حاسبة الرهن العقاري لشراء عقار في جورجيا

ماذا تعرض حاسبة الرهن العقاري

قرض الرهن العقاري من بنك جورجي هو الطريقة المعتادة لتمويل جزء من الشراء بعد تسجيل الشقة، وكثيراً ما يكون، لدى المشترين الذين يعتمدون خطة تقسيط، الوسيلة التي تُسدَّد بها الدفعة الأخيرة إلى المطوّر العقاري. تُظهر هذه الحاسبة كم يكلّف مثل هذا القرض: المبلغ المقترض، والنسبة التي يغطيها من السعر، والقسط الشهري، والفوائد طوال المدة كلها، والمجموع الذي تدفعه بما في ذلك الدفعة الأولى والرسوم، والحصة التي تقتطعها الأقساط من دخلك الشهري. كما تُظهر القسط الشهري لو كان سعر الفائدة أعلى بنقطتين مئويتين، لأن سعر الرهن العقاري قد يكون متغيراً، والسعر المتغير يمكن أن يرتفع خلال مدة القرض.

تصف القيم الافتراضية مثالاً بالدولار الأمريكي: شقة بسعر $75,000، ودفعة أولى بنسبة 30%، وقرض لمدة 15 سنة بفائدة 7.7% سنوياً، وهو متوسط السعر على قروض الرهن العقاري الجديدة بالعملة الأجنبية في يوليو 2026. وإذا حوّلت العملة إلى اللاري ظهر متوسط السعر على قروض الرهن العقاري باللاري، وهو 11.4% في الشهر نفسه. استبدل كل رقم بما يرد في عرض البنك. والنتيجة تقدير لأغراض التخطيط وليست عرض ائتمان؛ فالبنك وحده يقرر ما إذا كان سيُقرضك، وبأي مبلغ، وبأي سعر.

معنى كل خانة

عملة القرض

العملة التي يُقرض بها البنك. منذ 1 يوليو 2026 لا يجوز منح القروض التي تصل إلى 1,000,000 لاري إلا باللاري. ولا تنطبق القاعدة على المقترضين الذين لا يحملون الجنسية الجورجية، ولا على المقترض الذي يأتي دخله بالكامل بالعملة الأجنبية للقرض من بلد تكون فيه تلك العملة رسمية. لذلك يمكن عادةً أن يُعرض على المشتري الأجنبي قرض بالدولار إذا سمحت سياسة البنك بذلك، وعليه أن يسأل البنك عن العملات التي يمكنه تقديمها.

سعر العقار

سعر الشراء، بالعملة نفسها التي يُمنح بها القرض. حوّله بسعر الصرف السائد في اليوم الذي تقارن فيه العروض.

الدفعة الأولى، %

الحصة من السعر التي تدفعها من أموالك الخاصة. يضع البنك الوطني الجورجي سقفاً للجزء من قيمة العقار الذي يجوز للبنك إقراضه: 90% لقروض الرهن العقاري باللاري للأفراد منذ فبراير 2025، و80% لقروض الرهن العقاري للأشخاص الذين يأتي دخلهم من الخارج، و70% للقروض الأخرى بالعملة الأجنبية وفق قواعد 2019. وكثيراً ما تطلب البنوك من المشترين الأجانب أكثر من الحد الأدنى؛ والقيمة الافتراضية البالغة 30% مجرد مثال.

سعر الفائدة، % سنوياً

السعر الوارد في عرض البنك. بلغت المتوسطات الوطنية لقروض الرهن العقاري الجديدة في يوليو 2026 نسبة 7.7% بالعملة الأجنبية و11.4% باللاري. اسأل ما إذا كان السعر ثابتاً أم متغيراً، واطلب السعر الفعلي شاملاً الرسوم.

مدة القرض، بالسنوات

المدة التي تسدّد خلالها. فالمدة الأطول تخفّض القسط الشهري وترفع إجمالي الفوائد. وتختلف المدد المعروضة على غير المقيمين من بنك إلى آخر.

تكاليف القرض لمرة واحدة

رسوم ترتيب القرض، وتقييم البنك، والتأمين الذي يشترطه البنك، وتسجيل الرهن العقاري. اطلب القائمة الكاملة؛ والقيمة الافتراضية صفر كي تضيف أرقامك أنت.

صافي الدخل الشهري

دخلك بعد الضريبة، بعملة القرض. على البنوك أن تتحقق من القدرة على السداد قبل الإقراض، والحصة التي يجوز أن تقتطعها الأقساط من الدخل محددة بسقف يضعه البنك الوطني.

أقساط القروض الأخرى شهرياً

أقساط القروض والبطاقات الأخرى. تحتسبها البنوك مع الرهن العقاري الجديد عندما تتحقق من القدرة على السداد.

الافتراضات

كيف تُحتسب النتائج

مبلغ القرض هو السعر مطروحاً منه الدفعة الأولى، ونسبة القرض إلى القيمة هي القرض مقسوماً على السعر. أما القسط الشهري فهو قسط ثابت وفق طريقة الدفعات المتساوية المعتادة: المبلغ نفسه كل شهر، محسوباً بحيث يُسدَّد القرض والفائدة، بمعدل جزء من اثني عشر من السعر السنوي، سداداً كاملاً خلال المدة. وإجمالي الفوائد هو مجموع الأقساط الشهرية كلها مطروحاً منه القرض. وتجمع التكلفة الإجمالية الدفعة الأولى وجميع الأقساط الشهرية والتكاليف لمرة واحدة. ولحساب الأقساط كنسبة من الدخل نقسم القسط الشهري الجديد مضافاً إليه أقساط قروضك الشهرية الأخرى على صافي دخلك الشهري. ويعيد سطر اختبار الضغط حساب القسط الشهري بسعر أعلى بنقطتين مئويتين، مع إبقاء كل ما عدا ذلك على حاله.

تعتمد الحالتان الثانية والثالثة على مدخلات افتراضية صغناها لنبيّن كيف تتحرك النتائج، ولا تمثلان عروضاً صادرة عن بنوك بعينها. أما هل كان أي بنك سيمنح القرض فعلاً في هاتين الحالتين فأمر يتوقف على تقييمه الخاص وعلى حدود البنك الوطني المنطبقة على المقترض.

تتبّع الحالة الافتراضية خطوة بخطوة. ثلاثون في المئة من $75,000 تعني دفعة أولى قدرها $22,500، فيكون القرض $52,500، أي 70% من السعر. وبسعر 7.7% سنوياً يبلغ السعر الشهري نحو 0.64%، والقسط الذي يسدّد $52,500 في 180 شهراً هو نحو $493. وعلى مدى خمس عشرة سنة يصل مجموع الأقساط إلى نحو $88,680، منها $36,180 فوائد. ومع دخل قدره $4,000 شهرياً يقتطع القسط نحو 12% منه. ولو ارتفع السعر إلى 9.7% لارتفع القسط إلى نحو $555.

كيف تقرأ النتيجة

انظر إلى إجمالي الفوائد بجانب مبلغ القرض. ففي المدد الطويلة قد تقترب الفوائد من المبلغ المقترض أو تتجاوزه، كما يُظهر مثال اللاري: بسعر 11.4% على مدى عشرين سنة، يكلّف قرض قدره 270,000 لاري أكثر من 400,000 لاري فوائد. وتقصير المدة أو زيادة الدفعة الأولى يخفّضان هذه الفوائد أكثر مما يتوقعه معظم المشترين، لذا جرّب الأمرين كليهما قبل أن تختار.

ثم انظر إلى الحصة من الدخل. فالبنك الوطني يضع لها حداً، ويتوقف هذا الحد على مستوى الدخل وعلى ما إذا كان المقترض يتقاضى دخله بعملة القرض؛ كما تطبّق البنوك سياساتها الخاصة أيضاً. والحصة التي تقترب من الحد لا تترك هامشاً يُذكر إذا انخفض الدخل أو ارتفع السعر، وهذا بالضبط ما وُضع سطر اختبار الضغط من أجله. فإذا كان القسط بسعر أعلى بنقطتين سيُرهق ميزانيتك، فالقرض أكبر من أن يكون مريحاً، أياً كان ما يوافق عليه البنك.

وأخيراً، قارن بين العملات بإنصاف. فالقرض بالدولار سعره أقل من القرض باللاري، لكن إذا كان دخلك بعملة أخرى فإن تحرّك سعر الصرف قد يرفع التكلفة الحقيقية لكل قسط. ويشرح دليل المال والضرائب مخاطر العملة، وتُظهر حاسبة العائد الإيجاري ما إذا كان الإيجار سيغطي القسط إذا أجّرت الشقة.

قروض الرهن العقاري للمشترين الأجانب: ما الذي تتوقعه

تُقرض البنوك الجورجية غير المقيمين، والأعداد في ازدياد: ففي ديسمبر 2025 وحده منحت البنوك غير المقيمين نحو 220 قرض رهن عقاري بالعملة الأجنبية، بقيمة تصل إلى 40 مليون لاري، و55 قرض رهن عقاري باللاري بقيمة 8 ملايين لاري. ويحدد كل بنك شروطه، وهي تختلف اختلافاً كبيراً؛ فالأدلة المنشورة تذكر دفعات أولى من 10% إلى 40% ومدداً من عشر سنوات إلى عشرين سنة، لذا تعامل مع أي رقم تقرؤه على أنه نقطة انطلاق للحديث مع البنك، لا على أنه قاعدة.

• إثبات الدخل. توقّع أن تُبيّن مصدر دخلك وعملته، بكشوف حساب ومستندات ضريبية من بلدك، مترجمة عند الحاجة.
• حساب مصرفي في جورجيا. ستحتاج إلى حساب في جورجيا لسداد الأقساط؛ واسأل ما إذا كان يجب أن يكون لدى البنك المُقرض نفسه. ويشرح دليلنا عن فتح حساب مصرفي لغير المقيمين الخطوات اللازمة.
• عقار مسجَّل. يأخذ البنك رهناً عقارياً على عقار يمكن تسجيله ضماناً؛ أما الشقة التي لا تزال قيد الإنشاء فاسأل البنك ما إذا كان سيُقرض عليها ومتى.
• التقييم والتأمين. يطلب البنك تقييماً خاصاً به قد يختلف عن السعر، وقد يشترط التأمين على العقار.
• مصدر أموال الدفعة الأولى. سيسألك البنك من أين يأتي المال، كما توضح سياستنا لمكافحة غسل الأموال واعرف عميلك.