כמה מכניסה דירת Airbnb בבטומי?
הכול תלוי מאוד במספרים שבהם אתם בוחרים להאמין ובאיכות הניהול של הדירה. כלי המעקב Airbtics, שסופר מודעות Airbnb פעילות מספטמבר 2025 עד אוגוסט 2026, מעמיד את התפוסה הממוצעת על 54%, את המחיר הממוצע ללילה על $46 ואת ההכנסה החציונית על כ-$9,000 בשנה. לגבי השוק הרחב Galt & Taggart מציגה תמונה נמוכה יותר: מחיר יומי ממוצע של $34.6 בין אפריל ליוני 2026, ירידה של 4.2% לעומת אותם חודשים ב-2025, ותשואה ברוטו משכירות של 7.1% לעיר כולה. אחרי עמלת הפלטפורמה, הניהול, המס והעלויות השוטפות, דירת סטודיו טיפוסית משאירה בידי הבעלים בערך בין 2% ל-7% ממחירה בשנה.
כדי להשכיר דירה ללילות בבטומי לא צריך רישיון או רישום, אבל צריך להירשם לצורכי מס, ואת רוב התוצאה קובעים העונתיות של העיר וההיצע החדש. העמוד הזה עוסק בכללים, בעונה, בתחרות ובתקציב מחושב לדוגמה. ההשוואה בין שהיות קצרות לבין השכרה לטווח ארוך בכל גאורגיה נמצאת במדריך שלנו השכרה לטווח ארוך או קצר.
למה המספרים לא מתיישבים זה עם זה
| מקור | מה נספר | תפוסה | מחיר ללילה | מודעות |
|---|---|---|---|---|
| Airbtics | מודעות Airbnb פעילות | 54% | $46 | 3,647 |
| AirDNA | Airbnb, Vrbo ו-Booking.com | 55% | $46 | 9,791 |
| BnbCalc | Airbnb ו-Vrbo | 22% עד 37% | 156 עד 167 לארי | 5,320 |
| Galt & Taggart | שוק הדירות הרחב | - | $34.6 (2Q26) | - |
כלי מעקב שסופרים רק מודעות פעילות עם ביקורות טובות מדווחים על תפוסה גבוהה יותר מאלה שכוללים כל דירה שמוצעת, ונתוני ההכנסה השנתית שלהם שונים זה מזה פי יותר מ-2. השתמשו בנתונים הנמוכים כדי להחליט אם לקנות, ובנתונים הגבוהים כיעד לדירה שמנוהלת היטב ונמצאת במיקום טוב.
עונה של 4 חודשים
בטומי היא עיר של קיץ. ההגעות לנמל התעופה של בטומי ב-2025 מראות את העקומה: כ-40,000 בפברואר לעומת 213,000 באוגוסט, פי 5, כשיולי עד ספטמבר מרכזים 44% מהשנה כולה. עונת התיירות נפתחה ב-21 ביוני 2026, ופסטיבל Black Sea Jazz Festival מילא את העיר ב-10-12 ביולי.
| חודשים | הגעות |
|---|---|
| ינואר עד מרץ | 57, 40, 58 |
| אפריל עד יוני | 78, 95, 121 |
| יולי עד ספטמבר | 176, 213, 154 |
| אוקטובר עד דצמבר | 101, 69, 64 |
כלי המעקב מסכימים שאוגוסט הוא החודש הטוב ביותר, ושנובמבר ופברואר הם החלשים ביותר. המחירים נעים לפי אותה עקומה: Galt & Taggart רשמה ירידה של 7.3% במחיר היומי ברבעון הראשון של 2026 לעומת שנה קודם. בעלים רבים עוברים להשכרה חודשית מנובמבר עד אפריל, ומשכי השהייה הממוצעים הארוכים של 12 עד 15 לילות שמציגה BnbCalc מרמזים על כך גם הם.
מי מזמין
לפי Airbtics, 93.8% מאורחי Airbnb בבטומי מגיעים מחו״ל, ורוסיה היא ארץ המוצא הגדולה ביותר. הפילוח של נמל התעופה עצמו ל-2025 מראה את ישראל עם 36% מהנוסעים, את רוסיה עם 26% אחרי עלייה של 85%, את טורקיה עם 17% ואת חבר המדינות העצמאיות (CIS) עם 9%. הישראלים לנים בעיקר בבתי מלון, כ-90% מהם ב-2024, ולכן הדירות תלויות יותר במבקרים מרוסיה, מטורקיה, ממרכז אסיה ומהאזור. קווים חדשים מאסטנה ומקהיר החלו לפעול בקיץ 2026, ואילו הטיסות של חברות התעופה האיראניות הושעו מספטמבר 2026. משך השהייה הממוצע של מבקרים זרים בגאורגיה היה 5.48 לילות ברבעון השני של 2026.
הכללים להשכרה יומית
- אין רישיון לינה. חוק התיירות, בנוסחו המתוקן מ-28 במאי 2026, רושם מדריכי טיולים, מפעילי תיירות וסוכנויות נסיעות, ולא דירות, ולא מצאנו שום היתר כזה בבטומי או באג׳ריה. פחות מ-1% מהמודעות בבטומי מציגות מספר רישיון.
- נדרש רישום לצורכי מס. בעלים יכולים לבחור במס קבוע של 10 לארי לכל מ״ר מהשטח המושכר לחודש, עד 1 בינואר 2028, לחלק מהחודשים או לשנה כולה, אם המחזור נשאר בגבולות 100,000 לארי; אחרת ההכנסה מדווחת לפי הכללים הכלליים. העמוד שלנו על מעמד עסק קטן ושכירות מסביר מדוע שיעור ה-1% אינו חל כאן.
- השכנים לא יכולים פשוט לאסור זאת. לפי חוק אגודות בעלי הדירות, בעל דירה משתמש בה בלי הסכמת שאר החברים, והגבלה מחייבת רק באמצעות הסכם בכתב שנרשם במרשם הציבורי, ולכן בדקו את הנסח ואת חוזה הניהול של הבניין לפני הקנייה.
- רעש. שעות הלילה הן מ-23:00 עד 08:00; עבירה חוזרת בתוך שנה עולה ליחיד 150 לארי, ולאחר מכן 300 לארי. הפיקוח העירוני של בטומי קיבל עד יולי 2026 94 תלונות על רעש וקנס 24 מפעילים.
- אורחים. לא מצאנו חובה של מארח לרשום אורחים זרים במשטרה.
- בטיחות. אין כלל שנוגע במיוחד להשכרה יומית, אבל גלאי עשן, גלאי פחמן חד-חמצני במקום שיש בו דוד גז, ומטף כיבוי הם זהירות בסיסית.
תחרות: יותר דירות בכל שנה
מלאי הדירות בבטומי גדל מ-86,000 יחידות ב-2020 ל-119,000 ב-2024, ו-Galt & Taggart סופרת כ-58,000 יחידות נוספות שצפויות להיכנס לשוק בין 2025 ל-2029, ומהן 46,300 מתוכננות מראש לשהיות קצרות. בפרויקטים חדשים בשדרה החדשה ובשדרת הגיבורים, 93% עד 96% מהיחידות מיועדות להשכרה לטווח קצר. כמעט 13,000 יחידות גמורות או מתוכננות עדיין לא נמכרו באמצע 2026, והחברה מזהירה שהתשואות נטו, בדרך כלל 3% עד 4%, עלולות לרדת ל-1.5% עד 2% אם מלאי הדירות לשהיות קצרות יוכפל. כל מגדל חדש מוסיף כמה מאות מתחרים באותו רחוב.
מה מכניס יותר בשוק צפוף
- גודל. לדירות הסטודיו יש התפוסה הגבוהה ביותר, 56% לפי Airbtics; דירות גדולות יותר מכניסות יותר לכל הזמנה אבל מתמלאות בתדירות נמוכה יותר, ולפי BnbCalc מדובר בכ-11,000 לארי בשנה לדירה עם חדר שינה אחד וב-22,000 לארי לדירה עם 3 חדרי שינה.
- מיקום. Airbtics מדווחת על פרמיה של כ-40% למודעות שנמצאות ליד הגן הבוטני; מרחק הליכה מהחוף חשוב יותר משמו של המגדל.
- ציוד. מיזוג אוויר יש ב-98% מהמודעות ומטבח ב-99%, ולכן הם המינימום ולא יתרון.
- ניהול. BnbCalc מגדירה 63% מהמודעות כמנוהלות באופן מקצועי; תשובות מהירות, מחירים דינמיים וניקיון ללא רבב הם מה שמרים דירה מעל הממוצע.
- תוכנית לעונה החלשה. מחיר חודשי לשוכרי חורף ממשיך להכניס כסף מהדירה כשהביקוש ללילות קורס.
העלויות של השכרה ללילות
| עלות | סכום |
|---|---|
| עמלת המארח של Airbnb | כ-15.5% מסכום ההזמנה |
| ניהול | 20% הכול כלול (Wehost), 20% ועוד כ-50 לארי לכל כניסת אורחים (Gruziaexpert), 30% בהשכרה יומית (Batumi Apartment Management) |
| ניקיון שמחויב לאורחים | מכ-18 לארי לסטודיו ועד 31 לארי לדירה עם 3 חדרי שינה |
| אפשרות המס הקבוע | 10 לארי למ״ר לחודש, בחודשים שאתם בוחרים |
| חשמל באג׳ריה | כ-19.7 עד 28.2 תטרי לקוט״ש, ועולה ככל שהצריכה גדלה |
| דמי בניין | לעתים קרובות $0.5 עד $0.7 למ״ר לחודש במתחמים חדשים |
תקציב של סטודיו, בשתי דרכים
| סעיף, $ | ממוצע כלי המעקב: $46, 54% | ממוצע השוק: $34.6, 40% |
|---|---|---|
| לילות שנמכרו | 197 | 146 |
| הכנסה ברוטו | 9,067 | 5,052 |
| עמלת הפלטפורמה | -1,405 | -783 |
| ניהול | -1,813 | -1,010 |
| מס קבוע, 3,600 לארי | -1,386 | -1,386 |
| דמי בניין וחשבונות שוטפים | -696 | -696 |
| הכנסה נטו | 3,766 | 1,177 |
| תשואה נטו על המחיר | 7.0% | 2.2% |
הפער הזה הוא כל הסיפור של השהיות הקצרות בבטומי: אותה דירה יכולה להניב תשואה טובה או בקושי יותר מפיקדון בבנק, בהתאם לתפוסה ולמחיר. המס הקבוע מכביד מאוד בשנה חלשה; אם בוחרים בו רק לחודשי הקיץ, 1,200 לארי ל-4 חודשים בסטודיו הזה, הנטל קטן. הריצו את המספרים שלכם במחשבון ההכנסה מהשכרה לטווח קצר.
חורף: מלילות לחודשים
מנובמבר עד אפריל שוק הלילות מידלדל, ובעלים רבים בבטומי עוברים לשוכרים חודשיים, כמו סטודנטים ועובדים מרחוק שנשארים לכל העונה; הטמפרטורות בחורף יורדות רק לעתים רחוקות אל מתחת ל-7 עד 10 °C. Galt & Taggart העמידה את שכר הדירה הממוצע בהשכרה לטווח ארוך באזור השדרה החדשה על $12.3 למ״ר לחודש ברבעון השני של 2026. בסטודיו של 30 מ״ר מהדוגמה שלמעלה מדובר בכ-$369 לחודש, או בכ-$2,200 על פני 6 חודשי חורף, כשהשוכר בדרך כלל משלם את החשבונות השוטפים ואין צורך בניקיון בין אורחים. זה פחות לכל לילה מהזמנה בקיץ, אבל יציב יותר מהמתנה לאורחי חורף, וכך הדירה נשארת מאווררת, מחוממת ותחת השגחה. אם אתם מתכננים לעבור לשוכר חודשי, נסחו את החוזה לתקופה קצובה שמסתיימת לפני העונה, כדי שהדירה תתפנה שוב עד יוני.
איך מתחילים השכרה יומית בבטומי, שלב אחר שלב
בדקו את הבניין
את נסח המרשם לגבי הגבלות ואת תקנון הבית של המתחם.
הירשמו לצורכי מס
בחרו בחודשים של המס הקבוע או בכללים הכלליים.
ציידו את הדירה
מיזוג אוויר, מטבח, אינטרנט מהיר ואמצעי בטיחות.
החליטו מי ינהל אותה
אתם בעצמכם, חבר או מנהל תמורת 20% עד 30%.
תכננו את החורף
מחיר חודשי מנובמבר עד אפריל.
סיכונים וחריגים
- עודף היצע. 46,300 יחידות לשהיות קצרות מתוכננות לשנים 2025-2029.
- מחירים יורדים. המחיר היומי ירד בתחילת 2026 ובאמצע השנה.
- עונה קצרה. רוב ההכנסה מגיעה בתוך 3 חודשים.
- מועד סיום המס. המס הקבוע חל רק עד 1 בינואר 2028.
- זעזועים בתיירות. השעיית קווים ואירועים אזוריים מזיזים את הביקוש במהירות.
שאלות נפוצות
כמה מכניסה דירת Airbnb בבטומי?
כ-$9,000 בשנה למודעה פעילות לפי Airbtics; ממוצעי השוק מרמזים על הרבה פחות.
מהו שיעור התפוסה בבטומי?
כ-54% במודעות Airbnb פעילות; נמוך יותר כשסופרים את כל הדירות.
האם צריך רישיון להשכרה יומית בבטומי?
אין רישיון לינה; צריך להירשם לצורכי מס.
אילו חודשים הם הטובים ביותר?
יולי עד ספטמבר, עם שיא באוגוסט.
האם הבניין שלי יכול לאסור השכרה לטווח קצר?
רק באמצעות הסכם בכתב שנרשם במרשם הציבורי.
כמה עולה ניהול?
כ-20% עד 30% מההכנסה, ולפעמים גם תשלום על ניקיון לכל כניסת אורחים.
מה עדיף, סטודיו או דירה גדולה יותר?
דירות סטודיו מתמלאות בתדירות הגבוהה ביותר; דירות גדולות יותר מכניסות יותר לכל הזמנה.
האם יש בבטומי עודף היצע?
ההיצע החדש גדול, והמחיר היומי ירד ב-2026.
מקורות
- הכנסות Airbnb בבטומי, Airbtics, 16 באוקטובר 2026 (נצפה בתאריך 20 באוקטובר 2026)
- נתוני השכרה לטווח קצר בבטומי, AirDNA, יוני 2026 (נצפה בתאריך 20 באוקטובר 2026)
- שוק בטומי, BnbCalc, אוקטובר 2026 (נצפה בתאריך 20 באוקטובר 2026)
- הדירות בבטומי התייקרו, המחירים היומיים ירדו ב-7.3%, GBC על בסיס Galt & Taggart, 2026 (נצפה בתאריך 20 באוקטובר 2026)
- שוק הדיור בבטומי: צמיחה במכירות וסיכוני עודף היצע, International Investment על בסיס Galt & Taggart, 1 ביוני 2026 (נצפה בתאריך 20 באוקטובר 2026)
- איך משתנות ההשקעות בבטומי, International Investment על בסיס Galt & Taggart, 3 בנובמבר 2025 (נצפה בתאריך 20 באוקטובר 2026)
- החוברת של נמל התעופה הבינלאומי של בטומי, TAV Airports, 2026 (נצפה בתאריך 20 באוקטובר 2026)
- קווים חדשים לבטומי, Georgia Today, 4 במאי 2026 (נצפה בתאריך 20 באוקטובר 2026)
- חוק גאורגיה בדבר תיירות, הרשומות של גאורגיה (נצפה בתאריך 20 באוקטובר 2026)
- חוק גאורגיה בדבר אגודות בעלי דירות, הרשומות של גאורגיה (נצפה בתאריך 20 באוקטובר 2026)
- כללים בדבר רעש אקוסטי, משרד הפנים של גאורגיה (נצפה בתאריך 20 באוקטובר 2026)
- תלונות על רעש בבטומי, Georgia Today, 23 ביולי 2026 (נצפה בתאריך 20 באוקטובר 2026)
- קוד המס של גאורגיה, הרשומות של גאורגיה (נצפה בתאריך 20 באוקטובר 2026)
- ניהול נכסים, Wehost (נצפה בתאריך 20 באוקטובר 2026)
- ניהול השכרה, Gruziaexpert (נצפה בתאריך 20 באוקטובר 2026)
- תעריפי החשמל החדשים, הערוץ הראשון על בסיס GNERC, 30 במרץ 2026 (נצפה בתאריך 20 באוקטובר 2026)
יומן שינויים
- - המדריך פורסם על בסיס Airbtics, AirDNA, BnbCalc, Galt & Taggart, TAV Airports, חוק התיירות, חוק אגודות בעלי הדירות ומחירונים שפרסמו חברות ניהול.