האם אפשר לשלם מס של 1% על שכר דירה בזכות מעמד עסק קטן?
לא. מעמד עסק קטן מאפשר לעוסק יחיד לשלם 1% על הכנסה עסקית, אבל רשימת ההכנסות שהממשלה השאירה מחוץ להסדר נפתחת דווקא בהשכרת נכסים. החלטת הממשלה מס' 415, נספח 5, פריט 1, מונה את "השכרת רכוש בחכירה או השכרת מקרקעין", וסעיף 90(3) של קוד המס מוציא את סוגי ההכנסה האלה מבסיס ה-1%. המדריך ששירות ההכנסות עצמו פרסם לבעלי המעמד קובע ששכר דירה "יכול להתקבל בנוסף" וחייב במס לפי הכללים הכלליים. בדירה שמושכרת למגורים המשמעות היא 5% משכר הדירה; בכל השכרה אחרת, 20%.
המעמד אינו חסר ערך למשכיר: אפשר להחזיק בו לטובת עסק אחר שאינו מופיע ברשימת הפעילויות האסורות, כמו עיצוב, תרגום או פיתוח תוכנה, ובאותו זמן להשכיר דירה. שתי ההכנסות פשוט ממוסות כל אחת בנפרד. הכללים של שיעור ה-5% עצמו, של מרשם המשכירים ושל הדוחות מוסברים במדריך שלנו למס על שכר דירה.
איך פועל מעמד עסק קטן
| נושא | הכלל |
|---|---|
| מי יכול לקבל אותו | אדם טבעי שהוא יזם, בדרך כלל עוסק יחיד רשום (סעיף 88(1)) |
| שיעור | 1% מהכנסה עסקית שמקורה בגאורגיה; 3% החל מהחודש שבו ההכנסה בשנה עוברת את 500,000 הלארי (סעיף 90) |
| איבוד המעמד בגלל היקף | רק אם ההכנסה עולה על 500,000 לארי בכל אחת מ-2 שנים קלנדריות, החל מהשנה שאחריהן (סעיף 89(2)(a)) |
| דיווח ותשלום | מדי חודש, עד ה-15 בחודש שלאחר מכן, גם כשהמס הוא אפס (סעיף 93(1-1)) |
| רישומים | יומן הנהלת חשבונות מיוחד וכללי קופה רושמת; 3 קנסות על קופה רושמת בשנה אחת מבטלים את המעמד רטרואקטיבית ל-1 בינואר |
| רישום כעוסק יחיד | 26 לארי תוך 1 יום עבודה או 75 לארי באותו יום; המעמד עצמו מתקבל בבקשה ללא תשלום בפורטל של שירות ההכנסות |
| תושבות | בסעיפים 88-91 לא מופיע שום תנאי של אזרחות או של תושבות מס |
שתי רשימות שונות: פעילויות אסורות והכנסות מוחרגות
חלק גדול מהבלבול נובע מערבוב בין שני נספחים של אותה החלטה. רשימה אחת שוללת את המעמד לגמרי; השנייה רק מוציאה הכנסות מסוימות מבסיס ה-1%.
| נספח | ההשפעה | הפריטים העיקריים |
|---|---|---|
| נספח 4 | פעילויות שבגינן אי אפשר לקבל את המעמד | פעילויות שטעונות רישיון או היתר (למעט היתר המונית בטביליסי), ייצור מוצרים בבלו, המרת מטבע, עבודה רפואית, אדריכלית, משפטית, נוטריונית, ביקורת חשבונות וייעוץ, הימורים, השמת כוח אדם |
| נספח 5 | הכנסה שאינה ממוסה ב-1% ואינה נספרת לתקרת 500,000 הלארי | 1 השכרת רכוש או השכרת מקרקעין; 2 הלוואות; 3 זכיות בהימורים; 4 מתנות; 5 רווח ממכירת מקרקעין, כלי רכב או ניירות ערך; 6 רכוש בירושה; 7 דיבידנדים; 8 ריבית; 9 תמלוגים; 10 מחילת חוב; 11 מכירת חלקו של שותף; 12 שירותי בנייה לעסקים (מ-1 בפברואר 2025) |
ההשכרה מופיעה רק בנספח 5. לכן המעמד שורד גם כשדירה מושכרת לשוכר, אבל שכר הדירה לעולם אינו מקבל את שיעור ה-1%, וגם אינו מנצל שום חלק מתקרת 500,000 הלארי.
בעלים עם עסק ועם דירה
נניח מעצבת שרשומה כעוסקת יחידה עם מעמד עסק קטן, מרוויחה מלקוחות 60,000 לארי בשנה, ובנוסף משכירה דירה בטביליסי לטווח ארוך תמורת 2,000 לארי לחודש. הכנסת העיצוב ממוסה ב-1%, כלומר 600 לארי בשנה, דרך 12 דוחות חודשיים. שכר הדירה, 24,000 לארי בשנה, ממוסה ב-5%, כלומר 1,200 לארי, כשכר דירה למגורים; המשכירה נרשמת במרשם המשכירים ומגישה עליו דוח שנתי לפני 1 באפריל, או שהשוכר מנכה 5% אם הוא חברה. סך כל המס: 1,800 לארי. שום דבר בדירה אינו מסכן את המעמד.
המס על שכר דירה לפי מסלול
| מסלול | המס על שכר הדירה | הערות |
|---|---|---|
| יחיד, דירה שמושכרת למגורים | 5% משכר הדירה ברוטו | ללא ניכויים; מרשם המשכירים |
| יחיד, השכרה אחרת | 20% מההכנסה החייבת | שטחים מסחריים, או כשמנכים הוצאות |
| עוסק יחיד עם מעמד עסק קטן | אותם 5% או 20% | שכר הדירה נמצא מחוץ להסדר של 1% |
| מעמד עסק זעיר | אותם 5% או 20% | שכר הדירה נמצא גם מחוץ להסדר הזה |
| שהיות קצרות בבית שלכם, מס קבוע אופציונלי | 10 לארי לכל מ״ר מהשטח המושכר בחודש | עד 1 בינואר 2028; מחזור של עד 100,000 לארי ב-12 חודשים; משולם כל רבעון |
| חדר מלון שמפעיל מיזם תיירותי | 5% שהמיזם מנכה במקור, באופן סופי | רק מול חברה שיש לה מעמד של מיזם תיירותי |
| חברה שמחזיקה בדירה | מס רווחים של 15% על רווח מחולק ועוד 5% על דיבידנדים | בערך 19.25% אם כל הרווח מחולק; כלום עד שהוא מחולק |
השכרה ליום ו-Airbnb
דווקא בשהיות קצרות רעיון ה-1% חוזר הכי הרבה, ודווקא שם החוק נבחן הכי מעט. קוד המס עצמו מסווג השכרה לטווח קצר של הבית שלכם כפעילות לינה לפי קוד 55.2 של הסיווג הלאומי, ומעניק לה מס קבוע נפרד ואופציונלי: 10 לארי לכל מ״ר מהשטח המושכר בכל חודש קלנדרי עד 1 בינואר 2028, לבעלים שהמחזור שלהם מהפעילות הזאת אינו עולה על 100,000 לארי בשום תקופה של 12 חודשים, וללא חובה להפעיל קופה רושמת. לא מצאנו החלטה של שירות ההכנסות שמתירה למסות ב-1% הכנסה מהשכרה ליום של בעל מעמד עסק קטן, ורשימת ההכנסות המוחרגות מדברת על השכרת מקרקעין בלי להבחין לפי משך השהייה. התייחסו ל-1% על השכרה ליום כאל דבר שלא אושר וכרוך בסיכון.
יתווסף על ידי הצוות: רואה החשבון שלנו יאשר איך שירות ההכנסות מטפל בהכנסה מהשכרה ליום של עוסק יחיד עם מעמד עסק קטן, והאם שכר דירה למגורים לטווח ארוך פטור ממע״מ כשהמחזור עובר את 100,000 הלארי.
מעמד עסק זעיר: גם הוא לא עוזר למשכירים
מעמד עסק זעיר, לפי סעיפים 84-87, פוטר ממס את ההכנסה של אדם שעובד לבד ומרוויח עד 30,000 לארי בשנה. הוא אינו זמין למסחר, לפעילויות שטעונות רישיון או לייעוץ, וגם נספח ההכנסות המוחרגות שלו, נספח 3, נפתח שוב בהשכרת נכסים. משכיר יכול להחזיק בו בשביל עבודות מלאכה או תיקונים, אבל שכר הדירה ממשיך להיות ממוסה ב-5% או ב-20% כמו קודם.
אם ההשכרה היא ההכנסה היחידה שלכם בגאורגיה
לבעלים שכל ההכנסה הגאורגית שלהם היא שכר דירה, רישום כעוסק יחיד מוסיף חובות בלי להוריד שום מס. הרישום עולה 26 לארי או 75 לארי, ולפי יועצים הוא דורש כתובת משפטית בגאורגיה; מעמד העסק הקטן שבא אחריו מביא איתו דוח בכל חודש, גם בחודשים שאין בהם הכנסה עסקית, יומן הנהלת חשבונות מיוחד וכללי קופה רושמת. שום דבר מכל זה אינו משנה את השיעור על שכר הדירה. הדרך הפשוטה יותר היא להישאר משכירים פרטיים: להצטרף למרשם המשכירים דרך החשבון שלכם בשירות ההכנסות ולהגיש לפני 1 באפריל דוח שנתי אחד על 5% משכר הדירה, או לתת לשוכר שהוא חברה לנכות בשבילכם 5%.
בהשכרה ליום, עשו את החשבון לפני שאתם בוחרים במס הקבוע. בדירה של 40 מ״ר הוא מגיע ל-400 לארי בחודש, ול-4,800 לארי בשנה אם בוחרים בו לכל 12 החודשים. זה שווה ל-5% מהזמנות בהיקף של 96,000 לארי, או ל-20% מ-24,000 לארי. איזה שיעור חל על השכרה ליום בלי המס הקבוע היא שאלה שעדיין לא הוכרעה, כפי שמוסבר במדריך שלנו למס על שכר דירה, ולכן ההשוואה תלויה בתשובה לשאלה הזאת ובמספר החודשים שבהם אתם משכירים את הדירה.
כמה עולה טעות
דיווח על שכר דירה במסגרת הדוח של 1% מקטין את המס שמדווח. על 24,000 לארי של שכר דירה למגורים, 1% יהיה 240 לארי במקום 1,200 לארי, כלומר דיווח חסר של 960 לארי. לפי סעיף 275 הקנס הוא 50% מהמס שלא דווח, 480 לארי, והוא יורד ל-10% או ל-25% רק בדיווח חסר קטן, ובנוסף ריבית פיגורים של 0.05% ליום לפי סעיף 272. דיווח חסר של יותר מ-100,000 לארי נחשב העלמת מס ועלול להוביל לאחריות פלילית. בשטחים מסחריים שממוסים ב-20%, הפער גדל מהר.
חמישה דברים שאומרים לקונים, ומה הכללים קובעים
| הטענה | מה הכללים קובעים |
|---|---|
| "הירשמו כיזמים ושלמו 1% על שכר הדירה" | שכר דירה נמצא מחוץ להסדר של 1%; חלים 5% או 20% |
| "השכרת דירה פוסלת אתכם ממעמד עסק קטן" | השכרה אינה פעילות אסורה; המעמד נשאר |
| "שכר דירה לטווח ארוך על בית פטור ממס" | הוא ממוסה ב-5% משכר הדירה ברוטו |
| "Airbnb הוא עסק, ולכן הוא זכאי ל-1%" | שום החלטה אינה תומכת בכך; לשהיות קצרות קיים מס קבוע נפרד |
| "כל ההכנסות המוחרגות ממוסות ב-20%" | שכר דירה למגורים, דיבידנדים וריבית שומרים על השיעורים שלהם, 5% |
כמה דירות וסף המע״מ
מספר הדירות שבבעלותכם אינו הופך אתכם ליזמים כשלעצמו: החלטה מקדמית פומבית מס' 175 מ-8 ביוני 2026 קובעת שהבעלות, מספר הבתים ותקופת ההחזקה אינם מספיקים לבדם. עם זאת, השכרת נכסים לשם הכנסה קבועה היא פעילות כלכלית לצורכי מע״מ, ובעלים שהמחזור החייב שלהם עולה על 100,000 לארי במהלך 12 חודשים כלשהם נדרשים להירשם כעוסקים במע״מ, שהשיעור שלו 18%. שכר הדירה מכל הדירות שלכם נספר יחד לקראת הסף הזה. בעלים עם שכר דירה בהיקף כזה צריכים לתכנן את המבנה עם רואה חשבון, במקום לחפש שיעור נמוך יותר.
בחירת ההסדר הנכון, צעד אחר צעד
הפרידו בין ההכנסות שלכם
שכר הדירה בצד אחד, וכל הכנסה עסקית או הכנסה מעבודה עצמאית בצד השני.
שלמו מס על שכר הדירה לפי הכללים הכלליים
הצטרפו למרשם המשכירים והחילו 5% על בית שמושכר למגורים.
שקלו את המס הקבוע לשהיות קצרות
השוו בין 10 לארי לכל מ״ר בחודש לבין 5% מההזמנות שאתם מצפים להן.
השתמשו במעמד עסק קטן בשביל העסק
רק לפעילויות שאינן מופיעות ברשימה האסורה.
שימו עין על 100,000 לארי
חברו את כל המחזור החייב לצורך מבחן המע״מ.
סיכונים וחריגים
- שיעור שגוי על שכר דירה. 1% על שכר דירה מוביל למס בדיעבד, לקנס של עד 50% ולריבית.
- דוחות חודשיים. בעלי המעמד חייבים להגיש דוח בכל חודש, גם בלי הכנסה.
- קנסות על קופה רושמת. שלושה בשנה אחת מבטלים את המעמד החל מ-1 בינואר.
- השכרה ליום. היחס של 1% לא אושר.
- מע״מ. שכר הדירה נספר לסף הרישום של 100,000 לארי.
שאלות נפוצות
האם אפשר לשלם מס של 1% על הכנסה משכר דירה בגאורגיה?
לא. שכר דירה מוחרג מהסדר העסק הקטן וממוסה ב-5% או ב-20%.
האם השכרת דירה תבטל את מעמד העסק הקטן שלי?
לא. השכרה אינה פעילות אסורה; רק שכר הדירה ממוסה בנפרד.
איזה מס משלמים על דירה שמושכרת למגורים?
5% משכר הדירה ברוטו, ללא ניכויים.
האם זר יכול לקבל מעמד עסק קטן?
החוק אינו קובע שום תנאי של אזרחות או של תושבות; קודם נרשמים כעוסק יחיד.
האם יש מס מיוחד ל-Airbnb?
כן: סכום קבוע אופציונלי של 10 לארי לכל מ״ר מהשטח המושכר בחודש, שזמין עד 1 בינואר 2028.
האם מעמד עסק זעיר פוטר את שכר הדירה ממס?
לא. שכר דירה מוחרג גם מההסדר הזה.
מה אם כבר שילמתי 1% על שכר דירה?
בקשו מרואה חשבון לתקן את הדוחות; תיקון מרצון זול יותר מביקורת.
כמה עולה להירשם כיזם?
26 לארי, או 75 לארי לרישום באותו יום.
מקורות
- קוד המס של גאורגיה, בנוסח המשולב מ-15 באוקטובר 2026, הרשומות של גאורגיה (נצפה בתאריך 20 באוקטובר 2026)
- החלטת הממשלה מס' 415 בדבר הסדרי מיסוי מיוחדים, בנוסח המשולב מ-24 בינואר 2025, הרשומות של גאורגיה (נצפה בתאריך 20 באוקטובר 2026)
- החלטת הממשלה מס' 436 מ-23 בדצמבר 2024, הרשומות של גאורגיה (נצפה בתאריך 20 באוקטובר 2026)
- הדוח החודשי על מס הכנסה לבעלי מעמד עסק קטן, שירות ההכנסות של גאורגיה, 2025 (נצפה בתאריך 20 באוקטובר 2026)
- אגרות ומועדים, הסוכנות הלאומית למרשם הציבורי (נצפה בתאריך 20 באוקטובר 2026)
- קוד המס של גאורגיה, הנוסח האנגלי, הרשומות של גאורגיה (נצפה בתאריך 20 באוקטובר 2026)
- מעמד עסק קטן, Bugalteri, יולי 2026 (נצפה בתאריך 20 באוקטובר 2026)
יומן שינויים
- - מאמר ההסבר פורסם על בסיס קוד המס בנוסח המשולב מ-15 באוקטובר 2026, החלטת הממשלה מס' 415 והמדריך של שירות ההכנסות לבעלי מעמד עסק קטן.