רישום רכישת נכס במרשם הציבורי של גאורגיה, שלב אחר שלב

למה הרישום הוא השלב החשוב ביותר?

בגאורגיה אתם לא הופכים לבעלים של נכס רק משום שחתמתם עליו או ששילמתם עבורו. לפי סעיף 183 לקוד האזרחי, הבעלות במקרקעין עוברת כשקיימת עסקה בכתב וזכות הבעלות של הרוכש נרשמת במרשם הציבורי. עד לרישום הזה המוכר הוא עדיין הבעלים על פי דין, וכל מה שנרשם על הנכס בינתיים, בין אם זו משכנתה, עיקול או מכירה שנייה, נרשם על נכס שעדיין שייך למוכר. זו הסיבה שבקשת הרישום, ולא החתימה, היא הרגע שסביבו בנויה כל רכישה זהירה. במילים אחרות, חתימה ותשלום לבדם עדיין אינם הופכים אתכם לבעלים; רק הרישום עושה זאת.

חוק גאורגיה בדבר המרשם הציבורי מוסיף סיבה שנייה לכך שאין לחכות. סעיף 13(4) קובע שהקדימות של זכויות רשומות נקבעת לפי המועד שבו הוגשה בקשת הרישום. כששתי בקשות נוגעות לאותו נכס, ההכרעה ביניהן אינה תלויה במי שחתם ראשון או במי ששילם ראשון, אלא בשאלה איזו בקשה הגיעה ראשונה למרשם. המשמעות המעשית פשוטה: ככל שהבקשה שלכם מוגשת מוקדם יותר, כך קטן הסיכון שבקשה אחרת תקדים אותה. המדריך הזה מסביר איך מגישים את הבקשה, מה קורה לה בתוך המרשם, מהן שלוש התוצאות האפשריות שלה ואיך לקרוא את הנסח שמוכיח את התוצאה.

מי מגיש את הבקשה, והיכן?

הרישום מתחיל בבקשה, לפי סעיף 8(1) לחוק. הסוכנות הלאומית למרשם הציבורי פועלת ישירות וגם באמצעות לשכות הרישום הטריטוריאליות שלה ובאמצעות גורמים מורשים, ואפשר להגיש בקשה יחד עם המסמכים שלה בכל לשכה טריטוריאלית או אצל כל גורם מורשה. בפועל המשמעות היא בית הצדק, לשכה של המרשם או נוטריון שפועל כגורם מורשה. כל הגשה נרשמת עם מספר רישום, והמספר הזה הוא ההוכחה שלכם למועד ההגשה, ולכן כדאי לבקש אותו ולשמור אותו כבר ברגע ההגשה.

כל אחד מהצדדים יכול להגיש את הבקשה, וכל אחד מהם יכול לפעול באמצעות נציג. קונה שנמצא בחו״ל מגיש באמצעות נציג על פי ייפוי כוח, ולפי Revera Legal, עסקה שנעשית על פי ייפוי כוח שהוצא בחו״ל מאושרת אצל נוטריון גאורגי כשטר רשמי. שירות ה-Smart Contract המקוון של המרשם עצמו, שמאפשר לצדדים לחתום ולרשום באופן אלקטרוני, שמור למי שבידם תעודת זהות גאורגית או דרכון גאורגי, וכך לקונים זרים נשארים הדלפק והנוטריון. במילים אחרות, קונה זר אינו יכול לרשום את הרכישה באופן מקוון, והוא מגיש את הבקשה באופן אישי או באמצעות נציג.

מה מצרפים לבקשה?

החוק משאיר את הרשימה המדויקת להוראות המרשם, ומתיר למרשם לבקש כל מסמך נוסף שמקרה מסוים מצריך (סעיף 8(2) ו-(3)). ברכישה רגילה של דירה רשומה, התיק בנוי סביב המסמכים הבאים. הרשימה אינה מחליפה את הוראות המרשם, אבל היא נותנת נקודת פתיחה לתיק של רכישה רגילה.

• הבקשה מוגשת בדלפק או באמצעות גורם מורשה, ומציינת את הנכס לפי הקוד הקדסטרי שלו ואת הזכות שיש לרשום.
• חוזה המכר בכתב חתום על ידי שני הצדדים; מאושר אצל נוטריון אם הצדדים בחרו בכך, ובכל מקרה כשאחד הצדדים פועל על פי ייפוי כוח שהוצא בחו״ל.
• מסמכי זיהוי הדרכונים של הצדדים ושל כל נציג, יחד עם ייפוי הכוח והתרגום שלו.
• מסמכי חברה, אם חברה היא אחד הצדדים מי מוסמך לחתום בשמה, לפי מרשם העסקים (מרשם בעלי העסקים).
• האגרה 150, 270 או 350 לארי, לפי המהירות; אגרה שלא שולמה משעה את ההליך.
• מסמכים לכל שעבוד שמוסר למשל ההסכמה של המלווה או כתב השחרור שלו, אם משכנתה נפרעת בעת המכירה.

הדפסת הצ׳ק-ליסט

איך מתנהל הרישום, שלב אחר שלב?

1. לקרוא נסח עדכני באותו יום

   כל אדם יכול לקבל נסח. בדקו שוב, רגע לפני החתימה, שהמוכר הוא הבעלים הרשום ושלא נרשם על הנכס שום דבר חדש. כך תדעו שהתמונה שעליה אתם מסתמכים היא התמונה של היום, ולא של השבוע שעבר.

   ביום החתימה

2. לחתום על החוזה בכתב

   עם הקוד הקדסטרי, המחיר, מסלול התשלום ומועד מסירת החזקה. לפי סעיף 323 לקוד האזרחי, החוזה חייב להיות בכתב.

   פגישה אחת

3. להגיש את הבקשה מיד

   מועד ההגשה קובע את הקדימות שלכם לפי סעיף 13(4). הגשה באותו יום שבו חתמתם סוגרת את חלון הזמן שבו משהו אחר יכול להירשם לפניכם.

   נרשמת עם מספר רישום בעת ההגשה

4. לבחור את המהירות ולשלם

   רישום בתוך עד ארבעה ימי עבודה עולה 150 לארי, שירות ליום הבא 270 לארי ושירות באותו יום 350 לארי. מי משלם הוא עניין לחוזה; אם החוזה שותק, הקוד האזרחי מטיל את עלויות הרישום על המוכר (סעיף 479).

   150, 270 או 350 לארי

5. להשיב על כל השעיה

   אם המרשם מוצא פגם, הוא משעה את ההליך ומציין מה חסר. עומדים לרשותכם 30 ימים קלנדריים לתקן אותו, או 3 ימי עבודה אם מדובר באגרה שלא שולמה. לכן כדאי לעקוב אחרי הבקשה בימים שאחרי ההגשה ולהגיב מהר.

   תקופת הרישום מתחילה מחדש אחרי התיקון

6. לקבל את ההחלטה ואת הנסח

   הנסח מוכן יחד עם ההחלטה על הרישום, והוא מציג אתכם כבעלים.

   בתוך התקופה ששילמתם עבורה, מרגע שהתיק שלם

נרשם, הושעה או נדחה: מה המשמעות של כל תוצאה

המבקש יכול גם לבקש מהמרשם להפסיק את ההליך, לפי סעיף 22(a). לאפשרות הזאת יש משמעות כשהצדדים מסכימים לעצור לפני שמתקבלת החלטה, למשל משום שבעיה כלשהי התגלתה אחרי ההגשה.

איך בודקים את הנסח אחרי הרישום?

הנסח הוא המסמך שמוכיח את התוצאה, והוא המסמך שבנק, שוכר, הרשות שמטפלת בהיתרי שהייה או קונה עתידי יבקשו לראות. בדקו אותו ביום שבו אתם מקבלים אותו, מול החוזה.

• הבעלים. השם שלכם, באיות שמופיע בדרכון, והחלק שלכם אם קניתם במשותף.
• הנכס. הקוד הקדסטרי, הכתובת והשטח תואמים את החוזה.
• הייעוד. בקרקע, ייעוד הקרקע, שקובע בין השאר אם היא יכולה להיחשב לצורך היתר שהייה.
• השעבודים. משכנתה שהייתה אמורה להיפרע בעת המכירה כבר לא צריכה להופיע; כל מה שנשאר צריך להיות משהו שהסכמתם לו.
• הבסיס. החוזה שנרשם כבסיס לבעלות שלכם הוא החוזה שעליו חתמתם.

החוק מניח שהנתונים הרשומים נכונים כל עוד לא הוכרזו כבטלים (סעיף 5), והמרשם אינו אחראי לאמיתותם של המסמכים שהוא מקבל (סעיף 3(6)). שני הכללים מובילים לאותה מסקנה: את בדיקת המסמכים עושים לפני הגשת הבקשה, אתם ועורך הדין שלכם, ולא במרשם. במילים אחרות, המרשם לא יעצור עסקה בעייתית רק משום שהמסמכים שהוגשו לו אינם אמיתיים; את זה צריך לגלות לפני ההגשה.

מה משתנה בדירה שנקנית על הנייר?

אי אפשר לרשום דירה שעדיין לא נבנתה כרכוש שלכם, משום שהיא עדיין לא קיימת כיחידה נפרדת. מה שאפשר לרשום הוא זכות בעלות מקדמית; הרישום שלה כרוך באגרת הרישום הרגילה, 150 לארי, ונמשך עד ארבעה ימי עבודה. הוא מציב את הזכות שלכם ברישום הציבורי, ולפי כלל הקדימות היא מדורגת לפי המועד שבו הוגשה הבקשה לרשום אותה. הבעלות שלכם נרשמת מאוחר יותר, אחרי שהבניין נכנס לשימוש והיזם רושם את היחידות; הרישום השני הזה הוא שהופך אתכם לבעלים, ועליו נשענת בקשה להיתר שהייה. כלומר, בדירה על הנייר יש שני רישומים נפרדים: הראשון מציב את הזכות שלכם ברישום הציבורי בזמן הבנייה, והשני הופך אתכם לבעלים.

אילו מסמכים כדאי לשמור אחרי הרישום?

שמרו ארבעה מסמכים יחד, גם על נייר וגם כסריקות: החוזה החתום, אישור הבנק על כל תשלום, מספר הרישום שקיבלתם בעת ההגשה והנסח שמציג אתכם כבעלים. יחד הם מראים מה קניתם, כמה שילמתם, מתי הוגשה הבקשה שלכם ומה המרשם אומר עכשיו. אלה המסמכים שבנק מבקש לפני משכנתה, שעורך הדין של שוכר עשוי לבקש לראות, שתיק היתר השהייה נשען עליהם ושמהם מתחיל חישוב המס במכירה עתידית. לכן כדאי לשמור אותם במקום אחד, כך שתוכלו להציג אותם מיד כשמבקשים אותם.

סיכונים וחריגים

• פער בין החתימה להגשה. הקדימות נקבעת לפי מועד הבקשה, ולא לפי התאריך של החוזה, ולכן כל שעה שעוברת בין השתיים היא שעה של סיכון.
• נסח ישן. נסח מהשבוע שעבר לא מראה מה נרשם אתמול.
• השעיה שלא קיבלה מענה. אחרי שתקופת ההשעיה חולפת, פגם שלא תוקן עלול לסיים את הבקשה.
• שמות שאינם תואמים. זיהוי לא ברור של אחד הצדדים הוא עילה להשעיית הרישום, ולכן כדאי לוודא שהשם בחוזה זהה לשם שבדרכון.
• הסתמכות על המרשם שיבדוק את המסמכים. המרשם רושם את מה שהוא מקבל; הבדיקה היא התפקיד של עורך הדין שלכם.

שאלות נפוצות

האם אפשר לרשום רכישה באופן מקוון כשאנחנו זרים?

שירות ה-Smart Contract של המרשם מיועד לאזרחי גאורגיה בלבד. קונה זר מגיש את הבקשה בבית הצדק, בלשכה של המרשם או באמצעות גורם מורשה כמו נוטריון, בעצמו או באמצעות נציג.

האם הנסח שאנחנו מקבלים מספיק כדי להוכיח בעלות?

כן. זה המסמך שמציג את הבעלים הרשום, ואותו מבקשים בנקים, שוכרים והרשויות, ולכן כדאי לשמור עותק שלו יחד עם החוזה.

מה קורה אם המרשם מבקש מסמך נוסף?

החוק מתיר למרשם לבקש כל מסמך שמקרה מסוים מצריך. המציאו אותו בתוך התקופה שצוינה, ולאחר מכן ההליך ממשיך. כדאי להגיב מהר, כדי שההליך לא יתעכב יותר מהנדרש.

האם המוכר יכול למכור לאדם אחר אחרי שחתמנו?

עד שהבקשה שלכם מוגשת, בקשה של מישהו אחר עלולה להיות מוגשת לפניה, והקדימות נקבעת לפי מועד ההגשה. זו הסיבה שהבקשה צריכה להגיע מיד אחרי החתימה.

על מי מוטלת אגרת הרישום?

על הצד שהחוזה קובע. כשהחוזה אינו מתייחס לכך, הקוד האזרחי מחייב את המוכר בעלויות הרישום של מכירה.

איך יודעים שהבקשה שלנו התקבלה?

המרשם רושם כל הגשה עם מספר רישום. בקשו אותו בעת ההגשה ושמרו אותו.

הצד הכספי של אותו רגע מוסבר במדריך על תשלום בטוח; הרצף המלא של רכישה מופיע במדריך המלא לקניית נכס בגאורגיה.

מקורות

1. חוק גאורגיה בדבר המרשם הציבורי (סעיפים 3, 5, 6, 8 עד 10, 13 ו-21 עד 23), נוסח משולב מ-1 באפריל 2026, הרשומות של גאורגיה (נצפה בתאריך 12 באוקטובר 2026)
2. הקוד האזרחי של גאורגיה (סעיפים 183, 323 ו-479), נוסח משולב מ-25 ביוני 2026, הרשומות של גאורגיה (נצפה בתאריך 12 באוקטובר 2026)
3. רישום מקרקעין: אגרות ומועדים, הסוכנות הלאומית למרשם הציבורי (נצפה בתאריך 11 באוקטובר 2026)
4. Smart Contract: שאלות נפוצות, הסוכנות הלאומית למרשם הציבורי (נצפה בתאריך 11 באוקטובר 2026)
5. דרישות נוטריוניות חדשות לעסקאות שטעונות רישום ציבורי בגאורגיה, Revera Legal (נצפה בתאריך 12 באוקטובר 2026)

יומן שינויים

• 12 באוקטובר 2026 - המדריך פורסם על בסיס חוק גאורגיה בדבר המרשם הציבורי, הקוד האזרחי וטבלת האגרות של המרשם; נמצא בבדיקה של עורך הדין השותף.