من تنطبق عليه شروط التصريح القائم على العقار
تنطبق عليك الشروط إذا كنت تملك عقاراً غير زراعي في جورجيا تزيد قيمته على $150,000، على أن تؤكد هذه القيمة بتقرير من مثمّن معتمد. يُصدر التصريح لمدة سنة واحدة ويُجدَّد كل سنة ما دمت محتفظاً بالعقار. ويشمل الزوج أو الزوجة والأبناء. وهو ليس جنسية، وليس إقامة دائمة، وينتهي عندما تنتهي ملكيتك للعقار.
تبدو القاعدة بسيطة، ومعظم الأسئلة التي تصلنا تنبع من الكلمات الواردة داخلها، لا من القاعدة ذاتها. فعبارة "غير زراعي" تستبعد الأراضي الزراعية والقطع المصنّفة زراعية، وهذا أمر مهم لمن يفكر في بيت خارج المدن. وعبارة "أكثر من $150,000" تُقرأ بالنسبة إلى عقار واحد: فالمادة تتحدث عن عقار واحد، وإضافة شقة بقيمة $90,000 إلى أخرى بقيمة $70,000 لم تؤكدها ممارسة الوكالة. وعبارة "مثمّن معتمد" تعني أن التقييم المعتدّ به هو تقرير رسمي صادر عن جهة معتمدة، لا السعر المكتوب في عقدك ولا تقدير من موقع إلكتروني. أما عبارة "يُجدَّد كل سنة" فتعني أن التصريح علاقة مستمرة مع الدولة يجب الحفاظ عليها وتجديدها في موعدها، وليس ختماً يُحصل عليه مرة واحدة ثم يُنسى.
حقائق أساسية
| عتبة قيمة العقار | أكثر من $150,000، لعقار غير زراعي، اعتباراً من 1 مارس 2026 |
|---|---|
| الحد السابق | $100,000، كان سارياً من 2019 حتى 28 فبراير 2026 |
| إثبات القيمة | تقرير صادر عن مثمّن معتمد |
| مدة التصريح | سنة واحدة، قابلة للتجديد سنوياً ما دام العقار مملوكاً |
| الأسرة | يمكن ضم الزوج أو الزوجة والأبناء |
| متى ينتهي | عندما تنتهي ملكيتك للعقار، مثلاً بالبيع أو الهبة |
| حاملو التصريح بموجب القاعدة القديمة | يمكنهم التجديد ما داموا محتفظين بالعقار الذي أهّلهم |
| تصريح الإقامة الاستثماري | ابتداءً من استثمار $300,000، أو عقار غير زراعي تزيد قيمته على $300,000؛ مدته خمس سنوات (القانون، المادة 15(h)) |
المصادر: IMI Daily وEIG Law بشأن تغيير 1 مارس 2026؛ وHealy Consultants بشأن تصريح الإقامة الاستثماري؛ تم التحقق في 10 أكتوبر 2026. النص الرسمي سيُضاف بعد مراجعة المحامي.
ما الذي يمنحه التصريح، وما الذي لا يمنحه
تصريح الإقامة يتيح لك العيش في جورجيا طوال مدته من دون الحاجة إلى الخروج والعودة لتجديد فترة الإعفاء من التأشيرة، ويتيح لك تسجيل عنوان سكن، والتعامل مع المصارف والمدارس والعيادات بصفتك مقيماً لا زائراً عابراً. إنه المستند الذي يحوّل شراء العقار إلى قاعدة فعلية للحياة في البلد. وأفراد الأسرة المشمولون بالتصريح يحصلون على حق البقاء نفسه بالشروط نفسها.
لكنه لا يمنح الجنسية ولا جواز السفر، ولا يمنح بذاته إقامة دائمة. ولا يتضمن حق العمل لدى صاحب عمل: فمنذ 1 مارس 2026 يحتاج الموظفون الأجانب إلى تصريح عمل، مع قائمة استثناءات كانت لا تزال قيد الإعداد النهائي حين تحققنا من مصدرنا. ولا يعفيك من القواعد الضريبية التي تعتمد على عدد الأيام التي تقضيها في البلد خلال السنة. ولا يبقى قائماً بعد بيع العقار: فالتصريح وُجد بسبب الملكية، ولذلك يجب أن تستمر الملكية ليستمر التصريح.
مسار العقار مقارنة بالمسارات الأخرى
العقار واحد من عدة مسارات للحصول على تصريح إقامة، وبالنسبة إلى بعض القرّاء ليس هو المسار الأفضل لحالتهم. المقارنة أدناه مختصرة عن قصد؛ وسيحصل كل مسار على صفحته الخاصة في القائمة أعلاه حيث تُشرح تفاصيله.
| التصريح القائم على العقار | تملّك عقار غير زراعي تزيد قيمته على $150,000. مدته سنة واحدة قابلة للتجديد. لا يشترط إدارة نشاط تجاري ولا تحقيق دخل في جورجيا. يناسب المشترين الذين يريدون مسكناً أو عقاراً للإيجار وقاعدة قانونية للإقامة في خطوة واحدة. |
|---|---|
| تصريح الإقامة الاستثماري | استثمار $300,000 أو أكثر، أو تملّك عقار غير زراعي تزيد قيمته على $300,000 (المادة 15(h) من القانون). مدته خمس سنوات، يمكن بعدها الحصول على تصريح إقامة غير محدد المدة إذا استمرت الشروط. يناسب المستثمرين الأكبر الذين يريدون مدة أطول. |
| تصريح إقامة لمتخصصي تقنية المعلومات | استُحدث في سبتمبر 2025 للمتخصصين في مجال التقنية ممن لديهم خبرة لا تقل عن سنتين ودخل سنوي يتجاوز $25,000. مدته ثلاث سنوات. لا يشترط تملّك عقار على الإطلاق. |
| تصاريح العمل والتصاريح الأخرى | العمل والدراسة ولمّ شمل الأسرة وغيرها من الأسباب لها مستنداتها وشروطها الخاصة. وتصاريح العمل للموظفين الأجانب أصبحت إلزامية منذ 1 مارس 2026. |
هذه المسارات لا يستبعد بعضها بعضاً. فالمشتري الحاصل على تصريح تقنية المعلومات يمكنه أن يشتري عقاراً لذاته من دون أي علاقة بتصريحه؛ وحامل تصريح العقار يمكنه لاحقاً الانتقال إلى سبب إقامة أطول أجلاً إذا توافرت شروطه. المهم هو اختيار المسار المناسب للحياة التي تخطط لها فعلاً، لا للمستند وحده.
من الشراء إلى البطاقة: التسلسل
تملّك العقار
الطلب يقوم على مستخرج السجل العام باسمك. العقد التمهيدي أو العربون المدفوع ليس ملكية ولا يُقبل بديلاً عنها. أما كيفية الانتقال من المعاينة إلى المستخرج فهي موضوع قسم الشراء والقانون.
الحصول على التقييم
يعاين مثمّن معتمد العقار ويُصدر تقريراً بقيمته. وإذا كانت القيمة السوقية في التقرير أقل من $150,000 فسيُرفض الطلب حتى لو كنت قد دفعت أكثر من ذلك. المشترون القريبون من الحد ينبغي أن يحصلوا على تقييم استرشادي قبل التوقيع، لا بعده.
تجهيز الملف
جواز السفر، ومستخرج السجل، وتقرير التقييم، وإثبات الإقامة القانونية وقت تقديم الطلب، والصور الشخصية، ومستندات أفراد الأسرة مع ترجمتها وتصديقها حيثما كان ذلك مطلوباً. القائمة الدقيقة وترتيبها ستكونان في الدليل المخصص بمجرد أن يراجعه المحامي الشريك.
التقديم في دار العدالة
يُقدَّم الطلب شخصياً أو عبر ممثل بموجب وكالة رسمية. وهناك رسم يعتمد على سرعة المعالجة التي تختارها.
القرار والبطاقة
بعد صدور القرار تُصدر بطاقة الإقامة. ويبدأ التجديد قبل انتهاء التصريح الحالي، مع ما يثبت أن العقار لا يزال ملكك؛ ولا حاجة إلى تثمين جديد ما دمت تحتفظ بالعقار نفسه.
وفقاً لوكالة تطوير الخدمات العامة، تبلغ الرسوم الحكومية 300 أو 450 أو 600 لاري لصدور القرار خلال 30 أو 20 أو 10 أيام من تقديم ملف مكتمل. ويشرح الدليل الشامل المستندات والتثمين والتجديد بالتفصيل استناداً إلى نص القانون.
أين تتعثر الطلبات
- تقييم لا يتجاوز العتبة. سعر الشراء ليس هو المعيار؛ المعيار هو القيمة السوقية التي يحددها المثمّن. الشقق الجديدة التي اشتُريت بسعر مرتفع، أو دُفع ثمنها بالتقسيط، قد تُقيَّم بأقل من سعرها في العقد.
- أرض زراعية. البيت القروي الواقع على قطعة مسجّلة أرضاً زراعية لا يُحتسب ضمن العتبة مهما بلغ ثمنه.
- الملكية لم تُسجَّل بعد. المشترون الذين يتقدمون بعقد بدلاً من مستخرج يُرفض طلبهم. أكمل التسجيل أولاً ثم تقدّم.
- انقضاء الإقامة القانونية. التقديم بعد انتهاء فترة الإعفاء من التأشيرة أو انتهاء التأشيرة يخلق مشكلة لا يحلها أي عقار. خطّط لتاريخ التقديم بحسب مدة إقامتك المسموح بها.
- البيع في وقت مبكر جداً. التصريح يعتمد على العقار. البيع، أو الهبة لقريب، أو نقل الملكية إلى شركة، كل ذلك قد ينهيه. خطّط لأي تغيير في الملكية حول مواعيد التجديد وبعد استشارة مختص.
- التثمين في البداية. تُختبر القيمة عند تقديم طلبك الأول؛ أما المالك الذي يحتفظ بالعقار نفسه فمُعفى من تقديم تثمين جديد عند التجديد. والمشترون القريبون من $150,000 يتحملون هذا الخطر عند الطلب الأول، لا بعده.
المستندات الصادرة من الخارج
معظم حالات الرفض التي لا تتعلق بالعقار تتعلق بالأوراق. فالمستندات الصادرة خارج جورجيا، مثل شهادات الزواج والميلاد لأفراد الأسرة أو شهادة الخلو من السوابق الجنائية حين تُطلب، يجب تصديقها لاستخدامها في جورجيا: بختم أبوستيل إذا كان البلد المُصدر طرفاً في اتفاقية لاهاي، وإلا فعبر التصديق القنصلي. ثم تحتاج إلى ترجمة إلى اللغة الجورجية بيد مترجم معتمد، وغالباً مع توثيق توقيع المترجم لدى كاتب العدل. ويجب أن تتطابق الأسماء في جواز السفر والشهادات والترجمات حرفاً بحرف، وهذه مشكلة متكررة لدى المتقدمين الذين تُكتب أسماؤهم بالحروف اللاتينية بطرق مختلفة في مستندات مختلفة، وهو أمر شائع جداً مع الأسماء العربية. ابدأ بجمع هذه المستندات قبل أن تسافر، لأن الحصول على أبوستيل من الخارج وأنت في جورجيا يكلّف أسابيع من الانتظار.
أما المستندات الصادرة في جورجيا، مثل مستخرج السجل وتقرير المثمّن، فلا تحتاج إلى أي تصديق. والوكالة الرسمية للممثل الذي يقدّم الطلب نيابة عنك يمكن تحريرها أمام كاتب عدل جورجي أثناء وجودك في البلد، أو في الخارج مع خطوات التصديق نفسها المطلوبة لأي مستند أجنبي آخر.
إذا كنت قد اشتريت بموجب قاعدة $100,000
ارتفعت العتبة من $100,000 إلى $150,000 في 1 مارس 2026. وبحسب مصادرنا، يستطيع حاملو التصريح الذين استوفوا الشروط بموجب القاعدة القديمة الاستمرار في التجديد ما داموا محتفظين بالعقار الذي أهّلهم. والنتيجتان العمليتان لذلك اثنتان: لا تبع ذلك العقار ولا تُعد هيكلة ملكيته من دون التحقق من أثر ذلك على تجديدك، وإذا كنت تخطط لضم أفراد من الأسرة أو لتغيير أساس تصريحك فتحقق مما إذا كان الحد الجديد ينطبق على الطلب الجديد. وسيؤكد المحامي الشريك لدينا قواعد المرحلة الانتقالية من النص الرسمي قبل أن تُزال إشارة المراجعة عن الصفحة المخصصة.
كيف نظّمنا هذا القسم
المجموعة الأولى من الصفحات، وهي مسار العقار، تفكك القاعدة سطراً سطراً: العتبة والتقييم، والمستندات، والتقديم، والأسرة، والتجديد، وحالات الرفض وحالات السحب. والمجموعة الثانية تغطي المسارات الأخرى والحياة بعد الحصول على التصريح: تصريح الإقامة الاستثماري، وتصريح تقنية المعلومات، وتصاريح العمل، وما الذي يتغير في الضرائب والمصارف والمدارس حين تصبح مقيماً. أما الدليل الشامل لتصريح الإقامة عبر العقار فيعرض المسار كله مرة واحدة استناداً إلى نص القانون، ويربط بكل صفحة تفصيلية فور نشرها.
كل صفحة هنا صفحة قانونية. وهي مكتوبة انطلاقاً من قانون جورجيا بشأن الوضع القانوني للأجانب وعديمي الجنسية ومن تعليمات دار العدالة نفسها، ويراجعها المحامي الشريك قبل إزالة إشعار المراجعة. وأرقام العتبة تغذّي أيضاً أداة التحقق من أهلية الإقامة، التي تعطيك جواباً أولياً خلال ثوانٍ وتوجهك إلى الصفحة المناسبة للتفاصيل. هذه الأداة مرشّح أولي وليست قراراً؛ القرار تتخذه وكالة تطوير الخدمات العامة بناءً على الملف الذي تقدّمه.
أسئلة شائعة
هل يجب أن يكون مبلغ $150,000 في عقار واحد؟
خطّط لعقار واحد. فالمادة تتحدث عن عقار واحد تزيد قيمته على $150,000، ومسألة جواز جمع عقارين أو أكثر معاً غير مؤكَّدة؛ ومحامينا يتحقق من ممارسة الوكالة.
هل يُحتسب سعر العقد قيمةً للعقار؟
لا. القيمة المعتدّ بها هي القيمة السوقية الواردة في تقرير صادر عن مثمّن معتمد. وقد تكون أعلى مما دفعته أو أقل منه، ولذلك لا يصح الاعتماد على سعر الشراء وحده عند التخطيط.
هل تحصل أسرتي على تصاريح معي؟
نعم. يمكن ضم الزوج أو الزوجة والأبناء على أساس العقار نفسه من دون حاجة إلى عقار إضافي. ومستنداتهم تحتاج إلى ترجمة وتصديق مثل مستنداتك تماماً.
هل يمكنني العمل في جورجيا بتصريح إقامة قائم على العقار؟
التصريح يمنح حق العيش في جورجيا. أما العمل لدى صاحب عمل فيتطلب تصريح عمل منذ 1 مارس 2026، مع استثناءات كانت لا تزال قيد الإعداد النهائي حين تحققنا من مصدرنا. اسأل قبل أن توقّع عقد عمل.
ماذا يحدث إذا بعت العقار؟
يزول السبب الذي قام عليه التصريح ويمكن سحبه. إذا أردت البيع فخطّط له حول سبب آخر للبقاء أو حول نهاية المدة الحالية للتصريح، واحصل على استشارة قبل أن تتخذ الخطوة.
حصلت على تصريحي حين كان الحد $100,000. هل أحتاج إلى شراء المزيد؟
بحسب مصادرنا يمكنك الاستمرار في التجديد ما دمت محتفظاً بالعقار الذي أهّلك. لا تغيّر ملكية ذلك العقار من دون التحقق من العواقب. والتأكيد من النص الرسمي بانتظار مراجعة المحامي.
هل هذا التصريح طريق إلى الجنسية؟
ليس بذاته. فهو تصريح لمدة سنة واحدة قابل للتجديد. وللأوضاع القانونية الأطول أجلاً قواعدها الخاصة التي ستُغطى في الصفحات المخصصة للحياة مع التصريح.
المصادر
- IMI Daily، "Georgia to hike property-based investor visa to $150,000 next month"، imidaily.com، تمت زيارته في 10 أكتوبر 2026.
- EIG Law، "Georgia to increase real estate investment threshold for residence permits effective March 1, 2026"، eiglaw.com، تمت زيارته في 10 أكتوبر 2026.
- Healy Consultants بشأن تصريح الإقامة الاستثماري بقيمة $300,000، healyconsultants.com، تمت زيارته في 10 أكتوبر 2026؛ الشروط مؤكدة من المادة 15(h) من القانون، matsne.gov.ge، تمت زيارته في 11 أكتوبر 2026.
- تصاريح العمل اعتباراً من 1 مارس 2026: armenian-lawyer.com، تمت زيارته في 10 أكتوبر 2026؛ سيُستبدل بقائمة الاستثناءات الرسمية.
- النص الأصلي: قانون جورجيا بشأن الوضع القانوني للأجانب وعديمي الجنسية، الجريدة التشريعية لجورجيا، matsne.gov.ge؛ الإحالات إلى المواد ستُضاف بعد مراجعة المحامي.