الدخل». وإذا قُرئت هذه الجملة بعناية، تبيّن أنها تتضمن أربعة اختبارات:

• شخص طبيعي. المالك فرد، وليس شركة.
• مساحة سكنية. شقة أو منزل، وليس مكتباً أو متجراً.
• لأغراض سكنية. المستأجر يسكن في العقار؛ ويمكن أن يكون المستأجر شخصاً، أو منظمة تُسكن فيه موظفيها.
• من دون خصومات. تُحتسب نسبة الـ5% على الإيجار كاملاً؛ فلا تُطرح منه تكاليف الإصلاحات ولا الأثاث ولا الإدارة ولا أتعاب الوسطاء.

وتضيف المادة 81(5) شرطاً خامساً ذا طابع عملي: فوزير المالية يمسك سجلاً بالأشخاص الذين يؤجّرون مساحات سكنية، ويحدد إجراءات الاستفادة من هذا الامتياز، ولذلك يجب أن يكون المالك مقيَّداً في هذا السجل.

سجل المؤجرين

وفقاً لدليل الحالات رقم 1518 الصادر عن دائرة الإيرادات في 7 يونيو 2023، كما نقله موقع Espero.ge، يجب على الملاك الذين يؤجّرون عقارات أن يسجّلوا أنفسهم في سجل المؤجرين، ويتم ذلك عن بُعد من خلال الحساب الشخصي لدافع الضرائب على بوابة دائرة الإيرادات. ويحلّ الموعد النهائي قبل 1 أبريل من السنة التالية للسنة التي تلقّى فيها المالك الإيجار، فالمالك الذي يبدأ التأجير في 2026 يسجّل نفسه قبل 1 أبريل 2027، أي في موعد أقصاه 31 مارس. ويُفاد بأن تفويت هذا الموعد يترتب عليه غرامة قدرها 100 لاري، كما يُفاد بأنه حين يكون المستأجر شركة، يُقتطع من المالك غير المسجَّل 20% بدلاً من 5%. والتسجيل المبكر لا يكلّف شيئاً، ويزيل هذين الخطرين كليهما.

التصريح والدفع، خطوة بخطوة

1. احصل على صلاحية الدخول إلى بوابة دائرة الإيرادات

   تحتاج إلى حساب دافع ضرائب كي ترى التزاماتك وتقدّم إقراراتك. وقد يتعيّن على المالك الأجنبي أن يُسجَّل أولاً بصفته دافع ضرائب.

   عندما تبدأ التأجير

2. سجّل نفسك مؤجّراً

   في حسابك الشخصي، أدخل بيانات العقار وبيانات التأجير.

   قبل 1 أبريل من السنة التالية، والأفضل فوراً

3. احتفظ بسجل شهري

   دوّن الإيجار المتلقّى، والتاريخ، والعملة، وما يعادله باللاري، مع عقد الإيجار.

   كل شهر

4. قدّم الإقرار السنوي

   يقدّم الأفراد إقرار الدخل عن السنة السابقة قبل 1 أبريل.

   قبل 1 أبريل

5. ادفع الضريبة

   ادفع المبلغ الذي يُظهره الإقرار عبر البوابة، واحتفظ بتأكيد الدفع.

   مع الإقرار

حين يكون المستأجر شركة

حين تدفع منشأة أو منظمة أو رائد أعمال إيجاراً إلى فرد غير مقيم، يُلزمها قانون الضرائب الجورجي باقتطاع الضريبة من المنبع، بالنسبة المحددة في المادة 81 (المادة 134(1)(d1)). فتتلقى أنت الإيجار صافياً بعد الضريبة، وتدفع الشركة الضريبة إلى الميزانية. اطلب من المستأجر كل سنة إفادة مكتوبة بالمبالغ التي اقتطعها، وتحقّق من أن النسبة المقتطعة هي 5%: فإذا كانت 20%، فالسبب المعتاد هو أنك لم تُقيَّد بعد في سجل المؤجرين. والإيجار الذي خضع للضريبة من المنبع على هذا النحو هو الجزء الذي لا يحتاج المالك غير المقيم عادةً إلى التصريح به مرة أخرى؛ أما واجب التصريح فيقع على الإيجار الذي لم تُقتطع ضريبته من المنبع.

أمثلة محسوبة

شقة في تبليسي مساحتها 55 m² مؤجَّرة بمتوسط المدينة البالغ $10.1 للمتر المربع شهرياً (Galt & Taggart، فبراير 2026) تدرّ نحو $556 في الشهر، أي $6,666 في السنة. وبسعر 2.624 لاري للدولار (السعر الرسمي للبنك الوطني الجورجي ليوم 5 أغسطس 2026)، يعادل ذلك نحو 17,492 لاري.

والفرق، الذي يبلغ نحو 2,600 لاري في السنة على شقة عادية واحدة، هو السبب الذي يجعل السجل والشروط أمراً مهماً. أما شقة مماثلة مساحتها 45 m² في منطقة البوليفارد الجديد في باتومي، بسعر تلك المنطقة البالغ $12.3 للمتر المربع، فتدرّ نحو $6,642 في السنة، وتكون الضريبة المستحقة عليها نحو 871 لاري بنسبة 5%.

الإقامات القصيرة: المسألة المفتوحة

ليس من الواضح أن تأجير شقة بالليلة للزوار يُعدّ «تأجيراً لمساحة سكنية لأغراض سكنية». ولهذا النشاط يتيح قانون الضرائب ضريبة دخل ثابتة اختيارية: فالفرد الذي يؤجر مساحة سكنية يملكها لإقامات قصيرة يمكنه أن يتقدم بطلب إلى مصلحة الضرائب، فيدفع 10 لاري عن كل متر مربع من المساحة المؤجَّرة شهرياً، وفق شروط من بينها ألا يتجاوز رقم الأعمال 100,000 لاري (المادة 309(24)-(26)). وقد بدأ العمل بهذا النظام في 1 يناير 2023، وكان مقرراً أن ينتهي في 1 يناير 2026، غير أن القانون رقم 1061 مدّده حتى 1 يناير 2028. أما النسبة التي تنطبق على التأجير بالليلة خارج هذا النظام، فهي من النقاط التي يعمل محاسبنا على تأكيدها، ولذلك لا تفترض أن نسبة الـ5% تنطبق على الإقامات القصيرة.

وهناك قاعدة واحدة واضحة لملاك الوحدات في الفنادق والشقق الفندقية. فحين تسمح المنشأة السياحية التي تدير الفندق للمالك بالإقامة في وحدته مجاناً لمدة تصل إلى 60 يوماً في السنة الميلادية، تكون المنفعة التي يحصل عليها المالك من هذه الإقامات معفاة من ضريبة الدخل (المادة 82(1)(z6)).

الإيجار وضريبة العقار

ضريبة الدخل على الإيجار وضريبة العقار ضريبتان منفصلتان، ولكنهما مترابطتان. فالإيجار يُحتسب ضمن دخل الأسرة، ودخل الأسرة هو الذي يحدد ما إذا كانت شقتك معفاة من ضريبة العقار أو خاضعة لها بنسبة من 0.8% إلى 1%. وقد تصبح الشقة المعفاة من الضريبة وهي خالية خاضعةً لها بمجرد تأجيرها. ويشرح دليلنا عن ضريبة العقار على الأفراد كيف تتداخل هاتان الضريبتان وكيف ترتبط إحداهما بالأخرى.

بلدك الأصلي

إن دفع نسبة الـ5% في جورجيا لا يسوّي ما قد تكون مديناً به في بلدك. فكثير من الدول تفرض الضريبة على المقيمين فيها عن دخلهم في جميع أنحاء العالم، ثم تحتسب لهم الضريبة المدفوعة في الخارج بموجب اتفاقية لتجنب الازدواج الضريبي. وتُدرج وزارة المالية الجورجية 58 اتفاقية سارية. وتشمل هذه الاتفاقيات، من بين دول أخرى، ألمانيا وفرنسا والمملكة المتحدة، وإسرائيل وتركيا، ودولاً خليجية مثل قطر والكويت والمملكة العربية السعودية والإمارات العربية المتحدة؛ أما الولايات المتحدة وروسيا فلا تظهر أي منهما في قائمة الوزارة. احتفظ بالإقرار الجورجي وبتأكيدات الدفع وبأي إفادات بالاقتطاع، لأن مستشارك الضريبي في بلدك سيطلبها منك.

السجلات التي ينبغي أن يحتفظ بها المؤجر

• عقد الإيجار. يبيّن العقار والمستأجر والإيجار، وأن الشقة مؤجَّرة للسكن.
• سجل بكل دفعة. كشوف حساب مصرفية أو إيصالات، مع التاريخ وما يعادل المبلغ باللاري.
• إفادات الاقتطاع. من أي مستأجر هو شركة، تبيّن الضريبة التي دفعها عنك.
• تسجيلك مؤجّراً. لقطة شاشة أو تأكيد من الحساب الشخصي.
• الإقرارات وتأكيدات الدفع. لكل سنة، محفوظة معاً.

احتفظ بها طوال المدة التي يحق فيها لمكتب الضرائب أن يعود إلى مراجعة سنة ما، ولمدة أطول إذا طلب منك بلدك الأصلي إثباتاً للضريبة المدفوعة في جورجيا. والإيجار المدفوع نقداً هو الأصعب إثباتاً؛ فاطلب من المستأجرين أن يدفعوا بتحويل مصرفي إلى حساب باسمك.

المخاطر والاستثناءات

• عدم التسجيل في سجل المؤجرين. تطبيق نسبة الـ5% يتوقف على هذا التسجيل.
• افتراض أن نسبة الـ5% تنطبق على التأجير بالليلة. هذه المعاملة لم تُحسم بعد.
• خصم التكاليف مع الاستمرار في دفع 5%. نسبة الـ5% لا تسمح بأي خصومات.
• نسيان البلد الأصلي. كثيراً ما لا تمثّل الضريبة الجورجية إلا نصف الصورة.

أسئلة شائعة

ما الضريبة على دخل الإيجار في جورجيا؟

5% من الإيجار للفرد الذي يؤجر مسكناً ليسكن فيه الناس، من دون أي خصومات ومع التسجيل مؤجّراً؛ أما النسبة العامة فهي 20%.

هل يدفع الأجانب النسبة نفسها؟

تنطبق قاعدة الـ5% على الأشخاص الطبيعيين من دون أي شرط يتعلق بالجنسية. والمستأجر الذي هو شركة يقتطع الضريبة حين يدفع لغير مقيم.

هل أحتاج إلى التسجيل مؤجّراً؟

نعم. وفقاً لتوجيهات دائرة الإيرادات كما نُقلت، يجب التسجيل في سجل المؤجرين قبل 1 أبريل من السنة التالية، مع غرامة على التأخير.

متى أقدّم الإقرار؟

يقدّم الأفراد إقرار الدخل السنوي عن السنة السابقة قبل 1 أبريل.

هل يخضع دخل Airbnb لضريبة بنسبة 5%؟

ليس بالضرورة. فبإمكان المالكين اختيار الضريبة الثابتة عن كل متر مربع، وقد مُدِّد العمل بها حتى 1 يناير 2028؛ أما خارجها، فالمعاملة قيد التأكيد لدى محاسبنا.

هل يمكنني خصم تكاليف الإصلاحات ورسوم الإدارة؟

لا، ليس في إطار نسبة الـ5%، التي لا تنطبق إلا حين لا تُجرى أي خصومات.

أما كيف تجد مستأجراً وتحافظ عليه، فيتناوله دليلنا عن تأجير شقة لغير المقيم.

المصادر

1. قانون الضرائب الجورجي (المواد 81 و82 و134)، الجريدة التشريعية لجورجيا (تاريخ الاطلاع 13 أكتوبر 2026)
2. Renting an apartment in Georgia? Mandatory landlord registration and taxes، Espero.ge (تاريخ الاطلاع 13 أكتوبر 2026)
3. Georgia: individual tax administration، PwC Worldwide Tax Summaries (تاريخ الاطلاع 12 أكتوبر 2026)
4. Georgia: individual income determination، PwC Worldwide Tax Summaries (تاريخ الاطلاع 12 أكتوبر 2026)
5. اتفاقيات تجنب الازدواج الضريبي، وزارة المالية الجورجية (تاريخ الاطلاع 12 أكتوبر 2026)
6. G&T: Tbilisi residential market has a strong start، Georgia Today، 31 مارس 2026 (تاريخ الاطلاع 12 أكتوبر 2026)
7. Batumi Residential Real Estate, 2Q26 overview، Galt & Taggart، 14 أغسطس 2026 (تاريخ الاطلاع 12 أكتوبر 2026)

سجل التغييرات

• 13 أكتوبر 2026 - شرح نُشر استناداً إلى قانون الضرائب، وإرشادات دائرة الإيرادات بشأن سجل المؤجرين وفق ما نُقل عنها، وPwC، ووزارة المالية؛ وهو قيد المراجعة لدى المحاسب الشريك.