דיווח על הכנסה משכירות בגאורגיה: הנוהל שלב אחר שלב

איך מדווחים על הכנסה משכירות בגאורגיה?

בעלים זר שמשכיר דירה בגאורגיה, המדינה, ושהשוכר שלו אינו מנכה את המס, מדווח על שכר הדירה פעם בשנה. השלבים הם: להירשם כנישום בשירות ההכנסות, לקבל גישה לפורטל המקוון שלו, להצטרף למרשם המשכירים אם אתם רוצים את השיעור של 5%, לנהל רישום חודשי, ואז להגיש את דוח מס ההכנסה השנתי ולשלם לפני 1 באפריל של השנה הבאה, כלומר בפועל עד 31 במרץ. בעלים שמשכירים ללילה יכולים לבחור במקום זאת במס חודשי קבוע לפי מטר רבוע, שמבקשים אותו מראש ומשלמים אותו מדי רבעון, ובלי דוח שנתי על הפעילות הזאת.

השיעורים עצמם, 5% ו-20%, והתנאים לשיעור הנמוך מוסברים במדריך שלנו למס על הכנסה משכירות. העמוד הזה עוסק בנוהל: הטפסים, המועדים, התשלום, ומה שתושב חוץ צריך לעשות אחרת.

איזה מסלול חל עליכם

שלב 1: רישום כנישום

אזרחי גאורגיה משתמשים במספר האישי שלהם. זר חייב לפנות לשירות ההכנסות בבקשה לרישום מס ברגע שנוצרת לו חבות מס, ומי שאינו גר בגאורגיה רשאי להירשם עם כתובת בחו״ל. הבקשה מוגשת על גבי טופס I-01 בצירוף דרכון, באחת משלוש דרכים: באופן אישי במרכז שירות של שירות ההכנסות, באמצעות נציג שמחזיק ייפוי כוח מאושר אצל נוטריון, או מרחוק בשיחת וידאו עם זיהוי מרחוק. הרישום נמשך עד 5 ימי עבודה, ושירות ההכנסות מנפיק תעודה על גבי טופס I-03 עם מספר זיהוי בן 9 ספרות, שתציינו בכל דוח ובכל תשלום.

שלב 2: כניסה לפורטל המקוון

את הדוחות מגישים בפורטל של שירות ההכנסות למשתמשים מורשים, eservices.rs.ge. אם נרשמתם בשיחת וידאו, החשבון שלכם מופעל באותו זמן; אחרת מבקשים אותו בשיחת וידאו או על גבי טופס I-07, ושירות ההכנסות מפעיל אותו תוך 3 ימי עבודה. שם המשתמש וסיסמה זמנית נשלחים בהודעת טקסט, ואת הסיסמה חובה להחליף בכניסה הראשונה.

תנאי אחד מכשיל בעלים זרים רבים: הכללים דורשים לחשבון מספר טלפון נייד רשום בגאורגיה, כי זה הערוץ הרשמי לקודים ולהודעות. לבעלים בלי כרטיס SIM גאורגי יש שלוש אפשרויות: לקנות כרטיס כזה על שמם במהלך ביקור, לתת לרואה חשבון או לנציג להגיש בשבילם, או להגיש על גבי נייר או בדואר רשום, מה שקוד המס עדיין מתיר.

שלב 3: הצטרפות למרשם המשכירים

השיעור של 5% על השכרת בית למגורים מחייב רישום במרשם המשכירים. מגישים בקשה על גבי טופס VII2-01, ומציינים בה את הכתובת ואת הקוד הקדסטרי של כל נכס, את השם ואת מספר הזיהוי של השוכר ואת תקופת השכירות. עותק של חוזה השכירות והוכחת בעלות מצורפים רק כאשר השוכר הוא חברה או ארגון. שירות ההכנסות מחליט תוך 2 ימי עבודה ומאשר את הרישום; כל שינוי, למשל שוכר חדש, מחייב בקשה חדשה, ובאותו טופס מוציאים את הנכס מהמרשם כשמפסיקים להשכיר. ההצטרפות למרשם נפרדת מהרישום כנישום, ולכן אתם צריכים את שניהם.

העיתוי חשוב יותר מכול כשהשוכר הוא חברה. החברה מנכה 5% רק אם אתם כבר רשומים במרשם ביום שבו משולם שכר הדירה; בדוגמה שמופיעה בצו עצמו שכר הדירה שולם ב-27 במאי, הרישום נעשה ב-29 במאי, ונוכו 20%. כשהשוכר הוא אדם פרטי, הרישום צריך להיות קיים לפני 1 באפריל של השנה הבאה כדי שהשיעור של 5% יחול.

שלב 4: רישום חודשי

• כל תשלום שהתקבל: תאריך, סכום, מטבע ומי ששילם.
• הסכום בלארי, לפי השער הרשמי של הבנק הלאומי ביום שבו הכסף הגיע, כפי שקוד המס דורש לגבי הכנסה במטבע חוץ.
• חוזה השכירות, כל הארכה שלו ותנאי הפיקדון.
• דפי חשבון בנק, ובשהיות קצרות גם דוחות התשלומים של הפלטפורמות.
• כל הצהרה של שוכר שהוא חברה על המס שהוא ניכה.

קוד המס מחייב לשמור מסמכים 3 שנים לפחות מתום השנה שאליה הם מתייחסים, וגם התקופה לשומת מס היא 3 שנים, שבמקרים מסוימים מתארכת ב-1 שנה, ולכן הבחירה הבטוחה היא לשמור את הרישומים 4 שנים או יותר.

שלב 5: הגשת הדוח השנתי

דוח מס ההכנסה השנתי הוא הטופס שבנספח II-04 לצו מס' 996. שכר דירה שאינו חלק מעסק נכנס לנספח B שלו, ושם מציינים את סוג ההכנסה, השכרת נכס ב-5% או ב-20% בלי להביא בחשבון הוצאות; כל שכר דירה שכבר מוסה במקור; את השיעור; את המס; ואת הרשות המקומית שבה נמצאת הדירה. הסכומים מחושבים בלארי שלמים.

לפי החוק, צריך להגיש לפני 1 באפריל של השנה שאחרי קבלת ההכנסה, והחוברת של שירות ההכנסות ל-2026 קבעה את 31 במרץ 2026 כיום האחרון להגשה ולתשלום על 2025, ובמפורש גם עבור מי שמשכירים נכס ששכר הדירה שלו לא מוסה במקור. בקשה בכתב שמוגשת לפני המועד יכולה לדחות את מועד ההגשה עד 3 חודשים, אבל לא את מועד התשלום. דוח מתוקן שמוגש לפני המועד מחליף את הדוח הראשון.

תשלום המס

כל המסים משולמים לקוד אוצר אחד, 101001000, ומספר הזיהוי שלכם משמש כאסמכתת המשלם; באפליקציות של הבנקים הגאורגיים יש אפשרות של תשלום לאוצר בדיוק לשם כך. תשלום נחשב שבוצע ביום שבו הכסף מגיע לחשבון התקציב, ואדם אחר רשאי לשלם בשמכם. לא מצאנו הנחיות רשמיות לתשלום מס גאורגי ישירות מבנק זר, ולכן רוב הבעלים הזרים משלמים מחשבון גאורגי או דרך רואה החשבון שלהם. שלמו כמה ימים לפני 31 במרץ כדי להשאיר זמן להעברה.

מסלול המס הקבוע לשהיות קצרות

יחיד שמשכיר את ביתו לשהיות קצרות יכול, עד 1 בינואר 2028, לשלם סכום חודשי קבוע של 10 לארי לכל מ״ר מושכר במקום לדווח על ההכנסה, בתנאי שאינו רשום מרצון למע״מ ושהמחזור מהפעילות הזאת אינו עולה על 100,000 לארי בכל 12 חודשים. הנוהל:

1. הגישו בקשה מראש

   על גבי טופס VII-01, יחד עם טופס I-01 אם עדיין אינכם רשומים; שירות ההכנסות מחליט תוך 3 ימי עבודה ומנפיק תעודה על גבי טופס VII-02.

2. בחרו את החודשים

   את כל השנה או חודשים כלשהם, לא בהכרח ברצף; השטח יכול להשתנות מחודש לחודש.

3. שלמו מדי רבעון

   על ינואר עד מרץ עד 15 באפריל, על אפריל עד יוני עד 15 ביולי, על יולי עד ספטמבר עד 5 באוקטובר לפי קוד המס, ועל אוקטובר עד דצמבר עד 15 בינואר.

4. שנו לפני תחילת החודש

   כדי להוסיף חודשים, לוותר עליהם או להפסיק, הגישו בקשה לפני שהחודש מתחיל.

אחרי שחודש התחיל המס אינו מחושב מחדש, גם אם לא מגיע אף אורח, ועל השכרה של שטח גדול מזה שהוצהר צריך לדווח מראש. על החודשים שבמסגרת המס הקבוע לא מגישים דוח מס הכנסה על הפעילות הזאת.

אין תשלומים חודשיים למשכיר פרטי

תשלומי המקדמה הרבעוניים שבקוד המס חלים על חברות ועל יזמים עצמאיים. יחיד שמשכיר בית שלא במסגרת עסק משלם פעם אחת, יחד עם הדוח השנתי, ואינו מגיש על כך דוח חודשי. התמונה משתנה אם אתם נרשמים כיזם עצמאי או משכירים דרך חברה; אז חלים הכללים של עסקים.

מה משתנה לתושב חוץ

אתם תושבי מס של גאורגיה אם שהיתם בגאורגיה 183 ימים לפחות בתקופה רצופה כלשהי של 12 חודשים שמסתיימת בשנת המס; רוב הבעלים הזרים אינם כאלה. שכר דירה גאורגי של תושב חוץ ממוסה בשיעור שבסעיף 81, ולכן על בית שמושכר למגורים חל 5% כשהתנאים מתקיימים. כאשר שוכר שהוא חברה מנכה את המס, אין מה להגיש, אם כי אפשר להגיש דוח כדי לבקש חישוב מחדש. כאשר השוכר הוא אדם פרטי או ששכר הדירה מגיע דרך פלטפורמה, תושב החוץ מגיש את הדוח השנתי ומשלם באותו מועד כמו תושב.

כדי לקבל זיכוי במדינת המוצא, בקשו משירות ההכנסות לאשר את המס ששילמתם. לפי צו מס' 633, תושב חוץ ממלא את החלקים הראשונים של טופס מס' 3, ורשות המס מאשרת את התשלום בחלק האחרון ועונה תוך 30 ימים קלנדריים; הטופס יכול להיות בגאורגית או באנגלית. המדריך שלנו לדיווח על נכס גאורגי במדינת המוצא מכסה את הצד השני.

קנסות וריבית

אין קנס על הגשה מאוחרת כשהמס לתשלום הוא אפס. ריבית של 0.05% ליום מצטברת לכ-18% בשנה, כך שתשלום באיחור יקר גם כשהסכום קטן.

לבד או עם רואה חשבון

בעלים של דירה אחת, עם SIM גאורגי וחשבון בנק גאורגי, יכולים להגיש לבד אחרי שהטפסים נעשים מוכרים להם, אף שהפורטל ברובו בגאורגית. אפשר לתת לרואה חשבון גישה כדי שיגיש בשמכם עם פרטי הכניסה שלו עצמו, וכך לא צריך לשתף סיסמאות. מחירים מפורסמים נדירים: סקר אחד מטביליסי מיולי 2026 מצא משרד שגובה 180 לארי לשנה בתוספת מע״מ על דוח שנתי בודד. המדריך שלנו למציאת רואה חשבון בגאורגיה מסביר מה לשאול.

שכר הדירה משפיע גם על מס הרכוש, שיחידים מצהירים עליו עד 1 בנובמבר ומשלמים עד 15 בנובמבר כשהכנסת המשפחה שלהם עלתה על 100,000 לארי בשנה הקודמת.

לוח המסים של המשכיר

• כשמתחילים להשכיר. רישום כנישום, גישה לפורטל, מרשם המשכירים.
• בכל חודש. רשמו את שכר הדירה ואת שוויו בלארי.
• 15 באפריל, 15 ביולי, 5 באוקטובר, 15 בינואר. המס הקבוע לשהיות קצרות, אם בחרתם בו.
• 31 במרץ. היום האחרון לדוח השנתי ולתשלום.
• 1 ו-15 בנובמבר. הצהרה ותשלום של מס רכוש, אם הוא חל.

סיכונים וחריגים

• החמצת המועד של 31 במרץ. אחריה באים קנסות וריבית יומית.
• רישום מאוחר כשהשוכר הוא חברה. מנוכים 20% במקום 5%.
• אין מספר טלפון גאורגי. זה חוסם את הגישה לפורטל.
• חודשים של מס קבוע שלא בוטלו. המס נשאר לתשלום גם בלי אורחים.
• רישומים שאבדו. שירות ההכנסות יכול לקבוע את המס בדרך עקיפה.

שאלות נפוצות

מתי מדווחים על הכנסה משכירות בגאורגיה?

לפני 1 באפריל של השנה שלאחר מכן, כלומר עד 31 במרץ.

האם זר צריך מספר מס גאורגי?

כן, שירות ההכנסות מנפיק מספר בן 9 ספרות עם הרישום.

האם אפשר להירשם בלי לבקר בגאורגיה?

כן, בשיחת וידאו או דרך נציג עם ייפוי כוח מאושר אצל נוטריון.

האם אני צריך מספר טלפון גאורגי?

לפורטל המקוון, כן; אחרת מגישים על גבי נייר או דרך רואה חשבון.

האם משלמים מס חודשי על השכרה לטווח ארוך?

לא, משכיר פרטי משלם פעם בשנה, יחד עם הדוח.

איך משלמים את המס הקבוע לשהיות קצרות?

מדי רבעון, על החודשים שבחרתם מראש.

מה קורה אם אני מגיש באיחור?

קנס של 5% מהמס תוך 2 חודשים, 10% אחרי כן, ובנוסף ריבית על תשלום באיחור.

איך משלמים את המס?

לקוד האוצר 101001000, עם מספר הזיהוי שלכם.

מקורות

1. קוד המס של גאורגיה (סעיפים 4, 34, 66-73, 81, 134, 153, 155, 272-279, 309), הרשומות של גאורגיה (נצפה בתאריך 20 באוקטובר 2026)
2. צו שר האוצר מס' 996 בדבר מנהל המס, נוסח משולב, הרשומות של גאורגיה (נצפה בתאריך 20 באוקטובר 2026)
3. חוברת על דוח מס ההכנסה השנתי, 2026, שירות ההכנסות של גאורגיה (נצפה בתאריך 20 באוקטובר 2026)
4. שירות ההכנסות על המועד של 31 במרץ ועל קוד האוצר, Sputnik Georgia, 24 במרץ 2026 (נצפה בתאריך 20 באוקטובר 2026)
5. הדרכות וידאו, שירות ההכנסות של גאורגיה (נצפה בתאריך 20 באוקטובר 2026)
6. Georgia: information on tax identification numbers, OECD (נצפה בתאריך 20 באוקטובר 2026)
7. צו שר האוצר מס' 633 מ-28 בדצמבר 2011, הרשומות של גאורגיה (נצפה בתאריך 20 באוקטובר 2026)
8. How to register and log in to rs.ge as a foreigner, Gegidze (נצפה בתאריך 20 באוקטובר 2026)
9. How to pay taxes to the treasury, ExpatHub.GE (נצפה בתאריך 20 באוקטובר 2026)
10. Accounting services cost in Georgia, TbilisiExperts, יולי 2026 (נצפה בתאריך 20 באוקטובר 2026)
11. לוח המסים ליחידים, שירות ההכנסות של גאורגיה (נצפה בתאריך 20 באוקטובר 2026)

יומן שינויים

• 20 באוקטובר 2026 - המדריך פורסם על סמך קוד המס, צווי שר האוצר מס' 996 ומס' 633, החוברת וההודעה של שירות ההכנסות מ-2026, ומחירים מפורסמים של רואי חשבון.