מה השתנה בדיני הנדל״ן של גאורגיה, ומה עוד צפוי?
הכללים בגאורגיה בנוגע לבעלות על נכסים, למימון שלהם, להשכרתם ולבנייתם משתנים כמה פעמים בשנה, בדרך כלל באמצעות חוקי תיקון קצרים שמועד כניסתם לתוקף שונה ממועד קבלתם. מעקב זה מפרט כל שינוי שמצאנו שנוגע לקונה זר או לבעלים זר, יחד עם החוק, התאריך שבו נכנס לתוקף וקישור לנוסח הרשמי. הוא נבדק לאחרונה ב-18 באוקטובר 2026 מול הרשומות של גאורגיה, ההודעות של הבנק הלאומי ודפי האגרות של המרשם, ואנחנו בודקים אותו מחדש מדי חודש.
השינוי החשוב ביותר של 2026 עבור בעלי נכסים הוא רפורמת מס הרכוש של 30 בספטמבר: מבנים ודירות של יחידים פטורים כעת לכל משפחה שהרוויחה 100,000 לארי או פחות בשנה הקודמת. לכללי השהייה יש היסטוריה מפורטת משלהם במעקב כללי השהייה שלנו; כאן הם מופיעים רק במקומות שבהם הם נוגעים ישירות לנכס.
שינויים שבתוקף ב-2026
| כניסה לתוקף | מה השתנה | חיקוק |
|---|---|---|
| 30 בספטמבר 2026 | מס רכוש על מבנים של יחיד: פטור עד 100,000 לארי של הכנסת המשפחה, ושיעור של 0.8% עד 1% מעל לכך; סף ה-40,000 לארי והטווח של 0.05%-0.2% בוטלו, גם לגבי הדוח של 2026 | חוק מס' 1874 |
| 1 בספטמבר 2026 | ויזת הנכס D5 מונפקת לשנה אחת, וניתן להאריך אותה בגאורגיה ללא שמאות חדשה | חוק מס' 1803 |
| 1 ביולי 2026 | הלוואות של עד 1,000,000 לארי חייבות להינתן בלארי; לווים שאינם אזרחי גאורגיה נמנים עם החריגים | החלטת הבנק הלאומי |
| 30 ביוני 2026 | ההזדמנות של 90 יום להכשיר עבודות באזורי המורשת של טביליסי צומצמה לעבודות של עד 10 מ״ר | חוק מס' 1821 |
| 10 ביוני 2026 | החלטה של משרד האוצר: בעלות על כמה דירות אינה הופכת כשלעצמה את המוכר לעסק לעניין מס הכנסה על מכירת דירה | החלטה מקדמית פומבית מס' 175 |
| 1 ביוני 2026 | סוכנות המרשם הציבורי רשאית לסקור ולמדוד מבנים ויחידות בעצמה; מדידה פנימית עולה 600 לארי עד 50 מ״ר, ועוד 5 לארי לכל מ״ר נוסף | חוק מס' 1329; החלטה מס' 240 |
| 29 במאי 2026 | תיקון לחוק התיירות: חובת רישום חלה על מדריכים, מפעילי תיירות וסוכני נסיעות בלבד, ולא על בעלי דירות המושכרות לאורחים | חוק מס' 1630 |
| 15 באפריל 2026 | ויזה חדשה מסוג C5 לעובדים מרחוק: תקפה עד 5 שנים, עם שהיות של עד שנה אחת | חוק מס' 1511 |
| 1 במרץ 2026 | היתר שהייה וויזת D5 מכוח נכס: שווי שוק של יותר מ-$150,000 | חוק מס' 863 |
| 1 במרץ 2026 | כל אדם חייב להחיל הקפאות נכסים לפי סנקציות האו״ם; סוכני נדל״ן עדיין נמצאים מחוץ לחוק נגד הלבנת הון | חוק מס' 1119 |
| 1 בפברואר 2026 | היתרי בנייה מונפקים באמצעות תוכנה אוטומטית, וכל בקשה מוצגת במפה הקדסטרית הציבורית | חוק מס' 952 |
| 1 בינואר 2026 | מס ההכנסה הקבוע האופציונלי לבעלים המשכירים את ביתם לשהיות קצרות הוארך עד 1 בינואר 2028; הקלת המע״מ לפרויקטים שקיבלו היתר עד 2008 הוארכה עד 1 בינואר 2029 | חוק מס' 1061 |
| 1 בינואר 2026 | סוכנות המרשם רושמת באזורים קרקע שנתפסה באופן לא פורמלי עד 1 בינואר 2027, תמורת אגרה של 600 לארי | חוק מס' 1327; החלטה מס' 627 |
יתווסף על ידי הצוות: רואה החשבון השותף יאשר כיצד מטופל מס רכוש ששולם כבר ב-2026 לפי המדרגה האמצעית הישנה, לאחר חוק מס' 1874.
שינויים שבתוקף ב-2025
| כניסה לתוקף | מה השתנה | חיקוק |
|---|---|---|
| 1 באוקטובר 2025 | רוב היתרי השהייה הזמניים הראשונים מונפקים לתקופה של 6 עד 12 חודשים; היתר הנכס אינו ברשימה זו | חוק מס' 865 |
| 1 בספטמבר 2025 | נוצר היתר שהייה IT; היתר נכס שמחודש על אותו נכס אינו דורש שמאות חדשה | חוק מס' 670 |
| 1 באוגוסט 2025 | המגבלה על הלוואות במטבע חוץ ללא גידור הועלתה ל-750,000 לארי | החלטת הבנק הלאומי |
| 8 ביולי 2025 | משרד הפנים רשאי לבדוק את ביתו או את מקום עבודתו של זר על פי צו של בית משפט או בהסכמת הבעלים | חוק מס' 930 |
| 2 ביולי 2025 (התקבל) | החוק בדבר חיות מחמד: כלבים וחתולים יזוהו וירשמו עד 1 בינואר 2027 | החוק בדבר חיות מחמד |
| 26 בפברואר 2025 | הוכרז: שיעור המימון המרבי (LTV) הועלה ל-90% בהלוואות בלארי ול-80% ללווים שהכנסתם מחו״ל, והוצג כצעד זמני | החלטת הבנק הלאומי |
אבני דרך מוקדמות יותר שעדיין מעצבות את השוק
| תאריך | מה השתנה | היכן אנחנו מסבירים זאת |
|---|---|---|
| 1 ביולי 2024 | הזדמנות של 90 יום לתקן עבודות שנעשו ללא היתר באזורי המורשת של טביליסי לפני שנפתח הליך | בנייה ללא היתר |
| 1 בינואר 2023 | ספקי שירותי קריפטו חייבים להירשם בבנק הלאומי; בנקים רשאים להציע שירותים כאלה החל מ-1 ביולי 2023 | מקור הכספים |
| 2022 | אגרות הנוטריונים עודכנו בהחלטת הממשלה מס' 272 | נוטריונים |
| 18 במאי 2021 | הליך לתוכניות השקעה של חברות בשליטה זרה הרוכשות קרקע חקלאית | קרקע חקלאית |
| 15 ביולי 2020 | התיקון האחרון לחוק בדבר אגודות בעלי דירות | אגודות בעלי דירות |
| 30 באוקטובר 2019 | החוק הנוכחי נגד הלבנת הון התקבל | מקור הכספים |
| 2 ביולי 2019 | החוק האורגני בדבר בעלות על קרקע חקלאית נכנס לתוקף | קרקע חקלאית |
| 16 בדצמבר 2018 | החוקה שומרת את הקרקע החקלאית למדינה ולאזרחי גאורגיה | קרקע חקלאית |
| 1 במאי 2018 | העישון נאסר במבנים מכל סוג ייעוד, למעט בבית של האדם עצמו | אגודות בעלי דירות |
המדריכים שלנו עוסקים בכל אחד מהנושאים האלה לעומק: קרקע חקלאית, אגודות בעלי דירות, מקור הכספים והמדריך על מס רכוש.
התקבלו כבר, ייכנסו לתוקף בהמשך
| תאריך | מה קורה | חיקוק |
|---|---|---|
| 20 בדצמבר 2026 | המשטר הזמני לבדיקת מומחה של בנייה ולפיקוח טכני מסתיים | חוק מס' 1641 |
| 31 בדצמבר 2026 | תקופת הפטור מקנסות על היעדר פרוטוקולים של שלבי הבנייה מסתיימת | חוק מס' 1136 |
| 1 בינואר 2027 | נכס המגורים של אדם אינו יכול לשמש בטוחה לתביעת פקטורינג, אלא אם יש למשק הבית דירה נוספת; נפתח מרשם פקטורינג | חוקים מס' 1453 ו-1454 |
| 1 בינואר 2027 | סוף חלון הזמן של סוכנות המרשם לרישום קרקע שנתפסה באופן לא פורמלי | חוק מס' 1327 |
| 1 בפברואר 2027 | תקרת יחס החזר להכנסה (PTI) של 25% חלה על לווים שמשתכרים פחות מ-2,000 לארי בחודש (דיווחים בתקשורת על ההחלטה מ-30 בספטמבר 2026) | החלטת הבנק הלאומי |
| 1 ביוני 2027 | חוזי שיתוף זמן (טיימשר) וחוזי נופש ארוכי טווח חייבים להירשם במרשם הציבורי | חוק מס' 1630 |
| 1 בספטמבר 2027 | אותה תקרה חלה על לווים שמשתכרים פחות מ-2,500 לארי בחודש | החלטת הבנק הלאומי |
| 1 בינואר 2028 | המס הקבוע על הכנסה משהיות קצרות מסתיים, אלא אם יוארך; גם כלל החתימה בווידאו של המרשם חל עד תאריך זה | חוק מס' 1061; צו מס' 487 |
| 1 בינואר 2029 | הקלת המע״מ לפרויקטים שקיבלו היתר עד 2008 מסתיימת | חוק מס' 1061 |
נבדק, ולא השתנה
- קרקע חקלאית. לא נעשה שום תיקון בחוק האורגני מאז שנכנס לתוקף.
- אגודות בעלי דירות. לא נעשה שום תיקון מאז יולי 2020.
- מס על שכירות ועל מכירת דירה. שיעורי ה-5% שבסעיף 81 של קוד המס לא תוקנו ב-2025 או ב-2026.
- סוכני נדל״ן. אין חוק רישוי ואין חובות לפי החוק נגד הלבנת הון; גם לא מצאנו הצעה כזו שממתינה לאישור.
- בעלות זרה. אין הגבלה חדשה על רכישת נכסים שאינם חקלאיים בידי זרים.
- מקדמי הבנייה בטביליסי. לא נמצא שינוי בכללי K-2; תוכנית שימושי הקרקע הכללית של העיר תוקנה ב-2026 רק לגבי אזורים מסוימים במפה.
מה המשמעות של השינויים האחרונים לקונה זר
- מס רכוש. רוב הבעלים הפרטיים אינם חייבים עוד דבר על הדירה שלהם; רק משפחות שהכנסתן בשנה הקודמת עלתה על 100,000 לארי משלמות 0.8% עד 1%. מס הקרקע לא השתנה.
- שהייה. המסלול דרך נכס דורש יותר מ-$150,000, אבל היתר או ויזת D5 שמחודשים על אותו נכס אינם דורשים שמאות חדשה.
- משכנתאות. הכלל שמחייב הלוואות של עד 1,000,000 לארי להינתן בלארי אינו חל על לווים שאינם אזרחי גאורגיה, ולכן ייתכן שקונה זר עדיין יקבל הצעה להלוואה בדולרים.
- שהיות קצרות. בעלים המשכירים את ביתם לאורחים יכולים לבקש מס הכנסה קבוע של 10 לארי למ״ר לחודש עד 1 בינואר 2028, אם המחזור שלהם מכך נשאר בגבולות 100,000 לארי.
- פרויקטים חדשים. מאז פברואר 2026 בקשות להיתרים מופיעות במפה הקדסטרית הציבורית, וכך קל יותר לבדוק את ההיתר של היזם.
- אפרטהוטלים. מיוני 2027 יש לרשום חוזי שיתוף זמן וחוזי נופש ארוכי טווח; השאלה אם הסדרי מאגר השכרה נכללים בפרק הזה עדיין פתוחה.
יתווסף על ידי הצוות: עורך הדין השותף יאשר אם היתרי נכס שניתנו לפני 1 במרץ 2026 צריכים לעמוד בשווי של $150,000 בעת החידוש, ואם מאגרי השכרה של אפרטהוטלים נחשבים למוצרי נופש ארוכי טווח.
כיצד אנחנו מנהלים את המעקב הזה
כל שורה מגיעה מחוק התיקון עצמו כפי שהוא מופיע ברשומות של גאורגיה, כולל הסעיף שלו על הכניסה לתוקף, או מההודעה של הבנק הלאומי עצמו. במקרים שבהם היו זמינים רק דיווחים בתקשורת, כמו לגבי החלטת הבנק הלאומי מ-30 בספטמבר 2026 על מגבלות יחס ההחזר להכנסה, הטבלה מציינת זאת. מדי חודש אנחנו בודקים מחדש את רשימות הגרסאות של החוקים שקונה מסתמך עליהם: הקוד האזרחי, קוד המס, החוק בדבר המרשם הציבורי, חוק הזרים, קוד התכנון המרחבי, החוק נגד הלבנת הון וכללי האשראי של הבנק הלאומי. התאריכים הם תאריכי הכניסה לתוקף, אלא אם צוין "הוכרז".
סיכונים וחריגים
- מאמרים ישנים. רבים מהם עדיין מתארים כללים שהשתנו ב-2025 או ב-2026.
- קבלה לעומת תחולה. חוק יכול להתקבל חודשים לפני שהוא מתחיל לחול.
- כללים זמניים. כמה הסדרים מסתיימים בתאריכים קבועים, אלא אם הם מוארכים.
- דיווחים בתקשורת בלבד. חכו לנוסח הרשמי לפני שאתם מסתמכים עליהם.
שאלות נפוצות
מהו השינוי הגדול ביותר לבעלי נכסים ב-2026?
רפורמת מס הרכוש של 30 בספטמבר 2026: מבנים פטורים עד 100,000 לארי של הכנסת המשפחה.
האם סף השהייה השתנה?
כן, מאז 1 במרץ 2026 שווי הנכס חייב להיות יותר מ-$150,000.
האם זר עדיין יכול לקבל משכנתה בדולרים?
כלל הלארי להלוואות של עד 1,000,000 לארי פוטר לווים שאינם אזרחי גאורגיה; ההחלטה עדיין בידי הבנק.
האם יש מגבלות חדשות על רכישת דירות בידי זרים?
לא; רק קרקע חקלאית מוגבלת, והכלל הזה לא השתנה מאז 2019.
האם צריך לרשום דירה שמשכירים לתיירים?
תיקוני 2026 לחוק התיירות מחייבים רישום רק של מדריכים, מפעילי תיירות וסוכני נסיעות.
באיזו תדירות העמוד הזה מתעדכן?
אנחנו בודקים אותו מחדש מדי חודש ומתארכים כל שינוי לפי מועד כניסתו לתוקף.
מה קורה ב-1 בינואר 2027?
דירה יחידה כבר לא תוכל לשמש בטוחה לתביעת פקטורינג, וחלון הזמן לרישום קרקע שנתפסה באופן לא פורמלי נסגר.
היכן מפורטים השינויים בכללי השהייה?
במלואם במעקב כללי השהייה שלנו; העמוד הזה שומר רק את אלה שנוגעים לנכסים.
מקורות
- חוק מס' 1874 מ-30 בספטמבר 2026 לתיקון קוד המס, הרשומות של גאורגיה (נצפה בתאריך 18 באוקטובר 2026)
- חוק מס' 1803 מ-25 ביוני 2026 לתיקון חוק הזרים, הרשומות של גאורגיה (נצפה בתאריך 18 באוקטובר 2026)
- חוק מס' 863 מ-26 ביוני 2025 לתיקון חוק הזרים, הרשומות של גאורגיה (נצפה בתאריך 18 באוקטובר 2026)
- חוק מס' 670 מ-12 ביוני 2025 לתיקון חוק הזרים, הרשומות של גאורגיה (נצפה בתאריך 18 באוקטובר 2026)
- חוק מס' 1061 מ-12 בנובמבר 2025 לתיקון קוד המס, הרשומות של גאורגיה (נצפה בתאריך 18 באוקטובר 2026)
- חוק מס' 952 מ-3 בספטמבר 2025 לתיקון קוד התכנון המרחבי, האדריכלות והבנייה, הרשומות של גאורגיה (נצפה בתאריך 18 באוקטובר 2026)
- חוק מס' 1630 מ-28 במאי 2026 לתיקון החוק בדבר תיירות, הרשומות של גאורגיה (נצפה בתאריך 18 באוקטובר 2026)
- חוק מס' 1329 מ-17 בדצמבר 2025 לתיקון החוק בדבר המרשם הציבורי, הרשומות של גאורגיה (נצפה בתאריך 18 באוקטובר 2026)
- החלטת הממשלה מס' 240 מ-1 ביוני 2026 בדבר אגרות המרשם, הרשומות של גאורגיה (נצפה בתאריך 18 באוקטובר 2026)
- חוק מס' 1454 מ-1 באפריל 2026 לתיקון הקוד האזרחי, הרשומות של גאורגיה (נצפה בתאריך 18 באוקטובר 2026)
- חוק מס' 1821 מ-25 ביוני 2026 לתיקון קוד התכנון המרחבי, הרשומות של גאורגיה (נצפה בתאריך 18 באוקטובר 2026)
- חוק מס' 1327 מ-17 בדצמבר 2025 בדבר רישום ספורדי של קרקעות, הרשומות של גאורגיה (נצפה בתאריך 18 באוקטובר 2026)
- החלטת הוועדה ליציבות פיננסית, מאי 2026, הבנק הלאומי של גאורגיה (נצפה בתאריך 18 באוקטובר 2026)
- החלטת הוועדה ליציבות פיננסית, פברואר 2025, הבנק הלאומי של גאורגיה (נצפה בתאריך 18 באוקטובר 2026)
- Georgia to tighten lending rules from February 2027, Georgia Today (נצפה בתאריך 18 באוקטובר 2026)
- החלטה מקדמית פומבית מס' 175 של שר האוצר, הרשומות של גאורגיה (נצפה בתאריך 18 באוקטובר 2026)
יומן שינויים
- - המעקב פורסם עם שינויים מתוארכים מ-2017 עד 2029, כל אחד מחוק התיקון ברשומות של גאורגיה או מהודעה של הבנק הלאומי; הבדיקה החודשית הבאה בנובמבר 2026.