דיני מקרקעין בגאורגיה לזרים: המסגרת המשפטית

דיני המקרקעין של גאורגיה במבט אחד

דיני המקרקעין של גאורגיה קצרים, כתובים ופומביים. כמעט כל מה שבעלים זר צריך לדעת נמצא בקומץ טקסטים: חוקת גאורגיה, הקוד האזרחי של גאורגיה, חוק גאורגיה בדבר המרשם הציבורי, קוד התכנון המרחבי, האדריכלות והבנייה של גאורגיה, חוק גאורגיה בדבר מעמדם המשפטי של זרים וחסרי אזרחות, כללי המס וחוק איסור הלבנת ההון. כולם מתפרסמים באנגלית באתר הרשומות של גאורגיה (Legislative Herald), matsne.gov.ge, ולכל אחד מהם יש נוסח משולב שמציג את הטקסט כפי שהוא עומד בתוקף היום. המשמעות המעשית היא שאין צורך לסמוך על שמועות או על סיכומים מיד שנייה: את רוב התשובות אפשר לבדוק בנוסח החוק עצמו. המדריך הזה קורא את הטקסטים האלה מנקודת המבט של בעלים זר. הוא מסביר מה הדין הגאורגי מגדיר כנכס מקרקעין, אילו זכויות יש לבעלים והיכן הן נגמרות, איך המרשם מגן על רוכש והיכן הוא אינו מגן עליו, איך פועלות בעלות משותפת, משכנתאות, חוזי שכירות וכללי הבנייה, מה קורה לנכס כשהבעלים נפטר, ואילו תקופות התיישנות חלות על תביעה. הרכישה המעשית, שלב אחר שלב, מתוארת בהמדריך המלא לקניית נכס בגאורגיה; העמוד הזה הוא המפה המשפטית שעומדת מאחוריה.

שלושה רעיונות עוברים כחוט השני לאורך כל המערכת. הראשון: לבעלים זר יש אותן זכויות כמו לבעלים גאורגי מרגע שהנכס נרשם על שמו; החוק אינו יוצר סוג שני של בעלות עבור זרים, מלבד הכלל בעניין קרקע חקלאית. השני: המרשם הציבורי הוא מרכז המערכת. זכויות בנכסי מקרקעין קיימות כלפי כל אדם כשהן רשומות, וחזקה על המרשם שהוא נכון. השלישי: החוק מגן על רוכש שפועל בתום לב בהסתמך על המרשם, ומפסיק להגן על רוכש שידע שמשהו אינו כשורה. רוב מה שבא אחר כך נובע משלושת הרעיונות האלה, וכדאי לחזור אליהם בכל פעם שעולה שאלה משפטית שנראית מסובכת: מי רשום, מה רשום, ומה ידע הרוכש ברגע העסקה.

איך בודקים את המצב המשפטי של נכס

עורך דין שבוחן נכס בגאורגיה שואל את אותן שאלות, פחות או יותר באותו סדר. הסדר חשוב, משום שכל תשובה קובעת אם יש טעם לשאול את השאלה הבאה: אין טעם לבדוק את ההיתרים של בניין שעומד על קרקע שהרוכש אינו רשאי לקנות, ואין טעם לנסח סעיפים בחוזה לפני שיודעים מי בכלל רשאי לחתום עליו. אלה שבע השאלות, כתובות כשלבים שאפשר לעבור עליהם יחד עם היועץ שלכם.

1. לזהות את הנכס

   מאתרים את הקוד הקדסטרי ומוודאים מה רשום תחתיו: חלקת קרקע, בניין, או דירה כיחידה בבעלות נפרדת. בודקים שהשטח, הכתובת והייעוד שבמרשם תואמים את מה שמוצע למכירה, משום שכל הבדיקות הבאות נשענות על הזיהוי הזה.

2. לבדוק את סיווג הקרקע

   מוודאים שהקרקע אינה קרקע חקלאית, או שהדירה עומדת על קרקע שאינה חקלאית. רוכש זר אינו יכול לרכוש קרקע חקלאית, ולכן השאלה הזו יכולה לסיים את העסקה כבר בשלב הראשון.

3. לזהות כל אחד מהבעלים

   קוראים מי רשום כבעלים, באילו חלקים, והאם לבן או לבת זוג או לבעלים משותף אחר עשויה להיות טענה שהמרשם אינו מציג. שואלים מי חייב לחתום ומי חייב לתת הסכמה.

4. לקרוא את השעבודים

   מפרטים כל משכנתה, עיקול, שעבוד מס, חוזה שכירות, זיקת הנאה או זכות אחרת שרשומה על הנכס, ומחליטים אילו מהם חייבים להימחק במועד המכירה או לפניה, ואיך תוכח המחיקה.

5. לבדוק את המעמד המשפטי של הבניין

   בבניין או בדירה מוודאים שמה שנבנה תואם את היתר הבנייה ואת התכנית, והאם קומה, תוספת או שינוי ייעוד כלשהם הם בנייה בלתי מורשית או ממתינים להכשרה.

6. לבדוק את כשרות המוכר

   מוודאים שהאדם שחותם רשאי למכור: בעלים בעל כשרות משפטית מלאה, נציג שמחזיק בייפוי כוח ספציפי, או מנהל חברה שסמכותו מופיעה במרשם החברות.

7. לקבע את התוצאה בחוזה

   כותבים בחוזה את מה שנמצא: הצהרות המוכר על פגמים ועל זכויות של צדדים שלישיים, מה נמחק לפני הרישום, ומה קורה לכסף אם הרישום נכשל.

שירות הבדיקה המשפטית שלנו עובר על שבע השאלות האלה יחד עם עורך דין שותף, ומדווח על התשובות בכתב לפני כל תשלום. שאר המדריך מסביר את הדין שעומד מאחורי כל אחת מהשאלות, כך שתוכלו להבין לא רק מה נבדק אלא גם למה זה חשוב ומה המשמעות של כל תשובה.

מה הדין הגאורגי מגדיר כנכס מקרקעין

הקוד האזרחי יוצא מהגדרה רחבה. לפי סעיף 147, רכוש הוא כל הדברים והנכסים הבלתי מוחשיים שאדם רשאי להחזיק בהם, להשתמש בהם ולנהל אותם, ושניתן לרכוש אותם ללא הגבלה, אלא אם החוק אוסר זאת או שהדבר נוגד את המוסר. נקודת המוצא היא חופש: הגבלה צריכה להימצא בחוק, ואין להניח אותה. לבעלים זר המשמעות היא שכאשר מישהו טוען שפעולה מסוימת אסורה, השאלה הנכונה היא באיזה חוק ובאיזה סעיף נמצא האיסור.

סעיף 149 מגדיר נכס מקרקעין (דבר שאינו מטלטלין) כחלקת קרקע יחד עם המחצבים שבתת הקרקע, הצמחים הגדלים עליה, והבניינים והמבנים האחרים המחוברים אליה חיבור של קבע. הרעיון שמאחורי ההגדרה הוא שהקרקע ומה שבנוי עליה הם דבר אחד. סעיף 150 מוסיף שרכיב מהותי של דבר, כזה שאי אפשר להפריד אותו בלי להרוס את השלם או את החלק, יכול להיות מושא לזכויות נפרדות רק כשהחוק מתיר זאת. בפועל, פירוש הדבר הוא שבית הולך בדרך כלל אחרי החלקה שעליה הוא עומד, ומי שהקרקע בבעלותו הוא גם הבעלים של הבית שעליה, אלא אם זכות משפטית מסוימת קובעת אחרת.

הדירות הן החריג העיקרי שהחוק קובע. סעיף 208 מתייחס לדירה או לשטח שאינו למגורים בתוך בניין כאל יחידה בבעלות נפרדת, שנרכשת בהסכם בכתב וברישום הבעלות של הרוכש במרשם הציבורי. הדירה נרשמת כיחידה עצמאית עם קוד קדסטרי משלה, ובעלי הדירות בבניין חולקים את הקרקע ואת הרכוש המשותף. זו הסיבה שרוכש של דירה בבניין בטביליסי או בבטומי מקבל נסח מהמרשם הציבורי לדירה עצמה ולא לבניין כולו, וזו גם הסיבה שהרכוש המשותף של הבניין מנוהל באופן קולקטיבי.

החריג השני הוא זכות הבנייה על קרקע של אחר (סופרפיציס), שמוסברת בהמשך: זכות לבנות על קרקע של אדם אחר, שמכוחה הבניין נרשם כרכוש של בעל הזכות ולא של בעל הקרקע. היא נדירה בעסקאות מגורים, אבל מופיעה בחלק מהפרויקטים המסחריים ומפרויקטי הנופש, ורוכש שנתקל בה צריך להבין שעתידו של הבניין תלוי במשך הזמן שבו הזכות נמשכת.

אילו זכויות יש לבעלים, והיכן הן נגמרות?

סעיף 170 לקוד האזרחי מתאר את הבעלות במשפט אחד: בגבולות החוק ובגבולות ההגבלות החוזיות, בעלים רשאי להחזיק בנכס ולהשתמש בו בחופשיות, למנוע מאחרים להשתמש בו, ולנהל אותו. ניהול כולל מכירה, השכרה, שעבוד במשכנתה, מתנה והורשה. אותו סעיף קובע שהזכות להשתמש כוללת גם את הזכות שלא להשתמש: בעלים רשאי להשאיר דירה ריקה, והחוק אינו מחייב אותו להשכיר אותה, לגור בה או לנצל אותה בכל דרך אחרת.

שלוש מגבלות כתובות באותו סעיף ובסעיפים שסביבו.

• שכנים וצדדים שלישיים. אסור להפעיל את זכות הבעלות באופן שפוגע בזכויות של שכנים או של אחרים. בקוד יש פרק שלם על יחסי שכנות בין נכסים, שמתחיל בסעיף 174, ועוסק ברעש, בפליטות, בגבולות ובגישה.
• שימוש לרעה בזכות. סעיף 170(2) רואה כשימוש לרעה שימוש בנכס שגורם נזק לאחרים בלי שום אינטרס נראה לעין של הבעלים ובלי כל צורך ממשי. החופש של הבעלים רחב, אבל אינו רישיון לגרום נזק.
• חוק וחוזה. המשפט הציבורי, ובמיוחד דיני התכנון והבנייה, מגביל את מה שבעלים רשאי לבנות או לשנות. חוזים שהבעלים חותם עליהם, כמו חוזה שכירות או משכנתה, מגבילים את מה שהוא רשאי לעשות כל עוד הם בתוקף.

אף אחת מהמגבלות האלה אינה ייחודית לזרים. בעלים זר שרשום במרשם הציבורי רשאי להשכיר, למכור, לשעבד במשכנתה ולהוריש בדיוק באותם תנאים כמו בעלים גאורגי. הבעלות גם אינה תלויה במעמד שהייה, בוויזה או בחשבון בנק גאורגי: החוק קושר את הזכות למרשם, ולא לאזרחות של הבעלים או לנוכחותו במדינה. בעלים שגר בחו״ל ומבקר בגאורגיה פעם בשנה, או שאינו מבקר בה כלל, מחזיק באותה זכות בדיוק כמו בעלים שגר בדירה עצמה.

מי רשאי להיות בעלים של מה: ההגבלה היחידה

סעיף 19(4) לחוקת גאורגיה שומר קרקע חקלאית, כמשאב בעל חשיבות מיוחדת, למדינה, ליחידת שלטון עצמי, לאזרח גאורגיה או לאיגוד של אזרחי גאורגיה, עם חריגים שרק חוק אורגני רשאי לקבוע. כל השאר, למגורים ולמסחר, קרקעות ובניינים, פתוח ליחידים זרים ולחברות בבעלות זרה.

הכלל נוגע לסיווג הקרקע במרשם, ולא למראה שלה. חלקה בכפר עם בית וגינה יכולה להיות רשומה כקרקע חקלאית, וחלקה בשולי עיירת נופש יכולה להיות קרקע חקלאית עד שהסיווג שלה ישונה. מאחר שהקרקע והבניין שעליה הם בדרך כלל דבר אחד בדין הגאורגי, בית שעומד על קרקע חקלאית נושא איתו את ההגבלה. דירה בבניין מגורים אינה מושפעת, משום שהבניין עומד על קרקע שאינה חקלאית. לכן מה שמכריע הוא תמיד מה שכתוב בנסח, ולא התיאור במודעה או ההתרשמות בזמן הצפייה.

החריגים הצרים, כמו רכישה בירושה, וההיסטוריה של הכלל הם הנושא של מדריך נפרד ברשימה שבהמשך. לעניין המסגרת המשפטית הנקודה פשוטה: סיווג הקרקע הוא הדבר הראשון שקוראים בנסח מהמרשם הציבורי, והתשובה יכולה לסיים את העסקה.

הרישום: למה המרשם מכריע

סעיף 183 לקוד האזרחי קובע שני תנאים הכרחיים לרכישת בעלות בנכס מקרקעין: עסקה בכתב, ורישום הזכות של הרוכש במרשם הציבורי. אף אחד מהם אינו מספיק לבדו. חוזה חתום ללא רישום מקנה לרוכש תביעה כלפי המוכר, ולא בעלות. רישום שאין מאחוריו עסקה תקפה בכתב ניתן לתקיפה ולתיקון.

לאחר מכן המרשם מוגן בשתי חזקות. סעיף 312(1) קובע שחזקה על תוכן המרשם שהוא נכון ושלם עד שיוכח שאינו נכון, וסעיף 5 לחוק גאורגיה בדבר המרשם הציבורי קובע את אותו הדבר לגבי הנתונים הרשומים. זו חזקת הנכונות והשלמות של רישומי המרשם. סעיף 312(2) הולך רחוק יותר לטובת הרוכש: רישום נחשב לנכון לטובת אדם שרוכש זכות בעסקה ממי שרשום כבעל הזכות, אלא אם הוגשה תלונה נגד הרישום או שהרוכש יודע שהרישום שגוי. סעיף 185 חוזר על הרעיון לגבי בעלות: לטובת הרוכש, המעביר נחשב לבעלים אם הוא רשום ככזה, אלא אם הרוכש ידע שהמעביר אינו הבעלים.

זה הבסיס המשפטי למה שמכונה בדרך כלל רכישה בתום לב. רוכש בתום לב שמסתמך על נסח נקי ועדכני מוגן, גם אם מאחורי המרשם היה פגם בזכות הקניין של המוכר עצמו. להגנה יש שני תנאים, ושניהם חשובים בפועל.

• אין תלונה רשומה. אם נרשמה מחלוקת על הרישום, החזקה אינה עוזרת לרוכש. נסח טרי ביום החתימה מראה אם הופיעה תלונה כזו.
• אין ידיעה על הפגם. רוכש שידע שהמרשם שגוי, למשל משום שהמוכר הודה שגם קרוב משפחה הוא בעלים של הדירה, אינו יכול להסתמך על החזקה. ידיעה שנרכשה במהלך העסקה נחשבת, ולכן עורך הדין של הרוכש רושם את מה שהמוכר אומר ומטפל בכך לפני החתימה.

למרשם יש גם גבולות, והם חשובים לא פחות. לפי סעיף 3(6) לחוק גאורגיה בדבר המרשם הציבורי, הגוף הרושם אינו אחראי לאמיתות המסמכים שמוגשים אליו. המרשם רושם את מה שהוא מקבל; הוא אינו חוקר אותו. נתוני המרשם פומביים, ולפי סעיפים 6 ו-10 לאותו חוק כל אדם רשאי לקבל נסח מהמרשם הציבורי. המשמעות היא שרוכש יכול, וגם צריך, לקרוא את המרשם לפני התשלום ולא אחריו. שני הכללים משלימים זה את זה: אפשר לסמוך על מה שכתוב במרשם, אבל המרשם לבדו אינו מחליף בדיקה של המסמכים ושל האנשים שעומדים מאחורי העסקה.

בעלות משותפת, בני זוג וזכות הקדימה

סעיף 173 לקוד האזרחי עוסק ברכוש משותף, שיכול להיות בבעלות משותפת במשותף או בחלקים, ושיכול לנבוע מהחוק או מעסקה. כל אחד מהבעלים המשותפים רשאי להגן על הנכס מפני צדדים שלישיים, אבל רשאי להשיב אותו רק עבור כל הבעלים המשותפים יחד. הוצאות האחזקה מתחלקות באופן שווה, אלא אם החוק או חוזה קובעים אחרת. ולפי סעיף 173(4), לכל אחד מהבעלים המשותפים יש זכות קדימה לרכוש כל חלק ברכוש המשותף. בעלים משותף שרוצה למכור את חלקו חייב אפוא להציע אותו באותם תנאים לשאר הבעלים המשותפים לפני שאדם מבחוץ יכול לקנות אותו; רוכש של חלק בדירה שבבעלות משותפת צריך לראות ששאר הבעלים ויתרו על הזכות הזו.

הבעלים המשותף שרוכש אינו רואה בדרך כלל הוא בן או בת הזוג. סעיף 1158 לקוד האזרחי קובע שרכוש שבני זוג רכשו במהלך הנישואים הוא רכוש משותף של בני זוג, אלא אם הסכם ממון קובע אחרת, וזאת גם אם רק אחד מבני הזוג הרוויח את הכסף. סעיף 1161 משאיר כרכוש נפרד את מה שהיה בבעלות כל אחד מבני הזוג לפני הנישואים, ואת מה שאחד מהם קיבל בירושה או במתנה במהלכם. דירה שרשומה על שם אחד מבני הזוג יכולה אפוא להיות שייכת לשניהם לפי דיני המשפחה.

הקוד האזרחי מכריע את ההתנגשות הזו לטובת הרוכש כשהמרשם שותק. סעיף 312(3) קובע שכאשר בעלים מעביר נכס מקרקעין או משעבד אותו, אין צורך בהסכמה של בעלים משותף שאינו רשום ככזה, וסעיף 312(4) יוצר חזקה, לטובת הרוכש, שהמעביר הרשום הוא הבעלים היחיד, אלא אם הרוכש ידע על בעלים משותף נוסף. התרופה של בן הזוג שאינו רשום מופנית אז כלפי בן הזוג המוכר, ולא כלפי הנכס. ועם זאת, רוכש זהיר מבקש הסכמה בכתב של בן או בת הזוג כשהמוכר נשוי: זה אינו עולה דבר, וזה מסלק טענה עוד לפני שהיא מתחילה.

כשבני זוג זרים קונים, השאלה מתהפכת. האם חלים עליהם כללי הרכוש של בני זוג בדין הגאורגי, או הדין של מדינת המוצא שלהם, או הסכם ממון, זו שאלה של משפט בינלאומי פרטי. המרשם רושם בדיוק את הבעלים ואת החלקים שנקובים בחוזה, ולכן כדאי לקבל את ההחלטה במודע לפני החתימה, עם ייעוץ שמכסה את שתי המדינות. מה שנכתב בחוזה הוא מה שיופיע בנסח, ומה שיופיע בנסח הוא מה שרוכש עתידי יוכל להסתמך עליו.

זכויות בנכס של אדם אחר: זכות בנייה, זכות שימוש ופירות וזיקות הנאה

מלבד בעלות, הקוד האזרחי מכיר בכמה זכויות מוגבלות בנכס מקרקעין של אדם אחר. כל אחת מהן נרשמת במרשם הציבורי, וכל אחת מהן מחייבת גם רוכש מאוחר יותר של הנכס.

• זכות בנייה על קרקע של אחר, סופרפיציס (סעיפים 233 עד 241). חלקת קרקע יכולה להימסר לאדם אחר לתקופה קצובה, עם זכות עבירה בירושה וניתנת להעברה לבנות עליה או מתחתיה. הבניין נרשם כרכוש של בעל הזכות (סעיף 234), וכשהזכות מסתיימת הבניין חוזר להיות חלק מהקרקע. רוכש של בניין שעומד על זכות הבנייה קונה דבר שיש לו תאריך סיום, וצריך לקרוא כמה זמן הזכות נמשכת ומה משולם עבורה.
• זכות שימוש ופירות, אוזופרוקט (סעיפים 242 עד 246). נכס מקרקעין יכול להימסר לאדם אחר כדי שישתמש בו כאילו היה הבעלים ויפיק ממנו את פירותיו, בלי הזכות למכור אותו. זכות שימוש ופירות מופיעה בהסדרים משפחתיים, למשל כשהורים נותנים דירה לילד אבל שומרים לעצמם את הזכות לגור בה. רוכש של דירה שרשומה עליה זכות שימוש ופירות קונה בעלות בלי השימוש.
• זיקות הנאה (סעיפים 247 עד 253). חלקה או בניין יכולים להיות משועבדים לטובת נכס שכן, למשל בזכות מעבר, בזכות להניח צינורות או בהגבלה על בנייה. זיקת הנאה יכולה להיות גם אישית, לטובת אדם מסוים בשמו (זיקת הנאה אישית). זיקות הנאה חשובות בעיקר בבתים ובחלקות: דרך גישה שעוברת בקרקע של השכן צריכה להיות זיקת הנאה רשומה במרשם, ולא הבטחה בעל פה.

שלוש הזכויות האלה הן הסיבה שחלק השעבודים בנסח ראוי לקריאה איטית. זכות רשומה שאינה מתאימה לרוכש צריכה להימחק לפני הרכישה, להיכלל בתמחור שלה, או להתקבל ביודעין. כל אחת משלוש הדרכים סבירה; מה שמסוכן לרוכש הוא לגלות את הזכות רק אחרי שהנכס כבר נרשם על שמו.

משכנתאות, עיקולים ומה שורד את המכירה

סעיף 286 מגדיר משכנתה כשעבוד של נכס מקרקעין שמאפשר לנושה להיפרע ממנו לפני נושים אחרים, באמצעות מכירה או באמצעות העברת הנכס לבעלותו של הנושה. משכנתה יכולה להבטיח גם תביעות עתידיות או מותנות, אם אפשר לקבוע אותן במועד יצירתה. היא נרשמת במרשם הציבורי, והמשכנתה הולכת אחרי הנכס: רוכש של דירה ממושכנת מקבל אותה כפופה למשכנתה, אלא אם המשכנתה שוחררה.

במקרה של הפרה, סעיף 301 מתיר לבעל המשכנתה לדרוש את מכירת הנכס לפי הקוד האזרחי ולפי חוק הליכי ההוצאה לפועל. סעיף 300 מתיר להעביר את הנכס לנושה על פי בקשה משותפת של הנושה ושל הבעלים, ואם הצדדים הסכימו על כך, נוטריון רשאי להוציא צו ביצוע. לפי שני הסעיפים, אלא אם החוק או הצדדים קבעו אחרת, החוב שבגינו נרשמה המשכנתה נחשב כמסולק גם אם התמורה או שווי הנכס אינם מכסים אותה במלואה. הכללים האלה חשובים לבעלים זר שלווה כסף כנגד נכס בגאורגיה, וגם לרוכש שאומרים לו שהמשכנתה ״תסולק מתוך המחיר״.

עיקולים ושעבודי מס הם דבר אחר. הם אינם נוצרים בהסכמת הבעלים אלא על ידי בית משפט, על ידי פקיד הוצאה לפועל או על ידי רשות המס, והם נרשמים כדי למנוע מהבעלים להעביר את הנכס כל עוד חוב או מחלוקת לא הוכרעו. נכס שמוטל עליו עיקול אינו יכול להימכר בדרך הרגילה עד שהעיקול מוסר.

הקוד גם נותן לרוכש תרופה חוזית. לפי סעיף 489, דבר נקי מפגם משפטי רק אם אף צד שלישי אינו יכול להעלות טענה נגד הרוכש, וזכות שאינה קיימת אבל עדיין רשומה במרשם הציבורי היא כשלעצמה פגם משפטי. משכנתה שהמוכר הבטיח למחוק, או רישום ישן שאיש לא טרח למחוק, הם לכן באחריות המוכר לפי חוזה המכר. ובכל זאת, התשובה המעשית נשארת אותה תשובה: המחיר משולם בדרך שמסירה את השעבוד ברגע הרישום, ולא על סמך אמון לאחר מכן. הזכות לתבוע את המוכר אחרי העסקה קיימת, אבל היא אינה תחליף למחיקה של השעבוד לפני שהכסף עובר.

על מה המוכר אחראי: פגמים משפטיים ופגמים מהותיים

מוכר נכס בגאורגיה אינו רק מוסר את המפתחות. סעיף 487 מחייב את המוכר להעביר את הנכס כשהוא נקי מפגם משפטי ומפגם מהותי. סעיף 488 קובע שהנכס נקי מפגם מהותי אם יש לו האיכות המוסכמת, או, כשלא הוסכם דבר, אם הוא מתאים לשימוש שנועד לו לפי החוזה או לשימוש המקובל. סעיף 489, שצוטט למעלה, מגדיר פגם משפטי כטענות של צדדים שלישיים וכזכויות רשומות שאינן קיימות. הסעיפים מסעיף 490 ואילך קובעים מה הרוכש רשאי לדרוש כשמתגלה פגם.

הכללים האלה הם ברירת המחדל, וחוזים משנים אותם לעתים קרובות. חוזה למכירה חוזרת יכול לקבוע שהדירה נמכרת במצבה כפי שנראתה; חוזה עם יזם יכול להגדיר את האיכות לפי מפרט ולהגביל את התרופות. הדבר מותר בגבולות שהקוד קובע, וזו הסיבה שברוב המחלוקות החוזה חשוב יותר מהחוק. רוכש צריך לקרוא את מה שהחוזה אומר על פגמים בתשומת לב שאינה נופלת מזו שהוא מקדיש למחיר, ולעמוד על כך שההצהרות של המוכר על הנכס, כמו ״אין חובות״, ״אין שוכרים״, ״אין קומות בלתי מורשות״, ייכתבו בחוזה כהצהרות שהמוכר עומד מאחוריהן. הצהרה שנאמרה בעל פה ולא נכתבה קשה הרבה יותר להוכיח כשמגיעים למחלוקת.

גם הזמן חשוב. לפי סעיף 129(1), תביעות חוזיות שנוגעות לנכסי מקרקעין כפופות לתקופת התיישנות של שש שנים, לעומת שלוש שנים לתביעות חוזיות רגילות, ולפי סעיף 130 התקופה מתחילה לרוץ מהמועד שבו האדם ידע או היה צריך לדעת על ההפרה. פגם שמתגלה שנים אחרי הרכישה עדיין יכול להצמיח עילת תביעה, אבל הראיות נשחקות מהר יותר מתקופת ההתיישנות, וזו סיבה נוספת לתעד את מצב הנכס במועד המסירה: תמונות, פרוטוקול מסירה חתום ורשימה של מה שנמסר.

בנייני דירות: הדירה שלכם, הרכוש המשותף ואגודת בעלי הדירות

בעלות על דירה בגאורגיה פירושה בעלות על שני דברים בבת אחת: הדירה עצמה כיחידה בבעלות נפרדת, וחלק ברכוש המשותף של הבניין ובקרקע שמתחתיו. סעיף 208 קובע שהדירה עצמה עוברת בהסכם בכתב וברישום, כמו כל נכס מקרקעין אחר. הרכוש המשותף, כמו חדר המדרגות, הגג, המעלית והחזית, מנוהל על ידי הבעלים באופן קולקטיבי.

המסגרת שהקוד האזרחי קובע לניהול הקולקטיבי הזה היא אגודת בעלי הדירות (ועד הבית). סעיף 1512 מציין שקואופרטיבים הישנים לבניית דיור בוטלו החל מ-25 בנובמבר 1997, ושאגודות בעלי הדירות לפי סעיפים 208 עד 232 הן חליפותיהם המשפטיות. בפועל, בעלי הדירות בבניין מחליטים יחד על אחזקה, על תיקונים ועל תשלומים, ובעלים חדש מצטרף להסדר שכבר קיים. בבניין חדש היזם או חברת ניהול מנהלים לעתים קרובות את הבניין בתקופה הראשונה, לפי התנאים שבחוזה המכר.

לרוכש השאלות המשפטיות כאן הן שאלות מעשיות: מי מנהל את הבניין עכשיו, מה גובה התשלום החודשי ומה הוא כולל, האם יש חובות בגין תיקונים קודמים, והאם תקנון הבית מגביל השכרה לטווח קצר, החזקת בעלי חיים או שינויים בדירה. הפרטים האלה אינם מופיעים בנסח מהמרשם הציבורי; שואלים עליהם את המוכר ואת האגודה, וכשהתשובות חשובות, כותבים אותן בחוזה. רוכש שמתכנן להשכיר את הדירה לנופשים, למשל, צריך לדעת מראש אם כללי הבניין מאפשרים זאת, משום שהמרשם לא יספר לו. מדריך נפרד על אגודות בעלי הדירות נמצא ברשימה שבהמשך.

השכרת הנכס: מה הקוד האזרחי אומר על חוזי שכירות

רוב הבעלים הזרים משכירים את הנכס שלהם בשלב כלשהו, והקוד האזרחי מסדיר את החוזה. סעיף 531 מגדיר חוזה שכירות כחוזה שלפיו המשכיר מוסר נכס לשימושו של השוכר לתקופה מסוימת, והשוכר משלם את דמי השכירות המוסכמים. המשכיר חייב למסור את הנכס כשהוא נקי מפגם משפטי ומפגם מהותי (סעיפים 533 עד 535), והשוכר רשאי לבקש הפחתה של דמי השכירות אם פגם מקטין את התועלת שבנכס (סעיף 536).

כמה כללים מפתיעים בעלים שמגיעים ממערכות משפט אחרות.

• חוזה השכירות שורד את המכירה. לפי סעיף 209, מי שרוכש דירה מושכרת נכנס לנעלי המשכיר. רוכש של דירה עם שוכר מקבל את חוזה השכירות ואת תנאיו, ולכן עליו לקרוא את החוזה, ולא רק לשמוע עליו.
• הארכה מחייבת את הסכמת המשכיר. לפי סעיף 560, שוכר לתקופה קצובה רשאי לבקש בכתב, לפחות חודשיים לפני סוף התקופה, להאריך את השכירות לתקופה בלתי מוגבלת, אבל רק בהסכמת המשכיר.
• ביטול נעשה בכתב. סעיף 563 מחייב שביטול של חוזה שכירות ייעשה בכתב. הודעת טקסט יכולה לשמש ראיה, אבל הודעה חתומה היא הצורה הבטוחה.
• שכירות וחכירה הם חוזים שונים. סעיפים 581 עד 606 מסדירים חוזה חכירה נפרד, שלפיו המשתמש גם מפיק את פירות הנכס, והוא משמש בעיקר לקרקעות ולעסקים. השכרה למגורים היא בדרך כלל חוזה שכירות.

הכנסה משכירות חייבת במס, והרישום ברשות המס הוא שלב נפרד שמוסבר במדור השקעה וכסף. שירות ניהול השכירות שלנו משתמש בחוזים כתובים שמבוססים על הסעיפים האלה, כך שהזכויות והחובות של המשכיר ושל השוכר כתובות מראש ולא נשארות לפרשנות.

בנייה, הרחבה והכשרה: כללי התכנון

מה שבעלים רשאי לבנות או לשנות נקבע במשפט הציבורי, ובעיקר בקוד התכנון המרחבי, האדריכלות והבנייה של גאורגיה, שנוסחו המשולב עודכן ב-25 ביוני 2026. הקוד מחלק בניינים ומבנים לחמש מחלקות לפי רמת הסיכון (סעיף 96): מחלקה I עם הסיכון הנמוך ביותר, שבה מספיקה בדרך כלל הודעת בנייה פשוטה, דרך מחלקות II עד IV, ועד מחלקה V עם סיכון טכני מוגבר. סיווג המבנים קובע אם נדרשת הודעה או היתר בנייה מלא, ואיזו רשות מטפלת בעניין.

הקוד מגדיר בנייה בלתי מורשית (סעיף 3) כבנייה שבוצעה ללא הבסיס המשפטי שהדין הגאורגי דורש, או בניגוד למסמכי הבנייה, כאשר הייעוד של הבניין משתנה או כאשר נחרג מיחס שטח הרצפה הכולל המותר. במילים פשוטות: קומה נוספת, תוספת בנייה, מרפסת סגורה שמשנה את שטח הבניין מעבר למה שהותר, או בניין שמשמש למטרה אחרת מזו שהותרה. הקוד קובע גם הליך שבמסגרתו בנייה בלתי מורשית יכולה, במקרים מסוימים, לעבור הכשרה על ידי הרשות שמוציאה את ההיתרים, והליך של הוראות וצווים נגד עבירות בנייה כשהכשרה אינה אפשרית.

הדבר חשוב לרוכש זר בשלושה מצבים.

• קניית דירה בבניין שהורחב. קומות עליונות שנוספו לבניינים ישנים אולי עברו הכשרה ואולי לא. דירה בקומה בלתי מורשית נושאת סיכון שהנסח לבדו אולי אינו מראה; היסטוריית ההיתרים של הבניין עונה על השאלה.
• קנייה על הנייר. היתר הבנייה של היזם חייב לכסות את הבניין שנמכר, כולל מספר הקומות. המדור פרויקטים חדשים מסביר איך בודקים זאת.
• שיפוץ אחרי הרכישה. עבודות פנים בתוך דירה הן בדרך כלל פשוטות; כל מה שנוגע בקירות נושאים, בחזית, במרפסות או בשטח הבניין עשוי לחייב הודעה או היתר, וגם את הסכמת שאר הבעלים.

כללי המס וכללי איסור הלבנת ההון שנוגעים לנכסים

שתי מערכות של כללים כספיים חלות על בעלי נכסים, ואף אחת מהן אינה משנה מי הבעלים של מה; הן קובעות כמה משלמים ומה שואלים אתכם.

מס. אין בגאורגיה מס העברה נפרד או מס בולים על רכישת נדל״ן; מע״מ הוא חלק מהמחיר רק כשהמוכר רשום במע״מ ומוכר במסגרת עסקית. לפי קוד המס בנוסחו המתוקן מ-30 בספטמבר 2026, בניין או דירה בבעלות יחיד ממוסים רק במקרה שמשק הבית הרוויח יותר מ-100,000 לארי בשנה שלפני כן. לפי Andersen in Georgia, רווח ממכירת נכס למגורים שהיה בבעלות יותר משנתיים פטור ממס הכנסה של יחידים, עם שיעור מופחת במקרים מסוימים ועם השיעור הכללי בשאר המקרים. תושבות מס תלויה ב-183 ימי נוכחות בתקופה של 12 חודשים, ולא בבעלות על נכס או בהחזקת היתר שהייה. הנקודות האלה מסוכמות כאן רק משום שהן משפיעות על החלטות משפטיות; השיעורים והתנאים מאושרים על ידי רואה חשבון בכל מקרה לגופו.

איסור הלבנת הון. חוק גאורגיה בדבר סיוע למניעת הלבנת הון ומימון טרור, שהתקבל ב-30 באוקטובר 2019 ונוסחו המשולב עודכן ב-1 באפריל 2026, מטיל חובות זיהוי ומעקב על בנקים, על נוטריונים ועל גופים מחויבים אחרים. בעסקת נדל״ן זו הסיבה שבנק גאורגי או נוטריון עשויים לשאול מאין מגיע כסף הרכישה, ולבקש מסמכים שמראים זאת, כמו מכירה של נכס אחר, דפי חשבון חיסכון או הסכם הלוואה. השאלה אינה האשמה, והמסמכים קלים יותר לאיסוף בבית לפני הנסיעה מאשר בטביליסי במהלכה. רשימת הגופים המחויבים והספים, כפי שנבדקו מול הנוסח הגאורגי, מופיעה במדיניות AML/KYC שלנו, הנמצאת בבדיקת עורך הדין.

ירושה וצוואות: מה קורה לנכס של זר

נכס בגאורגיה אינו נעלם לתוך חלל משפטי כשבעלים זר נפטר, אבל הוא גם אינו הולך אוטומטית אחרי ההסדרים שהבעלים עשה במדינת המוצא שלו. הספר השישי של הקוד האזרחי קובע את הכללים הגאורגיים, והאופן שבו הם משתלבים עם הדין של מדינת הבעלים הוא שאלה של משפט בינלאומי פרטי, שעורך דין צריך לבחון בכל מקרה לגופו.

לפי סעיף 1328, העיזבון כולל את כל הזכויות הרכושיות ואת כל החובות של המנוח ברגע מותו, כולל חלק ברכוש משותף. כשאין צוואה, ירושה על פי דין לפי סעיף 1336 קוראת ליורשים מהדרגה הראשונה: הילדים, כולל ילד שנולד אחרי המוות, בן או בת הזוג וההורים, שיורשים בחלקים שווים; הנכדים באים במקומו של הורה שנפטר קודם. סעיף 1344 מתיר לאדם להוריש רכוש בצוואה ליורשים או לכל אדם אחר, וסעיף 1358 מתאר את הצוואה הנוטריונית, שנרשמת על ידי נוטריון במילותיו של המצווה בנוכחות שני עדים.

לצוואה אין כוח בלתי מוגבל. לפי סעיף 1371, ללא קשר לצוואה, הילדים, ההורים ובן הזוג של המצווה זכאים לחלק שמור, השווה למחצית ממה שכל אחד מהם היה מקבל אילו לא הייתה צוואה. בעלים זר שהדין במדינתו מעניק חופש צוואה מלא צריך לדעת שבית משפט גאורגי עשוי להחיל את הכלל הזה על הנכס שבגאורגיה.

קבלת העיזבון היא השלב שיורשים מחמיצים בתדירות הגבוהה ביותר. לפי סעיף 1421, יורש מקבל את העיזבון בהגשת הצהרה לנוטריון, או בכך שהוא נוטל בפועל את החזקה בעיזבון או את ניהולו, ולפי סעיף 1424 יש לקבל את העיזבון בתוך שישה חודשים מפתיחתו, שהיא בדרך כלל יום המוות. סעיף 1426 מאפשר הארכה במקרים מסוימים, אבל יורש בחו״ל שמחכה להליך ירושה במדינת המוצא לפני שהוא פועל בגאורגיה עלול להחמיץ את המועד. אם אף יורש אינו מקבל את העיזבון ואין צוואה, סעיף 1343 מעביר את העיזבון למדינה.

העצה המעשית קצרה: בעלים זר צריך להחליט איך יעבור הנכס הגאורגי, לתעד את ההחלטה בצורה שעובדת בגאורגיה, לספר ליורשים היכן נמצאים המסמכים, ולתת למישהו ייפוי כוח כדי שיוכל לפעול במהירות. מדריכים נפרדים על ירושה ועל צוואות נמצאים ברשימה שבהמשך.

בעלות ושהייה הן זכויות נפרדות

בעלות על נכס בגאורגיה אינה מקנה כשלעצמה לבעלים זכות לגור בגאורגיה, ומגורים בגאורגיה אינם מחייבים בעלות על נכס. שני הנושאים נפגשים בחוק גאורגיה בדבר מעמדם המשפטי של זרים וחסרי אזרחות, שמתיר מתן היתר שהייה לטווח קצר לזר שבבעלותו נכס מקרקעין שאינו קרקע חקלאית, ששוויו עולה על USD 150,000 לפי הערכה של שמאי מוסמך, והיתר שהייה להשקעה בסכומים גבוהים יותר. ההיתר תלוי בנכס: לפי סעיף 21(11) לאותו חוק, היתר השהייה לטווח קצר מסתיים כשהבעלות מסתיימת. הדרישות, המסמכים והאגרות מוסברים בהמדריך להיתר שהייה דרך נכס; מבחינה משפטית, מה שחשוב כאן הוא שמכירה, מתנה או חלוקה של הנכס יכולות להשפיע על היתר שנשען עליו. מי שמחזיק בהיתר כזה צריך לבחון את ההשלכה על ההיתר לפני כל עסקה בנכס, ולא אחריה.

מחלוקות ותקופות התיישנות

מחלוקות בעניין נכסים בגאורגיה נדונות בבתי המשפט הכלליים, וצדדים לחוזה יכולים גם להסכים על בוררות או לנסות גישור לפני שהם פונים לבית המשפט. איזו דרך פתוחה תלוי בחוזה ובסוג המחלוקת; את הבחירה עדיף לעשות כשמנסחים את החוזה, ולא כשהמחלוקת כבר פרצה. מדריך נפרד ברשימה שבהמשך משווה בין הדרכים.

תקופות ההתיישנות רצות לפי הקוד האזרחי, יהא המסלול שנבחר אשר יהא. תקופת ההתיישנות הכללית היא עשר שנים (סעיף 128(3)). תביעות חוזיות מוגבלות לשלוש שנים, ותביעות חוזיות שנוגעות לנכסי מקרקעין לשש שנים (סעיף 129(1)). התקופה מתחילה כשהאדם נודע, או היה צריך להיוודע, על ההפרה (סעיף 130). גם תלונה רשומה נגד רישום במרשם, כפי שהוסבר למעלה, חשובה: זה הצעד שמונע מרוכש מאוחר יותר להסתמך על המרשם כל עוד המחלוקת תלויה ועומדת.

לבעלים זר, ההכנה המועילה ביותר למחלוקת היא משעממת: לשמור את החוזה, את אישורי התשלום, כל נסח, את פרוטוקול המסירה ואת ההתכתבות, במקום אחד ועם תרגומים. עורך דין גאורגי יכול לעשות הרבה יותר עם תיק מלא מאשר עם זיכרון.

שמונה דברים שרוכשים זרים מאמינים בהם והחוק אינו אומר

מונחים משפטיים במילים פשוטות

נכס מקרקעין	קרקע יחד עם מה שגדל עליה ומה שבנוי עליה חיבור של קבע; היחידה הבסיסית של המקרקעין (הקוד האזרחי, סעיף 149).
יחידה בבעלות נפרדת	דירה או שטח שאינו למגורים בתוך בניין, שנרשמים ונמכרים כיחידה עצמאית (סעיף 208).
רוכש בתום לב	רוכש שמסתמך על המרשם בלי לדעת שהוא שגוי ובלי שנרשמה תלונה; מוגן לפי סעיפים 185 ו-312.
רכוש משותף	רכוש שבבעלות כמה אנשים במשותף או בחלקים; לכל אחד מהם יש זכות קדימה על החלקים של האחרים (סעיף 173).
רכוש משותף של בני זוג	רכוש שנרכש במהלך הנישואים, ששייך לבני הזוג במשותף, אלא אם הסכם ממון קובע אחרת (סעיף 1158).
זכות הבנייה (סופרפיציס)	זכות מוגבלת בזמן וניתנת להעברה לבנות על קרקע של אדם אחר (סעיף 233).
זכות שימוש ופירות (אוזופרוקט)	זכות להשתמש בנכס של אדם אחר וליהנות ממנו כאילו היה הבעלים, בלי הזכות למכור אותו (סעיף 242).
זיקת הנאה	נטל על נכס אחד לטובת נכס אחר או לטובת אדם, כמו זכות מעבר (סעיף 247).
פגם משפטי	טענה של צד שלישי נגד הרוכש, או זכות שאינה קיימת אבל עדיין מופיעה במרשם (סעיף 489).
חלק שמור	מחצית מהחלק בירושה על פי דין, שהילדים, ההורים ובן הזוג שומרים ללא קשר לצוואה (סעיף 1371).
בנייה בלתי מורשית	בנייה ללא בסיס משפטי או מעבר למסמכי הבנייה, תוך שינוי ייעוד או חריגה מיחס שטח הרצפה המותר (קוד התכנון המרחבי, סעיף 3).
תקופת התיישנות	הזמן שבתוכו אפשר לאכוף תביעה: שש שנים לתביעות חוזיות על נכסי מקרקעין (הקוד האזרחי, סעיף 129).

שלושה מצבים משפטיים, והסעיף שמכריע בכל אחד מהם

דירה שנמכרת על ידי אחד מבני הזוג. רוכש מוצא דירה למכירה חוזרת שרשומה על שמו של גבר נשוי. המרשם מציג אותו כבעלים יחיד, ואין תלונה רשומה. לפי סעיף 312, רוכש שלא ידע על הזכות של האישה רשאי להסתמך על המרשם; הטענה של האישה, אם יש לה כזו, מופנית כלפי בעלה. אם במהלך הצפייה המוכר אומר שאשתו היא בעלים משותפת של הדירה אבל לא תחתום, הרוכש כבר יודע, וההגנה אבדה. הדרך הבטוחה היא הסכמה בכתב של האישה, או ויתור על העסקה.

בית עם שביל גישה שעובר בקרקע של השכן. המוכר אומר שהשכן תמיד התיר מעבר. בנסח של הבית לא מופיעה זיקת הנאה. בלי זיקת הנאה רשומה לפי סעיפים 247 עד 253, הגישה של הרוכש תלויה ברצונו הטוב של השכן ולא תחייב את מי שיבוא אחריו. הפתרון הוא לרשום את זיקת ההנאה לפני המכירה, בהסכמת השכן, או לתמחר את הסיכון.

דירה שעברה בירושה ונמכרת על ידי יורשים בחו״ל. שני אחים שגרים בחו״ל ירשו דירה בטביליסי ורוצים למכור אותה. לפני שהם יכולים למכור, כל אחד מהם צריך לקבל את העיזבון לפי סעיף 1421 בתוך ששת החודשים של סעיף 1424, והבעלות שלהם צריכה להירשם. רוכש צריך לראות את הרישום במרשם על שם היורשים, ולא רק תעודת ירושה, ולבדוק אם ליורש שלישי, כמו הורה שנותר בחיים ושזכאי לחלק שמור, יש טענה כלשהי.

משפט ומסמכים: המדריכים המפורטים

סיכונים וחריגים

• הסתמכות על חוזה במקום על רישום. עד שהמרשם מציג אתכם כבעלים, יש לכם תביעה, לא נכס.
• אובדן ההגנה של רוכש בתום לב. ידיעה על פגם, או תלונה שנרשמה נגד הרישום, מסירות את ההגנה של המרשם.
• קרקע חקלאית מתחת לבית. ההגבלה הולכת אחרי סיווג הקרקע, לא אחרי המראה של הנכס.
• זכויות רשומות שלא קראתם. משכנתה, עיקול, חוזה שכירות, זכות שימוש ופירות או זיקת הנאה מחייבים את הבעלים הבא.
• קומות ותוספות בלתי מורשות. דירה בקומה שלא עברה הכשרה נושאת סיכון של המשפט הציבורי, שהמחיר אולי אינו משקף.
• זכות הקדימה של הבעלים המשותפים. רכישת חלק בלי ויתור של שאר הבעלים המשותפים מזמינה תביעה.
• החמצת חלון ששת החודשים לקבלת העיזבון. יורשים בחו״ל עלולים לאבד זמן בהמתנה להליכים במדינת המוצא.
• תוצאות משפטיות ״מובטחות״. אף עורך דין, סוכן או יזם אינו יכול להתחייב לתוצאה בבית משפט, להכשרה או להיתר שהייה.

שאלות נפוצות

האם לבעלים זר יש אותן זכויות כמו לבעלים גאורגי?

כן. לאחר הרישום, בעלים זר רשאי להחזיק בנכס, להשתמש בו, להשכיר אותו, לשעבד אותו במשכנתה, למכור אותו, לתת אותו במתנה ולהוריש אותו באותם תנאים כמו אזרח גאורגי. ההגבלה היחידה על בעלות של זרים נוגעת לקרקע חקלאית.

מה מגן עליי אם מתברר שלזכות של המוכר יש פגם?

המרשם. לפי הקוד האזרחי, רישום נחשב לנכון לטובת רוכש שרכש מהבעלים הרשום, אלא אם נרשמה תלונה נגד הרישום או שהרוכש ידע שהוא שגוי. בנוסף, המוכר אחראי לפגמים משפטיים לפי חוזה המכר.

האם אני צריך את הסכמת בן או בת הזוג כדי לקנות או למכור?

רכוש שנרכש במהלך הנישואים הוא רכוש משותף לפי הדין הגאורגי, אלא אם הסכם ממון קובע אחרת. במכירה, הסכמה של בן זוג שאינו רשום אינה נדרשת מבחינה משפטית, אבל נהוג לקבל אותה. בקנייה כזוג, החליטו על החלקים ועל הכללים שיחולו לפני החתימה.

האם אפשר לקנות דירה מושכרת?

כן, והרוכש נכנס לנעלי המשכיר בחוזה השכירות הקיים. קראו את חוזה השכירות לפני הקנייה: התקופה, דמי השכירות וכללי ההודעה המוקדמת עוברים אליכם.

מה קורה לנכס שלי בגאורגיה אם אני נפטר בלי צוואה?

הכללים הגאורגיים קוראים לילדים, לבן הזוג ולהורים כיורשים מהדרגה הראשונה בחלקים שווים, והיורשים חייבים לקבל את העיזבון בתוך שישה חודשים. האופן שבו הדין של מדינת המוצא שלכם משתלב בכך הוא שאלה לעורך דין בשתי המדינות.

האם צוואה יכולה להוריש הכול לאדם אחד?

לא לגמרי, אם הדין הגאורגי חל. הילדים, ההורים ובן הזוג שומרים חלק שמור השווה למחצית ממה שהיו מקבלים בלי צוואה.

כמה זמן יש לי להגיש תביעה בעניין נכס שקניתי?

לתביעות חוזיות שנוגעות לנכסי מקרקעין יש תקופת התיישנות של שש שנים, שמתחילה לרוץ מהמועד שבו ידעתם או הייתם צריכים לדעת על ההפרה. תקופת ההתיישנות הכללית היא עשר שנים.

האם בנייה בלתי מורשית נשארת תמיד בלתי חוקית?

לא. בקוד התכנון המרחבי יש הליך שבמסגרתו חלק מהבנייה הבלתי מורשית יכול לעבור הכשרה על ידי הרשות שמוציאה את ההיתרים. עד שזה קורה, דירה או קומה שנבנו ללא בסיס משפטי נושאות סיכון שרוכש צריך לתמחר או להימנע ממנו.

מקורות

1. הקוד האזרחי של גאורגיה, נוסח משולב מ-25 ביוני 2026 (סעיפים 128-130, 147-150, 170-174, 183-185, 208-209, 233-253, 286-303, 312, 487-489, 531-606, 1158-1161, 1328-1426, 1512), הרשומות של גאורגיה (נצפה בתאריך 11 באוקטובר 2026)
2. חוקת גאורגיה (סעיף 19), נוסח משולב מ-29 ביוני 2020, הרשומות של גאורגיה (נצפה בתאריך 11 באוקטובר 2026)
3. חוק גאורגיה בדבר המרשם הציבורי (סעיפים 3, 5, 6, 10), נוסח משולב מ-1 באפריל 2026, הרשומות של גאורגיה (נצפה בתאריך 11 באוקטובר 2026)
4. קוד התכנון המרחבי, האדריכלות והבנייה של גאורגיה (סעיפים 3, 96), נוסח משולב מ-25 ביוני 2026, הרשומות של גאורגיה (נצפה בתאריך 11 באוקטובר 2026)
5. חוק גאורגיה בדבר סיוע למניעת הלבנת הון ומימון טרור, נוסח משולב מ-1 באפריל 2026, הרשומות של גאורגיה (נצפה בתאריך 11 באוקטובר 2026)
6. חוק גאורגיה בדבר מעמדם המשפטי של זרים וחסרי אזרחות (סעיפים 15, 16, 21), נוסח משולב מ-25 ביוני 2026, הרשומות של גאורגיה (נצפה בתאריך 11 באוקטובר 2026)
7. רישום נכסי מקרקעין: אגרות ומועדים, הסוכנות הלאומית למרשם הציבורי (נצפה בתאריך 11 באוקטובר 2026)
8. Real Estate 2026: Georgia, MB Legal עבור Chambers and Partners, עודכן ב-7 במאי 2026 (נצפה בתאריך 11 באוקטובר 2026)
9. Georgia: individual, other taxes, PwC Worldwide Tax Summaries (נצפה בתאריך 11 באוקטובר 2026)
10. Georgia: individual, residence, PwC Worldwide Tax Summaries (נצפה בתאריך 11 באוקטובר 2026)
11. Tax obligations upon sale of residential property, Andersen in Georgia (נצפה בתאריך 11 באוקטובר 2026)
12. היתרי שהייה, הסוכנות לפיתוח שירותים ציבוריים (נצפה בתאריך 11 באוקטובר 2026)

יומן שינויים

• 11 באוקטובר 2026 - פורסם מדריך מלא על בסיס הקוד האזרחי, החוקה, חוק המרשם הציבורי, קוד התכנון המרחבי וחוק איסור הלבנת ההון; הנקודות המשפטיות נמצאות בבדיקת עורך הדין השותף.