מס על שכר דירה בגאורגיה: שיעור 5%, המרשם ואיך מדווחים

מס על שכר דירה: איזה שיעור חל עליכם

גאורגיה ממסה שכר דירה מבית מגורים בצורה קלה בהרבה מרוב המדינות, אבל רק כאשר מתקיימים שלושה תנאים והבעלים רשום. מחוץ לתנאים האלה חל השיעור הכללי. הטבלה שלהלן ממיינת את המצבים הרגילים שבהם נמצא בעלים זר.

התנאים לשיעור של 5%

סעיף 81(2) של קוד המס קובע את השיעור של 5% להכנסה שאדם טבעי מקבל ״כתוצאה מהשכרת שטח המגורים לארגון, לאדם משפטי או לאדם טבעי למטרות מגורים״, כאשר האדם ״אינו מבצע ניכויים מהכנסה זו״. אם קוראים את המשפט הזה בעיון, מתברר שיש בו ארבעה מבחנים נפרדים:

• אדם טבעי. הבעלים של הנכס הוא אדם פרטי, ולא חברה.
• שטח מגורים. דירה או בית שנועדו למגורים, ולא משרד או חנות.
• למטרות מגורים. השוכר גר בנכס; השוכר יכול להיות אדם פרטי או ארגון שמשכן בו את העובדים שלו.
• ללא ניכויים. ה-5% מחושבים על כל שכר הדירה; תיקונים, ריהוט, דמי ניהול ועמלות של מתווכים אינם מופחתים ממנו.

סעיף 81(5) מוסיף תנאי חמישי, מעשי: שר האוצר מנהל מרשם של האנשים שמשכירים שטח מגורים וקובע את הנוהל לקבלת ההטבה, ולכן הבעלים חייב להיות רשום במרשם הזה. רק כאשר כל התנאים האלה מתקיימים יחד חל השיעור של 5%; בכל מקרה אחר חל השיעור הכללי.

מרשם המשכירים

לפי מדריך המצבים מס' 1518 של שירות ההכנסות מ-7 ביוני 2023, כפי שדיווח עליו Espero.ge, בעלים שמשכירים מקרקעין חייבים להירשם במרשם המשכירים, והרישום נעשה מרחוק, באזור האישי של הנישום בפורטל של שירות ההכנסות. המועד האחרון לרישום חל לפני 1 באפריל של השנה שאחרי השנה שבה התקבל שכר הדירה, כך שבעלים שמתחיל להשכיר ב-2026 נרשם לפני 1 באפריל 2027, כלומר עד 31 במרץ. לפי הדיווח, החמצת המועד גוררת קנס של 100 לארי, וכאשר השוכר הוא חברה, מבעלים שאינו רשום מנוכים, לפי הדיווח, 20% במקום 5%. רישום מוקדם אינו עולה לכם דבר ומסיר את שני הסיכונים האלה גם יחד.

דיווח ותשלום, צעד אחר צעד

1. קבלו גישה לפורטל של שירות ההכנסות

   אתם צריכים חשבון נישום בפורטל כדי לראות את החובות שלכם ולהגיש דוחות. ייתכן שבעלים זר יצטרך קודם להירשם כנישום.

   כשאתם מתחילים להשכיר

2. הירשמו כמשכירים

   באזור האישי שלכם, הזינו את פרטי הנכס ואת פרטי ההשכרה.

   לפני 1 באפריל של השנה שלאחר מכן, ועדיף מיד

3. נהלו רישום חודשי

   רשמו את שכר הדירה שהתקבל, את התאריך, את המטבע ואת השווי בלארי, ושמרו לצדם את חוזה השכירות.

   בכל חודש

4. הגישו את הדוח השנתי

   יחידים מגישים את דוח ההכנסות שלהם על השנה הקודמת לפני 1 באפריל.

   לפני 1 באפריל

5. שלמו את המס

   שלמו דרך הפורטל את הסכום שמופיע בדוח, ושמרו את אישור התשלום.

   יחד עם הדוח

כשהשוכר הוא חברה

כאשר מיזם, ארגון או יזם עצמאי משלמים שכר דירה ליחיד תושב חוץ, קוד המס מחייב אותם לנכות את המס במקור, בשיעור שקבוע בסעיף 81 (סעיף 134(1)(d1)). אתם מקבלים את שכר הדירה בניכוי המס, והחברה מעבירה את המס לתקציב המדינה. בקשו מהשוכר אישור בכתב על הסכומים שנוכו בכל שנה, ובדקו שהשיעור הוא 5%: אם הוא 20%, הסיבה הרגילה לכך היא שעדיין אינכם רשומים במרשם המשכירים. שכר דירה שכבר מוסה במקור בדרך הזו הוא החלק שבעלים תושב חוץ בדרך כלל אינו צריך לדווח עליו שוב; חובת הדיווח חלה על שכר דירה שלא נוכה ממנו מס במקור.

דוגמאות מחושבות

דירה של 55 מ״ר בטביליסי שמושכרת לפי הממוצע העירוני של $10.1 למטר רבוע לחודש (Galt & Taggart, פברואר 2026) מכניסה כ-$556 לחודש, או $6,666 לשנה. לפי 2.624 לארי לדולר (השער הרשמי של הבנק הלאומי של גאורגיה ל-5 באוגוסט 2026), מדובר בכ-17,492 לארי.

ההפרש בין שתי השורות בטבלה, כ-2,600 לארי בשנה על דירה רגילה אחת, הוא הסיבה לכך שהמרשם והתנאים חשובים כל כך. דירה דומה של 45 מ״ר באזור השדרה החדשה בבטומי, לפי $12.3 למטר רבוע באזור הזה, מכניסה כ-$6,642 לשנה, והמס עליה בשיעור של 5% יהיה בערך 871 לארי.

השכרה לטווח קצר: השאלה הפתוחה

לא ברור מאליו שהשכרת דירה ללילה למבקרים נחשבת ״השכרת שטח מגורים למטרות מגורים״ במובן של סעיף 81(2). לפעילות הזאת קוד המס מציע מס הכנסה קבוע אופציונלי: אדם פרטי שמשכיר לשהיות קצרות שטח מגורים שבבעלותו יכול להגיש בקשה לרשות המסים ולשלם 10 לארי לכל מ״ר מהשטח המושכר בחודש, בתנאים שכוללים בין השאר מחזור של עד 100,000 לארי (סעיף 309(24)-(26)). המשטר החל ב-1 בינואר 2023 ונועד להסתיים ב-1 בינואר 2026; חוק מס׳ 1061 האריך אותו עד 1 בינואר 2028. השאלה איזה שיעור חל על השכרה ללילה מחוץ למשטר הזה היא אחת הנקודות שרואה החשבון שלנו בודק ומאשר כעת, ולכן אל תניחו שהשיעור של 5% חל על השכרה לטווח קצר.

כלל אחד ברור לבעלים של יחידות במלונות ובמלונות דירות. כאשר המיזם התיירותי שמפעיל את המלון מאפשר לבעלים לשהות ביחידה ללא תשלום עד 60 ימים בשנה קלנדרית, ההטבה שהבעלים מקבל מהשהיות האלה פטורה ממס הכנסה (סעיף 82(1)(z6)).

שכר דירה ומס רכוש

מס הכנסה על שכר דירה ומס רכוש הם שני מסים נפרדים, אבל הם קשורים זה לזה. שכר הדירה נספר בהכנסת המשפחה שלכם, והכנסת המשפחה היא שקובעת אם הדירה שלכם פטורה ממס רכוש או חייבת בו בשיעור של 0.8% עד 1%. דירה שפטורה ממס רכוש כשהיא עומדת ריקה יכולה להפוך לחייבת במס ברגע שהיא מושכרת. האופן שבו שני המסים משתלבים מוסבר במדריך שלנו למס רכוש ליחידים.

מדינת המוצא שלכם

תשלום של 5% בגאורגיה אינו מסדיר את מה שאתם חייבים במדינת המוצא שלכם. מדינות רבות ממסות את התושבים שלהן על ההכנסה שהם מפיקים בכל רחבי העולם, ולאחר מכן נותנות זיכוי בגין מס זר לפי אמנה למניעת כפל מס. משרד האוצר של גאורגיה מונה 58 אמנות בתוקף. הן חלות, בין השאר, על גרמניה, צרפת והממלכה המאוחדת, על ישראל ועל טורקיה, ועל מדינות המפרץ כמו קטאר, כווית, ערב הסעודית ואיחוד האמירויות הערביות; לא ארצות הברית ולא רוסיה מופיעות ברשימה של המשרד. שמרו את הדוח הגאורגי, את אישורי התשלום ואת כל אישורי הניכוי במקור, כי יועץ המס שלכם במדינת המוצא יבקש אותם.

המסמכים שמשכיר צריך לשמור

• חוזה השכירות. הוא מראה את הנכס, את השוכר, את שכר הדירה ואת העובדה שהדירה מושכרת למגורים.
• תיעוד של כל תשלום. דפי חשבון בנק או קבלות, עם התאריך והשווי בלארי.
• אישורי ניכוי במקור. מכל שוכר שהוא חברה, שמראים את המס שהחברה שילמה בשמכם.
• הרישום שלכם כמשכירים. צילום מסך או אישור מהאזור האישי.
• דוחות ואישורי תשלום. לכל שנה, שמורים יחד.

שמרו את כל המסמכים האלה כל עוד רשות המס יכולה לבחון את השנה הזאת בדיעבד, ויותר מכך אם מדינת המוצא שלכם מבקשת הוכחה לתשלום המס בגאורגיה. שכר דירה ששולם במזומן הוא הקשה ביותר להוכחה; בקשו מהשוכרים לשלם בהעברה בנקאית לחשבון על שמכם.

סיכונים וחריגים

• לא להירשם. השיעור של 5% תלוי ברישום במרשם המשכירים.
• להניח 5% על השכרה ללילה. הטיפול המיסויי הזה עדיין לא הוכרע.
• לנכות הוצאות ועדיין לשלם 5%. השיעור של 5% אינו מתיר שום ניכויים.
• לשכוח את מדינת המוצא. המס בגאורגיה הוא לעתים קרובות רק חצי מהתמונה.

שאלות נפוצות

מהו המס על הכנסה משכר דירה בגאורגיה?

5% משכר הדירה לאדם פרטי שמשכיר בית לאנשים שגרים בו, ללא ניכויים ובתנאי שהוא רשום כמשכיר; השיעור הכללי הוא 20%.

האם זרים משלמים את אותו שיעור?

כלל ה-5% חל על אנשים טבעיים בלי שום תנאי של אזרחות. שוכר שהוא חברה מנכה את המס כשהוא משלם לתושב חוץ.

האם אני צריך להירשם כמשכיר?

כן. לפי ההנחיות של שירות ההכנסות, כפי שדווחו, יש להירשם במרשם המשכירים לפני 1 באפריל של השנה שלאחר מכן, ועל איחור מוטל קנס.

מתי מגישים את הדוח?

יחידים מגישים את דוח ההכנסות השנתי על השנה הקודמת לפני 1 באפריל.

האם הכנסה מ-Airbnb ממוסה ב-5%?

לא בהכרח. בעלים יכולים לבחור במס הקבוע לפי מ״ר, שהוארך עד 1 בינואר 2028; מחוץ לו, הטיפול המיסויי נמצא בבדיקה ובאישור של רואה החשבון שלנו.

האם אפשר לנכות תיקונים ודמי ניהול?

לא במסלול של 5%, שחל רק כאשר לא מבצעים שום ניכויים.

איך למצוא שוכר ואיך לשמור עליו מוסבר במדריך השכרת דירה בגאורגיה לתושב חוץ.

מקורות

1. קוד המס של גאורגיה (סעיפים 81, 82 ו-134), הרשומות של גאורגיה (נצפה בתאריך 13 באוקטובר 2026)
2. Renting an apartment in Georgia? Mandatory landlord registration and taxes, Espero.ge (נצפה בתאריך 13 באוקטובר 2026)
3. Georgia: individual tax administration, PwC Worldwide Tax Summaries (נצפה בתאריך 12 באוקטובר 2026)
4. Georgia: individual income determination, PwC Worldwide Tax Summaries (נצפה בתאריך 12 באוקטובר 2026)
5. אמנות למניעת כפל מס, משרד האוצר של גאורגיה (נצפה בתאריך 12 באוקטובר 2026)
6. G&T: Tbilisi residential market has a strong start, Georgia Today, 31 במרץ 2026 (נצפה בתאריך 12 באוקטובר 2026)
7. Batumi Residential Real Estate, 2Q26 overview, Galt & Taggart, 14 באוגוסט 2026 (נצפה בתאריך 12 באוקטובר 2026)

יומן שינויים

• 13 באוקטובר 2026 - מאמר הסבר שפורסם על בסיס קוד המס, ההנחיות של שירות ההכנסות בדבר מרשם המשכירים כפי שדווחו, PwC ומשרד האוצר; בבדיקה של רואה החשבון השותף.