כסף ומסים לקונה זר של נכס בגאורגיה

כסף ומסים לקונה זר, במבט אחד

כללי המס של גאורגיה עבור בעל נכס פרטי קצרים, וברוב המקרים גם קלים. אין מס העברה בעת הקנייה. שכר דירה מדירה שמושכרת למי שגר בה חייב במס של 5%. דירה שנמכרת אחרי יותר משנתיים של בעלות פטורה ממס בגאורגיה, ודירה שנמכרת מוקדם יותר חייבת במס של 5% מהרווח. מס רכוש חל רק מעל סף מסוים של הכנסת המשפחה. מתנות וירושות בתוך המשפחה הקרובה פטורות. כל אחד מהמשפטים האלה נשען על סעיף מסוים בקוד המס של גאורגיה, ולכל אחד מהם יש תנאים שקובעים אם הוא חל עליכם או לא. המדריך הזה מפרט את הסעיפים, את התנאים, את המועדים ואת הניירת שסביב הכסף עצמו: איך משלמים, איך מוכיחים מאין הגיע הכסף, ומה מדינת המוצא שלכם עשויה עדיין לרצות לדעת. זהו מידע כללי שנמצא בבדיקה של רואה חשבון, לא ייעוץ מס למקרה שלכם.

מאחורי הטבלה עומדים שני עקרונות. הראשון: מס גאורגי על נכס בגאורגיה משולם בגאורגיה, בין שאתם גרים שם ובין שלא. מיקום הנכס קובע את המס, לא הדרכון שלכם. מי שקונה דירה בטביליסי או בבטומי ונשאר לגור בחו״ל עדיין כפוף לכללים שבטבלה בכל הנוגע לנכס הזה. השני: עבור רוב הבעלים הזרים, המס הגאורגי הוא רק חצי מהתמונה, משום שמדינות רבות ממסות את התושבים שלהן על הכנסות ורווחים מכל העולם. פטור גאורגי עדיין יכול להשאיר חובת דיווח, ולפעמים גם מס, במדינת המוצא. כלומר, השאלה ״כמה מס אשלם?״ מחייבת תמיד שתי תשובות: אחת מגאורגיה ואחת מהמדינה שבה אתם תושבים. שני החצאים מוסברים בהמשך, כל אחד בפרק משלו, עם הסעיפים והמקורות שעליהם הוא נשען.

איך לארגן את הצד הכספי של רכישה

רוב הבעיות הכספיות בעסקת נדל״ן בגאורגיה הן בעיות של תזמון: מסמכים שמתבקשים אחרי שההעברה כבר נשלחה, תשלום שבוצע לפני בדיקת הזכויות בנכס, מועד מס שהוחמץ כי איש לא ידע שהוא קיים. הסדר שלהלן נועד למנוע אותן. כדאי לעבור עליו לפני שמתחילים לנהל משא ומתן על המחיר, ולא אחרי שכבר נחתם משהו.

1. בחרו את מסלול התשלום ואת המטבע

   החליטו אם תשלמו מחשבון בחו״ל, מחשבון גאורגי או בשלבים ליזם, ובאיזה מטבע נקוב המחיר. שאלו את הבנק שלכם על מגבלות ועמלות של העברה בינלאומית לפני העסקה, לא ביום התשלום. תשובה שמגיעה מראש מאפשרת לתכנן; תשובה שמגיעה ביום החתימה מאלצת לאלתר.

2. הכינו את תיק מקור הכספים

   אספו מסמכים שמראים מאין מגיע הכסף: דפי חשבון של חסכונות, חוזה מכירה של נכס אחר, תלושי שכר, הסכם הלוואה או מסמך ירושה. תרגמו אותם אם אינם באנגלית או בגאורגית, כדי שהבנק יוכל לקרוא אותם בלי עיכוב.

3. קשרו את התשלום להגנה

   שלמו רק אחרי שהזכויות בנכס והחוזה נבדקו, ובנו את התשלום כך שהכסף והרישום יתקדמו יחד. מול יזם, קשרו כל תשלום לשלב בנייה שכתוב בחוזה, כך שלא תשלמו על עבודה שעדיין לא בוצעה.

4. שלמו מבנק לבנק

   העבירו לחשבון של המוכר ששמו מופיע בחוזה, עם אסמכתת תשלום שמציינת את החוזה. הימנעו ממזומן ומתשלומים לצד שלישי, גם כשמבקשים מכם זאת בנימוס ומסיבה שנשמעת סבירה.

5. רשמו את הנכס ושמרו את הראיות

   אחרי הרישום, שמרו יחד את נסח הרישום, את החוזה, את אישורי הבנק ואת הרישומים של המרות המטבע. הם הבסיס לכל חישוב מס עתידי, מהדוח הראשון ועד המכירה.

6. היערכו למס לפני שכר הדירה הראשון

   אם תשכירו את הנכס, בררו איך תדווחו על שכר הדירה והאם שוכר שהוא חברה ינכה את המס במקור, ורשמו ביומן את המועדים: דוחות הכנסה לפני 1 באפריל, דוחות מס רכוש עד 1 בנובמבר.

7. בדקו את הצד של מדינת המוצא

   שאלו יועץ במדינה שבה אתם תושבים אם עליכם לדווח על הנכס בחו״ל, על שכר הדירה או על רווח עתידי, ואיך חלה אמנה עם גאורגיה, אם קיימת כזו.

התשלום על הנכס: מטבעות, מסלולים ותזמון

מחירי דירות בגאורגיה נקובים בדרך כלל בדולר אמריקאי, ואילו הלארי הוא המטבע שבו המסים מחושבים ומשולמים; קוד המס מחייב לחשב חבויות מס בלארי שלם (סעיף 67(2)). לכן רוב הקונים הזרים מתמודדים עם שני מטבעות לפחות, ולעתים קרובות עם שלושה, כשהחסכונות שלהם עצמם הם באירו, בשקלים, בדירהם או במטבע אחר. החוזה צריך לציין את מטבע המחיר, ואם מעורבת המרה, איזה שער חל ובאיזה תאריך, כדי שאף צד לא יישא בסיכון שער לא מתוכנן בין החתימה לתשלום. כשההמרה נעשית בבנק, שמרו את האישור שמראה את השער ואת התאריך, משום שאותו מסמך ישמש בהמשך לחישוב הרווח בלארי. כשהמחיר נקוב בדולרים, הכסף שלכם יושב במטבע אחר והמס יחושב בלארי, כל תאריך בשרשרת הזאת יכול להשפיע על הסכום הסופי, ולכן כדאי שהחוזה יגיד במפורש מה קורה בכל שלב.

התשלום הבטוח ביותר הוא העברה בנקאית לחשבון של המוכר ששמו מופיע בחוזה, שמתבצעת רק אחרי שעורך הדין שלכם אישר את הזכויות בנכס ואת החוזה. שירות החוזה החכם (Smart Contract) מרחוק של המרשם הציבורי, שיכול לשלב תשלום ורישום, זמין רק לאזרחי גאורגיה שיש להם תעודת זהות או דרכון גאורגיים. לכן קונים זרים חותמים באופן אישי או באמצעות מיופה כוח, ובונים את התשלום דרך הבנק ודרך החוזה. יזם שמוכר דירה על הנייר מקבל תשלום בשלבים; השלבים צריכים ללכת לפי לוח הזמנים של הבנייה שבחוזה, וכל תשלום צריך להיות ניתן לקישור לחוזה באמצעות האסמכתא שלו.

שני דברים שכדאי להימנע מהם הם מזומן ותשלומים לצד שלישי. מזומן לא משאיר עקבות לחישוב מס מאוחר יותר, למכירה חוזרת או לתיק של בקשת היתר שהייה, ותשלום לחשבון של מנהל או של קרוב משפחה במקום למוכר ששמו בחוזה הוא הדרך הקלאסית לאבד כסף. בנק עשוי גם לסרב להעברה שאינה תואמת את החוזה, או לעכב אותה, וזו סיבה נוספת לשמור על עקביות בשמות, בסכומים ובאסמכתאות כבר מההתחלה. כשכל פרט בהעברה תואם את החוזה, הבנק בצד השולח, הבנק בצד המקבל וכל רשות שתבדוק את העסקה בעתיד רואים את אותו סיפור.

מקור הכספים: למה הבנק שואל ומה להביא

חוק גאורגיה בדבר סיוע למניעת הלבנת הון ומימון טרור, בנוסח מאוחד מ-1 באפריל 2026, מחייב בנקים, נוטריונים וגופים מחויבים אחרים לזהות את לקוחותיהם ולעקוב אחר עסקאות. ברכישת נכס החובה הזאת מופיעה כשאלה: מאין מגיע הכסף הזה? זו שאלה שגרתית, היא נשאלת קונים גאורגים וזרים כאחד, והרבה יותר קל לענות עליה עם תיק מוכן מראש מאשר בסדרה של הודעות דוא״ל אחרי שהכסף כבר נשלח. השאלה איננה האשמה ואיננה סימן לכך שמשהו בעסקה חשוד; היא חלק מהנוהל הרגיל של כללי איסור הלבנת הון, וכל מי שמשלם סכום גדול בהעברה בנקאית צריך לצפות לה.

תיק טוב של מקור הכספים הוא קצר, עקבי ומתורגם. בדרך כלל הוא כולל חלק מהפריטים הבאים, בהתאם למקור האמיתי של הכסף:

• חסכונות: דפי חשבון שמראים יתרה שנבנתה לאורך זמן, ולא רק הפקדה גדולה אחת.
• מכירה של נכס אחר: חוזה המכירה והרישום הבנקאי של התמורה שנכנסה לחשבון.
• הכנסה מעבודה או מעסק: תלושי שכר, דוחות מס או רישומי דיבידנד מחברה.
• הלוואה או משכנתה: הסכם ההלוואה והרישום של הכספים שהועברו.
• מתנה או ירושה: שטר המתנה או מסמך הירושה, וההעברה מהנותן או מהעיזבון.

המבחן שהבנק מפעיל הוא אם הסיפור סביר והאם המסמכים מתיישבים זה עם זה: שמות, תאריכים, סכומים וחשבונות. תיק שמראה את מסלול הכסף ממקורו ועד להעברה לצורך הרכישה עונה על רוב השאלות בבת אחת. כשיש פער, למשל שם שנכתב אחרת במסמך מתורגם או סכום שעבר דרך חשבון ביניים, עדיף להסביר אותו מראש במכתב קצר מאשר לחכות שהבנק יגלה אותו. אותו תיק שימושי גם בהמשך, כשתמכרו ותרצו להעביר את התמורה לחו״ל, וכשבקשה להיתר שהייה או רשות המס במדינת המוצא ישאלו איך שולם הנכס.

האם צריך חשבון בנק גאורגי?

לא כדי להיות בעלים של נכס. הבעלות תלויה בחוזה בכתב וברישום במרשם הציבורי, לא בחשבון מקומי, ותשלום רכישה יחיד יכול לעבור מבנק בחו״ל לחשבון הגאורגי של המוכר. חשבון הופך לשימושי, ובפועל לעתים קרובות גם להכרחי, ברגע שאתם משלמים ליזם בתשלומים, מקבלים שכר דירה, משלמים חשבונות שירותים ודמי ועד בית, או משלמים מסים בגאורגיה. כל בנק מחליט על לקוחותיו לפי כללי הציות שלו, ולכן הדרישות משתנות מבנק לבנק ועשויות להשתנות עם הזמן; דרכון ותיק מקור הכספים הם הליבה של כל בקשה. השירות פתיחת חשבון בנק שלנו מסביר איך אנחנו מסייעים בבקשה ובהעברה.

ההבחנה הזאת חשובה בתכנון: מי שקונה דירה מוגמרת ומשלם בהעברה אחת יכול לדחות את שאלת החשבון, ואילו מי שקונה על הנייר, מתכנן להשכיר או ישלם מסים בגאורגיה ירוויח מחשבון שנפתח מוקדם, לפני שהתשלום הראשון ליזם או שכר הדירה הראשון צריכים לעבור דרכו.

מסים בעת הקנייה

הקנייה היא הרגע הקל ביותר מבחינת מס. בגאורגיה אין מס העברה נפרד ואין מס בולים על מקרקעין, לפי מדריך הפרקטיקה של MB Legal לשנת 2026 עבור Chambers and Partners. מע״מ בשיעור 18% הוא חלק מהמחיר רק כשהמוכר רשום למע״מ ומוכר במסגרת עסקית, מצב נפוץ אצל יזמים ונדיר אצל מוכרים פרטיים; בקשו מהיזם לאשר בכתב אם המחיר כולל מע״מ. המרשם הציבורי גובה 150 לארי לרישום ההעברה בתוך ארבעה ימי עבודה, 270 לארי ליום עבודה אחד או 350 לארי לאותו יום, ורישום של זכות בעלות מקדמית על דירה על הנייר מחויב באותם תעריפים רגילים.

שאר עלויות הקנייה הן שכר טרחה על שירותים ולא מסים: עורך דין, נוטריון כשמשתמשים בו, מתרגם מוסמך, ועבור היתר שהייה גם שמאי מוסמך. הן נקבעות לפי המקרה. כדאי לבקש הצעת מחיר בכתב מכל נותן שירות לפני תחילת העבודה, כדי שהתקציב הכולל של הרכישה יהיה ידוע מראש. המדריך לקניית נכס בגאורגיה מפרט את תהליך הרכישה המלא.

תושבות מס: כלל 183 הימים בפירוט

השאלה אם אתם תושבי מס בגאורגיה חשובה למס הרכוש, לאופן שבו מטופלות ההכנסות האחרות שלכם ולאופן שבו מדינת המוצא רואה אתכם. סעיף 34(2) לקוד המס קובע שיחיד הוא תושב גאורגיה לכל שנת המס אם שהה בפועל בגאורגיה 183 ימים או יותר בכל תקופה רצופה של 12 חודשים שמסתיימת באותה שנה. המבחן הוא שהייה בפועל, ולא כתובת רשומה, בעלות על דירה או כוונה לעבור לגור בגאורגיה. כמה פרטים בסעיף קל לפספס:

• כל חלק של יום נספר כיום (סעיף 34(5)), כך שגם יום ההגעה וגם יום העזיבה נספרים.
• חלק מהזמן בחו״ל נספר כזמן בגאורגיה: ימים שהייתם מחוץ לגאורגיה במיוחד לצורך טיפול רפואי, נופש, נסיעת עבודה או לימודים נכללים בשהייה בפועל (סעיף 34(3)).
• חלק מהזמן בגאורגיה אינו נספר: ימים בגאורגיה כדיפלומט או כעובד של ארגון בינלאומי, במעבר בין שתי מדינות זרות, או לצורך טיפול רפואי או נופש, אינם נכללים (סעיף 34(4)). לכן שהייה של נופש אינה בונה תושבות.
• תושבות יכולה גם להיות מוענקת: לאדם בעל הון גבוה לפי כללים של שר האוצר (סעיף 34(6)), ובמקרים אחרים לאדם זר לפי הנוהל של השר (סעיף 34(6.2)).
• כל שנה עומדת בפני עצמה: המעמד נקבע לכל תקופת מס, וימים שהפכו אתכם לתושבים בשנה אחת אינם משמשים שוב לשנה הבאה (סעיף 34(8)).

תושבות מס נפרדת ממעמד ההגירה. היתר שהייה אינו הופך אתכם לתושבי מס, ואפשר להיות תושב מס בלי היתר כזה. גם בעלות על נכס אינה עושה אף אחד מהשניים. מדינת המוצא שלכם מפעילה במקביל את כללי התושבות שלה, וכאשר שתי המדינות רואות בכם תושבים, אמנה, אם קיימת, קובעת איזו מהן גוברת. מי שמחלק את השנה בין גאורגיה למדינה אחרת צריך לכן לספור ימים בשתי המערכות, כל אחת לפי הכללים שלה, ולשמור את הראיות לתאריכי הכניסה והיציאה.

למי שקונה דירה לחופשות, המשמעות פשוטה: ימי הנופש בגאורגיה אינם מצטברים לתושבות, גם אם הם חוזרים על עצמם בכל שנה. למי שעובר לגור בגאורגיה בפועל, התמונה שונה, ושם ספירת הימים לפי הכללים של סעיף 34, כולל ימי ההגעה והעזיבה, היא הבסיס לכל שיחה עם רואה החשבון על מעמדו.

מס רכוש בזמן הבעלות

יחידים משלמים מס רכוש על מקרקעין שבבעלותם, כולל בנייה שלא הושלמה (סעיף 201(1)(c)). בפועל רוב הבעלים היחידים פטורים, משום שסעיף 206(1)(a) פוטר את הרכוש החייב במס של יחיד, למעט קרקע, כאשר הכנסת המשפחה בשנה הקודמת לא עלתה על 100,000 לארי, סף שהועלה מ-40,000 לארי בחוק שנכנס לתוקף ב-30 בספטמבר 2026. מעל הסף הזה, סעיף 202(5) קובע את השיעור השנתי כאחוז משווי השוק של הנכס בסוף השנה:

הדוגמה היא חשבון פשוט לפי השער הרשמי של הבנק הלאומי של גאורגיה, 2.624 לארי לדולר ב-5 באוגוסט 2026; הסכום האמיתי תלוי בשיעור שחל בתוך המדרגה, בשווי השוק בסוף השנה ובשער החליפין. כמה כללים מעצבים את מבחן ההכנסה. הכנסת המשפחה כוללת את כל ההכנסות, בין שהן חייבות במס ובין שלא, אבל אינה כוללת רכוש שהתקבל מבני משפחה בירושה, במתנה או בגירושין, ואת התמורה ממכירת דירת מגורים שהוחזקה יותר משנתיים (סעיף 202(6)-(7)). המס מחושב באופן יחסי לחלק השנה שבו הנכס היה בבעלותכם (סעיף 202(9)), כך שמי שקנה באמצע השנה אינו משלם על השנה כולה. יחידים מגישים את דוח מס הרכוש עד 1 בנובמבר ומשלמים עד 15 בנובמבר (סעיף 205(12) ו-(14)), וקרקע ממוסה בנפרד לפי שיעורים להקטאר שנקבעו בסעיף 204.

בפועל, מבחן ההכנסה הוא השאלה הראשונה שכל בעל דירה צריך לשאול את רואה החשבון: האם הכנסת המשפחה שלי בשנה הקודמת עברה את 100,000 הלארי? אם לא, הדירה פטורה ממס רכוש, והקרקע בלבד עשויה להישאר חייבת. אם כן, צריך לדעת מהו שווי השוק של הנכס בסוף השנה ואיזה שיעור חל בתוך הטווח. שני הנתונים האלה, ולא מחיר הקנייה, קובעים את הסכום.

בתוך המדרגה, המועצות של טביליסי ושל בטומי קבעו שתיהן 0.8%; הפרטים, כולל שיעורי הקרקע ודוגמאות, נמצאים במדריך מס הרכוש שלנו.

מס על שכר דירה: 5%, השיעור הכללי וניכוי במקור

שכר הדירה הוא המקום שבו רוב הבעלים הזרים פוגשים לראשונה את מערכת המס הגאורגית. הכללים תלויים במה שמושכר, למי ובאופן שבו ההכנסה מטופלת. ההבדל בין המסלולים איננו טכני בלבד: הוא יכול לקבוע אם המס יהיה 5% משכר הדירה או משהו אחר לגמרי, ולכן כדאי לזהות את המסלול הנכון לפני שחותמים על חוזה השכירות הראשון.

• דירות שמושכרות למגורים: 5%. סעיף 81(2) ממסה בשיעור 5% את ההכנסה שיחיד מקבל מהשכרת שטח מגורים למטרות מגורים, לחברה או לאדם פרטי, בתנאי שהבעלים אינו מבצע ניכויים מההכנסה הזאת. בשיעור הזה אין ניכויים על תיקונים או על ניהול; ה-5% חלים על שכר הדירה עצמו.
• כל השאר: הכללים הכלליים. שיעור מס ההכנסה הכללי ליחידים הוא 20% (סעיף 81(1)). שכר דירה מנכס מסחרי, או שכר דירה למגורים כשהבעלים בוחר לנכות הוצאות, נמצא מחוץ לכלל ה-5%, ורואה חשבון צריך לפרט איך הוא ממוסה במקרה שלכם.
• כשהשוכר הוא חברה: ניכוי במקור. אם השוכר הוא מפעל, ארגון או יחיד עוסק, הוא מנכה את המס במקור כשהוא משלם ליחיד תושב חוץ, בשיעור שבסעיף 81 (סעיף 134(1)(d1)). הבעלים מקבל את שכר הדירה בניכוי המס.
• כשהשוכר הוא אדם פרטי: אתם מדווחים. הכנסה שלא נוכה ממנה מס במקור מדווחת על ידי הבעלים. PwC מדווחת שיחידים מגישים דוחות לפני 1 באפריל על הכנסות השנה הקלנדרית הקודמת, ושתושבי חוץ חייבים להגיש דוח כאשר לא נוכה מס במקור מהכנסתם בגאורגיה.

דוגמה ממחישה את סדר הגודל. דירה של 55 מטרים רבועים שמושכרת לפי ממוצע שכר הדירה בטביליסי, 9.8 דולר למטר רבוע, כפי שדיווחה Galt & Taggart לדצמבר 2025, מכניסה 6,468 דולר בשנה. לפי 2.624 לארי לדולר זה 16,972 לארי, ו-5% מזה הם כ-849 לארי. המס מחושב בלארי, ולכן שער החליפין בתאריכים הרלוונטיים משפיע על הסכום.

מה שהדוגמה מלמדת הוא שהשיעור של 5% חל על שכר הדירה ברוטו. דמי ניהול, תיקונים, ריהוט ודמי ועד בית אינם מקטינים את בסיס המס במסלול הזה, ולכן מי שמחשב תשואה צריך להפחית אותם בנפרד מההכנסה ולא מהמס. בעלים שההוצאות שלהם גבוהות במיוחד עשויים לשאול את רואה החשבון אם מסלול אחר, עם ניכוי הוצאות, מתאים להם יותר; זו בדיוק השאלה שהכללים הכלליים פותחים, והתשובה תלויה במספרים של כל מקרה.

קיימות שתי אפשרויות נוספות, ושתיהן דורשות ייעוץ לפני שמשתמשים בהן. יחיד עוסק יכול לקבל מעמד עסק קטן, שבו המס הוא 1% מההכנסה עד 500,000 לארי בשנה ו-3% מעל הסכום הזה (סעיפים 88 עד 90); אם ואיך פעילות השכרה יכולה ליהנות ממנו תלוי בכללי הממשלה בדבר פעילויות וסוגי הכנסה שהוחרגו. וגם השכרה לטווח קצר למבקרים מעוררת שאלות משלה: איזה שיעור חל, והאם הפעילות היא עסק.

מס בעת המכירה

כלל השנתיים הוא ההוראה החשובה ביותר בקוד המס עבור בעלים פרטי. סעיף 82(1)(f.a) פוטר ממס הכנסה את הרווח שיחיד מפיק ממכירת דירת מגורים או בית, יחד עם הקרקע הצמודה אליהם, שהיו בבעלותו יותר משנתיים. לפני שנתיים, סעיף 81(3) ממסה את הרווח הזה בשיעור 5%, ולא בשיעור הכללי של 20%. לגבי רכוש אחר, כמו נכס מסחרי או קרקע בלי בית, סעיף 82(1)(f.c) פוטר רווחים על נכסים שהוחזקו יותר משנתיים, אלא אם שימשו בפעילות כלכלית, ובמקרה אחר חלים הכללים הכלליים.

דוגמה קצרה: דירה שנקנתה ב-$100,000 ונמכרה אחרי שמונה עשר חודשים ב-$110,000 מראה רווח של $10,000. לפי 2.624 לארי לדולר זה 26,240 לארי, ו-5% מזה הם 1,312 לארי. אילו נמכרה אחרי עשרים וחמישה חודשים, אותו רווח היה פטור בגאורגיה. בפועל הרווח נמדד בלארי, ושערי החליפין בעת הקנייה ובעת המכירה יכולים לשנות אותו לכל כיוון, וזו נקודה שכדאי לסגור עם רואה החשבון לפני המכירה. PwC מדווחת שמינואר 2024 מדווחים על רווחי הון ממכירת נכסים עד היום ה-15 של החודש שאחרי העסקה.

שתי הערות מעשיות. שמרו כל רישום של מה שהנכס עלה לכם, כולל שיפורים שמוסיפים לשוויו, כי הרווח הוא ההפרש בין המכירה לעלות. וזכרו שפטור גאורגי איננו פטור במדינת המוצא: מדינות רבות ממסות את התושבים שלהן על רווחים בחו״ל, עם זיכוי בגין מס זר ששולם.

כדאי גם להבין מה הכלל הזה אומר לתכנון. ההבדל בין מכירה שבוע לפני תום השנתיים לבין מכירה שבוע אחריה יכול להיות ההבדל בין מס של 5% על הרווח לבין פטור מלא בגאורגיה. לכן תאריך הבעלות שבנסח הרישום, ולא התחושה ש״עברו בערך שנתיים״, הוא שצריך להנחות את מועד החתימה על המכירה.

מתנות וירושה

ברוב המקרים נכס עובר בין בני משפחה בלי מס הכנסה גאורגי. סעיף 82(1)(g) פוטר רכוש שמתקבל במתנה או בירושה על ידי יורשים מהקו הראשון ומהקו השני, וסעיף 82(4)(c) מגדיר לצורך זה את הקווים: יורשים מהקו הראשון הם בן או בת הזוג, הילדים, הילדים המאומצים, הנכדים והנינים, ההורים וההורים המאמצים; יורשים מהקו השני הם האחים והאחיות, האחיינים והאחייניות והילדים שלהם. יורשים מהקו השלישי ומהקו הרביעי, כלומר סבים וסבתות וההורים שלהם, דודים ודודות, פטורים על מתנות או ירושות עד 150,000 לארי בשנת מס (סעיף 82(1)(i)). מתנות מכל אדם אחר פטורות רק עד 1,000 לארי בשנה (סעיף 82(1)(h)).

עמדת המס היא רק חלק אחד מהעברה בתוך המשפחה. הקוד האזרחי של גאורגיה קובע את כללי הירושה, כולל התקופה של שישה חודשים לקבלת עיזבון והחלק המחייב של קרובים קרובים, ומתנה של נכס מחייבת חוזה בכתב ורישום, בדיוק כמו מכירה. אם הנכס משמש בסיס להיתר שהייה, מתנה מסיימת את הבעלות של הנותן, ואיתה את ההיתר שתלוי בה. המדריך לדיני המקרקעין בגאורגיה לזרים מסביר את הצד של המשפט האזרחי.

במילים אחרות, הורה שמעביר דירה לילדו לא ישלם על כך מס הכנסה בגאורגיה, אבל עדיין צריך לטפל בחוזה, ברישום ובהשלכות על היתר השהייה, ולבדוק גם מה אומרים הכללים במדינת המוצא של הנותן ושל המקבל.

בעלות באמצעות חברה: היבט המס

חלק מהקונים הזרים שוקלים להחזיק נכס באמצעות חברה גאורגית או זרה. כללי המס לחברות שונים במהותם, לא רק בשיעור. מס הרכוש של חברה הוא עד 1% מהשווי הנקי הממוצע בספרים של הרכוש החייב שלה במהלך השנה (סעיף 202(1)), ולא מבחן הכנסת המשפחה שמגן על רוב היחידים; חברה תושבת חוץ משלמת מס רכוש על הרכוש שלה בגאורגיה (סעיף 201(1)(b)); והשיעור של 5% על שכר דירה למגורים וכן הפטור של שנתיים במכירת דירה הם כללים ליחידים. מבנה של חברה יכול להיות הגיוני עבור כמה נכסים או עבור עסק, והוא משנה גם את מצב היתר השהייה, ולכן ההחלטה שייכת לרואה חשבון ולעורך דין, לפני הרכישה.

הנקודה המעשית היא שהשאלה ״על שם מי לרשום את הנכס?״ שייכת לשלב התכנון ולא לשלב החתימה: היא משפיעה על מס הרכוש, על המס על שכר הדירה, על המס במכירה ועל היתר השהייה, ולכן כדאי לקבל עליה תשובה מקצועית לפני שהחוזה מנוסח.

מדינת המוצא שלכם וכפל מס

לגאורגיה יש 58 אמנות למניעת כפל מס בתוקף, לפי משרד האוצר. בין השותפות: ישראל, איחוד האמירויות הערביות, ערב הסעודית, כווית, קטאר, טורקיה, הממלכה המאוחדת, גרמניה, צרפת, איטליה, ספרד, הולנד, פולין, אוקראינה, קזחסטן, סין, יפן, קוריאה, הודו, סינגפור והונג קונג. ארצות הברית ורוסיה אינן מופיעות ברשימה של המשרד.

אמנה עושה שני דברים עבור בעל נכס. היא מאשרת שהכנסות ורווחים ממקרקעין יכולים להיות ממוסים במדינה שבה נמצא הנכס, כלומר בגאורגיה. והיא מחייבת את מדינת התושבות להקל על כפל המס, בדרך כלל בזיכוי בגין המס הגאורגי או בפטור, בהתאם לנוסח של האמנה עצמה. היא אינה מבטלת את החובה לדווח במדינת המוצא כשהדין שם דורש זאת, והיא אינה עוזרת כשאין אמנה. לפי סעיף 125 לקוד המס, תושב חוץ שרוצה ליהנות מהטבה לפי אמנה בגאורגיה פועל לפי הנוהל שנקבע שם.

כדאי לשים לב גם למה שהרשימה אינה אומרת. העובדה שהמדינה שלכם מופיעה ברשימה אינה מספרת איך בדיוק יחושב הזיכוי או הפטור; זה כתוב בנוסח של האמנה הספציפית ובדין המקומי שלכם. והעובדה שהמדינה שלכם אינה ברשימה אינה אומרת שהנכס פטור שם; היא אומרת רק שאין אמנה שתחלק ביניהן את זכויות המיסוי.

הצעד המעשי פשוט, ולעתים קרובות מדלגים עליו: לפני הקנייה, שאלו יועץ במדינת המוצא שלוש שאלות. האם עליי לדווח על נכס בחו״ל? איך ממוסה שכר דירה מחו״ל ואיך מקבלים עליו זיכוי? איך ממוסה רווח מחו״ל, כולל רווח שפטור בגאורגיה? התשובות משנות את התוצאה נטו יותר מכל שיעור גאורגי שמופיע בעמוד הזה. כדאי לבקש אותן בכתב ולשמור אותן בתיק הנכס, יחד עם שאר המסמכים, כדי שיהיו זמינות כשמגיע מועד הדוח הראשון.

הרישומים שכדאי לשמור, ולכמה זמן

תיק מסודר חוסך כסף בכל שלב, מהדוח הראשון ועד המכירה הסופית. שמרו במקום אחד, ועם תרגומים:

• את חוזה המכירה, את נסחי הרישום לפני הרישום ואחריו ואת הקבלה על אגרת הרישום.
• את אישורי הבנק על כל תשלום עבור הרכישה, עם שערי החליפין שבהם השתמשו.
• את תיק מקור הכספים שהוכן עבור הבנק.
• חשבוניות על שיפוץ, ריהוט ושיפורים, שעשויות להיות חשובות לרווח עתידי ולהערכת שווי.
• כל חוזה שכירות, קבלה על שכר דירה, אישור ניכוי במקור משוכר שהוא חברה ודוח מס.
• דוחות מס רכוש ואישורי תשלום, אם אינכם פטורים.
• כל מסמך שמראה את הימים שלכם בגאורגיה, אם תושבות המס עומדת בספק.

לתביעות חוזיות שקשורות למקרקעין יש תקופת התיישנות של שש שנים לפי הקוד האזרחי (סעיף 129(1)), ורשות מס או קונה עשויים לשאול על אירועים שנים אחרי שקרו. הכלל הבטוח הוא לשמור את התיק כל עוד הנכס בבעלותכם, ועוד כמה שנים אחרי שתמכרו אותו. עותק דיגיטלי מסודר, בנוסף למסמכים המקוריים, מקל על המשימה כשאתם גרים במדינה אחרת ונדרשים לשלוף מסמך מרחוק.

שבעה דברים שקונים מאמינים לגבי מס בגאורגיה

המשותף לשבע האמונות הוא שכל אחת מהן לוקחת כלל אמיתי ומשמיטה את התנאי שלו. השיעור של 5% קיים, אבל רק להשכרה למגורים בלי ניכויים. הפטור במכירה קיים, אבל רק אחרי יותר משנתיים של בעלות. הפטור ממס רכוש קיים, אבל רק מתחת לסף של הכנסת המשפחה. כשקוראים את הסעיף עד הסוף, התמונה בדרך כלל עדיין נוחה לבעלים פרטי, אבל היא מדויקת יותר, וההחלטות שמתקבלות על בסיסה טובות יותר.

לוח המסים של בעל הנכס

רוב המועדים שבעלים פרטי פוגש מתרכזים בכמה תאריכים בודדים. הכניסו אותם ליומן כבר בשנה שבה אתם קונים, כי המועד הראשון מגיע בדרך כלל לפני שמישהו מזכיר לכם אותו.

סעיף 68 מאפשר להאריך בשלושה חודשים את המועד להגשת דוח שנתי על מס הכנסה, מס רווחים או מס רכוש, על פי בקשה בכתב שמוגשת לפני המועד, בתנאי שהמסים השוטפים שולמו; ההארכה אינה מזיזה את מועד התשלום. דוח שלא הוגש נחשב, ככלל, כדוח שהוגש עם מס אפס (סעיף 67(4)), וזה לא אותו דבר כמו לא לחוב מס: דוח מאוחר יותר לאותה תקופה נחשב הגשה באיחור. לכן כדאי לא להסתמך על השתיקה של המערכת כסימן לכך שהכול בסדר.

שלושה בעלים, שלושה מצבי מס

בעלי הנכס לחופשות. משפחה מחו״ל קונה דירה בבטומי לשימוש בקיץ ואינה משכירה אותה. היא מבלה שישה שבועות בשנה בגאורגיה, בחופשה. בני המשפחה אינם תושבי מס בגאורגיה, משום שימי חופשה אינם נספרים לצורך 183 הימים. אין להם שכר דירה לדווח עליו. מס הרכוש תלוי במבחן הכנסת המשפחה, שרואה חשבון צריך להחיל על המצב שלהם. אם ימכרו אחרי שלוש שנים, הרווח פטור בגאורגיה, ומדינת המוצא שלהם קובעת אם הוא ממוסה שם.

המשכיר מחו״ל. משקיע משכיר דירה בטביליסי בשכירות ארוכה לשוכר פרטי ואינו מגיע לבקר אף פעם. שכר הדירה חייב במס של 5% אם הדירה מושכרת למגורים ולא נדרשים ניכויים, ומאחר שהשוכר הוא אדם פרטי, הבעלים מדווח עליו לפני 1 באפריל בכל שנה. אילו השוכר היה חברה, החברה הייתה מנכה את המס בעת תשלום שכר הדירה. מדינת המוצא של הבעלים תצפה בדרך כלל שגם היא תקבל דיווח על שכר הדירה, עם זיכוי בגין המס הגאורגי לפי אמנה, כאשר אמנה כזו חלה.

המוכר המהיר. קונה משלם על דירה על הנייר, משלים רישום ומוכר שמונה עשר חודשים לאחר מכן ברווח. מאחר שהדירה הייתה בבעלותו פחות משנתיים, הרווח חייב במס של 5% בגאורגיה ומדווח עד ה-15 בחודש שאחרי המכירה. המתנה של עוד שישה חודשים הייתה הופכת את הרווח לפטור. ההחלטה למכור מוקדם היא לפעמים נכונה, אבל צריך לקבל אותה כשהמס מול העיניים.

שלושת המקרים מראים שאותה דירה יכולה לייצר תוצאות מס שונות לגמרי, בהתאם לשימוש, לשוכר, למועד המכירה ולמדינת המוצא. זו הסיבה שהמדריך הזה מפרט את התנאים של כל כלל, ולא רק את השיעור.

כסף, בנקים ומסים: המדריכים המפורטים

סיכונים וחריגים

• שליחת כסף לפני שהתיק מוכן. העברה בלי תיק מקור הכספים עלולה להיות מעוכבת בזמן שהבנק שואל שאלות.
• תשלום לצד שלישי. תשלומים למישהו שאינו המוכר שבחוזה קשה להתחקות אחריהם וקל לאבד אותם.
• הנחה שהשיעור הוא 5%. הוא חל על דירות שמושכרות למגורים, ללא ניכויים; השכרות אחרות כפופות לכללים אחרים.
• מכירה כמה שבועות מוקדם מדי. הפטור של שנתיים נספר לפי התאריכים שבמרשם.
• שכחת מדינת המוצא. פטור גאורגי עדיין יכול להשאיר חובת דיווח או מס בבית.
• החמצת מועדים. דוחות הכנסה לפני 1 באפריל; דוח מס רכוש עד 1 בנובמבר ותשלום עד 15 בנובמבר.
• אובדן הרישומים. בלי רישומי הרכישה קשה להוכיח את הרווח במכירה.
• תוצאות מס ״מובטחות״. כללי המס משתנים ותלויים בעובדות שלכם; אף יועץ אינו יכול להבטיח תוצאה.

שאלות נפוצות

האם יש מס בעת קניית נכס בגאורגיה?

אין מס העברה ואין מס בולים. מע״מ בשיעור 18% הוא חלק מהמחיר רק כשהמוכר רשום למע״מ ומוכר במסגרת עסקית, והמרשם הציבורי גובה 150 עד 350 לארי על רישום הרכישה.

איך ממוסה הכנסה משכר דירה?

שכר דירה משטח מגורים שמושכר למטרות מגורים חייב במס של 5% אם הבעלים אינו מבצע ניכויים (קוד המס, סעיף 81(2)). כשהשוכר הוא חברה והמשכיר תושב חוץ, החברה מנכה את המס בעת התשלום; בכל מקרה אחר הבעלים מדווח על ההכנסה. השכרות אחרות כפופות לכללים הכלליים.

האם אשלם מס כשאמכור?

לא בגאורגיה, אם אתם מוכרים דירה יחד עם הקרקע שלה אחרי יותר משנתיים של בעלות (סעיף 82(1)(f.a)). לפני כן, הרווח חייב במס של 5% (סעיף 81(3)). מדינת המוצא שלכם עשויה למסות את הרווח בנפרד.

האם עליי לשלם מס רכוש?

רק אם הכנסת המשפחה שלכם בשנה הקודמת עלתה על 100,000 לארי (סעיף 206(1)(a), כפי שתוקן ב-30 בספטמבר 2026). במקרה כזה השיעור השנתי הוא 0.8% עד 1% משווי השוק (סעיף 202(5)).

האם בעלות על נכס הופכת אותי לתושב מס בגאורגיה?

לא. תושבות מס תלויה ב-183 ימים של שהייה בפועל בכל תקופה רצופה של 12 חודשים, וימים בגאורגיה לצורך נופש או טיפול רפואי אינם נספרים (סעיף 34).

האם אפשר לתת את הדירה לילדים שלי בלי מס?

כן, מבחינת מס הכנסה גאורגי: מתנות וירושות ליורשים מהקו הראשון ומהקו השני פטורות (סעיף 82(1)(g)). המתנה עדיין מחייבת חוזה בכתב ורישום, והיא מסיימת כל היתר שהייה שתלוי בבעלות שלכם.

האם לגאורגיה יש אמנת מס עם המדינה שלי?

לגאורגיה יש 58 אמנות למניעת כפל מס בתוקף, בהן עם ישראל, איחוד האמירויות, ערב הסעודית, כווית, קטאר, טורקיה, הממלכה המאוחדת ורוב מדינות האיחוד האירופי. ארצות הברית ורוסיה אינן מופיעות ברשימה של משרד האוצר.

האם אני צריך חשבון בנק גאורגי?

לא כדי להיות בעלים של נכס. חשבון שימושי לתשלומים ליזם, לשכר דירה, לחשבונות שירותים ולמסים, וכל בנק קובע את הדרישות שלו לפי כללי איסור הלבנת הון.

מקורות

1. קוד המס של גאורגיה (סעיפים 34, 67, 68, 81, 82, 88-90, 125, 134, 154, 201-206), נוסח מאוחד עם תיקונים לפני 1 באפריל 2026, הרשומות של גאורגיה (נצפה בתאריך 12 באוקטובר 2026)
2. גאורגיה: יחידים, מנהל המס, PwC Worldwide Tax Summaries, נבדק לאחרונה ב-2 בספטמבר 2026 (נצפה בתאריך 12 באוקטובר 2026)
3. גאורגיה: יחידים, קביעת ההכנסה, PwC Worldwide Tax Summaries, נבדק לאחרונה ב-2 בספטמבר 2026 (נצפה בתאריך 12 באוקטובר 2026)
4. גאורגיה: יחידים, מסים אחרים, PwC Worldwide Tax Summaries (נצפה בתאריך 11 באוקטובר 2026)
5. אמנות למניעת כפל מס, משרד האוצר של גאורגיה (נצפה בתאריך 12 באוקטובר 2026)
6. חוק גאורגיה בדבר סיוע למניעת הלבנת הון ומימון טרור, נוסח מאוחד מ-1 באפריל 2026, הרשומות של גאורגיה (נצפה בתאריך 11 באוקטובר 2026)
7. הקוד האזרחי של גאורגיה (סעיף 129), נוסח מאוחד מ-25 ביוני 2026, הרשומות של גאורגיה (נצפה בתאריך 11 באוקטובר 2026)
8. רישום מקרקעין: אגרות ומועדים, הסוכנות הלאומית למרשם הציבורי (נצפה בתאריך 11 באוקטובר 2026)
9. חוזה חכם (Smart Contract): שאלות נפוצות, הסוכנות הלאומית למרשם הציבורי (נצפה בתאריך 11 באוקטובר 2026)
10. Real Estate 2026: Georgia, MB Legal עבור Chambers and Partners, עודכן ב-7 במאי 2026 (נצפה בתאריך 11 באוקטובר 2026)
11. הלארי מתחזק גם ביולי, GBC, 4 באוגוסט 2026, בהסתמך על השערים הרשמיים של הבנק הלאומי של גאורגיה (נצפה בתאריך 12 באוקטובר 2026)
12. Galt&Taggart צופה צמיחה חד-ספרתית במחירי הדירות בטביליסי ב-2026, GBC, 22 בינואר 2026 (נצפה בתאריך 12 באוקטובר 2026)

יומן שינויים

• 12 באוקטובר 2026 - המדריך המלא פורסם על בסיס קוד המס של גאורגיה (נוסח מאוחד עד 1 באפריל 2026), סיכומי המס של PwC ורשימת האמנות של משרד האוצר; בבדיקה של רואה החשבון השותף.