איך לתמחר דירה בבטומי לאורך כל השנה?
בבטומי שבגאורגיה, המחיר ללילה של דירות לשהיות קצרות משתנה פחות ממה שרוב הבעלים מצפים, ואילו מספר הלילות המוזמנים משתנה מאוד. הנתונים של AirROI ל-12 החודשים שעד ספטמבר 2026 מראים שהמחיר הממוצע עולה מ-144 לארי בפברואר ל-195 לארי באוגוסט, כ-35%, אבל ההכנסה הממוצעת של מודעה פעילה גדלה פי 2.7 בין ינואר לאוגוסט. לכן תוכנית תמחור טובה עושה שלושה דברים: קובעת מחיר בסיס לכל עונה, מתאימה אותו לתאריכים, לימי השבוע ולמידת ההקדמה שבה האורחים מזמינים, ומעבירה את הדירה לאורחים חודשיים כשהביקוש ללילות דועך.
המדריך הזה מביא את הנתונים חודש אחר חודש, את מחירי המלונות שקובעים את התקרה, את התאריכים שסביבם כדאי לתמחר ב-2026 וב-2027, את האופן שבו כלי ההנחות של Airbnb ושל Booking.com פועלים יחד, ואת המצב באתרי הסקי ובטביליסי לשם השוואה.
בטומי חודש אחר חודש
| חודש | מחיר ללילה, לארי | תפוסה | הכנסה למודעה, לארי |
|---|---|---|---|
| ספטמבר 2025 | 158 | 41.8% | 1,987 |
| אוקטובר | 149 | 36.3% | 1,554 |
| נובמבר | 145 | 36.5% | 1,345 |
| דצמבר | 146 | 30.4% | 1,225 |
| ינואר 2026 | 145 | 32.1% | 1,204 |
| פברואר | 144 | 38.1% | 1,247 |
| מרץ | 146 | 36.6% | 1,359 |
| אפריל | 148 | 38.4% | 1,515 |
| מאי | 161 | 36.1% | 1,820 |
| יוני | 175 | 40.2% | 2,217 |
| יולי | 190 | 45.2% | 3,184 |
| אוגוסט | 195 | 48.8% | 3,304 |
אל תחברו את ההכנסות החודשיות זו לזו. כל חודש הוא ממוצע של המודעות שהיו פעילות באותו חודש, ודירות רבות מוצעות רק בחלק מהשנה, ולכן ההכנסה השנתית הממוצעת למודעה לפי AirROI היא 10,108 לארי, ולא סכום השורות.
מה המספרים אומרים
כל כלי המעקב תמימי דעים: אוגוסט הוא החודש החזק ביותר, ויולי אחריו. על החלש ביותר הם חלוקים: AirROI מציבה בתחתית את ינואר ואת פברואר, Airbtics מצביעה על נובמבר ועל פברואר, ו-BnbCalc על פברואר ועל ינואר, ולכן התייחסו לתקופה שמדצמבר עד פברואר כאל השפל. הם חלוקים גם לגבי הרמה. AirROI מדווחת על תפוסה של 35.5% ועל מחיר ממוצע של 153 לארי לשנה, Airbtics על 54% במחיר של $46, והעמוד של BnbCalc עצמו מציג שתי מערכות נתונים שונות. היעזרו בכלי המעקב כדי להבין את צורת השנה, שעליה הם מסכימים, ובמתחרים שבבניין שלכם כדי לקבוע את הרמה.
יש גם שני דפוסים קטנים יותר שכדאי לשים לב אליהם. BnbCalc מוצאת שהביקוש והמחירים הגבוהים ביותר הם בימי שישי והנמוכים ביותר בימי שני, וזה טיעון בעד תוספת מחיר לסוף השבוע. והקפיצה במאי וביוני נובעת יותר מהמחיר מאשר מהתפוסה, ואילו ביולי ובאוגוסט עולים שניהם, מה שמרמז שכדאי להעלות מחירים מוקדם בעונה ולתת לתפוסה להדביק את הקצב.
בתי המלון קובעים את התקרה
אורחים משווים דירה לחדר במלון, ולכן מחירי המלונות מראים עד כמה גבוה יכול להגיע מחיר של קיץ. מדד מחירי המלונות החודשי של PMCG, שמבוסס על מחירי Booking.com לחדר זוגי סטנדרטי בכל רחבי גאורגיה, רשם ב-2026 את הממוצעים האלה:
| סוג | ינואר | מאי | יוני | יולי |
|---|---|---|---|---|
| בית הארחה | 107 | 121 | 128 | 131 |
| מלון 3 כוכבים | 152 | 174 | 191 | 193 |
| מלון 4 כוכבים | 229 | 265 | 295 | 291 |
בין ינואר ליולי עלה הממוצע של מלונות 3 כוכבים בכ-27%, והממוצע של בתי ההארחה בכ-22%. PMCG מנתה את אג׳ריה בין האזורים שבהם נרשמו העליות החודשיות הגדולות ביותר במאי וביולי. המחיר של דירה בבטומי באוגוסט, כ-195 לארי, נמצא מעט מעל הממוצע הארצי של מלונות 3 כוכבים; דירה שמתאימה ל-4 אורחים יכולה להצדיק יותר מחדר זוגי, ואילו דירת סטודיו יכולה לעשות זאת רק לעתים רחוקות.
תוכנית מחירים עונתית לבטומי
הטבלה שלהלן הופכת את המחירים החודשיים של AirROI לנקודות פתיחה לדירה טיפוסית. אלה הצעות שלנו שכדאי לבחון מול המודעות בבניין שלכם, ולא כללים של השוק.
| תקופה | מחיר ממוצע, לארי | גישה |
|---|---|---|
| יולי ואוגוסט | 190 עד 195 | המחירים הגבוהים ביותר, שהייה מינימלית של כמה לילות, בלי הנחות להזמנה מוקדמת |
| יוני וספטמבר | 158 עד 175 | מחירים שעולים או יורדים מדי שבוע; תוספת לסוף השבוע |
| מאי ואוקטובר | 149 עד 161 | מחיר גבוה יותר בתאריכי החגים, הנחות שבועיות מופעלות |
| נובמבר עד אפריל | 144 עד 148 | אורחים חודשיים או הנחה חודשית לשהייה ארוכה; שהיות קצרות במחיר הרצפה |
בתוך כל תקופה, העלו את המחירים לימי שישי ושבת ולתאריכים שבסעיף הבא, והורידו אותם ללילות שעדיין לא הוזמנו כשמועד ההגעה קרוב. עברו על לוח הזמינות מדי שבוע בעונה ומדי חודש מחוצה לה.
תאריכים שכדאי לתמחר סביבם
| שוק | תאריכים |
|---|---|
| גאורגיה | השנה האזרחית החדשה 1-2 בינואר, חג המולד 7 בינואר, חג הפסחא האורתודוקסי 2 במאי 2027, יום העצמאות 26 במאי, מריאמובה 28 באוגוסט |
| אירועים בבטומי | פתיחת עונת הקיץ בסביבות 20-21 ביוני; Black Sea Jazz Festival ב-10-12 ביולי 2026 (התאריכים של 2027 טרם פורסמו) |
| רוסיה | חופשת השנה החדשה מ-31 בדצמבר 2026 עד 10 בינואר 2027; 1-3 ו-8-10 במאי 2027 |
| טורקיה | חג סוף הרמדאן (Ramazan Bayramı) 9-11 במרץ 2027; חג הקורבן (Kurban Bayramı) 16-19 במאי 2027 |
| ישראל | חנוכה 4-12 בדצמבר 2026; פסח 21-28 באפריל 2027 |
| מדינות המפרץ | עיד אל-פיטר בסביבות 9-10 במרץ 2027; עיד אל-אדחא בסביבות 16-17 במאי 2027, לפי מראה הירח |
אביב 2027 חריג: החגים של טורקיה ושל מדינות המפרץ חלים יחד במרץ ושוב באמצע מאי, סמוך לפסחא האורתודוקסי ולחופשת מאי הרוסית, וזה עשוי למלא את מאי עוד לפני שעונת הקיץ מתחילה.
כלי התמחור של Airbnb
- Smart Pricing (תמחור חכם). מתאים את המחיר ללילה באופן אוטומטי בין מינימום למקסימום שאתם קובעים. מחיר שקבעתם בעצמכם ללילה מסוים גובר עליו, והנחות להזמנה מוקדמת עלולות להוריד את המחיר לאורח אל מתחת למינימום שלכם.
- הנחות לפי משך השהייה. הגדרות נפרדות ל-2 עד 6 לילות, ל-1 עד 3 שבועות ול-4 עד 12 שבועות; ההגדרה החודשית היא הכלי המתאים לאורחי החורף.
- הנחה אחת בכל הזמנה. רק אחת מההנחות חלה: הנחה למודעה חדשה, מבצע מותאם אישית, הנחה לפי משך שהייה, הנחה להזמנה מוקדמת או הנחת רגע אחרון; הנחה של 20% להזמנה מוקדמת והנחה חודשית של 30% נותנות יחד 30%, לא 50%. מעל זה אפשר להוסיף הנחה לאורחים שהדירוג שלהם 4.8 ומעלה.
- מבצע למודעה חדשה. הנחה של 20% על 3 ההזמנות הראשונות, כש-Smart Pricing כבוי; Airbnb מדווחת שמודעות שהשתמשו בו ב-2025 קיבלו יותר מ-70% הזמנות נוספות ב-3 החודשים הראשונים שלהן.
- מודעות דומות. בלוח הזמינות Airbnb מציגה את המחירים הממוצעים של מודעות דומות שהוזמנו ושלא הוזמנו, לטווח של עד 31 ימים, והתצוגה זמינה כש-Smart Pricing כבוי.
- שהייה מינימלית. אפשר לקבוע מספר לילות מינימלי ומקסימלי, גם לפי יום הצ׳ק-אין, וזה עוזר למנוע לילות בודדים ריקים בשבועות השיא.
הכלים של Booking.com
Booking.com עובדת עם מחירים ממוקדים ועם מבצעים. Genius מעניקה לחברי התוכנית הנחה של 10% באופן אוטומטי ברגע שהנכס עומד בתנאים, עם רמות אופציונליות של 15% ושל 20% למטיילים תכופים. מחירי מובייל, שמוצגים רק באפליקציה ובדפדפן בטלפון, מומלצים בשיעור של 10% ומעלה, ואפשר לחסום אותם בעד 30 תאריכים בשנה; אי אפשר לשלב אותם עם מחירים לפי מדינה. מבצעי Early Booker מיועדים לשהיות שמוזמנות לפחות 30 ימים מראש, ומבצעי הרגע האחרון ל-7 הימים האחרונים. מכיוון שההנחות מצטברות בצורה שונה בכל פלטפורמה, החזיקו טבלה פשוטה של המבצעים הפעילים, כדי שאורח לעולם לא ימצא את אותו לילה זול בהרבה בזכות שילוב שלא התכוונתם אליו. העמלה של Booking.com נקבעת בהסכם של כל נכס, והיא אינה מתפרסמת לגבי גאורגיה.
כלי תמחור אוטומטיים
שירותי תמחור דינמי מתחברים לפלטפורמות ומשנים את המחירים מדי יום. PriceLabs גובה $19.99 לחודש על המודעה הראשונה בשווקים כמו אירופה ו-$9.99 בשאר העולם, בלי לציין לאיזו קבוצה שייכת גאורגיה. Beyond גובה 1% או 1.25% מההזמנות, כשה-$5,000 הראשונים של הזמנות אינם מחויבים, ו-Wheelhouse גובה $19.99 למודעה לחודש או 1% מההכנסות. אף אחד מהשלושה אינו מציין בעמודים הציבוריים שלו את גאורגיה כשוק שהוא מכסה, ולכן בדקו את המחירים המוצעים מול מודעות מקומיות במשך חודש לפני שאתם נותנים לכלי לפעול לבד.
טביליסי ואתרי הסקי
בטביליסי השנה שטוחה יותר. AirROI מציגה מחירים שבין 147 לארי בפברואר ל-173 לארי באוגוסט, ותפוסה שבין 39.5% בינואר ל-54.9% באוגוסט, ולכן נסיעות עסקים יציבות באמצע השבוע ואירועים בעיר חשובים שם יותר מעונת קיץ. ההרים הופכים את הדפוס של בטומי. בגודאורי השיא הוא בפברואר, עם תפוסה של 64.2% ו-359 לארי ללילה, וינואר במקום השני, ואילו באוגוסט התפוסה צונחת ל-17.4%. לבקוריאני יש שתי עונות: ינואר ופברואר לסקי, ויולי, שב-12 החודשים האחרונים הביא את ההכנסה הגבוהה ביותר למודעה, 2,578 לארי. הרכבלים נפתחו ב-20 בדצמבר 2025 בבקוריאני וב-27 בדצמבר בגודאורי; התאריכים לעונת 2026-2027 טרם פורסמו באוקטובר 2026.
חורף: ללילה או לחודש?
מדצמבר עד פברואר הכניסה מודעה פעילה בבטומי בממוצע 1,204 עד 1,247 לארי לחודש לפי AirROI, לפני עמלת הפלטפורמה, הניקיון והחשבונות השוטפים. מדריך רילוקיישן שפורסם במרץ 2026 העמיד את דמי השכירות המבוקשים לסטודיו או לדירת חדר שינה אחד על 900 עד 1,400 לארי לחודש ליד השדרה, 700 עד 1,100 לארי בבטומי העתיקה ו-500 עד 800 לארי באנגיסה ובגוניו. לכן בדירות רבות אורח חודשי מכניס בערך כמו השכרה ללילות בלב החורף, עם פחות הוצאות ופחות בלאי. המדריך שלנו ל-Airbnb בבטומי מציג חישוב חורף לדירת סטודיו.
המס הוא סיבה נוספת לתכנן את העונה מראש. המס הקבוע האופציונלי על שהיות קצרות משולם לפי מ״ר על כל חודש שאתם בוחרים, ולכן בעלים שמשכירים ללילות רק בקיץ משלמים אותו רק על החודשים האלה.
טעויות תמחור נפוצות
- מחיר אחד לכל השנה, שמשאיר כסף על השולחן באוגוסט ולילות ריקים בפברואר.
- פתיחת תאריכי הקיץ באיחור, אחרי שמי שמתכננים מראש כבר הזמינו במקום אחר.
- הנחות מצטברות שמורידות את המחיר הרבה יותר מהמתוכנן.
- שהייה מינימלית ארוכה כל כך ביולי, שפערים קצרים נשארים ריקים.
- התעלמות מתאריכי החגים בארצות המוצא של האורחים.
- הפעלת כלי אוטומטי בלי לבדוק אותו מול מודעות בסביבה.
בניית תוכנית עונתית, צעד אחר צעד
מצאו את המתחרים שלכם
דירות דומות בבניין או ברחוב שלכם, והמחירים שלהן לפי חודש.
קבעו את ארבע התקופות
שיא, שתי עונות מעבר וחורף, עם מחיר בסיס לכל אחת.
הוסיפו את התאריכים
חגים ואירועים מהטבלה, וסופי שבוע במחיר גבוה יותר.
בחרו את ההנחות
הנחה שבועית והנחה חודשית מופעלות; כלל ברור אחד להזמנה מוקדמת או מאוחרת.
החליטו על מודל החורף
אורחים חודשיים או לילות במחיר הרצפה.
פתחו את לוח הזמינות הרבה מראש
תאריכי הקיץ גלויים כבר בתחילת האביב.
בדקו ועדכנו
מדי שבוע בעונה, מדי חודש מחוצה לה.
סיכונים וחריגים
- כלי מעקב שונים. הרמות משתנות מאוד בין ספקי הנתונים.
- היצע חדש. כל מגדל חדש מוסיף מתחרים בקיץ.
- שינויים באירועים. התאריכים של פסטיבלים ושל חגים זזים מדי שנה.
- חפיפה בין הנחות. הפלטפורמות משלבות חלק מהמבצעים באופן אוטומטי.
- דירה ריקה בחורף. ייתכן ששהיות קצרות לבדן לא יכסו את החודשים השקטים.
שאלות נפוצות
מתי העונה הגבוהה בבטומי?
יולי ואוגוסט, כשיוני וספטמבר משני צדיהם.
בכמה גבוהים יותר מחירי הקיץ בבטומי?
בכ-35% יותר ללילה באוגוסט מאשר בפברואר, לפי הנתונים של AirROI.
מהו החודש החלש ביותר?
דצמבר עד פברואר, תלוי בכלי המעקב.
האם כדאי להשתמש ב-Smart Pricing של Airbnb?
הוא עוזר, אבל קבעו מינימום סביר ובדקו אותו מול מודעות בסביבה.
האם ההנחות של Airbnb מצטברות?
לא, רק אחת חלה בכל הזמנה, ועוד ההנחה לאורחים עם דירוג גבוה.
האם כדאי להשכיר לפי חודש בחורף?
לעתים קרובות כן; דמי השכירות המבוקשים קרובים להכנסה מלילות בחורף.
מתי העונה בגודאורי?
ינואר עד מרץ, עם שיא בפברואר.
האם כלי התמחור מכסים את גאורגיה?
הם פועלים דרך הפלטפורמות, אבל אף אחד מהם אינו מציין את גאורגיה כשוק.
מקורות
- נתוני השוק של בטומי, טביליסי, גודאורי ובקוריאני, AirROI (נצפה בתאריך 20 באוקטובר 2026)
- הכנסות Airbnb בבטומי, Airbtics (נצפה בתאריך 20 באוקטובר 2026)
- שוק ההשכרה לטווח קצר בבטומי, BnbCalc (נצפה בתאריך 20 באוקטובר 2026)
- מדד מחירי המלונות, יולי 2026, PMCG Research, 11 באוגוסט 2026 (נצפה בתאריך 20 באוקטובר 2026)
- מדד מחירי המלונות, מאי 2026, PMCG Research (נצפה בתאריך 20 באוקטובר 2026)
- מדד מחירי המלונות, יוני 2026 וינואר 2026, PMCG Research (נצפה בתאריך 20 באוקטובר 2026)
- חגים רשמיים, הספרייה הלאומית הפרלמנטרית של גאורגיה (נצפה בתאריך 20 באוקטובר 2026)
- פסטיבל Black Sea Jazz Festival ה-19, Caucasus Business Week, 2026 (נצפה בתאריך 20 באוקטובר 2026)
- עונת התיירות בבטומי נפתחת בפסטיבל הקיץ, Front News Georgia, 21 ביוני 2026 (נצפה בתאריך 20 באוקטובר 2026)
- החגים היהודיים 2026-2027, Hebcal (נצפה בתאריך 20 באוקטובר 2026)
- תאריכי החגים בטורקיה ב-2027, Dunya (נצפה בתאריך 20 באוקטובר 2026)
- התאריכים הצפויים של חגי העיד ב-2027, Khaleej Times (נצפה בתאריך 20 באוקטובר 2026)
- לוח החגים של רוסיה ל-2027, Interfax, ספטמבר 2026 (נצפה בתאריך 20 באוקטובר 2026)
- מועדי הפתיחה של עונת הסקי, השידור הציבורי של גאורגיה, 18 בדצמבר 2025 (נצפה בתאריך 20 באוקטובר 2026)
- Smart Pricing, איך מוחלות ההנחות ומערכות של כללי תמחור, Airbnb (נצפה בתאריך 20 באוקטובר 2026)
- מבצע למודעה חדשה ומודעות דומות, Airbnb (נצפה בתאריך 20 באוקטובר 2026)
- מחירי מובייל ומבצעי Early Booker ורגע אחרון, Booking.com Partner Hub (נצפה בתאריך 20 באוקטובר 2026)
- איך הופכים לשותף Genius, Booking.com Partner Hub (נצפה בתאריך 20 באוקטובר 2026)
- המחירים של PriceLabs, התוכניות של Beyond והמחירים של Wheelhouse (נצפה בתאריך 20 באוקטובר 2026)
- יוקר המחיה בבטומי, OpenShores, 10 במרץ 2026 (נצפה בתאריך 20 באוקטובר 2026)
יומן שינויים
- - המדריך פורסם על בסיס הנתונים של AirROI, Airbtics ו-BnbCalc, מדד מחירי המלונות של PMCG, לוחות חגים רשמיים, דפי העזרה של Airbnb ו-Booking.com ומחירונים של כלי תמחור.