האמנות של גאורגיה למניעת כפל מס: הרשימה ומה המשמעות שלהן לבעלי נכסים

אילו מדינות חתמו עם גאורגיה על אמנת מס?

באוקטובר 2026 פירט משרד האוצר 58 אמנות למניעת כפל מס שנמצאות בתוקף. הן מכסות את רוב אירופה, את מדינות המפרץ, את ישראל, טורקיה, סין, יפן והודו, ואת הרפובליקות הסובייטיות לשעבר, למעט רוסיה. אמנה דו-צדדית עם ארצות הברית אין, אבל רשות המסים האמריקאית (IRS) מציינת שהאמנה משנת 1973 בין ארצות הברית לברית המועצות עדיין חלה על גאורגיה. קנדה ואוסטרליה אינן מופיעות ברשימה של המשרד. מבחינת בעלים של נכס, כל האמנות פועלות באותו עיקרון בסיסי: לגאורגיה שמורה הזכות הראשונה למסות שכר דירה ורווחים מנכס שנמצא בשטחה, ולאחר מכן מדינת המוצא של הבעלים מעניקה הקלה, בדרך כלל זיכוי בגין המס ששולם בגאורגיה.

בעמוד הזה תמצאו את רשימת האמנות, הסבר על הסעיפים שחשובים לבעלי נכסים, השוואה מפורטת בין שמונה אמנות, ופרק על האופן שבו מוכיחים תושבות ועל המידע שבנקים גאורגיים מעבירים כיום לחו״ל. איך מחושב המס הגאורגי עצמו מוסבר בעמודים שלנו על מס על שכר דירה ועל מס במכירה.

58 האמנות שבתוקף

האמנות החדשות ביותר הן עם יפן והונג קונג (שתיהן נכנסו לתוקף ב-2021), עם פולין (אמנה חדשה שנכנסה לתוקף באפריל 2023 והחליפה את האמנה מ-1999) ועם קירגיזסטן (מאי 2023). בדוח ההתקדמות שלו לשנת 2024 ציין המשרד משא ומתן על אמנות חדשות או מעודכנות עם מלזיה, מונטנגרו, עומאן, קזחסטן, לוקסמבורג, אנדורה ואזרבייג׳ן. רוסיה אינה מופיעה ברשימה.

הסעיפים שחשובים לבעלים של נכס

• הכנסה ממקרקעין (בדרך כלל סעיף 6). שכר דירה מדירה בגאורגיה ״ניתן למסות״ בגאורגיה, יהיה הבעלים אשר יהיה.
• רווחים ממקרקעין (בדרך כלל סעיף 13). גם רווח ממכירת הדירה ניתן למסות בגאורגיה.
• חברות עתירות נכסים. אמנות רבות מוסיפות סעיף ״עתירות קרקע״: רווח ממניות שיותר ממחצית שוויין נובע מנדל״ן בגאורגיה ניתן למסות גם הוא בגאורגיה.
• דיבידנדים וריבית. האמנות מגבילות את המס שגאורגיה רשאית לנכות במקור, אבל השיעור הגאורגי עצמו כבר עומד על 5% בשני המקרים, כך שתקרה של 10% או 15% באמנה אינה משנה דבר.
• הקלה במדינת המוצא. מדינת המוצא מזכה את המס הגאורגי כנגד המס שלה, או פוטרת את ההכנסה הגאורגית.
• תושבות. אם שתי המדינות רואות בכם תושבים, מכריע מבחן הכרעה: קודם בית הקבע, אחר כך מרכז האינטרסים החיוניים, מקום המגורים הרגיל והאזרחות.

שמונה אמנות בהשוואה

שיעורי הדיבידנד בטבלה הם אלה שחלים על בעל מניות שהוא אדם פרטי; חברות שמחזיקות נתח גדול יותר מקבלות לעתים קרובות שיעורים נמוכים יותר. בכמה מהאמנות יש פרטים חריגים. האמנה עם איחוד האמירויות מקטינה בחצי את המס הגאורגי על רווח ממכירת נכס בגאורגיה, אבל לפיה רק אזרחי האמירויות נחשבים תושבים מבין היחידים, כך שזר שגר בדובאי אינו יכול להסתמך עליה. האמנה עם טורקיה מתירה לגאורגיה למסות רווחים אחרים, למשל ממניות, רק אם הנכס הוחזק שנה אחת או פחות. האמנה עם הממלכה המאוחדת מתירה 15% על דיבידנדים מתאגיד להשקעה בנדל״ן מסוג REIT.

שכר דירה מדירה בגאורגיה

גאורגיה ממסה את שכר הדירה ראשונה: 5% לאדם פרטי שמשכיר בית מגורים, כפי שמתואר בעמוד שלנו על המס על שכר דירה. מדינה שממסה את התושבים שלה על הכנסתם מכל העולם, כמו הממלכה המאוחדת, ישראל, פולין או אוקראינה, ממסה לאחר מכן את אותו שכר דירה לפי הכללים שלה ומנכה ממנו את המס הגאורגי, עד לגובה המס שהיא עצמה גובה על ההכנסה הזו. גרמניה פועלת אחרת לפי האמנה שלה עם גאורגיה: הכנסה מנדל״ן בגאורגיה פטורה בגרמניה, אבל היא נלקחת בחשבון כשקובעים את שיעור המס על שאר ההכנסות של הבעלים. אם אתם תושבי מס בגאורגיה, הכנסה מחו״ל אינה ממוסה בגאורגיה, אבל שכר דירה גאורגי עדיין ממוסה בה.

מכירת הנכס

האמנות מתירות לגאורגיה למסות את הרווח מדירה בגאורגיה, ומדינת המוצא מעניקה לאחר מכן זיכוי או פטור. כאן חשוב איך הדבר משתלב עם הכללים של גאורגיה עצמה: בית שהיה בבעלותכם יותר משנתיים פטור ממס בגאורגיה, ולכן אין מס גאורגי שאפשר לזכות, ומדינה שפועלת בשיטת הזיכוי עשויה למסות את כל הרווח לפי הדין שלה. תושב הממלכה המאוחדת, למשל, ידווח בדרך כלל על הרווח בממלכה המאוחדת. לפי האמנה עם גרמניה, רווח מנדל״ן בגאורגיה פטור בגרמניה, עם התחשבות בשיעור. בעלים שמוכר בתוך שנתיים מקבל בדרך כלל זיכוי במדינת המוצא בגין המס הגאורגי של 5%.

בעלות דרך חברה

אם הדירה בבעלות חברה גאורגית, רווח שמחולק לבעל מניות זר חייב בניכוי במקור של 5% בגאורגיה, וחלק מהאמנות מפחיתות אותו: ל-0% לפי האמנות עם הממלכה המאוחדת ועם איחוד האמירויות, לדוגמה, ואילו האמנה עם גרמניה מתירה 0% או 5% רק לחברות שמחזיקות לפחות 50% או 10% מהמניות והשקיעו יותר מ-3,000,000 אירו או יותר מ-100,000 אירו. מכירת המניות של חברת נכסים גאורגית יכולה להיות ממוסה בגאורגיה לפי סעיפי עתירות הקרקע שבאמנות עם ישראל, הממלכה המאוחדת, גרמניה, פולין, אוקראינה וקזחסטן, אבל לא לפי האמנות עם איחוד האמירויות או עם טורקיה. הצד הגאורגי מוסבר בעמוד שלנו על מס על נכס בבעלות חברה.

האמנה הרב-צדדית

גאורגיה חתמה על האמנה הרב-צדדית של ה-OECD נגד ניצול לרעה של אמנות מס ב-7 ביוני 2017, אשררה אותה בדצמבר 2018 והפקידה את מסמך האשרור ב-29 במרץ 2019; האמנה נכנסה לתוקף לגבי גאורגיה ב-1 ביולי 2019. היא מוסיפה לאמנות שעליהן היא חלה מבחן של מטרה עיקרית, כך שאפשר לשלול הטבות לפי אמנה כאשר השגתן הייתה אחת המטרות העיקריות של הסדר מסוים. גאורגיה הכלילה תחתיה 34 אמנות. חלק מהשותפות, כמו גרמניה, יפן, פולין ואיחוד האמירויות, לא נכללו ברשימה של גאורגיה, ולכן בשלב זה האמנה הרב-צדדית אינה משנה את האמנות האלה, אף שבאמנה החדשה עם פולין יש מבחן מטרה עיקרית משלה.

איך מוכיחים איפה אתם תושבים

אמנה מועילה רק אם אפשר להוכיח תושבות במדינה שחתומה עליה. כדי לתבוע שיעור מופחת או החזר בגאורגיה, תושב חוץ פועל לפי הכללים שאושרו בצו שר האוצר מס' 633 מ-28 בדצמבר 2011, שהמשרד מקשר אליו מעמוד האמנות שלו; התביעה נשענת על הוכחת תושבות מרשות המסים של המדינה השנייה. תושב מס של גאורגיה שצריך להראות את תושבותו בחו״ל מבקש אישור משירות ההכנסות, באופן מקוון דרך rs.ge או במרכז שירות, עבור שנה שהוא בוחר, והאגרה תלויה במהירות שבה האישור נדרש.

אם אתם הופכים לתושבי מס בגאורגיה

גאורגיה רואה באדם תושב מס שלה לשנה מסוימת אחרי 183 ימי נוכחות בתוך 12 חודשים רצופים כלשהם שמסתיימים באותה שנה (קוד המס, סעיף 34). אדם בעל נכסים והכנסות משמעותיים יכול גם להגיש בקשה לתושבות כיחיד בעל הון גבוה, בלי 183 הימים, לפי כללים שעודכנו באפריל 2023. תושב גאורגיה אינו ממוסה בגאורגיה על הכנסה מחו״ל, אבל עדיין משלם מס גאורגי על שכר דירה ועל רווחים שמקורם בגאורגיה. אם גם מדינת המוצא הקודמת שלכם עדיין רואה בכם תושבים שלה, מבחן ההכרעה שבאמנה קובע לאיזו מדינה יש הזכות העיקרית, וייתכן שתצטרכו אישורים משתי המדינות כדי להראות זאת.

מה בנקים בגאורגיה מעבירים לחו״ל

בנובמבר 2022 הצטרפה גאורגיה להסכם הרב-צדדי של ה-OECD בדבר חילופי מידע אוטומטיים על חשבונות פיננסיים, במטרה מוצהרת להתחיל בחילופי המידע עד ספטמבר 2024. לפי התקן הזה, Common Reporting Standard, בנקים גאורגיים מזהים בעלי חשבונות שהם תושבי מס במדינה אחרת ומדווחים על היתרות ועל ההכנסות שלהם לשירות ההכנסות, שמעביר אותם למדינות השותפות. יועצים לזרים מדווחים ש-2023 היא שנת הדיווח הראשונה. בפועל, כדאי להניח שחשבון גאורגי שנפתח לצורך קנייה או השכרה של דירה גלוי לרשות המסים של מדינת המוצא שלכם.

שימוש באמנה, צעד אחר צעד

1. בדקו את הרשימה

   ודאו שלמדינה שבה אתם תושבי מס יש אמנה עם גאורגיה.

2. קראו את סעיפי המקרקעין

   עיינו בסעיפים של אותה אמנה שעוסקים במקרקעין, ברווחים ובהקלה.

3. שלמו קודם את המס בגאורגיה

   שמרו את הדוחות ואת קבלות התשלום כהוכחה.

4. תבעו הקלה במדינת המוצא

   דווחו על ההכנסה במדינת המוצא ובקשו את הזיכוי או את הפטור.

5. שמרו הוכחת תושבות

   החזיקו אישור תושבות לכל שנה שבה אתם מסתמכים על האמנה.

סיכונים וחריגים

• אין אמנה. רוסיה, קנדה ואוסטרליה אינן ברשימה של המשרד.
• כפל מס על רווחים פטורים. פטור בגאורגיה עלול להשאיר את הרווח חייב במס במדינת המוצא.
• כללי תושבות. חלק מהאמנות, כמו זו עם איחוד האמירויות, חלות רק על תושבים מסוימים.
• מבחנים נגד ניצול לרעה. הסדרים שנעשו בעיקר לשם הטבות לפי אמנה יכולים להידחות.
• שקיפות. חשבונות בנק מדווחים לרשויות המס של מדינת המוצא.

שאלות נפוצות

כמה אמנות מס יש לגאורגיה?

58 אמנות בתוקף, לפי משרד האוצר באוקטובר 2026.

האם יש לגאורגיה אמנת מס עם ארצות הברית?

אמנה דו-צדדית אין; ה-IRS מציין שהאמנה משנת 1973 בין ארצות הברית לברית המועצות חלה על גאורגיה.

האם יש אמנה עם רוסיה?

לא; רוסיה אינה ברשימה של המשרד.

איפה ממוסה שכר דירה מדירה בגאורגיה?

קודם כול בגאורגיה; גם מדינת המוצא שלכם יכולה למסות אותו, ובדרך כלל היא נותנת זיכוי.

האם גרמניה ממסה את שכר הדירה שלי מגאורגיה?

לפי האמנה הוא פטור בגרמניה, אבל מעלה את שיעור המס על שאר ההכנסות שלכם.

האם תושב דובאי יכול להסתמך על האמנה עם איחוד האמירויות?

לפי האמנה הזו, רק אזרחי האמירויות נחשבים תושבים מבין היחידים.

איך מקבלים אישור תושבות מס בגאורגיה?

מבקשים אותו משירות ההכנסות דרך rs.ge או במרכז שירות.

האם בנקים בגאורגיה מדווחים על החשבון שלי למדינה שלי?

גאורגיה הצטרפה להסכם חילופי המידע של ה-OECD ב-2022, ולכן הניחו שכן.

מקורות

1. אמנות למניעת כפל מס שבתוקף וטבלת שיעורים, משרד האוצר של גאורגיה (נצפה בתאריך 19 באוקטובר 2026)
2. האמנה בין גאורגיה לישראל, משרד האוצר של גאורגיה (נצפה בתאריך 19 באוקטובר 2026)
3. צו ההקלה מכפל מס, גאורגיה (SI 2004/3325), החקיקה של הממלכה המאוחדת (נצפה בתאריך 19 באוקטובר 2026)
4. פרוטוקול להסכם בין גאורגיה לממלכה המאוחדת, משרד האוצר של גאורגיה (נצפה בתאריך 19 באוקטובר 2026)
5. ההסכם בין גאורגיה לגרמניה, משרד האוצר של גאורגיה (נצפה בתאריך 19 באוקטובר 2026)
6. ההסכם בין גאורגיה לפולין, משרד האוצר של גאורגיה (נצפה בתאריך 19 באוקטובר 2026)
7. ההסכם בין גאורגיה לאיחוד האמירויות הערביות, משרד האוצר של גאורגיה (נצפה בתאריך 19 באוקטובר 2026)
8. ההסכם בין גאורגיה לטורקיה, משרד האוצר של גאורגיה (נצפה בתאריך 19 באוקטובר 2026)
9. האמנה בין גאורגיה לאוקראינה, משרד האוצר של גאורגיה (נצפה בתאריך 19 באוקטובר 2026)
10. האמנה בין קזחסטן לגאורגיה, ממשלת קזחסטן (נצפה בתאריך 19 באוקטובר 2026)
11. דוח התקדמות 2024, משרד האוצר של גאורגיה, מאי 2025 (נצפה בתאריך 19 באוקטובר 2026)
12. אמנות מס הכנסה של ארצות הברית, מ-A עד Z, רשות המסים האמריקאית (IRS) (נצפה בתאריך 19 באוקטובר 2026)
13. טבלה 3: רשימת אמנות המס, רשות המסים האמריקאית (IRS) (נצפה בתאריך 19 באוקטובר 2026)
14. מניעת ניצול לרעה של אמנות מס, סקירת עמיתים רביעית: גאורגיה, OECD (נצפה בתאריך 19 באוקטובר 2026)
15. גאורגיה מאשררת את מכשיר המס להתמודדות עם BEPS, Transfer Pricing News (נצפה בתאריך 19 באוקטובר 2026)
16. ה-OECD מודיע על הצטרפות גאורגיה להסכם הרב-צדדי בדבר חילופי מידע אוטומטיים, Bloomberg Tax, נובמבר 2022 (נצפה בתאריך 19 באוקטובר 2026)
17. החברות של גאורגיה ב-CRS, ExpatHub (נצפה בתאריך 19 באוקטובר 2026)
18. גאורגיה: תושבות של יחידים, PwC Worldwide Tax Summaries (נצפה בתאריך 19 באוקטובר 2026)

יומן שינויים

• 19 באוקטובר 2026 - עמוד נתונים שפורסם על בסיס רשימת האמנות ונוסחי האמנות של משרד האוצר, טבלת האמנות של ה-IRS, דוחות ה-OECD ו-Bloomberg Tax.