ما الذي تشمله الخدمة
- مستخرج السجل العام للرمز المساحي الخاص بالعقار، يطلبه المحامي ويقرأه سطرًا سطرًا: المالك، والمساحة، والنوع، والحصص، والرهون أو القيود.
- هوية البائع وصلاحيته: هل البائع هو المالك المسجل، وهل الوكالة الرسمية سارية وموثقة لدى كاتب العدل ومحددة الأغراض، ومن يحق له التوقيع إذا كان البائع شركة.
- تاريخ الملكية وأي أمر فيه يحتاج إلى تفسير قبل أن يعتمد المشتري على سند الملكية.
- في المشروع الجديد: حقوق المطوّر العقاري في الأرض، ورخصة البناء ومدى مطابقتها للمبنى المعروض للبيع، وحالة الرخصة، وأي رهن على الأرض.
- العقد: سواء كان اتفاقية حجز أو عقدًا تمهيديًا أو عقد بيع، بالنص الجورجي مقارنةً بالترجمة، من حيث السعر وطريقة الدفع، والتسليم والغرامة، والمواصفات، وهامش التفاوت في المساحة، والتعديلات، والاسترداد، والبنود الناقصة.
- فئة الأرض للبيوت وقطع الأراضي.
- ملخص مكتوب بلغتك: ما تم العثور عليه، وما يجب تصحيحه قبل التوقيع، وهل كان المحامي ليوقّع، في صيغة يستطيع مستشاروك أنفسهم التصرف بناءً عليها.
لمن هذه الخدمة
لكل مشترٍ، بمن في ذلك من وجد العقار بنفسه، أو من يشتري عبر وكالة أخرى، أو من يقول له البائع إن "المستندات كلها سليمة". فالفحص القانوني هو الجزء الوحيد من عملية الشراء الذي لا نسمح لأي عميل بتجاوزه، وهو في الوقت نفسه الجزء الأجدر بأن يُطلب منفردًا. وتزداد أهميته في الشراء على المخطط، حيث لا يمكن لمستخرج السجل العام أن يُظهر الشقة بعد، فتكون الحماية الوحيدة في أوراق المطوّر العقاري وفي نص العقد، وفي أي بيت أو قطعة أرض، حيث تحدد فئة الأرض ما إذا كان يحق للأجنبي تملكها أصلًا وما إذا كانت تُحتسب لأغراض تصريح الإقامة. وهو للمشترين المقيمين في الخارج بقدر ما هو للمشترين الموجودين في جورجيا، لأن الملخص يُكتب ليُقرأ دون أن يكون المحامي حاضرًا في الغرفة، وليُفهم من مشترٍ لا يعرف القانون الجورجي ولا يقرأ اللغة الجورجية. والمبدأ الذي يحكم الخدمة بسيط: لا يُدفع أي مبلغ قبل أن يُقرأ ما يُشترى.
المدة الزمنية
التكليف
ترسل الرمز المساحي، ومستندات البائع أو المطوّر العقاري كما وصلتك، ومسودة العقد. وتعتمد عرض السعر المكتوب للفحص.
مستخرج السجل
يطلب المحامي المستخرج للرمز المساحي. وتسري هنا سرعة المعالجة الخاصة بالسجل نفسه، ورسمه من تكاليف الأطراف الثالثة.
القراءة والطلبات
تُقرأ المستخرج ومستندات البائع والرخصة والعقد؛ ويطلب المحامي من البائع أو المطوّر ما هو ناقص، ويدوّن ما لم يُقدَّم، لأن ما يرفض الطرف الآخر تقديمه معلومة بحد ذاته.
الملخص
تتلقى الملخص المكتوب بما فيه من نتائج وتصحيحات مطلوبة واستنتاج المحامي.
التصحيحات
إذا كان هناك ما يجب تصحيحه، يبين المحامي كيف ومن يتولى ذلك، ويتأكد من كل تصحيح بالاطلاع على المستند نفسه، لا بالاكتفاء بوعد شفهي، قبل الخطوة التالية.
قراءة المستخرج: ما الذي يبحث عنه المحامي
| المالك | اسم المالك المسجل ورقم تعريفه، مقارنةً بجواز سفر البائع أو سجل الشركة. واختلاف الاسم هو أول ما يجب تفسيره. |
|---|---|
| الحصص | هل العقار مملوك على الشيوع وبأي حصص؛ فكل شريك في الملكية يجب أن يبيع أو يوافق، وقد تلزم موافقة الزوج أو الزوجة. |
| المساحة والنوع | المساحة المسجلة مقارنةً بالإعلان والعقد، والاستخدام المسجل: سكني، أو تجاري، أو أرض، أو أرض زراعية. |
| الرهون والقيود | الرهون العقارية، والحجوزات، والامتيازات الضريبية، وحقوق الانتفاع، وعقود الإيجار. أيها يمكن رفعه عند إتمام الصفقة، وأيها يوقفها، وكيف يُرتَّب رفعها مع الدفع. |
| التاريخ | كيف اكتسب المالك الحالي العقار ومتى، وهل في سلسلة الملكية أمر غير محسوم، كميراث أو انتقال حديث يحتاج إلى تفسير. |
| المخطط المساحي | للبيوت وقطع الأراضي، أين تقع الحدود وهل ما يُباع هو ما هو مسجل فعلًا. |
في المشروع الجديد: أوراق المطوّر العقاري
حين لا تكون الشقة موجودة بعد كوحدة مسجلة، يكون المستخرج للأرض ويتحول السؤال إلى المطوّر العقاري. يتحقق المحامي من أن الكيان الذي يبيع هو الكيان نفسه الذي يحمل حقوق الأرض ورخصة البناء، لأن الأسماء التجارية والشركات المتعاقدة كثيرًا ما تختلف؛ ومن أن رخصة البناء تغطي هذه القطعة وهذا الاستخدام وهذا العدد من الطوابق، حتى تكون الشقة المعروضة للبيع موجودة قانونًا في الرخصة؛ وهل الأرض مرهونة لبنك وماذا يعني ذلك للمشترين إذا توقف البناء؛ وماذا يقول العقد عن التسليم والغرامة والمواصفات والدفعات المرحلية والتعديلات ومصير الأموال المدفوعة إذا تعثر المشروع. ويُضاف سجل المطوّر إلى الملخص حيثما كان لدينا، لأن ما فعله المطوّر في مشاريعه السابقة من حيث المواعيد والمواصفات مؤشر لا يقدمه أي مستند رسمي. والتعارض مع الرخصة أو الرهن الذي لم يُعالج في العقد سبب لعدم التوقيع، ويقول الملخص ذلك صراحةً دون تلطيف.
قراءة العقد
يقرأ المحامي النص الجورجي، لأنه هو الملزم، ويقارنه بالترجمة التي أُعطيت لك. ويورد الملخص البنود الموجودة لكنها ضعيفة، والبنود الناقصة، والصياغة التي يقترحها المحامي لكل منها، حتى يكون للتفاوض نص يُبنى عليه. وفي عقار إعادة البيع تكون البنود الأساسية هي السعر وطريقة الدفع، وحالة العقار، وتاريخ الحيازة، ومن يرفع أي رهن أو قيد، وترتيب الدفع مع التسجيل. وفي عقد المطوّر العقاري تكون هي موعد التسليم والغرامة عند التأخر عنه، وملحق المواصفات، وهامش التفاوت في المساحة، وإجراءات التعديل، وشروط الاسترداد، وتسجيل حقك قبل الدفعة الأخيرة. وتُقرأ اتفاقية الحجز المبدئي أولًا إذا كنت عند تلك المرحلة، وفيها سؤال يعلو على كل سؤال: ماذا يحدث للمال إذا أخفق الفحص؟ فالترجمة التي يقدمها البائع قد تكون دقيقة وقد لا تكون، وفي الحالتين ليست هي النص الملزم، ولهذا لا يكتفي المحامي بقراءة ما قُدم لك بلغتك.
ما نحتاجه منك
- الرمز المساحي، أو العنوان الدقيق إذا لم يكن الرمز معروفًا بعد.
- كل ما أعطاك إياه البائع أو المطوّر العقاري: مستخرج، أو مخططات، أو نسخ من الرخصة، أو مسودة عقد، أو قائمة أسعار، أو جدول دفعات، بالجورجية ومع أي ترجمة.
- تعليماتك بطلب المستخرج، ودفع رسم السجل بوصفه من تكاليف الأطراف الثالثة.
- وضعك الخاص حيثما أثّر في الفحص: هل ستشتري بالشراكة، أو عبر شركة، أو من أجل طلب تصريح إقامة.
- الصبر على الطرف الآخر: فالفحص لا يكون أسرع من ردود البائع أو المطوّر على طلبات المحامي.
أساس السعر
تتلقى عرض سعر مكتوبًا للفحص يتبع القواعد المشروحة في صفحة الأسعار والرسوم، وهو في الغالب رسم ثابت لا يتوقف على سعر العقار، لأن العمل واحد مهما كان ما تشتريه. ورسم السجل عن المستخرج من تكاليف الأطراف الثالثة تدفعه أنت بحسب تعرفة السجل. والفحص الذي يجد سببًا لعدم الشراء يُدفع أجره بوصفه فحصًا، لأن هذا بالضبط هو الغرض منه؛ والملخص ملك لك أيًا كان استنتاجه، وتستطيع أن تعرضه على من تشاء. والفحص الثاني على عقار بديل يُقدَّم له عرض سعر جديد، لأنه مستخرج جديد وبائع جديد وعقد جديد.
سيضيفه الفريق: الرسم الثابت للفحص القانوني، ومدة الإنجاز المحددة في عرض السعر بعد اكتمال المستندات، ورسوم مستخرج السجل العام بحسب سرعة المعالجة مع مصدرها الرسمي، يوفرها المالك والمحامي.
الملخص، قسمًا قسمًا
| 1. العقار | الرمز المساحي، والعنوان، والمساحة والنوع المسجلان، وهل ما يُباع هو ما هو مسجل. |
|---|---|
| 2. البائع | من هو، وهل يحق له البيع، وموافقة من تلزم، وهل الوكالة الرسمية للممثل كافية. |
| 3. الرهون والقيود والتاريخ | ما هو مسجل على العقار، وماذا يعني، وكيف يُرفع كل بند أو لماذا لا يمكن رفعه. |
| 4. المطوّر العقاري | في المشروع الجديد: حقوق الأرض، والرخصة ومدى مطابقتها، والرهون، والسجل حيثما كان لدينا. |
| 5. العقد | بندًا بندًا: موجود وكافٍ، أو موجود وضعيف مع صياغة مقترحة، أو ناقص مع صياغة مقترحة. |
| 6. المطلوب قبل التوقيع | قائمة التصحيحات، لكل منها من يتولاه وقبل أي خطوة. |
| 7. الاستنتاج | هل كان المحامي ليوقّع، في جملة واحدة واضحة، وبأي شروط. |
الحالات الخاصة
بعض الملفات تحتاج إلى أكثر من الفحص القياسي، ويذكر عرض السعر ذلك حين نراها. فالعقار الموروث قد يكون له ورثة لم يُسجلوا بعد أو مقيمون في الخارج، ويجب استكمال سلسلة الملكية قبل أن يكون البيع آمنًا. والبائع الذي هو شركة يحتاج إلى التحقق من تسجيله ومن صلاحية الشخص الموقّع في سجل الكيانات القانونية، والشركة قيد التصفية أو التي على أصولها رهن بائع مختلف تمامًا عن شركة عاملة في نشاطها المعتاد. والشركاء في الملكية المقيمون في الخارج يجب أن يبيعوا أو يوافقوا عبر مستندات مصدّقة، وترتيب ذلك يستغرق وقتًا. والعقار الذي يُشترى من أجل طلب تصريح إقامة يحتاج إلى النظر في فئة أرضه وقيمته المقدّرة المحتملة ضمن الفحص، لأن سند الملكية السليم على أرض زراعية أو بقيمة دون الحد المطلوب هو سند سليم للغرض الخطأ. والعقار الذي يشغله مستأجر يحتاج إلى قراءة عقد الإيجار، لأن حقوق المستأجر تبقى قائمة بعد البيع. ولا يوقف أي من هذه الحالات الشراء بذاته؛ لكن كلًا منها يغير ما يجب أن يحدث قبل أن تدفع، ويغير أحيانًا ترتيب الخطوات نفسه، كأن يُستكمل تسجيل الورثة أو تُجمع موافقات الشركاء قبل أن يكون لاتفاقية الحجز أي معنى.
في صف من يقف المحامي
يعمل المحامي الشريك لحسابك ولحسابك وحدك في عملية شرائك؛ فهو لا يمثل البائع ولا المطوّر العقاري في الصفقة نفسها، ويتقاضى أتعابه عن الفحص لا عن نتيجة بعينها. ويُكتب الملخص بحيث يستطيع محاميك في بلدك أن يقرأه، وأن يقول إن كان يخالفه الرأي، ونحن نرحب بالرأي الثاني، لأن ملخصًا يصمد أمام قراءة محامٍ آخر هو الملخص الذي يستحق أن يُبنى عليه قرار بهذا الحجم. ودور المحامي على هذا الموقع، في مراجعة الصفحات القانونية، موصوف في صفحة المحامي الشريك؛ وهذه الخدمة هي الشخص نفسه يقوم بالنوع نفسه من القراءة لمشترٍ واحد وعقار واحد. وتحمل هذه الصفحة نفسها إشعار مراجعة إلى أن يؤكد المحامي صياغتها.
أسئلة شائعة
يقول البائع إن كاتب العدل سيتحقق من كل شيء. هل ما زلت بحاجة إلى هذا الفحص؟
نعم. فكاتب العدل يصادق على التوقيعات والهوية؛ ولا يتحقق مما إذا كانت الصفقة في مصلحتك، أو ما إذا كانت رخصة المطوّر العقاري تطابق المبنى، أو ما إذا كان العقد يحميك. ولا يقوم بذلك إلا محامٍ يعمل لحسابك، ويقرأ الملف من زاوية مصلحتك وحدها.
هل يمكنكم فحص عقار وجدته عبر وكالة أخرى؟
نعم. يُطلب الفحص منفردًا، بالرمز المساحي والمستندات التي لديك. ولا نحتاج إلى أن نكون طرفًا في الشراء بخلاف ذلك، ولا يغير ذلك شيئًا في طريقة القراءة أو في صراحة الاستنتاج.
كيف يبدو الملخص؟
مستند بلغتك: ما وُجد في المستخرج، وبشأن البائع، وفي الرخصة، وفي العقد؛ وما يجب تصحيحه قبل التوقيع وكيف؛ وبيان واضح بما إذا كان المحامي ليوقّع. ويُكتب بحيث يستطيع محامٍ آخر متابعته بندًا بندًا والتحقق من كل استنتاج فيه.
ماذا لو وجد الفحص مشكلة؟
يذكر الملخص ما إذا كان يمكن تصحيحها، ومن يتولى ذلك، وقبل أي خطوة، ويتأكد المحامي من كل تصحيح بالاطلاع على المستند. أما المشكلات التي لا يمكن تصحيحها، كأرض زراعية تحت بيت، فتنهي الشراء، ويقول الملخص ذلك بوضوح.
هل يغطي الفحص شقة قيد الإنشاء؟
نعم، مع نقل التركيز إلى حقوق المطوّر العقاري في الأرض، والرخصة، والرهون، والعقد، لأن الشقة غير موجودة بعد في السجل. ويُضاف سجل المطوّر حيثما كان لدينا.
كم يستغرق الفحص؟
مدة معالجة السجل للمستخرج، زائد الوقت الذي يستغرقه البائع أو المطوّر في الرد على طلبات المحامي، زائد مدة القراءة المحددة في عرض السعر. والملف السليم مع بائع سريع الاستجابة ينتهي سريعًا؛ أما الملف الذي فيه رهن أو قيد يجب رفعه فلا، لأن رفعه يتوقف على أطراف خارج سيطرتنا وسيطرتك.
هل الفحص ضمانة بأن شيئًا لن يسوء؟
لا. إنه قراءة متأنية للمستندات بحالتها في تاريخ الفحص، يقوم بها محامٍ يعمل لحسابك. وهو يزيل المشكلات التي يمكن العثور عليها على الورق، وهي معظمها؛ لكنه لا يستطيع أن يَعِد بسلوك المطوّر العقاري في المستقبل أو باتجاه السوق، فهذان خارج نطاق أي مستند.
سجل التغييرات
- - أُنشئت صفحة الخدمة؛ قيد المراجعة من المحامي الشريك؛ أساس السعر يوفره المالك.