למה להשוות את אזורי בטומי זה לצד זה
בטומי נראית כמו רצועת חוף ארוכה אחת, אבל האזורים שלאורכה שונים זה מזה מאוד: במחיר, בסוג הבנייה, במספר הדירות שעוברות ידיים, בשכר הדירה שמשלמים השוכרים ובמרחק מהעיר העתיקה ומשדה התעופה. מדריכי האזורים שלנו עוסקים בכל מקום לעומק. העמוד הזה מניח את המספרים אלה לצד אלה בעמוד אחד, כדי שתראו את ההבדלים עוד לפני שתמשיכו לקרוא.
בהמשך מופיעים שלושה סוגי נתונים, ואסור לבלבל ביניהם. הסוג הראשון הוא נתוני מחקר של Galt & Taggart, זרוע המחקר של בנק גאורגיה: מחירים ממוצעים של דירות חדשות גמורות שנמכרו בפועל, לפי האזורים שהחברה עצמה מגדירה. הסוג השני הוא מחירים מבוקשים ומספרי מודעות שאספנו מאתר המודעות ss.ge ביום אחד, 27 באוקטובר 2026. הסוג השלישי הוא מרחקים בקו אווירי שמדדנו בעצמנו לפי קואורדינטות של OpenStreetMap. כל טבלה מציינת איזה סוג היא מציגה.
ההשוואה ניטרלית: היא לא קובעת איזה אזור עדיף. אם אתם בוחרים בשביל הכנסה משכירות, המדריך שלנו על האזורים הטובים ביותר להשקעה בבטומי שוקל תשואות והיצע.
יחידות רשמיות, אזורי מחקר ותוויות באתר המודעות
השמות שבהם אנשים משתמשים לא חופפים לאף מפה אחת. מועצת העיר בטומי הקימה 13 יחידות מנהליות בהחלטה מ-29 באוגוסט 2014, ובהן בטומי העתיקה, רוסתאוולי, חימשיאשווילי, בגרטיוני, שדה התעופה, גוניו-קווריאטי ומצוואנה קונצחי (הכף הירוק); ב-OpenStreetMap מופיעות כיום 14, כי בגרטיוני חולקה לשתיים. מאחינג׳אורי איננה יחידה נפרדת, ושני מקומות מהרשימה שלנו שוכנים מחוץ לעיר: צ׳אקווי שייכת למוניציפליות קובולטי, וסרפי למוניציפליות חלבצ׳אורי.
ל-Galt & Taggart יש שבעה אזורים משלה בבטומי ועוד קובולטי, ורק לבטומי העתיקה יש גבול שמתואר במילים; האחרים מסומנים על מפה בלבד. אתר המודעות ss.ge עובד עם עשרה מחוזות של בטומי, ואת מאחינג׳אורי, גוניו, קווריאטי וצ׳אקווי הוא מציג כיישובים נפרדים. בטבלאות שלהלן, בכל מקום שבו שייכנו אזור לאזור מחקר לפי קריאת המפה ולא לפי השם, אנחנו מציינים זאת.
מחירים לפי אזור מחקר
הסקירה של Galt & Taggart לאמצע 2026, מתאריך 14 באוגוסט, מביאה את הממוצעים הבאים לחודש יוני עבור דירות חדשות גמורות.
| אזור | יוני 2024 | יוני 2025 | יוני 2026 | שינוי בשנה האחרונה |
|---|---|---|---|---|
| בטומי העתיקה | 2,501 | 2,971 | 3,239 | +9.0% |
| גוניו-קווריאטי | 2,065 | 2,059 | 2,228 | +8.2% |
| שדרת הגיבורים | 1,778 | 2,062 | 2,166 | +5.0% |
| מאחינג׳אורי | 1,661 | 1,864 | 1,983 | +6.4% |
| אזור השדרה החדשה | 1,506 | 1,614 | 1,800 | +11.5% |
| אזורי השוליים | 1,511 | 1,600 | 1,744 | +9.0% |
| קובולטי | 1,591 | 1,584 | 1,731 | +9.3% |
| אזורים פנימיים | 1,435 | 1,556 | 1,672 | +7.4% |
| כל בטומי | - | - | 1,960 | +9.8% |
בטומי העתיקה עומדת בליגה משלה, כ-65% מעל הממוצע העירוני. אזור השדרה החדשה עלה בקצב המהיר ביותר במהלך השנה, ואילו גוניו-קווריאטי וקובולטי כמעט לא זזו בין 2024 ל-2025 לפני שעלו ב-2026. הפער בין האזור הזול ביותר ליקר ביותר, כ-$1,570 למ״ר, גדול כמעט כמו המחיר באזור הזול ביותר עצמו.
איפה מתבצעות המכירות
מחיר לבדו אומר מעט בלי היקף העסקאות. באזור שבו נמכרות מעט דירות, הממוצע יכול להיות גבוה בגלל קומץ עסקאות יוקרה, וקונה שם עלול לחכות זמן רב יותר כשירצה למכור.
| אזור | דירות שנמכרו | חלק ממכירות בטומי | שכר דירה, דולר למ״ר לחודש |
|---|---|---|---|
| אזור השדרה החדשה | 1,664 | 39.9% | 12.3 |
| שדרת הגיבורים | 979 | 23.5% | לא פורסם |
| אזורים פנימיים | 422 | 10.1% | 10.6 |
| אזורי השוליים | 360 | 8.6% | 10.6 |
| בטומי העתיקה | 349 | 8.4% | 11.9 |
| מאחינג׳אורי | 311 | 7.5% | לא פורסם |
| גוניו-קווריאטי | 83 | 2.0% | לא פורסם |
שבעת האזורים של בטומי מסתכמים ב-4,168 מכירות ברבעון; בקובולטי, עיירה נפרדת, נרשמו עוד 167. שתיים מכל חמש מכירות בבטומי היו באזור השדרה החדשה, ואילו גוניו-קווריאטי, האזור השני ביוקרו, הסתפק במכירה אחת מכל חמישים. הדוח מציין תשואה ברוטו משכירות של 7.1% לעיר כולה, ודירות להשכרה קצרה הכניסו בממוצע $34.6 ללילה.
מחירים מבוקשים ומודעות ביום אחד
המודעות מראות מה המוכרים מבקשים עכשיו, בדירות חדשות ויד שנייה בכל מצב, ואילו ממוצעי המחקר מראים בכמה נמכרו דירות חדשות גמורות. קראנו את ss.ge ב-27 באוקטובר 2026 ולקחנו את המחיר המבוקש החציוני למ״ר מהעמוד הראשון של כל מסנן, כ-7 עד 16 מודעות בכל אחד. העמוד הראשון ממוין לפי קידום ותאריך, לא באופן אקראי, ולכן יש להתייחס לחציונים כאל הערכה גסה.
| אזור ותווית ב-ss.ge | דירות למכירה | מחיר מבוקש חציוני, לארי למ״ר | דירות להשכרה | שכר דירה חציוני, לארי למ״ר לחודש |
|---|---|---|---|---|
| מחוז בטומי העתיקה | 925 | 5,770 | 1,281 | 29 |
| מחוז רוסתאוולי (מרכז העיר) | 716 | 7,490 | 1,311 | 26 |
| מחוז חימשיאשווילי (השדרה החדשה וחימשיאשווילי) | 3,309 | 4,510 | 3,700 | 30 |
| מחוז שדה התעופה | 2,948 | 4,635 | 2,311 | 31.5 |
| מחוז בגרטיוני (פנים העיר) | 1,261 | 4,670 | 1,454 | 26 |
| מאחינג׳אורי | 54 | 3,705 | 23 | 24.5 |
| צ׳אקווי | 107 | 5,375 | 44 | 24 |
| גוניו | 240 | 5,840 | 44 | 19 |
| קווריאטי | 20 | 4,740 | 7 | 27 |
| כל בטומי | 10,761 | 4,555 | 11,652 | 33.5 |
שלוש נקודות בולטות. מחוז חימשיאשווילי לבדו מחזיק כשליש מהדירות של בטומי שמוצעות למכירה ולהשכרה, כמעט כולן במגדלים. החציון של מרכז העיר מוטה כלפי מעלה בגלל דירות גדולות בבנייני יוקרה, ולכן הוא מלמד יותר על מה שמפורסם מאשר על דירה טיפוסית. ובחוף שמחוץ לעיר יש מעט דירות להשכרה, כי ההכנסה בקיץ מגיעה שם בעיקר מהשכרה ללילות. מאחינג׳אורי, גוניו וקווריאטי נמצאות בתוך בטומי על פי חוק, אבל ss.ge מונה אותן מחוץ לספירה של בטומי.
למה שני מקורות המחיר אינם מסכימים
כשמשווים את שני המקורות, הפערים נראים גדולים. בבטומי העתיקה ממוצע המחקר לדירות חדשות גמורות עמד על כ-$3,239 למ״ר, בעוד החציון המבוקש ב-ss.ge היה כ-$2,220. במאחינג׳אורי: $1,983 לעומת כ-$1,425. באזור השדרה החדשה שני המספרים היו קרובים: $1,800 וכ-$1,740.
הסיבות פשוטות. המחקר סופר רק דירות חדשות שנמכרו גמורות, ובבטומי העתיקה פירוש הדבר בניינים חדשים ויקרים. המודעות כוללות גם דירות ישנות ודירות שנמכרות כשלד לבן, ירוק או שחור, שדורשות כסף וחודשים של עבודה לפני שאפשר לגור בהן; במאחינג׳אורי יש רבות כאלה. אף אחד מהמקורות אינו שגוי, אבל הם עונים על שאלות שונות, והשוואה בין שלד לבין ממוצע של דירות גמורות היא טעות התמחור הנפוצה ביותר. המדריך שלנו על שלבי השלד מסביר את ההבדל.
כמה רחוק מהמרכז ומשדה התעופה
מדדנו מרחקים בקו אווירי מנקודת ייחוס בכל אזור אל כיכר אירופה בעיר העתיקה ואל בניין הטרמינל של שדה התעופה, לפי קואורדינטות של OpenStreetMap. בכביש הדרך ארוכה יותר, במיוחד בחוף שמדרום לצ׳ורוחי ובחוף שצפונה, מעבר לכפים.
| אזור (נקודת ייחוס) | עד כיכר אירופה | עד טרמינל שדה התעופה |
|---|---|---|
| בטומי העתיקה (מרכז היחידה) | 0.1 | 5.4 |
| מרכז העיר (מרכז יחידת רוסתאוולי) | 0.9 | 4.7 |
| השדרה החדשה (אורבי סיטי) | 2.3 | 3.6 |
| אנגיסה (הסמטה השנייה של אנגיסי) | 3.5 | 2.8 |
| כיוון שדה התעופה (מרכז היחידה) | 5.3 | 0.8 |
| מאחינג׳אורי (תחנת הרכבת) | 5.8 | 10.6 |
| הכף הירוק (הגן הבוטני) | 8.9 | 13.9 |
| צ׳אקווי (מרכז היישוב) | 11.0 | 16.1 |
| גוניו (מרכז הכפר) | 10.8 | 5.5 |
| קווריאטי (מרכז הכפר) | 13.0 | 7.7 |
| סרפי (מרכז הכפר) | 16.1 | 10.8 |
החוף הדרומי קרוב יותר לשדה התעופה מאשר לעיר העתיקה, והחוף הצפוני רחוק משניהם. בדירה שמיועדת למבקרים, הנסיעה משדה התעופה היא חלק ממה שאתם מציעים; למי שגר במקום, הנסיעה לעיר העתיקה ולשירותים שבה חשובה יותר.
מה בנוי ואיפה
- בטומי העתיקה: בניינים היסטוריים נמוכים, בלוקים סובייטיים בני חמש קומות וכמה מגדלים; הדירות הגדולות ביותר במדגם שלנו; על בניינים לשימור חלים כללי מורשת.
- מרכז העיר: רחובות עם בנייה בגובה בינוני ומגדלי יוקרה בשדרת רוסתאוולי.
- השדרה החדשה וחימשיאשווילי: מגדלים, עם חציון של 36 קומות במדגם שלנו, ובעיקר דירות קטנות שמתאימות להשכרה קצרה.
- כיוון שדה התעופה: מגדלים חדשים לצד בתים נמוכים; גובה הבנייה ליד שדה התעופה מחייב הסכמה תעופתית.
- המחוזות הפנימיים: רחובות מגורים של משפחות מקומיות, עם מגדלים חדשים בבגרטיוני ושכר הדירה הנמוך ביותר למ״ר.
- מאחינג׳אורי: בלוקים בגובה בינוני וגבוה על המדרונות, רבים מהם נמכרים לא גמורים.
- הכף הירוק וצ׳אקווי: פרויקטים נמוכים ליד הגן הבוטני ומתחמי נופש מגודרים בצ׳אקווי.
- גוניו: מגדלי נופש ממותגים ובלוקים נמוכים, עם מגבלות שימור ליד המבצר הרומי.
- קווריאטי וסרפי: בלוקים נמוכים ובגובה בינוני בקווריאטי; בתים וקרקעות בסרפי.
סיכונים שכדאי לבדוק בכל אזור
| אזור | הנקודה העיקרית לבדיקה |
|---|---|
| בטומי העתיקה | מצבם של הבניינים הישנים וכל שינוי שנעשה בקירות נושאים |
| מרכז העיר והשדרה החדשה | הצפות ברחובות הנמוכים אחרי גשם כבד; בטיחות אש במגדלים |
| חימשיאשווילי ואנגיסה | מגדלים חדשים שמותר לבנות במגרשים הסמוכים |
| כיוון שדה התעופה | רעש מטוסים והסכמה תעופתית לגובה הבנייה |
| מאחינג׳אורי והכף הירוק | מדרונות, ניקוז ואיזו מוניציפליות מנפיקה את ההיתרים |
| גוניו | אזור ההגנה על המורשת והמרינה המתוכננת |
| קווריאטי וסרפי | תנועה למעבר הגבול, תוואי הכביש המהיר וקטגוריית הקרקע |
יתווסף על ידי הצוות: מפה שהצוות צריך לשרטט: כל האזורים על קו מתאר אחד של בטומי, כשאזורי המחקר מוצללים, ולצדה רצועת תמונות עם בניין טיפוסי אחד מכל אזור.
איך להשתמש בהשוואה הזו צעד אחר צעד
בחרו שניים או שלושה אזורים
לפי מרחק, סוג הבנייה ותקציב.
קראו את מדריכי האזורים שלהם
כדי להבין את הפרטים שמאחורי המספרים.
השוו דבר לדבר דומה
גמורה מול גמורה, שלד מול שלד.
שקלו את היקף העסקאות
מעט מכירות פירושן מכירה חוזרת איטית יותר.
בדקו לאיזו רשות המקום שייך
בטומי, קובולטי או חלבצ׳אורי.
בקרו בשתי עונות
אוגוסט וינואר מראים מקומות שונים.
שאלות נפוצות
איזה אזור בבטומי הוא היקר ביותר?
בטומי העתיקה: $3,239 למ״ר לדירות חדשות גמורות ביוני 2026, לפי Galt & Taggart.
ואיזה הוא הזול ביותר?
מבין אזורי המחקר, האזורים הפנימיים, עם $1,672 למ״ר.
איפה מתבצעות רוב המכירות?
באזור השדרה החדשה: 1,664 מתוך 4,168 מכירות בבטומי ברבעון ה-2 של 2026.
איזה אזור עלה בקצב המהיר ביותר?
אזור השדרה החדשה, ב-11.5% בשנה שהסתיימה ביוני 2026.
למה המחירים במודעות נמוכים ממחירי המחקר?
המודעות כוללות דירות ישנות יותר ושלדים לא גמורים; המחקר סופר רק דירות חדשות גמורות.
האם גוניו ומאחינג׳אורי הן חלק מבטומי?
כן, מאז 2011; צ׳אקווי וסרפי אינן.
איזה אזור הכי קרוב לשדה התעופה?
כיוון שדה התעופה, ואחריו אנגיסה; גוניו, ממש מעבר לצ׳ורוחי, נמצאת במרחק של כ-5.5 ק״מ בקו אווירי.
איפה שכר הדירה למ״ר הוא הגבוה ביותר?
מבין המחוזות שדגמנו ב-ss.ge באוקטובר 2026, במחוזות שדה התעופה וחימשיאשווילי ביקשו הכי הרבה, כ-30 עד 31.5 לארי למ״ר לחודש.
מקורות
- Batumi Residential Real Estate, 2Q26 Overview, Galt & Taggart, 14 באוגוסט 2026
- Real Estate Trends in Batumi, Galt & Taggart, אוקטובר 2025
- החלטה מס' 29 של מועצת העיר בטומי מיום 29 באוגוסט 2014 בדבר היחידות המנהליות, הרשומות הרשמיות של גאורגיה (Legislative Herald of Georgia)
- דירות למכירה ולהשכרה בבטומי, עם מסנני מחוזות, ss.ge (נצפה בתאריך 27 באוקטובר 2026)
- מודעות במאחינג׳אורי, צ׳אקווי, גוניו וקווריאטי, ss.ge (נצפה בתאריך 27 באוקטובר 2026)
- קואורדינטות וגבולות מנהליים של OpenStreetMap, © התורמים ל-OpenStreetMap (נצפה בתאריך 27 באוקטובר 2026)
- Sector snapshot: Batumi residential real estate, Investor.ge, 20 באפריל 2026
- אוכלוסיית בטומי, City Population, על סמך תוצאות מפקד האוכלוסין של Geostat (נצפה בתאריך 27 באוקטובר 2026)
יומן שינויים
- - עמוד נתונים שפורסם על סמך דוחות Galt & Taggart, החלטה של מועצת העיר בטומי משנת 2014, מודעות ב-ss.ge מ-27 באוקטובר 2026, קואורדינטות של OpenStreetMap, Investor.ge ו-City Population.