מהן הריביות על משכנתאות בגאורגיה כיום?

בגאורגיה עמדה הריבית הממוצעת על משכנתאות חדשות ביולי 2026 על 11.4% בלארי ועל 7.7% במטבע חוץ, לפי נתוני הבנק הלאומי של גאורגיה. הבנקים מפרסמים משכנתאות בלארי בריבית נומינלית של כ-10.5% עד 14.7%, ומשכנתאות בדולרים בריבית של כ-7% עד 9%, אבל הריבית האפקטיבית, שכוללת עמלות וביטוח, גבוהה בדרך כלל ב-1 עד 2.5 נקודות אחוז. ריבית המדיניות של הבנק הלאומי, שמכתיבה את הריביות בלארי, עומדת על 8.25% לאחר העלאה ב-6 במאי 2026, ונותרה ברמה זו ב-21 באוקטובר 2026; ההחלטה הבאה צפויה ב-16 בדצמבר 2026.

העמוד הזה מרכז את הממוצעים הארציים, את ריבית המדיניות, את ההצעה שכל בנק מפרסם ואת הכללים שמגבילים את מה שבנק רשאי לגבות. איך זר מגיש בקשה, מה הבנקים דורשים ממנו ואיך מתנהלת קנייה במימון משכנתה, מוסבר במדריך שלנו לקבלת משכנתה כתושב זר.

ריביות ממוצעות על משכנתאות חדשות

הריבית הממוצעת על הלוואות משכנתה חדשות נתוני הבנק הלאומי של גאורגיה כפי שדווחו ב-BM.ge, ב-GBC, ב-Georgia Today וב-InternationalInvestment.biz; הבנק הלאומי מפרסם את הסדרה בדוח אינטראקטיבי בלבד
תקופהבלאריבמטבע חוץ
רבעון ראשון 201910.1%-
ספטמבר 202212.85%6.02% (USD, רבעון שלישי)
רבעון שלישי 202312.68%6.93% (USD)
יולי 202411.9%-
אוקטובר 202411.7%7.2%
ינואר 202513.4%-
יוני 202513.1%8.4% (USD)
דצמבר 202512.1%8.0% (USD)
מרץ 202611.88%-
יוני 2026החל מ-11.5%7.8%
יולי 202611.4%7.7%

הריביות בלארי הגיעו לשיא בתחילת 2025 וירדו מאז בכ-2 נקודות אחוז, ואילו הריביות במטבע חוץ נשארו בין 7% ל-8.5%. היקף האשראי גדל במהירות: ב-8 החודשים הראשונים של 2026 ניתנו כ-40,000 משכנתאות חדשות בשווי GEL 4.1 מיליארד, עם הלוואה ממוצעת של כ-GEL 104,000. הפרסום של הבנק הלאומי לחודש אוגוסט הופיע רק בדוח האינטראקטיבי שלו, ולא מצאנו נתון שפורסם לאוגוסט או לספטמבר; אנחנו מוסיפים חודשים חדשים כשהם מתפרסמים.

ריבית המדיניות של הבנק הלאומי

החלטות על ריבית המדיניות המוניטרית מאז 2022 הבנק הלאומי של גאורגיה; Interfax; Georgia Today
תאריךהחלטההריבית החדשה
30 במרץ 2022הועלתה ב-0.5 נקודה11%
10 במאי 2023הופחתה ב-0.5 נקודה10.5%
אוגוסט 2023הופחתה ב-0.25 נקודה10.25%
13 בספטמבר 2023הופחתה ב-0.25 נקודה10%
20 בדצמבר 2023הופחתה ב-0.5 נקודה9.5%
31 בינואר 2024הופחתה ב-0.5 נקודה9%
13 במרץ 2024הופחתה ב-0.75 נקודה8.25%
22 במאי 2024הופחתה ב-0.25 נקודה, ולאחר מכן נותרה ללא שינוי במשך 2 שנים8%
6 במאי 2026הועלתה ב-0.25 נקודה8.25%
17 ביוני, 29 ביולי, 9 בספטמבר, 21 באוקטובר 2026ללא שינוי8.25%

ריבית המדיניות משפיעה יותר מכול על הלוואות בלארי בריבית משתנה. כשהריבית עלתה במאי 2026, העריך הבנק הלאומי ש-252,029 לווים עם הלוואות בריבית משתנה בהיקף של GEL 19.9 מיליארד, מהן GEL 3.9 מיליארד במשכנתאות, יראו את ההחזרים שלהם עולים. כשהמחירים עלו בספטמבר 2026 בקצב של 5.6% בשנה, הרבה מעל היעד של 3%, הבנק השאיר את הריבית ברמה גבוהה.

ההצעות שהבנקים מפרסמים

ריביות פתיחה מפורסמות, נומינלית / אפקטיבית, נקראו ב-20 באוקטובר 2026 דפי המוצר של הבנקים; כל בנק מחשב את הריבית האפקטיבית לפי הלוואה לדוגמה משלו
בנק ומוצרלארידולר אמריקאייורו
Halyk Bank, משכנתה10.5% / 11.86%7% / 7.37%5% / 5.24%
Basisbank, משכנתה10.7% / 12.54%7.3% / 9.23%7.3% / 9.05%
Liberty Bank, משכנתה ומשכנתה למהגרים11.8% / 12.7%8% / 9.1%7.5% / 8.52%
ProCredit Bank, הלוואת דיור12% קבועה בשנה הראשונה / 14.17%8% / 8.79%7% / 8.26%
Terabank, משכנתה13.25% / 15.80%8.95% / 11.0%8.60% / 10.60%
Credo Bank, משכנתה לאקספטים14.65% / 16.91%8.50% / 10.31%8.00% / 9.78%
TBC Bank, הדוגמה שמופיעה בדף שלו9.9% / 11.35%--

אלה ריביות מסוג "החל מ-"; הריבית שתוצע לכם תלויה בהכנסה שלכם, בהון העצמי ובנכס. הריביות העדכניות של Bank of Georgia לא היו קריאות באתר שלו, ו-Silk Bank, Cartu, Ziraat, Pasha ו-Isbank אינם מפרסמים ריביות משכנתה באינטרנט. ההלוואות של Liberty Bank לדירות של היזמים השותפים שלו מתחילות ב-12.65% בלארי וב-9.30% בדולרים, ובחלק מהפרויקטים מפורסם הון עצמי של 0%.

מוצרים לקונים שמשתכרים בחו״ל

  • משכנתה למהגרים של Liberty Bank. אותן ריביות כמו בהלוואה הרגילה של הבנק; אפשר לסדר אותה בלי להגיע לגאורגיה, באמצעות ייפוי כוח; הבנק מקבל הכנסה שמתקבלת בחו״ל; עד 240 חודשים בלארי ו-120 במטבע חוץ.
  • משכנתה לאקספטים של Credo Bank. הון עצמי של 20% בלארי ושל 40% בדולרים או ביורו; עד 180 חודשים בלארי ו-120 במטבע חוץ; לדברי הבנק, כל מקורות ההכנסה נלקחים בחשבון; קודם צריך לפתוח חשבון באחד ממרכזי השירות.
  • משכנתה למהגרים של Basisbank. לקנייה מיזם; הון עצמי של 30%, עד GEL 600,000 ועד 15 שנים; ריביות אפקטיביות החל מ-14.86% בלארי, 12.45% בדולרים ו-11.76% ביורו.
  • משכנתה של Halyk Bank למקבלי העברות כספים מחו״ל. 10.5% בלארי, 7% בדולרים ו-5% ביורו; הדף מציין כעת תקופה מרבית של 10 שנים.

מעבר למה שכתוב בדף המוצר, המגבלות של הבנק הלאומי ממשיכות לחול: משכנתה במטבע חוץ יכולה לממן לכל היותר 70% מהשווי, או 80% ללווים שהכנסתם מגיעה מחו״ל, ובנקים מבקשים בדרך כלל מזרים הון עצמי של 30% עד 40%.

למה הריבית האפקטיבית גבוהה יותר

הריבית האפקטיבית מוסיפה לריבית כל עלות שחובה לשלם, ולכן זה המספר שכדאי להשוות. לפי כללי הבנק הלאומי, כל פרסומת שמציגה ריבית או עמלה חייבת להציג גם את הריבית האפקטיבית, באותו גודל ובאותו סגנון. התוספות הנפוצות הן:

  • עמלת מתן הלוואה. 0.4% ב-Liberty (מינימום GEL 50), 0.5% ב-Basisbank, ב-Terabank, ב-Halyk וב-ProCredit, והחל מ-1% ב-Credo.
  • ביטוח. ביטוח נכס החל מכ-0.27% בשנה וביטוח חיים החל מכ-0.65% עד 0.72% בשנה, בבנקים שמפרסמים את המחירים האלה; Halyk אינו דורש אף אחד מהם.
  • רישום הבטוחה. Liberty גובה החל מ-GEL 158 על רישום המשכנתה והחל מ-GEL 151 על הסרתה.
  • בדיקה בלשכת האשראי. GEL 18 ב-Terabank.
  • שמאות. השמאי של הבנק מעריך את הדירה לפני שנקבעים תנאי ההלוואה; אף בנק אינו מפרסם את העמלה הזאת.

תקופות קבועות וריביות משתנות

רוב המשכנתאות בגאורגיה מתחילות בתקופה של ריבית קבועה, ואחריה הריבית עוקבת אחר מדד בתוספת מרווח קבוע. המדד בלארי הוא בדרך כלל TIBR, הריבית הבין-בנקאית של טביליסי, או ריבית המדיניות עצמה; הלוואות בדולרים צמודות ל-Term SOFR והלוואות ביורו ל-EURIBOR. ProCredit, לדוגמה, קובע את הריבית בשנה הראשונה על 12% בלארי, ואחר כך גובה TIBR לתקופה של 1 חודש בתוספת 5.3%; Basisbank מציע תקופה קבועה של 36 חודשים. הבנקים חייבים להראות מה קורה בתרחיש רע: בדף של ProCredit מוצגת הריבית האפקטיבית בלארי עולה ל-18.48% אם המדד עולה ב-5 נקודות, וההלוואה בדולרים מגיעה לעלות אפקטיבית של 30.13% במונחי לארי אם הלארי יורד ב-15%.

מגבלות חוקיות על מה שבנק רשאי לגבות

לפי סעיף 625 של הקוד האזרחי, הריבית האפקטיבית על כל הלוואה אינה רשאית לעלות על 50% בשנה. עמלות הפירעון המוקדם מוגבלות בתקנה של הבנק הלאומי בדבר הגנת הצרכן, כשיעור מהקרן שנפרעת:

עמלת פירעון מוקדם מרבית צו הבנק הלאומי של גאורגיה מס' 32/04 מ-9 במרץ 2021, סעיף 11; תיקון של הבנק הלאומי מ-1 במאי 2025
סוג הריביתהזמן שנותר עד סוף ההלוואההעמלה המרבית
כל סוג6 חודשים או פחות0%
קבועה6 עד 12 חודשים0.5%
קבועה12 עד 24 חודשים1%
קבועהיותר מ-24 חודשים2%
משתנה6 עד 24 חודשים0.5%
משתנהיותר מ-24 חודשים1%
צמודה למדדיותר מ-6 חודשים0.5%
מימון מחדש אצל מלווה אחר, בחוזים מ-1 במאי 2025כל תקופה0.5%

אסור לגבות עמלה כשההלוואה נפרעת מתגמולי ביטוח או לבקשת המלווה, והעמלה לעולם אינה רשאית לעלות על הריבית שהייתה נצברת בתקופה שנותרה. בנוסף, מלווה אינו רשאי לשנות את מטבע ההלוואה על דעת עצמו.

לארי או דולרים ללווה זר

הדרישה של הבנק הלאומי להלוואות בלארי בלבד, שבתוקף מ-1 ביולי 2026 להלוואות מתחת ל-GEL 1,000,000, פוטרת את מי שאינם אזרחי גאורגיה, ולכן קונים זרים חופשיים לקחת הלוואות בדולרים או ביורו. הלוואות במטבע חוץ מוגבלות בדרך כלל ל-10 שנים, אלא אם ההכנסה שלכם היא במטבע ההלוואה; הלוואות בלארי נמשכות עד 20 שנים. הדוגמה שלהלן משווה בין השתיים עבור קונה שמשתכר בדולרים.

הלוואה של USD 100,000 ל-10 שנים החישוב שלנו: החזרים חודשיים שווים; ריביות הפתיחה הנומינליות של Liberty Bank; שער רשמי של 2.5979 לארי לדולר ב-20 באוקטובר 2026
הלוואההחזר חודשיבדולרים היוםבדולרים אם הלארי יורד ב-15%
USD 100,000 בריבית 8%USD 1,213USD 1,213USD 1,213
GEL 259,790 בריבית 11.8%GEL 3,697USD 1,423USD 1,238

למי שמקבל שכר בדולרים, ההלוואה בדולרים זולה יותר כבר היום ואין בה סיכון מטבע. ההלוואה בלארי משתווה אליה רק אם הלארי נחלש בכ-15% ונשאר ברמה הזאת. למי שמקבל שכר בלארי התמונה מתהפכת: אותו החזר בדולרים יעלה מ-GEL 3,152 ל-GEL 3,625 אחרי ירידה של 15%. לוו במטבע שבו אתם משתכרים.

הסבסוד הממשלתי למשפחות

תוכנית המשכנתאות המסובסדות של הממשלה, שמנוהלת מאז מאי 2026 על ידי התאגיד לפיתוח כלכלי של גאורגיה, משלמת חלק מהריבית במשך 60 חודשים על הלוואות בלארי של עד GEL 200,000 לקנייה או לבנייה של בית. היא מיועדת למשפחות עם ילד שנולד או אומץ אחרי 1 בספטמבר 2021, או עם 3 ילדים ומעלה. הסבסוד שווה לריבית המדיניות פחות 3.5 נקודות, עד 6%, או פחות 1.5 נקודות, עד 8%, למשפחות עם 3 ילדים ומעלה; לפי החישוב שלנו, בריבית של היום, 8.25%, מדובר בכ-4.75 ובכ-6.75 נקודות. עד יולי 2025 השתמשו בתוכנית כ-8,000 משפחות.

יתווסף על ידי הצוות: על רואה החשבון שלנו לאשר אם אזרחים זרים או בעלי היתר שהייה יכולים להשתמש בתוכנית המשכנתאות המסובסדות.

איך הריביות בגאורגיה נראות בהשוואה

  • גוש היורו. העלות המשוקללת של הלוואות חדשות לרכישת דירה עמדה על 3.60% באוגוסט 2026, כך שמשכנתה בלארי עולה בערך פי 3, ומשכנתה בדולרים בערך פי 2.
  • ארמניה. הריביות על משכנתאות עמדו על כ-12.5% ביוני 2026, קרוב לריביות בלארי בגאורגיה.
  • פיקדונות בגאורגיה. הבנקים משלמים כ-8.85% עד 10.7% בשנה על פיקדונות בלארי ל-12 חודשים, ו-1.4% עד 4% על פיקדונות בדולרים, וזה מסביר את הפער בין הלוואות בלארי להלוואות בדולרים.

השוואת הצעות משכנתה, צעד אחר צעד

  1. בחרו את המטבע

    התאימו את ההלוואה למטבע שבו מגיעה ההכנסה שלכם.

  2. בקשו הצעה בכתב מ-3 בנקים

    עם הריבית האפקטיבית, העמלות והביטוח, לסכום ולתקופה שלכם.

  3. בדקו את התקופה הקבועה

    כמה זמן נמשכת ריבית הפתיחה, ואיזה מדד בא אחריה.

  4. קראו את נתוני תרחישי הלחץ

    הריבית האפקטיבית אם המדד עולה או אם הלארי יורד.

  5. בדקו את תנאי הפירעון המוקדם

    מול התקרות שבטבלה שלמעלה.

סיכונים וחריגים

  • אי-התאמה במטבע. הלוואה במטבע שאינכם משתכרים בו עלולה לגדול בחדות.
  • עליות ריבית. הלוואות בלארי בריבית משתנה עוקבות אחר ריבית המדיניות ואחר TIBR.
  • תקופות מבצע. ריבית נמוכה בשנה הראשונה עלולה לזנק כשהמדד נכנס לתמונה.
  • עלויות נסתרות. השוו ריביות אפקטיביות, לא נומינליות.
  • הצעות משתנות. תנאי המוצרים משתנים לעיתים קרובות; קבלו אותם בכתב.

שאלות נפוצות

מהי הריבית הממוצעת על משכנתה בגאורגיה?

11.4% בלארי ו-7.7% במטבע חוץ על הלוואות חדשות ביולי 2026.

האם זר יכול לקבל משכנתה בדולרים?

כן; הכלל של הלוואות בלארי בלבד אינו חל על מי שאינם אזרחי גאורגיה.

מהי ריבית המדיניות?

8.25% מאז 6 במאי 2026.

באיזה בנק הריבית הנמוכה ביותר?

מבין ההצעות המפורסמות, Halyk מתחיל מהריבית הנמוכה ביותר, אבל השוו את הריביות האפקטיביות למקרה שלכם.

האם הריביות קבועות?

בדרך כלל לתקופה ראשונית, ולאחר מכן הן צמודות למדד.

כמה עולה עמלת הפירעון המוקדם?

לכל היותר 2% מהקרן שנפרעת, ולעיתים קרובות פחות.

לכמה זמן אפשר לקחת משכנתה במטבע חוץ?

בדרך כלל עד 10 שנים; הלוואות בלארי עד 20.

האם יש ריבית מרבית?

כן, ריבית אפקטיבית של 50% בשנה.

הצעד הבא

שאלו אותנו ב-WhatsApp. אנחנו עונים תוך יום עבודה אחד.

כתבו לנו ב-WhatsApp

מקורות

  1. ריבית המדיניות המוניטרית נותרה 8.25%, הבנק הלאומי של גאורגיה, 21 באוקטובר 2026 (נצפה בתאריך 21 באוקטובר 2026)
  2. סטטיסטיקת הלוואות, הבנק הלאומי של גאורגיה (נצפה בתאריך 20 באוקטובר 2026)
  3. החלטות הוועדה למדיניות מוניטרית, הבנק הלאומי של גאורגיה (נצפה בתאריך 20 באוקטובר 2026)
  4. העלאת הריבית ל-8.25% והלווים בריבית משתנה, Georgia Today, 6 במאי 2026 (נצפה בתאריך 20 באוקטובר 2026)
  5. הריביות על משכנתאות בלארי, BM.ge, 13 בנובמבר 2023 (נצפה בתאריך 20 באוקטובר 2026)
  6. 86% מהמשכנתאות החדשות ניתנו בלארי, BM.ge, 27 בנובמבר 2024 (נצפה בתאריך 20 באוקטובר 2026)
  7. גם המשכנתאות בדולרים התייקרו, GBC, 29 ביולי 2025 (נצפה בתאריך 20 באוקטובר 2026)
  8. משכנתאות לתושבי חוץ, GBC, 6 בפברואר 2026 (נצפה בתאריך 20 באוקטובר 2026)
  9. אשראי המשכנתאות ברבעון הראשון של 2026, Georgia Today, 27 באפריל 2026 (נצפה בתאריך 20 באוקטובר 2026)
  10. המשכנתאות במטבע חוץ הוזלו, GBC, 6 באוגוסט 2026 (נצפה בתאריך 20 באוקטובר 2026)
  11. היקף המשכנתאות בגאורגיה, InternationalInvestment.biz, 8 בספטמבר 2026 (נצפה בתאריך 20 באוקטובר 2026)
  12. הלוואת משכנתה, Halyk Bank Georgia (נצפה בתאריך 20 באוקטובר 2026)
  13. המשכנתה שלכם, Basisbank (נצפה בתאריך 20 באוקטובר 2026)
  14. הלוואת משכנתה למהגרים, Basisbank (נצפה בתאריך 20 באוקטובר 2026)
  15. הלוואת משכנתה, Liberty Bank (נצפה בתאריך 20 באוקטובר 2026)
  16. הלוואת משכנתה למהגרים, Liberty Bank (נצפה בתאריך 20 באוקטובר 2026)
  17. הלוואת דיור, ProCredit Bank Georgia (נצפה בתאריך 20 באוקטובר 2026)
  18. הלוואת משכנתה, Terabank (נצפה בתאריך 20 באוקטובר 2026)
  19. הלוואת משכנתה לאקספטים, Credo Bank (נצפה בתאריך 20 באוקטובר 2026)
  20. משכנתה, TBC Bank (נצפה בתאריך 20 באוקטובר 2026)
  21. התקנה בדבר הגנת הצרכן בשירותים פיננסיים, צו מס' 32/04, הבנק הלאומי של גאורגיה (נצפה בתאריך 20 באוקטובר 2026)
  22. עמלת הפירעון המוקדם הופחתה ל-0.5% במימון מחדש, First Channel, 6 במאי 2025 (נצפה בתאריך 20 באוקטובר 2026)
  23. הקוד האזרחי של גאורגיה, הרשומות של גאורגיה (נצפה בתאריך 20 באוקטובר 2026)
  24. החלטת הממשלה מס' 218 על תוכנית המשכנתאות המסובסדות, הרשומות של גאורגיה, 21 במאי 2026 (נצפה בתאריך 20 באוקטובר 2026)
  25. תוצאות תוכנית המשכנתה המסובסדת, First Channel, 22 ביולי 2025 (נצפה בתאריך 20 באוקטובר 2026)
  26. סטטיסטיקת ריביות הבנקים בגוש היורו: אוגוסט 2026, הבנק המרכזי האירופי, 1 באוקטובר 2026 (נצפה בתאריך 20 באוקטובר 2026)

יומן שינויים

  • - עמוד נתונים שפורסם על סמך הסטטיסטיקה וההחלטות של הבנק הלאומי של גאורגיה, דפי המוצר של הבנקים שנקראו ב-20 באוקטובר 2026, הקוד האזרחי והתקנה של הבנק הלאומי בדבר הגנת הצרכן.