מה משתנה כשהמוכר הוא זר?
לפי Galt & Taggart, קונים זרים היו אחראים ל-52% ממכירות הדירות בבטומי ב-2025, ולכן לא מן הנמנע שדירה יד שנייה בעיר תוצע לכם דווקא על ידי בעלים זר. רכישה מבעלים זר כפופה לאותו חוק שחל על רכישה מבעלים גאורגי: אותו מרשם, אותו חוזה ואותו רישום. מה שמשתנה הוא כל מה שסובב את המוכר עצמו. ייתכן שהמסמכים שלו הונפקו בחו״ל, ייתכן שהוא ימכור באמצעות נציג, ייתכן שהנישואים שלו כפופים לדין זר, ייתכן שהכסף יצטרך להגיע לחשבון בנק בחו״ל, ומעמדו לעניין המס אינו זהה למעמדו של תושב.
מאמר ההסבר הזה עובר על ההבדלים האלה אחד אחד, כדי שרכישה ממוכר זר תהיה בטוחה בדיוק כמו רכישה מבעלים מקומי.
ההבדלים במבט אחד
| השאלה | מוכר גאורגי | מוכר זר |
|---|---|---|
| מסמך זיהוי | תעודת זהות גאורגית | דרכון; אין צורך בתרגום אם הפרטים כתובים באנגלית או ברוסית |
| מסמכים מחו״ל | נדרשים לעיתים רחוקות | אפוסטיל או אימות קונסולרי, ובנוסף תרגום לגאורגית |
| חתימה באמצעות נציג | אפשרית | נפוצה; ייפוי הכוח חייב להיות מאומת בידי נוטריון |
| המס של המוכר על המכירה | המוכר מדווח עליו | גם כאן המוכר מדווח עליו; קונה שהוא חברה עשוי להידרש לנכות מס במקור |
| נישואים ורכוש | הכללים הגאורגיים בדבר רכוש משותף | הדין שחל על בני הזוג עשוי להיות דין זר |
| לאן הולך הכסף | בדרך כלל לחשבון גאורגי | לעיתים קרובות לחשבון בחו״ל, עם בדיקות של הבנקים בשני הצדדים |
אילו מסמכים מוכר זר צריך להביא?
מוכר זר מזדהה באמצעות הדרכון שלו. לפי ההוראה של המרשם הציבורי, דרכון זר שהפרטים בו כתובים באנגלית או ברוסית אינו דורש תרגום לצורך הרישום. החוזה עצמו חייב להיות כתוב בגאורגית; אם אחד הצדדים אינו יודע גאורגית, מצרפים לחוזה תרגום לגאורגית, וחתימתו של המתרגם מאומתת עוד לפני שהצדדים חותמים.
כל מסמך אחר שהונפק בחו״ל, כמו ייפוי כוח, תעודת נישואים, צו ירושה או מסמכים של חברה זרה, יתקבל אצל נוטריון גאורגי רק אם הוא נושא אפוסטיל, או, במדינות שאינן צד לאמנת האפוסטיל, אימות קונסולרי, אלא אם אמנה בין המדינות קובעת אחרת. המרשם רשאי גם להעביר מסמך שנושא אפוסטיל למשרד החוץ או לקונסוליה, כדי לוודא שהוא אמיתי, ומנמק זאת בעלייה במספר המסמכים המזויפים שמגיעים מחו״ל; משרד עורכי דין אחד מדווח שבדיקה כזאת נמשכת כ-15 יום. קחו זאת בחשבון כשאתם בונים את לוח הזמנים שלכם.
כשהמוכר חותם באמצעות נציג
מוכר שגר בחו״ל שולח לעיתים קרובות ייפוי כוח במקום להגיע בעצמו. החתימה על ייפוי כוח חייבת להיות מאומתת בידי נוטריון; בית הצדק רשאי לאמת חתימות על חוזה המכר עצמו, אבל לא על ייפוי כוח. לפני שאתם משלמים סכום כלשהו, ודאו שהמסמך:
- נערך בפני נוטריון בחו״ל ונושא אפוסטיל או אימות קונסולרי;
- מלווה בתרגום לגאורגית שאומת בגאורגיה;
- מזהה את הנכס הזה לפי הכתובת שלו או לפי הקוד הקדסטרי;
- מעניק את הזכות למכור, ואם הנציג הוא שיקבל את הכסף, גם את הזכות לקבל את התמורה;
- עדכני ולא בוטל: בקשו מהמוכר לאשר זאת ישירות, בשיחה שאתם יוזמים.
המדריך שלנו על ייפוי כוח מסביר את ההליך מנקודת המבט של הקונה.
איך ממוסה המוכר הזר, והאם זה נוגע לכם?
זר שמוכר דירה בגאורגיה מפיק הכנסה שמקורה בגאורגיה. לפי קוד המס, הרווח ממכירה של דירת מגורים, או של בית יחד עם הקרקע שלו, פטור ממס אם הנכס היה בבעלות המוכר יותר משנתיים, וממוסה בשיעור של 5% אם הוא היה בבעלותו פחות מזה; הפטור מנוסח לגבי יחידים, ואינו מוגבל לתושבים. לפי אמנות למניעת כפל מס שבנויות על המודל המקובל, גאורגיה שומרת לעצמה את הזכות למסות רווחים ממקרקעין שנמצאים בשטחה.
אם אתם קונים כאדם פרטי, אינכם סוכן מס (מנכה במקור), ואינכם מנכים דבר: המוכר שאינו תושב מדווח על ההכנסה לפני 1 באפריל של השנה שלאחר מכן, והמרשם חייב ליידע את המוכר על החובה הזאת לפני שהוא רושם אתכם. אם אתם קונים באמצעות חברה, המצב שונה: חברה שמשלמת לתושב חוץ סכומים מסוימים שמקורם בגאורגיה חייבת לנכות מס במקור, ואם היא לא עושה זאת, היא משלמת את המס בעצמה.
יתווסף על ידי הצוות: רואה החשבון השותף יאשר אם חברה שקונה דירה מיחיד שאינו תושב חייבת לנכות מס, באיזה שיעור, והאם הפטור לאחר שנתיים מבטל את החובה הזאת.
נקודת מס אחת נוגעת לכם ישירות בכל מקרה: שעבוד מס שרשום על הנכס של המוכר עובר יחד עם הנכס לבעלים החדש, אלא אם הוא בוטל. בדקו בנסח אם רשומים שעבודים לפני החתימה, והתנו את התשלום בהסרתם.
תשלום למוכר שגר בחו״ל
הלארי הוא ההילך החוקי היחיד בגאורגיה, ועסקים חייבים לנקוב את המחירים שלהם בלארי; בעסקה בין שני אנשים פרטיים, הסכימו בכתב באיזה מטבע תשלמו ולפי איזה שער. נוטריונים והמרשם כפופים לחוק איסור הלבנת הון, ונוטריון חייב לבדוק את הצדדים לכל עסקה חד-פעמית שסכומה עולה על 15,000 לארי; גם הבנקים בשני הצדדים ישאלו מאין מגיע הכסף ולאן הוא הולך.
הדרך הבטוחה ביותר כשהמוכר נמצא רחוק היא הפיקדון הנוטריוני: לפי הקוד האזרחי, תשלום לחשבון הפיקדון של נוטריון משחרר את המשלם מהחיוב, והנוטריון הוא שמעביר את הכסף הלאה. אתם משלמים לחשבון של הנוטריון, והנוטריון משחרר את הכסף למוכר ברגע שאתם רשומים כבעלים. הבנקים מחזיקים את הפיקדונות של נוטריונים בחשבונות נומינליים, כך שהכסף מוגן גם אם החשבון הפרטי של הנוטריון מעוקל. שלמו רק לחשבון שרשום על שמו של המוכר עצמו או לפיקדון; לעולם לא לאדם שלישי. המדריך שלנו על תשלום בטוח משווה בין האפשרויות.
יתווסף על ידי הצוות: עורך הדין השותף יאשר מתי מותר לנקוב את המחיר ולשלם אותו במטבע זר בעסקה בין שני תושבי חוץ, כולל העברה בין שני חשבונות בנק בחו״ל.
סנקציות ובדיקות של הבנקים
הבנקים מפעילים סינון סנקציות משלהם, גם על המוכרים וגם על הקונים. ב-2023 החליט הבנק הלאומי של גאורגיה שלא להחיל סנקציות זרות על אזרחי גאורגיה ללא פסק דין של בית משפט, ואילו TBC Bank ו-Bank of Georgia הודיעו שהם יחילו את כל הסנקציות הבינלאומיות. תשלום לאדם או לבנק שנמצאים תחת סנקציות, או תשלום שמגיע מהם, עלול להיחסם או להתעכב. אם יש סיכוי שהמוכר שלכם או הבנק שלו יושפעו מכך, פנו לבנק שלכם לפני שאתם משלמים מקדמה כלשהי.
הנישואים של המוכר
הקוד האזרחי של גאורגיה קובע שנכס שבני זוג קנו בזמן שהיו נשואים שייך לשניהם יחד, כל עוד אין ביניהם הסכם ממון שאומר משהו אחר. לגבי בני זוג זרים, חוק גאורגיה בדבר המשפט הבינלאומי הפרטי פונה תחילה לדין של האזרחות המשותפת שלהם, לאחר מכן לדין של מקום המגורים הרגיל המשותף שלהם, ולבסוף לדין שאיתו יש להם הזיקה ההדוקה ביותר; בני הזוג רשאים גם לבחור, בהסכם שנערך בפני נוטריון, את הדין של האזרחות או של מקום המגורים של אחד מהם, או את הדין של המקום שבו נמצא הנכס. העברת הנכס עצמה כפופה לדין הגאורגי, משום שהדירה נמצאת בגאורגיה.
בפועל, שאלו אם המוכר נשוי, מתי נקנתה הדירה, והאם קיים הסכם ממון. אם ייתכן שהדירה היא רכוש משותף, בקשו את הסכמתו של בן הזוג או בת הזוג, מאומתת בידי נוטריון, או את חתימתם על החוזה. המדריך שלנו על בעלות משותפת מסביר את הכללים הגאורגיים.
כשהמוכר קיבל את הדירה בירושה
ירושתו של אזרח זר כפופה לדין של המדינה שהוא היה אזרח שלה ביום מותו, ואצל אדם שגר בחו״ל הירושה נפתחת במדינה שבה הוא גר. משום כך, ליורש יש בדרך כלל צו ירושה זר, שזקוק לאפוסטיל ולתרגום. הדירה צריכה קודם להירשם על שם היורש; כל עוד זה לא קרה, היורש אינו יכול למכור אותה. בדקו בנסח שהיורש אכן רשום, ואם כמה יורשים חולקים בדירה, כולם חייבים לחתום.
היתר השהייה של המוכר, וגם שלכם
מוכר שמחזיק בהיתר שהייה על בסיס הדירה מאבד את הבסיס להיתר כשהבעלות שלו מסתיימת, וזה קורה ביום שבו אתם נרשמים כבעלים. זה עניין של המוכר, אבל זה יכול להסביר את לוח הזמנים שהוא מבקש. אם אתם רוצים היתר משלכם, תצטרכו הערכת שווי משלכם בידי שמאי מוסמך, שמראה שווי של יותר מ-$150,000: הכלל שפוטר בעלים מהערכת שווי חדשה חל רק על מי שממשיך להחזיק באותו נכס. ראו את העמוד שלנו על סף ה-$150,000.
רכישה ממוכר שנמצא בחו״ל, שלב אחרי שלב
הזמינו נסח
השוו את שם הבעלים שבנסח לשם שבדרכון, וחפשו שעבודים, עיקולים ומשכנתאות.
אספו את המסמכים של המוכר
עותק של הדרכון, ייפוי כוח עם אפוסטיל, ולפי הצורך מסמכי נישואים או ירושה.
דאגו לתרגום ולבדיקה
אצל נוטריון בגאורגיה, תוך השארת זמן לבדיקה אפשרית של המרשם.
סכמו את מסלול הכסף
מטבע, שער ופיקדון נוטריוני או נאמנות (אסקרו), אחרי אישור מול הבנק שלכם.
חתמו על החוזה
בגאורגית, עם תרגום, אצל נוטריון או בבית הצדק.
הירשמו ושחררו את התשלום
המחיר מגיע למוכר רק אחרי ששמכם מופיע בנסח החדש.
סיכונים וחריגים
- ייפוי כוח מזויף או כזה שבוטל. אשרו אותו ישירות מול המוכר.
- תשלום לאדם שלישי. שלמו רק לחשבון של המוכר עצמו או לפיקדון.
- בן זוג שאינו נוכח. רכוש משותף עשוי לדרוש את הסכמת בן הזוג.
- שעבוד מס. הוא עובר יחד עם הדירה אם לא בוטל.
- תשלומים חסומים. סינון סנקציות עלול לעצור העברה.
- עיכובים. בדיקת מסמכים זרים עלולה להוסיף שבועות.
שאלות נפוצות
האם רכישה מזר מסוכנת יותר מרכישה מגאורגי?
לא מבחינה משפטית; הסיכונים הנוספים נובעים מהמסמכים, מהנציגים ומהתשלומים לחו״ל, ואת כל אחד מהם אפשר לבדוק.
האם צריך לתרגם את הדרכון של מוכר זר?
לא לצורך הרישום, אם הפרטים בו כתובים באנגלית או ברוסית.
האם המוכר יכול לחתום מחו״ל?
כן, באמצעות נציג שמחזיק בייפוי כוח מאומת בידי נוטריון ונושא אפוסטיל.
האם אני צריך לנכות את המס של המוכר?
לא אם אתם קונים כאדם פרטי; קונה שהוא חברה עשוי להידרש לכך.
האם המוכר משלם מס על המכירה?
לא אם הדירה הייתה בבעלותו יותר משנתיים; אחרת, 5% מהרווח.
האם אפשר לשלם לחשבון של המוכר בחו״ל?
הבנק שלכם מחליט מה הוא מוכן להעביר; פיקדון נוטריוני עד לרישום הוא הדרך הבטוחה יותר.
מה אם המוכר נשוי?
בקשו את הסכמת בן הזוג, מאומתת בידי נוטריון, אם ייתכן שהדירה היא רכוש משותף.
האם אפשר להשתמש בהערכת השווי של המוכר לצורך היתר השהייה שלי?
לא; בעלים חדש צריך הערכת שווי חדשה.
מקורות
- חוק גאורגיה בדבר נוטריונים (סעיפים 38, 54-56), הרשומות של גאורגיה (נצפה בתאריך 14 באוקטובר 2026)
- ההוראה בדבר המרשם הציבורי, צו שר המשפטים מס' 487 (סעיפים 20, 56, 57), הרשומות של גאורגיה (נצפה בתאריך 14 באוקטובר 2026)
- קוד המס של גאורגיה (סעיפים 81, 82, 104, 134, 153, 154, 239), הרשומות של גאורגיה (נצפה בתאריך 14 באוקטובר 2026)
- חוק גאורגיה בדבר המשפט הבינלאומי הפרטי (סעיפים 32, 45, 55), הרשומות של גאורגיה (נצפה בתאריך 14 באוקטובר 2026)
- הקוד האזרחי של גאורגיה (סעיפים 183, 434-435, 1158-1160, 1324, 1326), הרשומות של גאורגיה (נצפה בתאריך 14 באוקטובר 2026)
- חוק גאורגיה בדבר סיוע במניעת הלבנת הון (סעיפים 3, 11), הרשומות של גאורגיה (נצפה בתאריך 14 באוקטובר 2026)
- צעדים לעידוד השימוש בלארי, הבנק הלאומי של גאורגיה (נצפה בתאריך 14 באוקטובר 2026)
- חשבון הפיקדון של הנוטריון הופך למוגן יותר, לשכת הנוטריונים של גאורגיה (נצפה בתאריך 14 באוקטובר 2026)
- בדיקת מסמכים זרים הנושאים אפוסטיל בידי המרשם הציבורי בגאורגיה, Andersen in Georgia, 15 בספטמבר 2025 (נצפה בתאריך 14 באוקטובר 2026)
- תמונת מצב ענפית: נדל״ן למגורים בבטומי, Investor.ge, 20 באפריל 2026 (נצפה בתאריך 14 באוקטובר 2026)
- גאורגים מוחים נגד החלטת הבנק הלאומי שלא להחיל סנקציות מערביות, OCCRP, 21 בספטמבר 2023 (נצפה בתאריך 14 באוקטובר 2026)
יומן שינויים
- - מאמר ההסבר פורסם על בסיס חוק גאורגיה בדבר נוטריונים, ההוראה בדבר המרשם הציבורי, קוד המס, חוק גאורגיה בדבר המשפט הבינלאומי הפרטי וחוק איסור הלבנת הון.