מס רכוש ליחידים בטבלה אחת
מאז 30 בספטמבר 2026, קוד המס של גאורגיה פוטר מבנים ודירות של יחיד אם הכנסת המשפחה בשנה שעברה הייתה 100,000 לארי או פחות, וקובע טווח של 0.8% עד 1% לכל מי שנמצא מעל הקו הזה; כל מועצה מקומית בוחרת בעצמה את השיעור המדויק בתוך הטווח. טביליסי ובטומי, שתי הערים שבהן נמצאים רוב הנכסים שבבעלות קונים זרים, קבעו שתיהן 0.8%, הקצה התחתון של הטווח.
| הכנסת המשפחה | הטווח בקוד המס | טביליסי | בטומי |
|---|---|---|---|
| 100,000 לארי או פחות בשנה הקודמת | פטור (הקרקע עדיין חייבת במס) | פטור | פטור |
| יותר מ-100,000 לארי | בין 0.8% ל-1% משווי השוק | 0.8% | 0.8% |
האחוזים שבטבלה חלים על שווי השוק של הנכס בסוף שנת המס. הקרקע ממוסה בנפרד, לפי שיעור קבוע לכל מטר רבוע, והפטור לפי הכנסת המשפחה אינו חל עליה כלל.
מה השתנה ב-30 בספטמבר 2026
עד אז היו בקוד שלוש מדרגות: פטור עד 40,000 לארי של הכנסת המשפחה, טווח של 0.05% עד 0.2% למשפחות שהכנסתן בין 40,000 ל-100,000 לארי, ו-0.8% עד 1% מעל לכך. חוק מס' 1874, שהפרלמנט קיבל ושנכנס לתוקף ב-30 בספטמבר 2026, ביטל את המדרגה האמצעית והעלה את הפטור ל-100,000 לארי. סעיף המעבר שלו מחיל את הכללים החדשים גם על מס הרכוש שיש להצהיר עליו ב-2026, כלומר על הדוח שמועד הגשתו הוא 1 בנובמבר 2026, על סמך הכנסת המשפחה של 2025. לפי הערכות שפורסמו בתקשורת, כ-81,000 איש אינם משלמים עוד את המס בעקבות השינוי.
לבעלים זר שהכנסת משפחתו נמצאת בין 40,000 ל-100,000 לארי, המשמעות של השינוי היא שאין עוד מס בכלל על הדירה, אף שעד השנה טביליסי ובטומי גבו 0.2% משוויה. בעלים שהכנסתם מעל 100,000 לארי אינם רואים שום הבדל.
יתווסף על ידי הצוות: רואה החשבון שלנו יאשר מה דינם של סכומים ששולמו כבר ב-2026 לפי המדרגה האמצעית הישנה, והאם טביליסי ובטומי יתקנו את ההחלטות המקומיות שלהן, שעדיין מופיע בהן השיעור הישן של 0.2%.
מי משלם אותו?
לפי סעיף 201(1)(c) של קוד המס, אדם פרטי משלם מס רכוש על מקרקעין שבבעלותו, כולל בנייה שלא הושלמה, מבנים וחלקי מבנים. הסעיף אינו קובע שום תנאי של אזרחות או של תושבות מס, ולכן אדם זר שבבעלותו דירה בטביליסי נכלל בתחולתו של הסעיף בדיוק כמו בעלים גאורגי. השאלה אם בפועל יש מס לשלם תלויה אחר כך בשני דברים: במבחן הכנסת המשפחה, שקובע באיזו מדרגה אתם נמצאים, ובשווי השוק של הנכס, שעליו מחילים את השיעור.
אותו קוד ממסה קרקע על בסיס אחר לגמרי. מי שהקרקע נמצאת בבעלותו ב-1 באפריל של שנת המס הוא שמשלם את מס הקרקע לאותה שנה (סעיף 203), לפי שיעורים שכל רשות מקומית קובעת לכל מטר רבוע של קרקע שאינה חקלאית.
מבחן הכנסת המשפחה
המדרגה תלויה בהכנסה של משפחת הנישום, ולא בשווי הדירה עצמה. סעיף 202(6) מגדיר את ההכנסה הזאת באופן רחב מאוד: כל ההכנסות מכל סוג, כולל הכנסות שפטורות ממס הכנסה, משכורות, וגם הכנסות שאינן קשורות לשום פעילות עסקית. לאחר מכן סעיף 202(7) מוציא מההגדרה כמה פריטים: מה שבן משפחה מעביר לכם בירושה, במתנה או במסגרת הסדר גירושין, וכן את הכסף שהתקבל ממכירת בית שהיה בבעלותכם יותר משנתיים.
לשתי תוצאות של ההגדרה הזאת יש חשיבות מעשית לבעלים. ראשית, שכר הדירה נספר: ההכנסה מהשכרת הדירה שלכם היא חלק מהכנסת המשפחה, ולכן דירה שפטורה ממס בשנה הראשונה שלה יכולה להפוך לחייבת במס ברגע ששכר הדירה שהיא מניבה, יחד עם שאר ההכנסות שלכם, עובר את 100,000 הלארי. שנית, הפטור מביט לאחור ולא קדימה: הוא תלוי בהכנסת המשפחה של השנה שקדמה לשנת המס, ולא בהכנסה של שנת המס עצמה (סעיף 206(1)(a)). במילים אחרות, הכנסת המשפחה קובעת אם תשלמו מס רכוש, ושווי השוק של הדירה קובע כמה תשלמו בפועל.
יתווסף על ידי הצוות: איך מוחל מבחן הכנסת המשפחה על בעלים שאינו תושב מס בגאורגיה ושכל הכנסתו מחו״ל, ואיך נקבע שווי השוק בדוח של יחיד, באישור רואה החשבון שלנו ובצירוף המקור הרשמי.
דוגמאות מחושבות
ניקח דירה ששוויה בסוף השנה הוא $120,000. בשער של 2.624 לארי לדולר, כפי שפרסם הבנק הלאומי של גאורגיה ל-5 באוגוסט 2026, מדובר בכ-314,880 לארי. המס בטביליסי או בבטומי, לפי הכנסת המשפחה, הוא:
| הכנסת המשפחה | שיעור | מס לשנה |
|---|---|---|
| 100,000 לארי או פחות | פטור | 0 לארי |
| יותר מ-100,000 לארי | 0.8% | כ-2,519 לארי |
אם קניתם את הדירה באמצע השנה, המס מחושב רק לתקופה שבה היא הייתה בבעלותכם (סעיף 202(9)): כלומר בערך מחצית מהסכומים שבטבלה, אם הקנייה נעשתה ב-1 ביולי. הסכום האמיתי שתשלמו תלוי גם בשער החליפין וגם בשווי השוק של הדירה בסוף השנה, ולכן הסכומים האלה הם המחשה בלבד, ולא חשבון לתשלום.
קרקע: מס נפרד ללא פטור לפי הכנסה
מי שבבעלותו בית עם גינה, או מגרש, משלם מס קרקע גם כשהבית עצמו פטור ממס רכוש, משום שהפטור לפי הכנסה בסעיף 206(1)(a) מחריג במפורש את הקרקע. את השיעורים לקרקע שאינה חקלאית קובעת כל מועצה בעצמה, לפי מטר רבוע:
- טביליסי. 0.24 לארי למ״ר כפול מקדם טריטוריאלי של 1.0 עד 1.5, כלומר בין 0.24 ל-0.36 לארי למ״ר, לפי הרובע.
- בטומי. 0.31 לארי למ״ר באזור המרכזי, 0.24 לארי באזור הביניים ו-0.17 לארי באזור הפריפריאלי.
על מגרש של 600 מ״ר בטביליסי, מדובר בסכום שבין כ-144 לכ-216 לארי לשנה. קרקע חקלאית ממוסה לפי הקטאר, בשיעורים נפרדים, ובכל מקרה זרים אינם יכולים להחזיק בה בבעלות, אלא אם קיבלו אותה בירושה. לכן גם בעלים שהבית שלו פטור ממס רכוש צריך לבדוק בכל שנה אם יש לו מס קרקע לשלם.
הדוח והתשלום: המועדים החשובים
בדקו את המדרגה
חברו את כל ההכנסות של המשפחה בשנה הקודמת, כולל שכר הדירה שקיבלתם.
הגישו דוח אם יש מס לשלם
יחידים מגישים את דוח מס הרכוש לשירות ההכנסות עד 1 בנובמבר (סעיף 205(12)).
או הודיעו שאין מס לשלם
אם הגשתם דוח בשנה שעברה אבל השנה אינכם חייבים דבר, הודיעו על כך לרשות המס עד 1 בנובמבר; אחרת היא עשויה להוציא לכם שומה לפי הנתונים של השנה הקודמת (סעיף 205(13)).
שלמו
שלמו עד 15 בנובמבר את סכום המס שהרשות מחשבת על סמך הדוח שלכם.
שמרו את המסמכים
שמרו את הדוח, את אישור התשלום ואת הבסיס לשווי שעליו הצהרתם בדוח.
מה המשמעות של ״שווי שוק״ בפועל
קוד המס קושר את השיעור לשווי השוק של הנכס בסוף שנת המס, ולא למחיר ששילמתם עליו בעת הקנייה או לנתון קדסטרי כלשהו. בשוק עולה, שני הסכומים האלה עשויים להיות שונים זה מזה באופן ניכר כבר אחרי כמה שנים. לכן כדאי לשמור את הראיות שעליהן מבוסס השווי שאתם משתמשים בו: דוח שמאות עדכני, אם היה לכם כזה לצורך היתר שהייה, או המחירים של דירות דומות באותו בניין או באותו רחוב. האופן שבו שירות ההכנסות בוחן את השווי שמופיע בדוח של יחיד הוא אחת הנקודות שרואה החשבון שלנו בודק ומאשר כעת.
בשנה שבה אתם מוכרים
מכיוון שהמס מחושב באופן יחסי לתקופה שבה הנכס היה בבעלותכם, שנת המכירה ממוסה רק עד התאריך שבו הבעלות עברה לקונה. הרווח מהמכירה הוא עניין נפרד לגמרי, שממוסה לפי הכללים של מס ההכנסה, והתמורה ממכירת בית שהיה בבעלותכם יותר משנתיים אינה נספרת בהכנסת המשפחה לצורך המבחן של מס הרכוש. שמרו את חוזה המכירה ואת תאריך הרישום יחד עם שאר מסמכי המס שלכם לאותה שנה.
השגרה השנתית של בעל נכס
- ינואר. רשמו לעצמכם את שווי הנכס בסוף השנה הקודמת ואת הכנסת המשפחה שלכם באותה שנה.
- 1 באפריל. אם בבעלותכם קרקע, מס הקרקע לאותה שנה מוטל על מי שהקרקע בבעלותו בתאריך הזה.
- סתיו. החליטו אם השנה צריך להגיש דוח או הודעה.
- 1 בנובמבר. הגישו את הדוח או את ההודעה.
- 15 בנובמבר. שלמו.
האם השכרת הדירה משנה משהו?
להשכרה יש מס משלה: אדם פרטי שמשכיר בית לאנשים שגרים בו משלם 5% משכר הדירה, כשאינו דורש שום ניכויים (סעיף 81(2)). מס ההכנסה הזה נפרד ממס הרכוש ואינו בא במקומו. ההשפעה העקיפה של ההשכרה היא זו שתוארה למעלה: שכר הדירה מתווסף להכנסת המשפחה, והכנסת המשפחה היא שקובעת אם הדירה פטורה או חייבת במס של 0.8% בטביליסי ובבטומי. בעלים שהכנסת משפחתו ממקורות אחרים עולה על 100,000 לארי משלם כבר מהשנה הראשונה לבעלות.
ואם הדירה בבעלות חברה?
חברה ממוסה על בסיס אחר: השיעור למיזם הוא לכל היותר 1% מהשווי הממוצע השנתי בספרים, נטו, של הרכוש שבבעלותו ושחייב במס (סעיף 202(1)), וחברות מגישות את הדוח לפני 1 באפריל. השאלה אם יש היגיון בבעלות על הדירה דרך חברה היא שאלה רחבה יותר, של מס, של הנהלת חשבונות ושל יציאה מההשקעה, ומדריך הכסף והמסים שלנו עוסק בה בהרחבה.
סיכונים וחריגים
- לשכוח ששכר הדירה נספר. הוא עלול להוציא אתכם מהפטור ממס רכוש.
- לשכוח את הקרקע. היא חייבת במס גם כשהבית עצמו פטור.
- להחמיץ את ההודעה. אחרי שנה שבה הוגש דוח, שתיקה מצדכם עלולה להוביל לשומה אוטומטית.
- להניח שבעלים זר פטור. בסעיף שמטיל את המס אין שום תנאי של תושבות.
שאלות נפוצות
האם זרים משלמים מס רכוש בגאורגיה?
קוד המס חל על כל אדם פרטי שבבעלותו מקרקעין, בלי שום תנאי של אזרחות או של תושבות. השאלה אם יש מס לשלם תלויה בהכנסת המשפחה ובשווי הנכס.
מהו שיעור מס הרכוש בטביליסי?
0.8% משווי השוק, ברגע שהכנסת המשפחה לשנה הקודמת גבוהה מ-100,000 לארי. בהכנסה של 100,000 לארי או פחות, מבנים פטורים.
האם בבטומי זה אותו דבר?
כן, גם מועצת העיר בטומי קבעה 0.8%. שיעורי מס הקרקע, לעומת זאת, משתנים שם לפי האזור.
האם הכללים השתנו ב-2026?
כן. מ-30 בספטמבר 2026 הפטור חל על הכנסת משפחה של עד 100,000 לארי, והטווח של 0.05% עד 0.2% כבר אינו קיים; השינוי חל על הדוח שיש להגיש ב-2026.
מתי מגישים ומתי משלמים?
את הדוח יש להגיש עד 1 בנובמבר, ואת התשלום יש לבצע עד 15 בנובמבר.
האם אשלם על השנה כולה אם קניתי בסתיו?
לא. המס מחושב באופן יחסי לתקופה שבה הנכס היה בבעלותכם במהלך אותה שנה.
האם אפשר לנכות את מס הרכוש ממס ההכנסה על שכר הדירה?
לא במסלול של 5%, שחל כשלא דורשים שום ניכויים. השאלה אם מסלול אחר מתאים לכם היא שאלה לרואה חשבון.
כל המסים של קנייה, בעלות ומכירה מפורטים במדריך כסף ומסים לקונה זר.
מקורות
- קוד המס של גאורגיה (סעיפים 81, 201 עד 206), הרשומות של גאורגיה (נצפה בתאריך 18 באוקטובר 2026)
- חוק גאורגיה מס' 1874 מ-30 בספטמבר 2026 בדבר תיקון קוד המס, הרשומות של גאורגיה (נצפה בתאריך 18 באוקטובר 2026)
- הפרלמנט מאשר את ביטול סף מס הרכוש של 40,000 לארי, SOVA (נצפה בתאריך 18 באוקטובר 2026)
- החלטה מס' 20-90 של אספת העיר טביליסי מ-30 בדצמבר 2014 בדבר מס מקומי, נוסח מאוחד מ-26 בדצמבר 2025, הרשומות של גאורגיה (נצפה בתאריך 12 באוקטובר 2026)
- החלטה מס' 2 של מועצת העיר בטומי מ-31 בינואר 2011 בדבר מסים מקומיים, נוסח מאוחד מ-25 בנובמבר 2024, הרשומות של גאורגיה (נצפה בתאריך 12 באוקטובר 2026)
- הלארי מתחזק גם ביולי, GBC (נצפה בתאריך 12 באוקטובר 2026)
יומן שינויים
- - מאמר הסבר שפורסם על בסיס קוד המס ועל בסיס ההחלטות של מועצות טביליסי ובטומי בדבר מס מקומי; בבדיקה של רואה החשבון השותף. עודכן ב-18 באוקטובר 2026 בעקבות חוק מס' 1874 (הפטור הועלה ל-100,000 לארי, המדרגה האמצעית בוטלה).