גאורגיה ודובאי בטבלה אחת
קונים מישראל, ממדינות המפרץ ומהעולם דובר הרוסית שוקלים לעתים קרובות את שני השווקים האלה זה מול זה. ברוב המקרים הם אינם מתחרים על אותו תקציב: הטבלה מראה עד כמה הם רחוקים זה מזה במחיר הכניסה, בהיתר השהייה ובעלויות.
| קריטריון | גאורגיה | דובאי |
|---|---|---|
| מחיר ממוצע, דירות חדשות | טביליסי: $1,398 למ״ר, שלד לבן (פברואר 2026); בטומי: $1,960, ״מפתח ביד״ (יוני 2026) | כ-$5,712 למ״ר (1,949 AED לרגל רבועה, כלל נכסי המגורים, הרבעון הראשון של 2026) |
| היתר שהייה דרך נכס | שווי מעל $150,000: היתר שהייה שאפשר לחדש; מעל $300,000: היתר שהייה למשקיעים ל-5 שנים | לפחות 2 מיליון AED (כ-$544,600): היתר שהייה ל-10 שנים |
| עלות ההעברה העיקרית | אין מס העברה; רישום 150 לארי; שכר נוטריון לפי תעריף מדורג | אגרת העברה של DLD בשיעור 4% מהמחיר, ובנוסף אגרות רישום ואגרות מנהליות |
| מס על הכנסה משכירות של אדם פרטי | 5% משכר הדירה למגורים, למשכיר רשום | השקעה בנדל״ן של אדם פרטי אינה כפופה למס חברות |
| תשואה ברוטו משכירות | טביליסי 8.6% (פברואר 2026), בטומי 7.1% (יוני 2026) | 8.5% (יוני 2026) |
| גודל השוק | בטביליסי 42,388 מכירות ובבטומי 17,478 במהלך 2025 כולה | כ-48,000 מכירות ברבעון הראשון של 2026 לבדו |
| מטבע | הלארי צף: 1.66 לדולר ב-2013, 3.48 ב-2020, 2.62 ב-2026 | הדירהם צמוד לדולר |
מה אותו סכום כסף קונה בכל מקום
הממוצעים מסתירים טווח רחב בשני המקומות, אבל הם מראים את סדר הגודל של ההבדל. הטבלה מחלקת שלושה תקציבים במחיר הממוצע של דירה חדשה בטביליסי ובמחיר הממוצע של נכס מגורים בדובאי, ומציינת לאיזה מסלול של היתר שהייה כל תקציב יכול להגיע.
| תקציב | טביליסי, שלד לבן | דובאי, ממוצע | מסלול היתר השהייה |
|---|---|---|---|
| $155,000 | כ-111 מ״ר | כ-27 מ״ר | גאורגיה: היתר שהייה אם השווי שנקבע בהערכה עולה על $150,000. דובאי: מתחת לסף של היתר השהייה ל-10 שנים |
| $305,000 | כ-218 מ״ר | כ-53 מ״ר | גאורגיה: היתר שהייה למשקיעים אם השווי שנקבע בהערכה עולה על $300,000. דובאי: מתחת לסף |
| $550,000 | כ-393 מ״ר | כ-96 מ״ר | גאורגיה: היתר שהייה למשקיעים. דובאי: היתר שהייה ל-10 שנים, בשווי של כ-2.02 מיליון AED |
המטרים הרבועים הם המחשה בלבד: דירה בשלד לבן בטביליסי עדיין צריכה עבודות גמר, והממוצע של דובאי מערב יחד דירות ווילות. עמודת היתר השהייה היא המסר הברור יותר: קונה שעומד לרשותו פחות מכ-$545,000 אינו יכול להגיע להיתר השהייה ל-10 שנים שדובאי מעניקה על בסיס נכס, ואילו המסלול הנמוך ביותר של גאורגיה דרך נכס מתחיל כבר מעט מעל $150,000.
היתר שהייה: שני מוצרים שונים
בגאורגיה, בעלות על נכס שאינו קרקע חקלאית, ששווי השוק שלו עולה על $150,000, מאפשרת לזר להגיש בקשה להיתר שהייה לטווח קצר. ההיתר מתחדש כל עוד הנכס נשאר בבעלותו, ואפשר לכלול בו גם את בני המשפחה. מעל $300,000 מונפק היתר שהייה למשקיעים לחמש שנים, ולאחריו יכול לבוא היתר שהייה קבוע, אם התנאים ממשיכים להתקיים. אזרחות בדרך של התאזרחות רגילה מחייבת, לפי הנוסח הרשמי, עשר שנים של שהייה חוקית, יחד עם דרישות של ידיעת השפה ותנאים נוספים.
בדובאי, שירות היתר השהייה לבעלי נכסים של מחלקת המקרקעין של דובאי (Dubai Land Department) דורש נכס בשווי של 2 מיליון AED לפחות, ומותר שהסכום הזה יורכב מכמה נכסים. גם רכישות שמומנו על ידי יזם או על ידי בנק עומדות בתנאי, כשמצורפים אליהן דף חשבון או אישור היעדר התנגדות מהבנק. הוויזה ל-10 שנים עולה 9,984.75 AED, וחידושה עולה 9,519.75 AED. לפי פורטל הממשלה של איחוד האמירויות, מחזיקי ויזת הזהב (Golden Visa) אינם צריכים נותן חסות, רשאים לשהות מחוץ למדינה יותר מששת החודשים הרגילים, ורשאים לתת חסות לבני משפחתם. בני זוג יכולים להחזיק בנכס בבעלות משותפת, אבל כשנכס בבעלות משותפת שווה פחות מ-4 מיליון AED, רק אחד מהם יכול להיות מחזיק הוויזה הראשי.
עלויות הקנייה, זו לצד זו
ברכישה של $300,000 ההבדל בעלויות העסקה גדול. בדובאי, אגרת ההעברה של DLD בשיעור 4% לבדה מגיעה ל-44,070 AED, כ-$12,000. לפי החוק היא מתחלקת בין הקונה למוכר, אבל בפועל הקונה משלם אותה במלואה לעתים קרובות. הוסיפו את אגרת הרישום של 4,200 AED ואת האגרה המנהלית של 580 AED לנכס מוכן, והאגרות הרשמיות יכולות להגיע לכ-$13,300. בגאורגיה אין מס העברה: רישום רגיל עולה 150 לארי, ושכר הנוטריון לפי החלטת הממשלה מס' 507, על מחיר של 787,200 לארי, הוא כ-1,450 לארי, ויחד בערך $610. שכר הטרחה של המתווכים ושל עורכי הדין נוסף על כך בשני המקומות.
הכנסה משכירות והמס עליה
בנתונים הבולטים, התשואות ברוטו קרובות זו לזו: 8.6% בטביליסי, 7.1% בבטומי ו-8.5% בדובאי, לפי ההשוואות של Galt & Taggart. ההשוואות האלה נשענות על ספקי נתונים שונים, ולכן כדאי לקרוא אותן כדירוג ולא כמספרים מדויקים. הטיפול במס שונה יותר. בגאורגיה, משכיר פרטי רשום משלם 5% משכר הדירה למגורים. באיחוד האמירויות, הכנסה של אדם פרטי מהשקעה בנדל״ן, כלומר ממכירה, מחכירה או מהשכרה שמתבצעות ללא רישיון, נמצאת מחוץ לתחולת מס החברות לפי החלטת הקבינט מס' 49 משנת 2023. בשני המקרים גם מדינת המוצא שלכם עשויה למסות את ההכנסה הזו.
היקף השוק והמומנטום שלו
דובאי היא השוק הגדול בהרבה: כ-48,000 עסקאות בשווי 176.7 מיליארד AED ברבעון הראשון של 2026, עלייה של 23.4% בשווי לעומת שנה קודם לכן, וכ-70% מהעסקאות הן רכישות על הנייר, לפני השלמת הבנייה. בטביליסי נרשמו 42,388 מכירות דירות במהלך 2025 כולה, ובבטומי 17,478. גודל השוק מביא איתו נזילות ומבחר רחב; הוא גם אומר שהקונה מתחרה בהיקף גדול של היצע חדש, שרובו נמכר לפני סיום הבנייה. בגאורגיה, עליית המחירים בדירות החדשות בטביליסי התמתנה ל-4.0% ב-2025, ואילו המחירים של דירות ״מפתח ביד״ בבטומי עלו ב-9.8% בשנה שהסתיימה ביוני 2026.
מכירה בהמשך: היציאה בכל אחד מהשווקים
היציאה מההשקעה ראויה לאותה תשומת לב כמו הכניסה אליה. בגאורגיה, אדם פרטי שמוכר דירת מגורים בתוך שנתיים משלם 5% על הרווח, ודירה שהוחזקה יותר משנתיים פטורה ממס הכנסה במכירה; הקונה אינו משלם מס העברה, וזה עוזר למחיר שאפשר לבקש. בדובאי, אגרת ההעברה של 4% חלה גם על כל מכירה חוזרת: החוק מחלק אותה בין הקונה למוכר, כך שאו שאתם משלמים חלק ממנה, או שהקונה מגלם אותה במחיר שהוא מציע. הנזילות מצביעה לכיוון ההפוך. מחזור העסקאות של דובאי, עשרות אלפי מכירות ברבעון, פירושו יותר קונים פוטנציאליים לדירה רגילה; השוק של גאורגיה קטן יותר, ובבטומי דירה במכירה חוזרת מתחרה במלאי חדש שמחירו גבוה בכרבע. קונה עם אופק השקעה קצר צריך לשקול את שתי ההשפעות האלה לפני שהוא בוחר באחד מהשווקים.
הסיכונים שונים, אבל הם קיימים בשני המקומות
- גאורגיה: מטבע. הלארי צף, ובעבר הוא זז בחדות; התמחור בדולרים מרכך את ההשפעה הזו, אבל אינו מבטל אותה.
- גאורגיה: פוליטיקה ודירוג אשראי. המשא ומתן על הצטרפות לאיחוד האירופי הושעה ב-2024; המדינה מדורגת BB, מתחת לדרגת השקעה, אם כי עם תחזית חיובית אצל S&P.
- דובאי: מחיר הכניסה. מסלול היתר השהייה מתחיל בכ-$545,000, ועלויות ההעברה לוקחות כ-4% מהמחיר מיד בתחילת הדרך.
- דובאי: ריכוז של רכישות על הנייר. כשכ-70% מהעסקאות הן על הנייר, הסיכונים הקשורים למסירה וליזם עצמו חשובים לא פחות מאשר בגאורגיה.
- בשני המקומות: היצע. פרויקטים רבים שנמצאים בצנרת בטביליסי, בבטומי ובדובאי עלולים לבלום את שכר הדירה ואת המחירים כשהם יימסרו.
מה מתאים למי?
| הקונה | נוטה לכיוון | למה |
|---|---|---|
| רוצה היתר שהייה ותקציבו נמוך מ-$500,000 | גאורגיה | המסלולים מתחילים מעל $150,000 ומעל $300,000 |
| רוצה ויזת שהייה ארוכה עם מעט תנאים ויש לו $550,000 או יותר | דובאי | ויזה ל-10 שנים החל מ-2 מיליון AED |
| רוצה את עלויות העסקה הנמוכות ביותר | גאורגיה | אין מס העברה, והאגרות הקבועות נמוכות |
| רוצה מטבע הצמוד לדולר | דובאי | הדירהם צמוד לדולר; הלארי צף |
| רוצה את השוק הגדול והנזיל ביותר | דובאי | מספר עסקאות גדול פי כמה |
| רוצה יותר שטח תמורת הכסף | גאורגיה | המחירים למ״ר הם חלק קטן מהמחירים בדובאי |
סיכונים וחריגים
- השוואה בין הוויזות כאילו היו זהות. משך ההיתר, הסף והתנאים שונים.
- התעלמות מעלויות העסקה. ה-4% של דובאי משולמים כבר בהתחלה.
- קריאת ממוצעים כאילו היו מחירים. בשני השווקים הטווח רחב מאוד בין אזור לאזור.
- שכחת המס במדינת המוצא שלכם. מס מקומי נמוך אינו התמונה כולה.
שאלות נפוצות
האם גאורגיה זולה יותר מדובאי?
זולה הרבה יותר למ״ר: הממוצע בטביליסי לדירה בשלד לבן הוא כ-$1,398 למ״ר, לעומת כ-$5,712 בממוצע של נכסי המגורים בדובאי בתחילת 2026.
איפה אפשר לקבל היתר שהייה בפחות כסף?
בגאורגיה: החל מנכס ששוויו בהערכה עולה על $150,000. מסלול הנכס של דובאי, להיתר שהייה ל-10 שנים, מתחיל ב-2 מיליון AED, כ-$544,600.
אפשר לצרף כמה נכסים כדי לעמוד בסף?
בדובאי, כמה נכסים יכולים להרכיב יחד את 2 מיליון ה-AED. בגאורגיה, צירוף של כמה נכסים כדי לעבור את סף ה-$150,000 הוא שאלה שצריך להפנות לעורך דין.
כמה עולה הקנייה בכל אחד מהמקומות?
דובאי גובה אגרת העברה של 4%, ובנוסף אגרות רישום ואגרות מנהליות; בגאורגיה אין מס העברה, הרישום עולה 150 לארי, ושכר הנוטריון נקבע לפי תעריף מדורג.
האם ההכנסה משכירות חייבת במס?
בגאורגיה, משכיר רשום משלם 5% משכר הדירה למגורים. באיחוד האמירויות, הכנסה של אדם פרטי מהשקעה בנדל״ן נמצאת מחוץ לתחולת מס החברות. בשני המקרים מדינת המוצא שלכם עשויה למסות אותה.
איפה התשואות גבוהות יותר?
הן קרובות זו לזו: כ-8.6% בטביליסי, 7.1% בבטומי ו-8.5% בדובאי, לפי ההשוואות העדכניות ביותר.
המסלול הגאורגי מוסבר שלב אחר שלב במדריך היתר שהייה דרך נדל״ן; הטיעונים הכנים בעד נדל״ן בגאורגיה ונגדו מופיעים במאמר האם נדל״ן בגאורגיה הוא השקעה טובה?
מקורות
- Residency of a property owner for ten years, שירות של מחלקת המקרקעין של דובאי (נצפה בתאריך 13 באוקטובר 2026)
- Golden visa, פורטל הממשלה של איחוד האמירויות, עודכן ב-28 ביולי 2026 (נצפה בתאריך 13 באוקטובר 2026)
- DLD fees in Dubai, Property Finder (נצפה בתאריך 13 באוקטובר 2026)
- Dubai property sales reach Dh176.7 billion in Q1 2026, Gulf News, 4 באפריל 2026 (נצפה בתאריך 13 באוקטובר 2026)
- UAE Corporate Tax: Cabinet Decision No 49 of 2023, PwC Middle East (נצפה בתאריך 13 באוקטובר 2026)
- Batumi Residential Real Estate, 2Q26 overview, Galt & Taggart, 14 באוגוסט 2026 (נצפה בתאריך 12 באוקטובר 2026)
- G&T: Tbilisi residential market has a strong start, Georgia Today, 31 במרץ 2026 (נצפה בתאריך 12 באוקטובר 2026)
- חוק גאורגיה "על המעמד המשפטי של זרים ושל חסרי אזרחות" (סעיפים 15 ו-16), הרשומות של גאורגיה (נצפה בתאריך 12 באוקטובר 2026)
- קוד המס של גאורגיה (סעיפים 81 ו-82), הרשומות של גאורגיה (נצפה בתאריך 13 באוקטובר 2026)
- החלטת הממשלה מס' 507 בדבר תעריפי הנוטריונים (סעיף 23), הרשומות של גאורגיה (נצפה בתאריך 12 באוקטובר 2026)
יומן שינויים
- - ההשוואה פורסמה על בסיס מקורות של מחלקת המקרקעין של דובאי ושל ממשלת איחוד האמירויות, דיווחים על השוק, וכן החוק הגאורגי ונתוני השוק בגאורגיה.