דירה אחת או כמה: מה משתנה כשתיק הנכסים גדל?
לרוב המשקיעים הפרטיים, דירה אחת שנבחרה בקפידה היא פתיחה טובה יותר משתי דירות בינוניות, ודירה שנייה מצדיקה את קיומה רק אם היא מביאה משהו שחסר בראשונה: עיר אחרת, סוג אחר של שוכרים או עונה אחרת. המעבר מדירה אחת לכמה דירות משנה גם את הכללים שאתם כפופים להם. שכר הדירה מכל הדירות שלכם מצטבר יחד לקראת סף הרישום למע"מ של 100,000 לארי, שכר הדירה נכלל בהכנסת המשפחה שקובעת אם הפטור שלכם ממס רכוש חל, וכל הלוואה מבנק נכנסת למגבלה של הבנק הלאומי על החלק מההכנסה שלכם שמותר להפנות להחזרים.
המדריך הזה מסביר איך לשלב דירות כך שיפזרו את הסיכון במקום לשכפל אותו, איך המס והמימון משתנים עם כל דירה נוספת, מתי חברה הגיונית, ואיך לתכנן את הבעלות ואת ההורשה. קנייה של כמה דירות בעסקה אחת מוסברת במדריך שלנו לרכישות מרוכזות בשלב הקדם-מכירה.
לרכז או לפזר?
| שאלה | דירה אחת גדולה או טובה יותר | כמה דירות קטנות יותר |
|---|---|---|
| תקופות ללא שוכר | כל ההכנסה נעצרת כשהדירה ריקה | דירה ריקה אחת היא רק חלק מההכנסה |
| ניהול | שוכר אחד, בניין אחד | יותר שוכרים, תיקונים וניירת |
| סיכון שוק | קשור לבניין אחד ולשכונה אחת | מתפזר רק אם הדירות שונות זו מזו |
| ספי מס | שכר הדירה מגיע לעתים רחוקות ל-100,000 לארי | שכר הדירה מצטבר לקראת רישום למע"מ |
| מימון | הלוואה אחת בתוך המגבלות הקמעונאיות | כל הלוואה נספרת באותה מגבלה |
| יציאה | מכירה אחת, הכול בבת אחת | מכירה בשלבים, דירה אחר דירה |
כמה דירות באותו בניין או באותה שכונה אינן פיזור: יש להן אותם שוכרים, אותה תחרות מצד היצע חדש ואותם סיכונים של הבניין. הפיזור עובד כשכל דירה נשענת על מקור ביקוש אחר.
מה כל שוק תורם
- טביליסי: ביקוש מקומי. לפי הבנק הלאומי, כ-90% מהביקוש לדיור בטביליסי מגיע מתושבי גאורגיה, ו-TBC Capital מצאה ש-80% מהרכישות נעשות כדי לגור בדירה. השכרות ארוכות לשוכרים מקומיים נמשכות לאורך כל השנה. התשואה של Galt & Taggart בטביליסי, 8.5% ביולי 2026, מבוססת על שכר דירה לטווח ארוך.
- בטומי: בינלאומית ועונתית. ביוני 2025 הגיעו כמעט 40% מהביקוש בבטומי מתושבי חוץ, ו-TBC Capital מצאה ש-85% מהרכישות בבטומי נעשו לשם השקעה. ההכנסה מגיעה לשיא בקיץ: המחיר הממוצע ללילה בבטומי ברבעון הראשון הוא בערך מחצית מזה של הרבעון השלישי. התשואה של Galt & Taggart בבטומי, 7.1% ביוני 2026, מבוססת על תעריפי לינה קצרה, ולכן אי אפשר להשוות אותה ישירות לנתון של טביליסי.
- אתרי סקי: חורף. גודאורי ובקוריאני מרוויחים הכי הרבה בינואר ובפברואר, החודשים השקטים ביותר בחוף. השווקים שלהם קטנים, ונתוני המכירות העדכניים ביותר שפורסמו הם מ-2024.
גם המחירים זזו בקצב שונה. בין 2023 ל-2025 עלה המחיר הממוצע של Galt & Taggart לדירות בבנייה חדשה בכ-11.4% בטביליסי (שלד לבן, מ-$1,233 ל-$1,373 למ״ר) ובכ-18.9% בבטומי (״מפתח ביד״, מ-$1,569 ל-$1,865). אף אנליסט אינו מפרסם מדד למידת התנועה המשותפת של שני השווקים, ולכן הטיעון בעד שילובם נשען על הקונים והעונות השונים שלהם, ולא על נתון סטטיסטי.
איך בונים תיק נכסים צעד אחר צעד
התחילו מדירת עוגן
דירה ששוכרים מקומיים מחפשים לאורך כל השנה, בשכונה עם הרבה עסקאות מכירה, כך שקל להשכיר אותה וקל למכור אותה.
הפעילו אותה במשך שנה
הכנסה אמיתית, עלויות, תקופות ללא שוכר ומס של דירה אחת מלמדים אתכם יותר מכל תחזית לדירה הבאה.
הוסיפו חשיפה שונה
עיר שנייה, מודל השכרה אחר או עונה אחרת, במקום העתק של הדירה הראשונה.
בדקו את הספים
לפני כל רכישה, סכמו את כל שכר הדירה מול סף המע"מ ואת הכנסת המשפחה מול המבחן של מס הרכוש.
שמרו רזרבה
כמה חודשים של עלויות ושל החזרי הלוואות לכל הדירות, בלארי, כך שדירה ריקה אחת לא תכריח אתכם למכור.
תכננו את הבעלות מוקדם
החליטו על שם מי תירשם כל דירה, והאם חברה או בעלות משותפת מתאימות, לפני הקנייה ולא אחריה.
איך המס משתנה עם כל דירה
- מס הכנסה על שכר דירה. בקוד המס, השיעור של 5% על שכר דירה למגורים שמקבל אדם פרטי אינו מוגבל במספר הדירות. הוא אינו מתיר שום ניכוי.
- מע"מ. שימוש בנכס כדי להפיק הכנסה קבועה נחשב לצורכי מע"מ פעילות כלכלית, ולא מצאנו בקוד המס הנוכחי פטור ממע"מ על השכרת דירות מגורים. לפי הקריאה הזאת, שכר הדירה מכל הדירות שלכם מצטבר, וברגע שהוא עובר 100,000 לארי בתקופה כלשהי של 12 חודשים רצופים, עליכם להירשם למע"מ בתוך שני ימי עסקים ולגבות 18% מאותו רגע.
- מס רכוש. הרכוש של אדם פרטי פטור אם הכנסת המשפחה בשנה הקודמת הייתה 100,000 לארי או פחות. שכר הדירה נחשב הכנסת משפחה, ולכן תיק נכסים שגדל עלול לחצות את הקו, ואז כל דירה, ולא רק החדשה ביותר, ממוסה בשיעור של 0.8% עד 1% משווי השוק שלה.
- מעמד עסק קטן. המסלול של 1% לעסקים קטנים אינו חל על הכנסה מהשכרת נכסים.
- מכירה. כל דירה נבחנת בנפרד: אין מס על הרווח אחרי שהחזקתם בה יותר משנתיים. ההחלטה המקדמית הפומבית מס' 175 מיוני 2026 קובעת שמספר הבתים שבבעלותכם, משך ההחזקה בהם ומכירתם בהמשך אינם הופכים כשלעצמם את הבעלים לעסק.
כהערכה גסה, דירות שמושכרות ב-$500 לחודש כל אחת מכניסות כ-15,600 לארי בשנה כל אחת, לפי השער הרשמי של 2.5982 לארי לדולר ב-17 באוקטובר 2026, כך שכשבע דירות כאלה יעברו את סף המע"מ משכר דירה בלבד. הכנסות אחרות במשפחה נספרות במבחן של מס הרכוש, ואליו אפשר להגיע הרבה יותר מוקדם.
יתווסף על ידי הצוות: רואה החשבון השותף יאשר ששכר דירה למגורים נספר לצורך סף המע"מ, האם בעלים שרשום כיזם עצמאי שומר על השיעור של 5% על שכר הדירה, ומאיזו נקודה השכרה של כמה דירות נחשבת עסק.
באופן אישי או דרך חברה?
| פריט | באופן אישי | דרך חברה |
|---|---|---|
| מס על שכר דירה | 5% משכר הדירה, ללא ניכויים | אין מס כל עוד הרווח נשאר בחברה; כשהוא מחולק, מס רווחים של 15% ועוד 5% על הדיבידנדים, בסך הכול כ-19.25% מהרווח |
| מס רכוש | פטור אם הכנסת המשפחה הייתה 100,000 לארי או פחות | עד 1% מהשווי הנטו הממוצע בספרים, בכל שנה |
| מע"מ | סף של 100,000 לארי | אותו סף |
| הקמה | אין מה להקים | רישום ב-200 לארי (יום עבודה אחד) |
| עלויות שוטפות | דוח שנתי | דיווחים חודשיים והנהלת חשבונות |
לרוב הבעלים של מספר קטן של דירות, בעלות אישית פשוטה וזולה יותר. חברה יכולה להיות הגיונית כשהרווחים מושקעים מחדש בנכסים נוספים ואינם מחולקים, כשכמה שותפים משקיעים יחד, או כשתיק הנכסים גדול מספיק כדי להצדיק את עלויות הנהלת החשבונות; משרד רואי חשבון אחד מפרסם חבילות לחברות החל מ-350 לארי לחודש ועוד מע"מ. העברה של דירות שכבר בבעלותכם לחברה מעוררת שאלות מס משלה. המדריך שלנו לקניית נכס דרך חברה מסביר את המודל לפרטיו.
מימון של דירה שנייה או שלישית
- מגבלת ההחזר. הבנק הלאומי מגביל את סך החזרי ההלוואות כשיעור מההכנסה: בהלוואות בלארי, 25% להכנסות של פחות מ-1,500 לארי לחודש ו-50% מעל זה; בהלוואות במטבע חוץ, 20% ו-30%. כל הלוואה נספרת, כולל הלוואות ממלווים אחרים, ומ-2027 המדרגה של 25% תחול על הכנסות של פחות מ-2,000 לארי, ולאחר מכן על הכנסות של פחות מ-2,500 לארי.
- היחס בין ההלוואה לשווי. עד 90% במשכנתאות בלארי ו-70% במשכנתאות במטבע חוץ.
- הכנסה מחו"ל. המגבלות האלה אינן חלות על משכנתה שבה ההכנסה של הלווה מחוץ לגאורגיה מוכחת, ולפחות 20% מהשווי משולמים במזומן.
- הדירה המושכרת השנייה. הלוואה לקניית דירה להשכרה יכולה להיחשב הלוואה עסקית, מחוץ למגבלות הקמעונאיות, רק אם הלווה כבר משכיר לפחות יחידה אחת אחרת; במקרה כזה הבנק מפעיל קריטריונים משלו.
- מטבע. מאז יולי 2026 הלארי הוא מטבע חובה בהלוואות של 1,000,000 לארי או פחות, אלא אם אינכם אזרחי גאורגיה או שההכנסה שלכם היא במטבע ההלוואה.
תוכניות התשלומים של היזמים עצמם הן דרך נוספת לפרוס תשלומים על פני כמה דירות, אבל הן חוזה עם חברה אחת, לא הלוואה מבנק, והדירה אינה שלכם עד שהיא נרשמת. הדף שלנו על סיכון המטבע מסביר מדוע המטבע של ההלוואה חשוב.
ניהול של כמה דירות
כל דירה מוסיפה שוכרים, תיקונים, חשבונות שירותים, דמי בניין ורישומי מס. חברות ניהול בטביליסי ובבטומי מפרסמות עמלות של כ-15% עד 30% מההכנסה, לפי סוג ההשכרה; לא מצאנו הנחה מפורסמת לכמה יחידות, אז בקשו אחת. מנהל אחד לכל הדירות בעיר אחת שומר על דיווח אחיד; דירות בערים שונות צריכות בדרך כלל מנהלים שונים. בטחו כל דירה בנפרד, ובדקו שהפוליסה מכסה נזק שגרמו שוכרים.
בעלות, שותפים והורשה
- בני זוג. לפי הקוד האזרחי, דירה שזוג נשוי רוכש במהלך הנישואים שייכת לשני בני הזוג, אלא אם הסכימו אחרת בהסכם ממון.
- בעלים משותפים. החלקים שווים אלא אם הוסכם אחרת, שכר הדירה מתחלק לפי החלקים, לבעלים המשותפים האחרים יש זכות קדימה אם אחד מהם מוכר את חלקו, וכל אחד מהבעלים המשותפים רשאי לבקש לסיים את הבעלות המשותפת. העלו את הכללים על הכתב.
- שותפויות. לפי קוד המס, שותפות של יחידים יכולה בהמשך לחלק רכוש לחבריה בלי מע"מ ובלי מס הכנסה, אם הרכב החברים בה לא השתנה והיא אינה רשומה למע"מ.
- ירושה. רכוש שהתקבל בירושה או במתנה אצל יורשים מהקו הראשון ומהקו השני פטור ממס הכנסה, ויורש מהקו הראשון יכול לצרף את שנות הבעלות של הבעלים הקודם לתקופת ההחזקה של שנתיים. יש לקבל עיזבון בתוך שישה חודשים מיום הפטירה.
המדריך שלנו לירושה לבעלים זרים מסביר את הדין של איזו מדינה חל.
יתווסף על ידי הצוות: עורך הדין השותף יאשר את הכללים של בעלות משותפת ושל שותפות עבור משקיעים זרים, ואיך משטרי נישואים זרים משפיעים על נכס שנקנה בגאורגיה.
תכנון היציאה
אפשר למכור תיק נכסים דירה אחר דירה, וכך המכירות מתפזרות בין שווקים טובים יותר ופחות, וכל מכירה נשארת בתוך כלל השנתיים. מכרו קודם את הדירות שהכי קשה להשכיר או שהכי חשופות להיצע חדש, והשאירו את אלה שקונים מקומיים ירצו תמיד. כמה מהר נמכרות דירות, והיכן, מוסבר בדף שלנו על הנזילות בשוק היד השנייה.
סיכונים וחריגים
- פיזור מדומה. לכמה דירות באזור אחד יש את אותם סיכונים.
- ספים. שכר דירה מצטבר עלול להפעיל חבות במע"מ ובמס רכוש.
- מינוף. כל הלוואה נספרת באותה מגבלת החזר.
- עומס ניהולי. יותר דירות פירושן יותר תקופות ללא שוכר, יותר תיקונים ויותר ניירת.
- בעלות לא ברורה. בעלות משותפת בלי כללים כתובים מובילה לסכסוכים.
שאלות נפוצות
עדיף לקנות דירה אחת או כמה?
התחילו מדירה טובה אחת; הוסיפו אחרות רק אם הן מביאות שוק, שוכר או עונה אחרים.
האם המס של 5% על שכר דירה חל על כל דירה?
קוד המס אינו קובע מגבלה על מספר הדירות לשיעור של 5% על שכר דירה למגורים.
מתי צריך להירשם למע"מ?
לפי הקריאה שלנו בקוד המס, כשסך שכר הדירה עובר 100,000 לארי ב-12 חודשים; רואה חשבון צריך לאשר זאת.
האם בעלות על כמה דירות הופכת אותי לעסק?
לא כשלעצמה, לפי ההחלטה המקדמית הפומבית מס' 175 מיוני 2026.
האם כדאי להשתמש בחברה?
בדרך כלל רק אם הרווחים מושקעים מחדש או ששותפים משקיעים יחד; חלוקות ממוסות בכ-19.25%.
אפשר לקבל כמה משכנתאות?
כן, אבל כל ההלוואות נספרות במגבלת יחס ההחזר להכנסה של הבנק הלאומי.
האם ירושה של דירות חייבת במס?
לא עבור יורשים מהקו הראשון ומהקו השני.
האם כדאי שהדירות שלי יהיו בערים שונות?
זה מפזר את הסיכון טוב יותר מכמה דירות בשכונה אחת.
מקורות
- קוד המס של גאורגיה (סעיפים 81, 82, 88-90, 97, 98, 130, 158, 160, 165, 171, 202 ו-206), הרשומות של גאורגיה (נצפה בתאריך 19 באוקטובר 2026)
- החלטה מקדמית פומבית מס' 175 של שר האוצר, 8 ביוני 2026, הרשומות של גאורגיה (נצפה בתאריך 19 באוקטובר 2026)
- החלטה מקדמית פומבית מס' 143 של שר האוצר, 14 במאי 2026, הרשומות של גאורגיה (נצפה בתאריך 19 באוקטובר 2026)
- החלטת הממשלה מס' 415 בדבר משטרי מס מיוחדים, הרשומות של גאורגיה (נצפה בתאריך 19 באוקטובר 2026)
- אגרות ומועדים, הסוכנות הלאומית למרשם הציבורי (נצפה בתאריך 19 באוקטובר 2026)
- מחירון הנהלת חשבונות, ExpatHub (נצפה בתאריך 19 באוקטובר 2026)
- דוח היציבות הפיננסית 2025, הבנק הלאומי של גאורגיה (נצפה בתאריך 19 באוקטובר 2026)
- TBC Capital מציגה מחקר בפורום הנדל"ן הבינלאומי, Georgia Today, 10 בפברואר 2026 (נצפה בתאריך 19 באוקטובר 2026)
- נדל״ן למגורים בטביליסי, סקירה של שנת 2025 המלאה, Galt & Taggart (נצפה בתאריך 19 באוקטובר 2026)
- נדל״ן למגורים בבטומי, סיכום 2025 ותחזית ל-2026, Galt & Taggart (נצפה בתאריך 19 באוקטובר 2026)
- נדל״ן למגורים בבטומי, סקירת הרבעון השני של 2026, Galt & Taggart (נצפה בתאריך 19 באוקטובר 2026)
- צו הבנק הלאומי של גאורגיה מס' 44/04 בדבר מתן אשראי ליחידים, הרשומות של גאורגיה (נצפה בתאריך 19 באוקטובר 2026)
- גאורגיה תחמיר את כללי ההלוואות החל מפברואר 2027, Georgia Today, 30 בספטמבר 2026 (נצפה בתאריך 19 באוקטובר 2026)
- הקוד האזרחי של גאורגיה (סעיפים 954-961, 1158, 1336, 1424), הרשומות של גאורגיה (נצפה בתאריך 19 באוקטובר 2026)
יומן שינויים
- - המדריך פורסם על סמך קוד המס, ההחלטות המקדמיות הפומביות מס' 143 ו-175, החלטה מס' 415, צו הבנק הלאומי 44/04, הקוד האזרחי, Galt & Taggart, TBC Capital והבנק הלאומי.