האם צריך להצהיר במדינת המוצא על נכס בגאורגיה?
ברוב המדינות אין חובה להצהיר על עצם הבעלות בדירה בגאורגיה; מה שצריך לדווח עליו הוא ההכנסה שהדירה מניבה, כלומר שכר דירה או רווח ממכירה, ובחלק מהמדינות גם חשבונות הבנק שבהם מוחזק הכסף. יש חריגים ברורים. הודו מחייבת את התושבים שלה לפרט כל נכס בחו״ל, כולל דירה בגאורגיה, בנספח Schedule FA של הדוח השנתי, בלי שום סף מינימלי. בקזחסטן, הצהרת הנכסים רואה בנכס בחו״ל עילה להגשה. בקצה השני, איחוד האמירויות הערביות, ערב הסעודית, כווית וקטאר אינן ממסות לא את שכר הדירה ולא את המכירה של דירה מעבר לים.
העמוד הזה משווה בין 21 מדינות מוצא של קונים בגאורגיה, ולצד כל שורה מופיעים המקורות שעליהם היא נשענת. הוא עוסק בצד של מדינת המוצא שלכם; הצד הגאורגי, כולל האופן שבו האמנות מחלקות את זכויות המיסוי בין המדינות, מוסבר במדריך שלנו על אמנות למניעת כפל מס.
יתווסף על ידי הצוות: רואה החשבון שלנו יאשר את השורות של איראן, אזרבייג׳ן, קירגיזסטן ואוזבקיסטן, שבהן המקורות הרשמיים על נכסים בחו״ל היו דלים, וכן את היחס באוקראינה למכירה של נכס בגאורגיה.
מדינה אחר מדינה
| מדינה | שכר דירה מהדירה | רווח ממכירה | להצהיר על הדירה עצמה? | אמנה עם גאורגיה |
|---|---|---|---|---|
| איחוד האמירויות הערביות | לא ממוסה | לא ממוסה | לא | כן, 2011 |
| ערב הסעודית | לא ממוסה | לא ממוסה | לא | כן, 2019 |
| כווית | לא ממוסה | לא ממוסה | לא | כן, 2013 |
| קטאר | לא ממוסה (מקור זר) | לא ממוסה | לא | כן, 2011 |
| ישראל | שיעור מיוחד של 15% על שכר דירה למגורים בחו״ל | 25% מהרווח הריאלי | בעקיפין: חובה להגיש דוח כשהנכסים או הפיקדונות בחו״ל מגיעים ל-ILS 2,086,000 | כן, 2011 |
| טורקיה | מדרגות פרוגרסיביות מ-15% עד 40%, עם זיכוי | ממוסה אם הדירה נמכרת בתוך 5 שנים | לא | כן, 2010 |
| איראן | חייב במס עקרונית; השיעור לא נמצא | לא נמצא | לא נמצא | כן, 2001 |
| הודו | לפי מדרגות המס, ניכוי סטנדרטי של 30%, זיכוי באמצעות Form 67 | 12.5% אחרי 24 חודשים | כן, Schedule FA בכל שנה, ללא סף | כן, 2011 |
| סין | 20%, זיכוי נפרד לכל מדינה | 20% | לא; ההכנסה מוצהרת בין 1 במרץ ל-30 ביוני | כן, 2005 |
| רוסיה | 13% עד 22%, ללא זיכוי בגין המס הגאורגי | פטור אחרי 3 או 5 שנים, אחרת 13% עד 15% | לא (למעט עובדי ציבור) | לא |
| אוקראינה | 18% ועוד היטל צבאי של 5%; זיכוי רק כנגד ה-18% | 23% מהמחיר המלא, לפי החלטת מס מ-2026 | לא (למעט עובדי ציבור) | כן, 1999 |
| בלארוס | 13%, עם זיכוי | 13% | לא ככלל | כן, 2015 |
| קזחסטן | 10%, ו-15% מעל 8,500 מדדים חודשיים, עם זיכוי | חייב במס | כן, הצהרת נכסים (טפסים 250.00 ו-270.00) | כן, 2000 |
| אוזבקיסטן | 12%, עם זיכוי | 12% | לא נמצא | כן, 1997 |
| קירגיזסטן | 10% | לא נמצא | לא (ההצהרה האוניברסלית בוטלה) | כן, 2023 |
| ארמניה | 10%, זיכוי עד גובה המס הארמני | מכירה לאדם פרטי של נכס שאינו עסקי פטורה | לא | כן, 2000 |
| אזרבייג׳ן | חייב במס, זיכוי עד גובה המס המקומי; השיעור לא צוין | לא נמצא | לא נמצא | כן, 1998 |
| גרמניה | פטור, אבל מעלה את השיעור על הכנסות אחרות | פטור, עם אותה השפעה על השיעור | לא | כן, 2007 |
| פולין | שיעור אחיד של 8.5% או 12.5%, שיטת הזיכוי | 19% אם הדירה נמכרת בתוך 5 שנים | רק דיווח סטטיסטי כשהנכסים בחו״ל עולים על PLN 7 מיליון | כן, חלה מ-2024 |
| הממלכה המאוחדת | מס הכנסה, עם זיכוי | 18% או 24%, סכום פטור של GBP 3,000 | לא | כן, 2005 |
| ארצות הברית | ממוסה, Schedule E, זיכוי ב-Form 1116 | 0%, 15% או 20%, ובמקרים מסוימים בתוספת 3.8% | לא; דירה שמוחזקת ישירות אינה מדווחת ב-FBAR או ב-Form 8938 | רק האמנה משנת 1973 עם ברית המועצות, שה-IRS עדיין מחיל |
״עם זיכוי״ פירושו שאפשר לנכות את המס הגאורגי של 5% על שכר הדירה מהמס שמדינת המוצא גובה על אותה הכנסה, בדרך כלל עד לגובה המס של מדינת המוצא. השנים בעמודה האחרונה הן המועדים שבהם כל אמנה נכנסה לתוקף.
ארבעה דפוסים שעומדים מאחורי הטבלה
- אין מס במדינת המוצא. ארבע מדינות המפרץ אינן גובות מס הכנסה מיחידים, ולכן ה-5% הגאורגיים על שכר הדירה הם המס היחיד שחל עליו, ומכירה אחרי יותר מ-2 שנים פטורה ממס גם בגאורגיה.
- מס במדינת המוצא, בניכוי המס הגאורגי. רוב המדינות ממסות את התושבים שלהן על ההכנסה מכל העולם ומנכות את המס הגאורגי: הממלכה המאוחדת, ארצות הברית, ישראל, טורקיה, פולין, הודו, סין, ארמניה, קזחסטן ועוד. בפועל אתם משלמים בערך את הגבוה מבין שני השיעורים.
- פטור במדינת המוצא עם השפעה על השיעור. האמנה של גרמניה עם גאורגיה פוטרת שכר דירה ורווחים מדירה בגאורגיה, אבל מביאה אותם בחשבון בקביעת השיעור שיחול על יתר ההכנסה שלכם.
- מס במדינת המוצא ללא זיכוי. לרוסיה אין אמנה עם גאורגיה, וקוד המס הרוסי מתיר זיכוי בגין מס זר רק מכוח אמנה, ולכן ה-5% הגאורגיים משולמים בנוסף למס הרוסי.
איפה חובה לפרט את הנכס עצמו
- הודו. התושבים מפרטים כל נכס בחו״ל בנספח Schedule FA של דוח מס ההכנסה מדי שנה, על בסיס שנה קלנדרית, בלי שווי מינימלי. הקנס לפי חוק הכסף השחור (Black Money Act) הוא INR 10 lakh, וההקלה לנכסים קטנים אינה חלה על מקרקעין.
- קזחסטן. בעלות על נכס בחו״ל היא עילה להגשת הצהרת הנכסים (טופס 250.00), ושינויים מדווחים מדי שנה בטופס 270.00 עד 15 בספטמבר; גם חשבונות בחו״ל שעולים על 1,000 מדדי חישוב חודשיים מוצהרים.
- ישראל. אין חובה קבועה לפרט דירה, אבל תושב שהנכסים שלו בחו״ל או הפיקדונות שלו בחו״ל מגיעים ל-ILS 2,086,000 (הנתון של 2025) חייב להגיש דוח שנתי, ורשות המסים רשאית לדרוש הצהרת הון בכל עת.
- פולין. רק דיווח סטטיסטי לבנק הלאומי של פולין, ברגע שהנכסים בחו״ל עולים על PLN 7 מיליון.
- ארצות הברית. דירה שמוחזקת ישירות אינה נכס פיננסי לצורך FBAR או Form 8938, אבל שכר הדירה וכל רווח ממכירה נכללים בדוח הפדרלי.
חשבונות בנק בגאורגיה
חשבון גאורגי שאליו נכנסים שכר הדירה או כספי המכירה הוא הנקודה שבה מתחילות חובות דיווח רבות. בנקים גאורגיים גם מדווחים לשירות ההכנסות על חשבונות של תושבי המדינות השותפות, לפי התקן Common Reporting Standard של ה-OECD, ולכן הניחו שרשות המסים במדינת המוצא שלכם תראה את היתרה.
| מדינה | החובה |
|---|---|
| ארצות הברית | FBAR ברגע שכל החשבונות בחו״ל יחד עולים על USD 10,000 בנקודת זמן כלשהי במהלך השנה; Form 8938 החל מ-USD 50,000 לנישום יחיד שגר בארצות הברית |
| רוסיה | הודעה לשירות המסים בתוך 1 חודש מפתיחת חשבון בחו״ל ודיווח על התנועות בו מדי שנה עד 1 ביוני, עם פטורים למי ששוהה בחו״ל יותר מ-183 ימים |
| גרמניה | דיווח לבונדסבנק על תשלומים חוצי גבולות מעל EUR 50,000 (הסף הועלה מ-EUR 12,500 ב-1 בינואר 2025) |
| קזחסטן | הצהרה על חשבונות בחו״ל מעל 1,000 מדדים חודשיים |
| הודו | החשבונות בחו״ל מפורטים ב-Schedule FA |
| הממלכה המאוחדת | אין דיווח נפרד על חשבונות; המידע מגיע דרך Common Reporting Standard |
כשאתם מוכרים
גאורגיה פוטרת ממס מכירה אחרי יותר מ-2 שנות בעלות, אבל הפטור הזה אינו עובר איתכם הביתה. בממלכה המאוחדת הרווח ממוסה ב-18% או ב-24% אחרי סכום פטור של GBP 3,000; בהודו ב-12.5% אחרי 24 חודשים; בישראל ב-25% מהרווח הריאלי; בסין ב-20%; בפולין ב-19% אם הדירה נמכרת בתוך 5 שנים; בטורקיה רק בתוך 5 שנים. רוסיה פוטרת את הרווח אחרי תקופת החזקה מינימלית של 3 או 5 שנים. שירות המסים של אוקראינה, בהחלטה שניתנה לנישום אחד במרץ 2026, החיל 23% על מחיר המכירה המלא של נכס בחו״ל ושלל את הפטור המקומי; ההחלטה שנויה במחלוקת. האמנה של גרמניה משאירה את מיסוי הרווח לגאורגיה. העברת הכסף הביתה מוסברת במדריך שלנו על העברת כסף לחו״ל אחרי מכירה.
ירושה במדינת המוצא
גאורגיה אינה ממסה ירושה בין בני משפחה קרובים, אבל מדינת המוצא שלכם עשויה למסות אותה. מאז 6 באפריל 2025 הממלכה המאוחדת מכלילה במס הירושה את הנכסים בחו״ל של כל מי שהיה תושב בה 10 מתוך 20 שנות המס הקודמות, וזה כולל דירה בגאורגיה. עיזבון של אזרחי ארצות הברית ממוסה על נכסים מכל העולם, עם פטור של USD 15 מיליון לשנת 2026. מדינות המפרץ וישראל אינן גובות מס ירושה. העמוד שלנו על מס ירושה ומס מתנה בגאורגיה מסביר את הצד הגאורגי.
שינויים ב-2025 וב-2026
- סין. אחרי הודעות של רשויות מחוזיות במרץ 2025, רשויות המס ביקשו מהתושבים בינואר 2026 לבדוק את ההכנסות שלהם מעבר לים בשנים 2022 עד 2024 ולהצהיר עליהן.
- הודו. חוק מס ההכנסה 2025 (Income-tax Act 2025) נכנס לתוקף ב-1 באפריל 2026, ותוכנית חד-פעמית לגילוי נכסים בחו״ל פועלת מ-16 באוגוסט עד 31 בדצמבר 2026.
- ישראל. עולים חדשים שמגיעים החל מ-1 בינואר 2026 מאבדים את הפטור ל-10 שנים מדיווח על נכסים בחו״ל, אבל שומרים על הפטור ממס על הכנסות מחו״ל.
- טורקיה. חוק 7582 מיוני 2026 פוטר הכנסות מחו״ל למשך 20 שנה לאנשים שהופכים לתושבים החל מ-1 בינואר 2026.
- הממלכה המאוחדת. משטר ה-non-dom (תושב שאינו בעל דומיסיל) הסתיים ב-6 באפריל 2025, ובמקומו באה הקלה של 4 שנים על הכנסות ורווחים מחו״ל למי שמגיע לממלכה לראשונה.
- קזחסטן. קוד מס חדש משנת 2026 קובע מס הכנסה של 10%, ו-15% על החלק שמעל 8,500 מדדים חודשיים.
המסמכים הגאורגיים שהיועץ במדינת המוצא יבקש
- נסח מהמרשם הציבורי שמראה את הבעלות שלכם ואת תאריך הרכישה.
- חוזה הרכישה, ובהמשך גם חוזה המכירה, עם המחירים.
- חוזי שכירות ודפי חשבון בנק שמראים את שכר הדירה שהתקבל.
- דוחות מס גאורגיים וקבלות על תשלום, ההוכחה שנדרשת לקבלת זיכוי.
- אישור תושבות גאורגי, אם אתם טוענים לתושבות בגאורגיה.
- תרגומים מאושרים, כשרשות המסים שלכם דורשת אותם.
לסדר את הצד של מדינת המוצא, צעד אחר צעד
מצאו את השורה שלכם
בטבלה שלמעלה, ואחר כך אמתו אותה מול יועץ במדינת המוצא.
בדקו את חובת הפירוט
במיוחד בהודו, בקזחסטן ובישראל.
דווחו על החשבון
במקומות שבהם המדינה שלכם דורשת זאת.
שמרו הוכחות למס הגאורגי
בלי קבלות, אין זיכוי.
תכננו את שנת המכירה
תקופות ההחזקה במדינת המוצא שונות מ-2 השנים של גאורגיה.
סיכונים וחריגים
- נכסים שלא פורטו. הודו מטילה קנס של INR 10 lakh על נכס שחסר ב-Schedule FA.
- אין זיכוי. בלי אמנה, המס הגאורגי עלול להשתלם פעמיים.
- תקופות החזקה שונות. מכירה שפטורה ממס בגאורגיה יכולה להיות ממוסה במדינת המוצא.
- דיווח על חשבונות. לדיווחים שהוחמצו על חשבונות בחו״ל יש קנסות משלהם.
- כללים שמשתנים. כמה מדינות שינו את הכללים שלהן ב-2025 וב-2026.
שאלות נפוצות
האם עליי להצהיר במדינת המוצא על דירה בגאורגיה?
בדרך כלל רק על ההכנסה ממנה; הודו וקזחסטן דורשות לדווח על הנכס עצמו.
האם שכר דירה מגאורגיה ממוסה שוב במדינת המוצא?
ברוב המדינות כן, עם זיכוי בגין ה-5% הגאורגיים.
האם תושבי מדינות המפרץ משלמים מס בבית על שכר דירה מגאורגיה?
לא, איחוד האמירויות, ערב הסעודית, כווית וקטאר אינן ממסות אותו.
האם אזרח אמריקאי מדווח על דירה בגאורגיה ב-FBAR?
לא, אבל חשבון בנק גאורגי מדווח אם יחד עם חשבונות אחרים בחו״ל הוא עולה על USD 10,000.
האם תושב רוסיה יכול לקזז את המס הגאורגי?
לא, רוסיה מתירה זיכוי רק מכוח אמנה, ואמנה כזו אין.
איך גרמניה ממסה דירה בגאורגיה?
היא פוטרת את שכר הדירה ואת הרווח, אבל משתמשת בהם כדי לקבוע את שיעור המס שלכם.
האם משרד המס במדינה שלי יידע על החשבון שלי בגאורגיה?
סביר שכן, דרך Common Reporting Standard.
האם מכירה אחרי 2 שנים פטורה ממס בכל מקום?
לא, רק בגאורגיה; מדינת המוצא שלכם מחילה את הכללים שלה.
מקורות
- אמנות למניעת כפל מס, משרד האוצר של גאורגיה (נצפה בתאריך 20 באוקטובר 2026)
- דוח והצהרה על מקורות הכנסה, רשות המסים בישראל (נצפה בתאריך 20 באוקטובר 2026)
- ישראל: קביעת ההכנסה, PwC Worldwide Tax Summaries (נצפה בתאריך 20 באוקטובר 2026)
- הודו: מינהל המס, PwC Worldwide Tax Summaries (נצפה בתאריך 20 באוקטובר 2026)
- סין: מסים על הכנסה של יחידים, PwC Worldwide Tax Summaries (נצפה בתאריך 20 באוקטובר 2026)
- טורקיה: מסים על הכנסה של יחידים, PwC Worldwide Tax Summaries (נצפה בתאריך 20 באוקטובר 2026)
- הצהרה על הכנסות לשנת 2025, שירות המסים הפדרלי של רוסיה, 2 במרץ 2026 (נצפה בתאריך 20 באוקטובר 2026)
- מכירת נכס בחו״ל ב-2026: עמדת שירות המסים, DTKT (נצפה בתאריך 20 באוקטובר 2026)
- הצהרה על נכסים בחו״ל בקזחסטן, Finance.kz (נצפה בתאריך 20 באוקטובר 2026)
- אוזבקיסטן: מסים על הכנסה של יחידים, PwC Worldwide Tax Summaries (נצפה בתאריך 20 באוקטובר 2026)
- הצהרה על הכנסות בארמניה, ARKA (נצפה בתאריך 20 באוקטובר 2026)
- ההסכם בין גרמניה לגאורגיה למניעת כפל מס, NWB (נצפה בתאריך 20 באוקטובר 2026)
- מס על הכנסה מחו״ל, GOV.UK (נצפה בתאריך 20 באוקטובר 2026)
- שיעורי מס רווחי הון, GOV.UK (נצפה בתאריך 20 באוקטובר 2026)
- מדריך מס הירושה: תושבים ותיקים בממלכה המאוחדת, רשות המסים והמכס הבריטית (HMRC) (נצפה בתאריך 20 באוקטובר 2026)
- השוואה בין דרישות Form 8938 לדרישות FBAR, רשות המסים האמריקאית (IRS) (נצפה בתאריך 20 באוקטובר 2026)
- רשימת אמנות המס, רשות המסים האמריקאית (IRS) (נצפה בתאריך 20 באוקטובר 2026)
- מס עיזבון ומס מתנה: מה חדש, רשות המסים האמריקאית (IRS) (נצפה בתאריך 20 באוקטובר 2026)
יומן שינויים
- - עמוד נתונים שפורסם על סמך מקורות של רשויות המס הלאומיות, סיכומי PwC Worldwide Tax Summaries שנבדקו ב-2026, נוסחי האמנות ורשימת האמנות של משרד האוצר של גאורגיה.