ما الشراء بالجملة في مرحلة ما قبل البيع، ولماذا يتزايد؟
الشراء بالجملة صفقة يشتري فيها مستثمر واحد عدة شقق أو طابقاً كاملاً أو حصة من مبنى من المطوّر العقاري، وعادةً ما يتم ذلك قبل اكتمال البناء وبخصم على قائمة أسعار الوحدات المنفردة. وفي عام 2026 أفادت وسائل إعلام الأعمال الجورجية بأن مستثمرين، معظمهم من الأجانب، يشترون «حزماً من 30-50 شقة» في مرحلة ما قبل البيع، وبأن نصف أحد المشاريع المؤلفة من 150 شقة بيع بهذه الطريقة في غضون شهرين أو ثلاثة. والحجة المؤيدة لهذا النوع من الصفقات بسيطة: فالمطوّر العقاري يحصل على سيولة مبكرة وعلى صفقة بيع كبيرة دفعة واحدة، والمستثمر يحصل على سعر أقل وعلى أمل البيع أو التأجير بسعر السوق عند الإنجاز.
أما الحجة المعارضة فتكمن في التفاصيل: التركّز في مبنى واحد ولدى مطوّر عقاري واحد، وضريبة تتغيّر عندما يتحوّل الشراء والبيع إلى نشاط تجاري، وعقود لا يمكن دائماً إعادة بيعها، وموجة من المعروض في باتومي ستنافس كل وحدة تملكونها. يعرض هذا الشرح المفصّل ما هو معروف عن هذا الاتجاه، والبنية القانونية لصفقة الشراء بالجملة، والوضع الضريبي، والمخاطر. وإذا كان اهتمامكم منصبّاً على شقة واحدة على الخارطة، فراجعوا دليلنا عن الاستثمار على الخارطة.
ما تُظهره الأدلة
- صفقات الحزم. وصف مؤسس الرابطة الجورجية للعقارات حزماً من 30 إلى 50 شقة وعوائد متوقعة «تتراوح بين 25-30% تقريباً» خلال فترة قصيرة؛ غير أن محللين نُقلت آراؤهم في التقارير نفسها حذّروا من أن هذه الادعاءات قد تكون حالات معزولة، وقدّروا عوائد الإيجار الواقعية ببضعة في المئة. والرابطة تبيع أيضاً شققاً لحساب المطوّرين العقاريين، وهو أمر يجدر وضعه في الحسبان عند قراءة هذا الادعاء.
- البيع المسبق هو القاعدة. في مسوح Galt & Taggart للمطوّرين العقاريين، كانت 72% من الشقق في مشاريع تبليسي المقرر إنجازها في 2026، و74% منها في مشاريع باتومي، قد بيعت قبل الإنجاز؛ وفي مشاريع تبليسي التي أُنجزت في 2025 بيعت 94% من الشقق، معظمها عبر خطط التقسيط الخاصة بالمطوّرين العقاريين أنفسهم.
- المستثمرون يقودون سوق باتومي. أفاد البنك الوطني بأن ما يقرب من 40% من الطلب على المساكن في باتومي جاء من غير المقيمين في يونيو 2025، في حين جاء نحو 90% من الطلب في تبليسي من المقيمين، وقدّرت مجلة أعمال حصة المستثمرين من مبيعات باتومي بنسبة 60-70%.
- للطلب الاستثماري سبب. أشار البنك الوطني في 2025 إلى أن العقار ظل استثماراً جذاباً لأن الفجوة بين أسعار الفائدة على الودائع بالدولار وعوائد العقارات بقيت عند نحو 6 نقاط مئوية.
لم نعثر على أي إحصاء رسمي يبيّن عدد المشترين الذين يشترون أكثر من وحدة واحدة، ولذلك يستند حجم هذا الاتجاه إلى ما يرويه المشاركون في السوق.
لماذا يبيع المطوّرون العقاريون بالجملة
يموّل المطوّرون العقاريون في جورجيا البناء إلى حد كبير من دفعات المشترين ومن القروض المصرفية، وقد سجّل تقرير البنك الوطني لعام 2024 أن القروض المرتبطة بالبناء بلغت 38% من الإقراض المصرفي بحلول يونيو 2024، مع نمو سريع في القروض الممنوحة للمطوّرين العقاريين. وصفقة البيع بالجملة تأتي بدفعة كبيرة في وقت مبكر، وتخفّض تكاليف التسويق، وتملأ قائمة مبيعات المبنى، وهذا كله يدعم تمويل المطوّر العقاري نفسه. والخصم الذي تحصلون عليه هو ثمن تحمّلكم جزءاً من هذا الخطر: فإذا تأخر المشروع أو تراجعت السوق، تتحمّلون ذلك على عدة وحدات بدلاً من وحدة واحدة.
كيف تُبنى صفقة الشراء بالجملة
| الخطوة | ما يشترطه القانون |
|---|---|
| العقد | الصيغة المكتوبة، للعقد الأساسي وللعقد التمهيدي على السواء؛ ويمكن أن يشمل عقد واحد عدة وحدات، بشرط تحديد كل منها |
| حماية كل وحدة | التسجيل التمهيدي للحق، أو تسجيل الالتزام بنقل وحدة مستقبلية، لكل وحدة على حدة |
| قبل وجود المبنى | لا يمكن تسجيل الالتزام بنقل وحدة مستقبلية إلا بعد حصول قطعة الأرض على شروط استخدام الأرض لأغراض البناء |
| بيع وحدة لاحقاً | لا يمكن بيع الوحدة إلا بعد تسجيلها عقاراً مستقلاً |
| الملكية | تنتقل عند تسجيل كل وحدة باسم المشتري |
وما دام التسجيل التمهيدي قائماً، لا يجوز تسجيل أي حق آخر على تلك الوحدة استناداً إلى معاملة، وهذه هي الحماية الرئيسية من بيع الشقة نفسها مرتين. أما ما إذا كان السجل يقبل طلباً واحداً لوحدات كثيرة، وكيف تُطبَّق الرسوم في هذه الحالة، فينبغي التحقق منه قبل التوقيع. ويسرد دليلنا عن العقد مع المطوّر العقاري البنود التي تحتاج إليها كل وحدة.
إعادة بيع العقد قبل الإنجاز
يخطط كثير من المشترين بالجملة لبيع بعض الوحدات قبل الإنجاز. ويتيح القانون الجورجي للمشتري حوالة الحق في الشقة دون موافقة المطوّر العقاري، ما لم يستبعد العقد ذلك أو تستبعده طبيعة الالتزام، ولا يجوز للعقد أن يحظر الحوالة إلا إذا كانت للمطوّر العقاري مصلحة مشروعة في ذلك. أما الأقساط غير المدفوعة فأمر مختلف: فحوالة الدين تحتاج إلى موافقة الدائن، ولذلك لا يمكن عملياً إعادة بيع عقد مدفوع جزئياً من دون موافقة المطوّر العقاري. كما قد تسقط الكفالات والرهون التي تضمن حق المطوّر العقاري عند انتقال الدين. فاكتبوا الحق في إعادة البيع، وأي رسم مقابل له، في العقد منذ البداية.
الضرائب: متى يتحوّل الاستثمار إلى نشاط تجاري
بالنسبة إلى الفرد، يخضع بيع المسكن لضريبة خفيفة: فالربح معفى بعد أكثر من عامين من التملّك، ويخضع لضريبة بنسبة 5% قبل ذلك. لكن هذه القواعد تخص «الشقق السكنية»، والقرار الضريبي العام رقم 143 الصادر عن وزير المالية في 14 مايو 2026 يرسم حدّين مهمّين للمشترين بالجملة.
- الشقة غير المنجزة قد تُعدّ سكنية. تُعامَل الوحدة قيد الإنشاء معاملة الشقة السكنية إذا كانت، وقت البيع، سكنية من حيث التصميم والغرض، وكان المشتري يحصل على جميع الحقوق الأساسية اللازمة للسكن فيها، سواء أكانت منجزة أم لا.
- العقد المُعاد بيعه لا يُعدّ كذلك. بيع حق الشراء المكتسب بموجب عقد تمهيدي هو توريد لحق مالي، لا بيع لشقة، ولذلك لا تنطبق عليه نسبة 5% ولا إعفاء المسكن بعد عامين؛ وتنطبق عليه النسبة العامة البالغة 20%، ما لم يكن الأصل قد احتُفظ به أكثر من عامين ولم يُستخدم في النشاط الاقتصادي.
- النشاط التجاري. يعدّ قانون الضرائب أي نشاط يُمارَس بهدف تحقيق الدخل نشاطاً اقتصادياً. وأضاف القرار رقم 175 الصادر في يونيو 2026 أن امتلاك عدة مساكن، أو الاحتفاظ بها مدة طويلة، لا يجعل المالك بحد ذاته صاحب نشاط تجاري؛ أما البيع المنهجي والمنظّم، مثل التطوير العقاري أو الاتجار بالعقارات، فيجعله كذلك.
ولضريبة القيمة المضافة منطقها الخاص. فالبيع لمرة واحدة أو البيع العرضي لا يُعدّ نشاطاً اقتصادياً لأغراض ضريبة القيمة المضافة، لكن البيع المتكرر قد يُعدّ كذلك، والشخص الذي تتجاوز توريداته الخاضعة لضريبة القيمة المضافة 100,000 لاري خلال أي 12 شهراً يجب أن يسجّل خلال يومي عمل وأن يفرض نسبة 18%. ويعفي القانون توريد الأراضي، ولم نعثر على إعفاء عام للشقق السكنية. أما الشركة التي تشتري بالجملة فتدفع ضريبة أرباح بنسبة 15%، وذلك أساساً عند توزيع الأرباح.
سيضيفه الفريق: على المحاسب الشريك أن يؤكد متى تصبح مبيعات المشتري بالجملة نشاطاً تجارياً، وما الوضع بالنسبة إلى ضريبة القيمة المضافة عند بيع عدة وحدات سكنية، وكيف تُحسب مدة العامين لوحدة اشتُريت على الخارطة.
تمويل عدة وحدات
تحتسب قواعد الإقراض الصادرة عن البنك الوطني جميع قروض المقترض عند التحقق من سقف نسبة القسط إلى الدخل، ولذلك فإن كل قرض عقاري إضافي يقلّص المجال المتاح للقرض التالي. وفي القرض المخصص لشراء عقار بغرض تأجيره، لا يُحتسب دخل الإيجار إلا في حدود معيار خدمة الدين الخاص بالبنك نفسه، ويجب أن يتّسع الباقي ضمن حدود نسبة القسط إلى الدخل. ولا تنطبق هذه الحدود على القروض المخصصة لأغراض تجارية، ولا على المقترضين الذين يتجاوز مجموع قروضهم 1,000,000 لاري، وإن كان البنك يظل ملزماً بتقييم الملاءة. ومنذ 1 يوليو 2026، أصبح المقترضون الذين لا يحملون الجنسية الجورجية من بين المستثنين من القاعدة التي تشترط أن تكون القروض التي لا تتجاوز 1,000,000 لاري باللاري. ويدفع معظم المشترين بالجملة من أموالهم الخاصة أو عبر خطة التقسيط التي يقدّمها المطوّر العقاري.
المخاطر بالأرقام
- الإنجاز. خلّف انهيار Center Point، وفقاً لإحصاء أُجري عام 2013، 6,158 أسرة تنتظر شققاً دفعت ثمنها؛ وفي يوليو 2026 ذكرت البلدية أن 433 أسرة في موقع واحد لا تزال تنتظر.
- المعروض في باتومي. تتوقع Galt & Taggart نحو 58,000 وحدة جديدة في باتومي خلال 2025-2029، ما يقرب من 80% منها مخصص للإقامات القصيرة، وتتراوح سيناريوهاتها لعوائد الإيجار اليومي في 2029 بين 3.4% و7.4%.
- المنافسة عند إعادة البيع. عند الإنجاز تبيعون في مواجهة الشقق التي لم يبعها المطوّر العقاري، وغالباً بشروط دفع أيسر مما يمكنكم تقديمه.
- تمويل المطوّرين العقاريين. نبّه البنك الوطني إلى أن خطط التقسيط الخاصة بالمطوّرين العقاريين والقروض المتنامية بسرعة للمطوّرين من العوامل المؤثرة في مخاطر سوق العقارات، ووصف IMF اقتراض المطوّرين العقاريين بأنه خطر ينبغي رصده، وإن لم يكن خطراً نظامياً.
- التركّز. الوحدات المتعددة في مبنى واحد تتشارك مطوّراً عقارياً واحداً، وموعد إنجاز واحداً، ومجموعة جيران واحدة.
ما يجب التحقق منه قبل صفقة الشراء بالجملة
تحقّقوا من سجلّ المطوّر العقاري
المباني المنجزة، والتأخيرات، والنزاعات، ووضع قطعة الأرض في السجل.
تحقّقوا من الترخيص ومن وضع المشروع
تُظهر الخريطة العامة لتبليسي المباني المعتمدة والمواقع المعلّق العمل فيها.
سعّروا كل وحدة على حدة
قارنوا سعر الحزمة بقائمة الأسعار الحالية وبأسعار الشقق المنجزة القريبة.
سجّلوا كل وحدة
تسجيل تمهيدي أو التزام مسجّل لكل وحدة.
اتفقوا مسبقاً على إعادة البيع والضرائب
حق مكتوب في إعادة البيع، ورسمه، ورأي محاسب بشأن النشاط التجاري وضريبة القيمة المضافة.
خطّطوا للخروج
من سيشتري كل وحدة أو يستأجرها، وفي منافسة مع كم وحدة أخرى.
تتناول قائمة التحقق من المطوّر العقاري لدينا الخطوتين الأوليين بالتفصيل.
المخاطر والاستثناءات
- ادعاءات العائد. أرقام 25-30% خلال فترة قصيرة تصدر عن أطراف تبيع الوحدات.
- عقد مُعاد بيعه يخضع لضريبة بنسبة 20%. قواعد بيع المسكن لا تشمله.
- صفة النشاط التجاري. الاتجار المنهجي يغيّر ضريبة الدخل وقد يجرّ ضريبة القيمة المضافة.
- غياب الحق في إعادة البيع. من دون موافقة المطوّر العقاري لا يمكن نقل عقد مدفوع جزئياً إلى غيركم.
- مبنى واحد ومطوّر عقاري واحد. أي تأخير يصيب كل الوحدات في آن واحد.
أسئلة شائعة
هل شراء الشقق بالجملة شائع في جورجيا؟
يتحدث المشاركون في السوق عن صفقات حزم تضم من 30 إلى 50 شقة في 2026، لكن لا يوجد أي إحصاء رسمي.
ما مقدار الخصم الذي يمكن الحصول عليه؟
لا توجد بيانات منشورة؛ قارنوا سعر الحزمة بقائمة الأسعار وحدةً وحدة.
هل يخضع بيع شقة على الخارطة للضريبة كما يخضع بيع المسكن؟
قد تُعدّ الوحدة غير المنجزة مسكناً، لكن إعادة بيع حق بموجب عقد تمهيدي تخضع للضريبة وفق القواعد العامة.
هل يمكن إعادة بيع العقد قبل الإنجاز؟
يمكنكم حوالة حقكم، لكن نقل الأقساط غير المدفوعة يحتاج إلى موافقة المطوّر العقاري.
هل يلزم التسجيل في ضريبة القيمة المضافة؟
إذا تجاوزت توريداتكم الخاضعة لضريبة القيمة المضافة 100,000 لاري خلال 12 شهراً؛ واسألوا محاسباً عما إذا كانت مبيعاتكم تُحتسب ضمنها.
هل يمكن الحصول على عدة قروض عقارية؟
كل قرض يُحتسب ضمن سقف نسبة القسط إلى الدخل؛ ويستخدم معظم المشترين بالجملة أموالهم الخاصة أو التقسيط.
ما أكبر المخاطر؟
الإنجاز: فالوحدات المتعددة في مشروع واحد تتشارك مطوّراً عقارياً واحداً وتأخيراً واحداً.
هل في باتومي فائض في المعروض؟
تتوقع Galt & Taggart نحو 58,000 وحدة جديدة خلال 2025-2029، معظمها للإقامات القصيرة.
المصادر
- Investors in Georgia are buying apartment packages، International Investment (تاريخ الاطلاع 18 أكتوبر 2026)
- Georgia's residential real estate market: trends, challenges and prospects، Investor.ge (تاريخ الاطلاع 18 أكتوبر 2026)
- Financial Stability Report 2024، البنك الوطني الجورجي (تاريخ الاطلاع 18 أكتوبر 2026)
- Financial Stability Report 2025 (draft English translation)، البنك الوطني الجورجي (تاريخ الاطلاع 18 أكتوبر 2026)
- IMF staff concludes visit to Georgia, December 2025، International Monetary Fund (تاريخ الاطلاع 18 أكتوبر 2026)
- Tbilisi Residential Real Estate, 2025 Full Year Overview، Galt & Taggart (تاريخ الاطلاع 18 أكتوبر 2026)
- Construction sector in Georgia slows down (Galt & Taggart data)، International Investment (تاريخ الاطلاع 18 أكتوبر 2026)
- Swindling homebuyers in Georgia، The Moscow Times (تاريخ الاطلاع 18 أكتوبر 2026)
- Marijani Street construction company fined after slope collapse، Georgia Today (تاريخ الاطلاع 18 أكتوبر 2026)
- القرار الضريبي العام رقم 143 الصادر عن وزير المالية في 14 مايو 2026، الجريدة التشريعية لجورجيا (تاريخ الاطلاع 18 أكتوبر 2026)
- القرار الضريبي العام رقم 175 الصادر عن وزير المالية في 8 يونيو 2026، الجريدة التشريعية لجورجيا (تاريخ الاطلاع 18 أكتوبر 2026)
- قانون الضرائب الجورجي (المواد 9 و81 و82 و98 و158 و165 و166 و171)، الجريدة التشريعية لجورجيا (تاريخ الاطلاع 18 أكتوبر 2026)
- القانون المدني الجورجي (المواد 183 و199-206 و323 و327)، الجريدة التشريعية لجورجيا (تاريخ الاطلاع 18 أكتوبر 2026)
- قانون جورجيا بشأن السجل العام (المادتان 12 و15-6)، الجريدة التشريعية لجورجيا (تاريخ الاطلاع 18 أكتوبر 2026)
- PTI and LTV requirements، البنك الوطني الجورجي (تاريخ الاطلاع 18 أكتوبر 2026)
سجل التغييرات
- - نُشر هذا الشرح المفصّل استناداً إلى تقارير Galt & Taggart والبنك الوطني وIMF، والقرارين الضريبيين العامين 143 و175، وقانون الضرائب، والقانون المدني، وقانون السجل العام.