المعروض السكني في تبليسي: ماذا تعني 87,000 شقة قيد الإنشاء

ماذا يعني وجود 87,000 شقة قيد الإنشاء بالنسبة إلى تبليسي؟

يعني ذلك أن سوق الشقق الجديدة ستبقى في صالح المشتري لعدة سنوات. مصدر الرقم شركة Colliers Georgia، إذ قال رئيس قسم الأبحاث فيها في ربيع 2026 إن نحو 87,000 شقة كانت قيد الإنشاء في تبليسي، أي بزيادة 84% على عام 2021، وإن المعروض «يتجاوز الطلب بكثير». وبالقياس إلى 20,961 عملية بيع سجّلها المطوّرون العقاريون في 2025، يعادل ذلك نحو أربع سنوات من مبيعات السوق الأولية. ولم تنخفض الأسعار: فقد ارتفع متوسط سعر المباني الجديدة لدى Galt & Taggart إلى $1,426 للمتر المربع في يوليو 2026. لكن المطوّرين يتنافسون بخطط التقسيط والخصومات، وتوقّف صعود الإيجارات، وصارت الشقة المعروضة لإعادة البيع تصطدم بشقق جديدة كثيرة.

تتناول هذه الصفحة مصدر الرقم، وما تُظهره البيانات الرسمية عن الرخص والمباني المنجزة والمبيعات، وما يقوله البنك الوطني عن المخاطر، وما يعنيه ذلك لمن يشتري بغرض التأجير أو البيع لاحقاً. أما أماكن تركّز البناء الجديد في المدينة فيتناولها ترتيبنا للأحياء.

مصدر رقم 87,000

أعلن الرقمَ ليفان تشيكافا، رئيس قسم الأبحاث في Colliers Georgia، في مقابلة مع منفذ الأعمال الإعلامي Business Partner، ونقلتها CBW في ربيع 2026. ولم تنشر Colliers طريقة احتسابها: هل يشمل الرقم كل مشروع حاصل على رخصة أم المواقع التي بدأ فيها العمل فقط، وهل يدخل فيه البناء الفردي للمنازل. ولا ينشر أي محلل آخر، ولا المكتب الوطني للإحصاء (Geostat) ولا البنك الوطني، عدداً للشقق قيد الإنشاء. وللتحقق التقريبي: المساحة السكنية المرخّصة لدى TBC Capital للفترة 2021-2025، وهي نحو 5.9 مليون م²، تعادل قرابة 91,000 شقة إذا اعتُمد متوسط مساحة الشقة الذي تشير إليه أرقام TBC نفسها؛ وهذا حسابنا نحن، ولا يُظهر إلا أن رقم 87,000 معقول من حيث الحجم.

الرخص: عقد من الموافقات

جاءت القفزة في أعقاب طفرة الطلب عام 2022: ففي 2023-2025 رُخِّص في المتوسط نحو 1.83 مليون م² سنوياً، مقابل نحو 1.31 مليون في 2015-2022. وتلاحظ Galt & Taggart أن إصدار الرخص استجاب لطفرة 2022 لكنه «لم يتكيّف بعد تماماً مع المبيعات الأدنى التي أعقبت الذروة». وصارت هذه المساحة موزّعة على مشاريع أقل عدداً وأكبر حجماً: 208 رخص في 2025 مقابل 311 في 2015. وفي الأشهر السبعة الأولى من 2026 جاءت المساحة المرخّصة مطابقة تقريباً لمستواها قبل عام، بعد انتعاش في يونيو ويوليو. أما سلسلة الرخص الخاصة بـ Geostat، التي تشمل المنازل الفردية أيضاً وتقيس إجمالي مساحة الطوابق، فأكبر بكثير (5.4 مليون م² في 2025)، ولذلك لا يجوز الجمع بين السلسلتين في مقارنة واحدة أبداً.

المباني المنجزة: ما الذي اكتمل فعلاً

بلغت المساحة السكنية المنجزة ذروتها في 2023 وتراجعت منذ ذلك الحين؛ إذ جاء النصف الأول من 2026 أدنى بنسبة 10.6% من النصف الأول من 2025. ويحصي Geostat المباني والمساحة لا الشقق، ولا يحتسب إلا المباني التي قُبلت رسمياً للتشغيل، ولذلك لا يُنشر العدد الفعلي للشقق التي سُلِّمت. وبحسب منهجية Geostat نفسها، لم تتجاوز المساحة السكنية المنجزة في 2023-2025 نحو ثلث المساحة المرخّصة في السنوات ذاتها، وهذا يبيّن حجم البناء المعتمد الذي لا يزال في طور التنفيذ.

المبيعات: بأي سرعة تُشترى الشقق الجديدة

مبيعات المطوّرين في نمو: فقد ارتفعت التسجيلات بنسبة 19.9% في الأشهر السبعة الأولى من 2026، وباع المطوّرون المشمولون بمسح Galt & Taggart خلال تلك الفترة 6,930 شقة، بزيادة 30.1% على الفترة نفسها قبل عام. وقد بيع معظم ذلك بخطط التقسيط الخاصة بالمطوّرين أنفسهم، التي تصفها Galt & Taggart بأنها «الأكثر إتقاناً» حتى الآن. وتحسّنت نسبة ما بيع من المشاريع قيد الإنشاء على مدار 2026:

إذن فجزء كبير من الـ 87,000 شقة مبيع بالفعل لمشترين سيسكنونها أو يؤجّرونها؛ أما الجزء غير المبيع فهو ما لا يزال على المطوّرين أن يجدوا له مشترين. ولا يُنشر أيٌّ من الرقمين بعدد الوحدات، ولذلك يبقى المخزون الفعلي غير المبيع في تبليسي مجهولاً.

أربع طرق لاحتساب المعروض

كثيراً ما تُذكر أرقام المعروض في تبليسي جنباً إلى جنب كأنها تقيس الشيء نفسه. وهي ليست كذلك:

• الشقق قيد الإنشاء (Colliers). عدد وحدات يبلغ نحو 87,000، دون منهجية منشورة.
• مساحة المعيشة المرخّصة (Galt & Taggart). مساحة المعيشة ومساحة الشرفات في رخص المباني الأكبر متعددة الشقق والمتعددة الوظائف: 1,734 ألف م² في 2025.
• المساحة السكنية المرخّصة (TBC Capital). الصنف نفسه من المباني، لكن بالمساحة السكنية وحدها: بين 1.22 و1.26 مليون م² في 2025، بحسب الإصدار. وتحوّلها TBC إلى «معروض محتمل» من الشقق، بلغ 10,945 شقة في يناير-يوليو 2026.
• المساحة المرخّصة والمنجزة (Geostat). جميع المباني السكنية بما فيها المنازل الفردية، وفق ما يُصرَّح به: 5.4 مليون م² مرخّصة و1.77 مليون م² منجزة في تبليسي في 2025.

لكلٍّ منها فائدته ضمن حدوده؛ أما معدل النمو أو النسبة فلا معنى لهما إلا داخل سلسلة واحدة. وحين يقول مقال إن المعروض ارتفع أو انخفض، فتحقّق أيّ هذه الأربع يعتمد.

كيف تبدو باتومي بالمقارنة

خط المشاريع في باتومي أصغر بالأرقام المطلقة، لكنه أكبر نسبةً إلى حجم سوقها. فقد أحصت دراسة Galt & Taggart الصادرة في أكتوبر 2025 نحو 58,000 شقة في مشاريع مقرر إنجازها في 2025-2029، بُني معظمها للمستثمرين، ووصف تقريرها الصادر في أغسطس 2026 المخزون غير المبيع بأنه مرتفع و«يشير إلى ضغوط ناجمة عن فائض المعروض». وفي مسحها لمطوّري باتومي، كانت 74% من الشقق في المشاريع المقرر إنجازها في 2026 مبيعة، مقابل 79% في تبليسي. والفارق يكمن في المشتري: فالشقق الجديدة في تبليسي تشتريها في الغالب أسر محلية ستسكنها، أما في باتومي فيشتريها في الغالب مستثمرون سيتنافسون على تأجيرها. ويُظهر دليلنا لمناطق باتومي أين تتركّز هذه المشاريع.

ماذا يقول البنك الوطني

يذكر تقرير الاستقرار المالي لعام 2025 الصادر عن البنك الوطني الجورجي أن سنوات الطلب المرتفع رفعت عدد رخص البناء، وأن «الإبقاء على مستوى مرتفع من المعروض في ظل ظروف طلب عادت إلى طبيعتها قد ينطوي على مخاطر فائض في المعروض». وأفاد التقرير بأن القروض الممنوحة للمطوّرين العقاريين كانت تنمو بنسبة 25% سنوياً حتى يونيو 2025، وذكر أن البناء هو القطاع الذي يضم أعلى نسبة من الشركات الخاسرة، إذ بلغت 32.4% في 2023. ويقول البنك إنه زوّد البنوك بمبادئ لتمويل المطوّرين وللرهون العقارية على الشقق غير المكتملة، وفي أكتوبر 2025 استبعد محافظه تخفيف هذه القواعد من أجل مساعدة المطوّرين. وفي الوقت نفسه يرى البنك أن المخاطر الخارجية محدودة في تبليسي، حيث يأتي نحو 90% من الطلب من المقيمين الجورجيين.

لم نعثر على أي قانون أو قاعدة صادرة عن البنك الوطني تُلزم المطوّرين بإيداع مدفوعات المشترين في حساب ضمان (إسكرو)، ولا يزال البيع المسبق هو الطريقة المعتادة لتمويل المشاريع الجديدة. ويشرح دليلنا للاستثمار على الخارطة ما الذي يحمي المشتري بدلاً من ذلك.

من سيسكن الشقق الجديدة

• السكان. أحصى تعداد 2024 في تبليسي 1,331,485 نسمة، بزيادة 20.1% على عام 2014.
• الهجرة. بلغ صافي الهجرة في جورجيا +54,509 في 2022، و-39,207 في 2023، و+14,386 في 2024، و+17,127 في 2025؛ ويشير البنك الوطني إلى أن أثر الهجرة في الطلب قد تلاشى.
• الرهون العقارية. منحت البنوك قروضاً عقارية جديدة بقيمة 3.58 مليار لاري في يناير-يوليو 2026، بزيادة 46.5% على الفترة نفسها قبل عام، وفق بيانات البنك الوطني التي نقلتها الصحافة.
• المشترون. ذهبت ثلاث من كل أربع شقق باعها المطوّرون بين يناير ويوليو 2026 إلى مواطنين جورجيين (74%).

الطلب واسع ومحلي في معظمه، ولهذا يتوقع المحللون منافسة لا انهياراً: إذ تتوقع Galt & Taggart نمواً أحادي الرقم في الأسعار «سيتوقف إلى حد كبير على جانب المعروض»، وتوقعت TBC Capital ارتفاع الأسعار بنسبة 3.2% وانخفاض الإيجارات بنحو 2.1% في 2026، ولم تتوقع Colliers أي تصحيح في أسعار المتر المربع في 2026.

ماذا يعني ذلك للمشتري

• فاوِض. مع تنافس مشاريع كثيرة، اطلب خصومات مقابل الدفع المسبق، أو خطط تقسيط أطول، أو تشطيباً مشمولاً في السعر، وقارن بين عدة مبانٍ.
• اختر المبنى أولاً. في سوق مزدحمة، يحدّد الموقع وجودة البناء والإدارة أيّ الشقق تجد مستأجرين ومشترين لاحقين.
• توقّع إيجارات ثابتة. المعروض الجديد يكبح الإيجارات؛ فلا تفترض نمواً في الإيجار في حساباتك.
• خطّط للخروج. حين تبيع، ستنافس مطوّرين لا يزالون يبيعون شققاً جديدة بالقرب منك، وغالباً بالتقسيط.
• تحقّق من المطوّر. البيع المسبق هو ما يموّل البناء، ولذلك فإن سجل المطوّر ووضعه المالي هما حمايتك الأساسية.

دروس من المشاريع المتعثرة

شهدت تبليسي ما يحدث حين يتعثر مطوّر عقاري. فبرنامج المدينة للأسر المتضررة من انهيار Center Point ومن مخططات تعاونيات الإسكان المشابهة كان قد وفّر مساكن لأكثر من 2,500 أسرة من أصل نحو 3,500 أسرة متضررة بحلول يوليو 2026، على أن تُستكمل آخر المشاريع بحلول 2029. وبمعزل عن ذلك، كانت بلدية تبليسي تراجع في 2025 مسألة قبول تشغيل 230 مبنى مكتملاً متعدد الشقق، تقطنها نحو 10,000 أسرة، لم تُقبل رسمياً للتشغيل قط. ولم نجد في وسائل الإعلام الموثوقة أي حالة تعثر لمطوّر محدد بالاسم في 2024-2026، وقال مصرفيون نُقلت أقوالهم في أكتوبر 2025 إن المشكلات اقتصرت على صغار المطوّرين.

المخاطر والاستثناءات

• فائض المعروض. قيد الإنشاء الآن ما يعادل نحو أربع سنوات من مبيعات المطوّرين.
• مخزون مجهول. لا يحصي أي مصدر الشقق غير المبيعة في تبليسي.
• إيجارات ثابتة. المعروض الجديد يحدّ من نمو الإيجارات.
• مخاطر المطوّر. تُموَّل المشاريع بالبيع المسبق دون حساب ضمان.
• منافسة عند إعادة البيع. يتنافس البائعون مع شقق جديدة تُباع بالتقسيط.

أسئلة شائعة

كم عدد الشقق قيد الإنشاء في تبليسي؟

نحو 87,000 شقة، وفق Colliers Georgia في ربيع 2026؛ ولا يوجد إحصاء رسمي.

كم من الوقت يلزم لبيعها؟

نحو أربع سنوات بوتيرة مبيعات المطوّرين في 2025، مع أن كثيراً منها مبيع بالفعل.

هل ستنخفض الأسعار؟

يتوقع المحللون تباطؤ النمو لا الانخفاض: فقد توقعت TBC Capital ارتفاعاً بنسبة +3.2% لعام 2026.

هل ترتفع الإيجارات؟

لا؛ فقد توقعت TBC Capital أن تكون الإيجارات أدنى بنحو 2.1% في 2026.

كم يُبنى كل عام؟

نحو 1.8 مليون م² من الرخص سنوياً في 2023-2025 وفق منهجية Galt & Taggart.

كم أُنجز في 2025؟

1,768,848 م² من المباني السكنية، وفق Geostat.

هل يرى البنك الوطني خطراً؟

نعم؛ إذ يحذّر تقريره لعام 2025 من فائض محتمل في المعروض مع عودة الطلب إلى مستواه الطبيعي.

هل مدفوعات المشترين محمية بحساب ضمان؟

لم نجد قاعدة كهذه؛ فالحماية هي العقد وسجل المطوّر.

المصادر

1. يوجد حالياً 87,000 شقة قيد الإنشاء في تبليسي - Colliers Georgia، CBW، 2026 (تاريخ الاطلاع 18 أكتوبر 2026)
2. العقارات السكنية في تبليسي، المراجعة السنوية لعام 2025، Galt & Taggart (تاريخ الاطلاع 18 أكتوبر 2026)
3. العقارات السكنية في تبليسي، يوليو 2026، Galt & Taggart (تاريخ الاطلاع 18 أكتوبر 2026)
4. العقارات السكنية في تبليسي، المتابعة الشهرية لمارس 2026، TBC Capital (تاريخ الاطلاع 18 أكتوبر 2026)
5. TBC Capital تعرض أبحاثها في المنتدى الدولي للعقارات، Georgia Today، 10 فبراير 2026 (تاريخ الاطلاع 18 أكتوبر 2026)
6. توقعات Colliers: أسعار المساكن ستبقى مستقرة في 2026، International Investment، 6 ديسمبر 2025 (تاريخ الاطلاع 18 أكتوبر 2026)
7. رخص البناء الممنوحة حسب أنواع المنشآت، Geostat (تاريخ الاطلاع 18 أكتوبر 2026)
8. منشآت البناء المنجزة حسب أنواع المنشآت، Geostat (تاريخ الاطلاع 18 أكتوبر 2026)
9. تقرير الاستقرار المالي 2025، البنك الوطني الجورجي (تاريخ الاطلاع 18 أكتوبر 2026)
10. المطوّرون يحسبون كلفة تخفيف القيود التنظيمية، GBC، 27 أكتوبر 2025 (تاريخ الاطلاع 18 أكتوبر 2026)
11. النتائج الرئيسية للتعداد العام للسكان والتعداد الزراعي 2024، Geostat (تاريخ الاطلاع 18 أكتوبر 2026)
12. عدد السكان في 1 يناير 2026، Geostat (تاريخ الاطلاع 18 أكتوبر 2026)
13. الإقراض العقاري في جورجيا يرتفع بنحو 50%، International Investment، 8 سبتمبر 2026 (تاريخ الاطلاع 18 أكتوبر 2026)
14. رئيس بلدية تبليسي عن توفير المساكن لضحايا احتيال التعاونيات، First Channel، 20 يوليو 2026 (تاريخ الاطلاع 18 أكتوبر 2026)
15. تبليسي تراجع قبول تشغيل 230 مبنى سكنياً، BM.ge، 6 أغسطس 2025 (تاريخ الاطلاع 18 أكتوبر 2026)

سجل التغييرات

• 18 أكتوبر 2026 - صفحة بيانات نُشرت استناداً إلى Colliers (عبر CBW) وGalt & Taggart وTBC Capital ورخص البناء والمباني المنجزة لدى Geostat وتقرير الاستقرار المالي 2025 الصادر عن البنك الوطني وتعداد 2024.