כמה דירות בגאורגיה מכניסות באמת מהשכרה?
ההכנסה מתחלקת באופן הרבה פחות אחיד ממה שהמודעות מרמזות. נתוני שירות ההכנסות שפרסמה Business Media Georgia מראים כי ביולי 2025 קיבלו 28,300 אנשים הכנסה מהשכרה, וכי בשבעת החודשים הראשונים של 2025 דיווחו כל המשכירים יחד על כ-49 מיליון לארי בחודש, כלומר 1,835 לארי למשכיר לחודש, נתון שמערבב דירות עם חנויות ומשרדים. בדירות להשכרה לטווח קצר, נתוני ההזמנות של AirROI לתקופה שבין אוקטובר 2025 לספטמבר 2026 מראים שהמודעה החציונית בטביליסי הכניסה 1,680 לארי בחודש שבו הייתה פעילה, בעוד שהעשירון העליון הכניס 4,620 לארי ומעלה, והרבע התחתון 799 לארי או פחות. בבטומי עמדו אותן נקודות על 1,310 לארי, 3,790 לארי ו-575 לארי.
בעמוד הזה ריכזנו את הנתונים שמתארים הכנסה אמיתית ולא הבטחות: מה המשכירים מצהירים לרשות המס, איך הכנסות ההזמנות מתפזרות בין מודעות חזקות לחלשות, מה בדיוק מודדים מחקרי הבנקים על השכרה לטווח ארוך, ואת המקרים הבודדים שפורסמו לציבור. כאן גם מוסבר איך נוסיף את התוצאות של הלקוחות שלנו, ורק בהסכמתם בכתב. הממוצעים לכל עיר מופיעים במדריכים שלנו על תשואות שכירות ועל Airbnb בטביליסי.
כמה גדול הפער בין דירה לדירה?
| שוק | מודעות פעילות | הרבע התחתון, לכל היותר | חציון | הרבע העליון, לפחות | 10% העליונים, לפחות |
|---|---|---|---|---|---|
| טביליסי | 6,075 | 799 | 1,680 | 2,890 | 4,620 |
| בטומי | 3,813 | 575 | 1,310 | 2,370 | 3,790 |
| גודאורי | 663 | 995 | 1,960 | 3,280 | 5,780 |
| בקוריאני | 273 | 405 | 902 | 1,720 | 3,400 |
בכל אחד מהשווקים, מודעה מתוך 10% העליונים מכניסה בחודש פי 5 עד 8 בערך ממודעה ברבע התחתון. הגודל לבדו אינו מסביר את ההבדל: גם בתוך קבוצת הדירות עם חדר שינה אחד בטביליסי, הממוצע של AirROI עומד על 14,100 לארי לשנה לעומת חציון של 10,300 לארי, כלומר מיעוט של מודעות חזקות מושך את הממוצע הרבה מעל מה שדירה רגילה מכניסה. AirROI ממירה נתונים בדולרים ללארי לפי שער של 2.69 לארי, ומעדכנת חודשים קודמים ככל שהנתונים שלה משתפרים, ולכן קראו את המספרים כתמונה של הפיזור ולא כסכומים מדויקים.
מה המשכירים מצהירים לשירות ההכנסות
הדבר הקרוב ביותר למפקד של הכנסות משכירות הוא מה שאנשים פרטיים מצהירים. לפי הסטטיסטיקה של שירות ההכנסות, כפי שדיווחה עליה Business Media Georgia ב-7 באוגוסט 2025:
- סך הכול. בינואר עד יולי 2025 קיבלו אנשים פרטיים 344 מיליון לארי מהשכרת דירות, שטחים מסחריים ומשרדים, 12% יותר מאשר שנה קודם לכן.
- רמה חודשית. כ-49 מיליון לארי בחודש בממוצע, מ-44 מיליון לארי בינואר ועד 52.1 מיליון לארי ביולי.
- מספר המשכירים. 23,900 איש בינואר 2025 ו-28,300 ביולי 2025, לעומת 26,300 ביולי 2024.
- לכל משכיר. 1,835 לארי לחודש בממוצע, כ-$680 לפי השער של אותה עת.
הכתבה עצמה מזהירה שהמערכת אינה מסווגת את המשכירים, כך שאדם שמשכיר דירה אחת ואדם שמשכיר שורה של חנויות נכנסים לאותו ממוצע. המס ששולם על ההכנסה הזאת לא דווח, וגם החלוקה בין השכרה למגורים להשכרה מסחרית לא פורסמה. נתונים ישנים יותר מראים עד כמה גדל השוק המוצהר: ב-2014 שילמו 10,918 אנשים פרטיים מס על הכנסה משכירות, וכ-28.43 מיליון לארי נכנסו לתקציב, לפי נתוני שירות ההכנסות שפרסמה Interpressnews בפברואר 2015.
לא מצאנו שום ספירה שפורסמה של האנשים שרשומים במסלול של 5% למשכירי דירות מגורים, שום סיכום שנתי של המס בשיעור 5% לשנים 2023 עד 2026, ושום ספירה של בעלי דירות להשכרה לטווח קצר שמשלמים את המס הקבוע. אפשר לבקש את הנתונים האלה משירות ההכנסות כמידע ציבורי, ואם הם יפורסמו נוסיף אותם כאן.
דירות להשכרה לטווח קצר: למה החציון חשוב יותר מהממוצע
| גודל | מודעות בטביליסי | חציון בטביליסי | ממוצע בטביליסי | מודעות בבטומי | חציון בבטומי | ממוצע בבטומי |
|---|---|---|---|---|---|---|
| סטודיו | 388 | 10,200 | 12,800 | 558 | 5,090 | 7,370 |
| חדר שינה 1 | 3,263 | 10,300 | 14,100 | 1,915 | 5,220 | 8,730 |
| 2 חדרי שינה | 1,234 | 13,900 | 20,400 | 556 | 9,220 | 15,700 |
| 3 חדרי שינה | 308 | 24,200 | 36,000 | 122 | 11,800 | 24,500 |
החציון הוא הדירה שבאמצע: מחצית המודעות הכניסו פחות ממנה ומחצית יותר. בשתי הערים הממוצע גבוה ממנו בהרבה בכל גודל, ב-25% עד 49% בטביליסי וב-45% עד 108% בבטומי, משום שקבוצה קטנה יותר של מודעות עמוסות ומנוהלות היטב מכניסה הרבה יותר מכל השאר. מי שמצטט את הממוצע בתור מה ש"דירה מכניסה" מתאר בעצם דירה טובה מהדירה הרגילה. הפער רחב במיוחד בבטומי, שבה מודעה ממוצעת עם 3 חדרי שינה הכניסה יותר מפי שניים מהמודעה החציונית.
התפוסה מראה את אותו פיצול. בטביליסי AirROI מעמידה את המודעה החציונית על כ-45% מהלילות שהוזמנו, את 10% העליונים על 85% ומעלה, ואת הרבע התחתון על 22% או פחות; בבטומי החציון הוא כ-33%, 10% העליונים 79% ומעלה, והרבע התחתון 15% או פחות. המחיר החציוני ללילה היה כ-115 לארי בטביליסי ו-120 לארי בבטומי. המספרים האלה הם הכנסות מהזמנות לפני עמלת הפלטפורמה, הניהול, הניקיון, החשבונות והמס, והם מחושבים במודל מתוך לוחות הזמינות של המודעות, ולא נלקחו מדפי החשבון בבנק של הבעלים.
כלי מעקב אחרים מודדים את אותן ערים בדרכים אחרות. BnbCalc מעמידה את המודעה הממוצעת בטביליסי על 26,000 לארי לשנה ואת המודעה הממוצעת בבטומי על 13,000 לארי, ובדפים שלה עצמה מופיעים נתוני סיכום סותרים; Airbtics מדווחת על חציון של $9,000 לשנה בבטומי. העמוד שלנו על התפוסה בבטומי מסביר מדוע המקורות אינם מסכימים זה עם זה. השתמשו במקור אחד, והשוו כל דירה לחציון של דירות בגודל שלה.
השכרה לטווח ארוך: דמי שכירות מבוקשים, לא דמי שכירות שנגבו
בדירות שמושכרות לפי חודש, הנתונים שמתפרסמים מתארים את מה שהמשכירים מבקשים, לא את מה שהשוכרים משלמים. Galt & Taggart עוקבת אחרי דמי השכירות של דירות חדשות בשטח של 50 עד 60 מ״ר בטביליסי; TBC Capital קוראת לסדרה שלה "דמי שכירות מבוקשים ממוצעים" ולוקחת את הרמות מתוך מודעות ב-myhome.ge. אף אחת מהן אינה מפרסמת דמי שכירות מתוך חוזים חתומים, ולא מצאנו שום מקור שעושה זאת.
| חודש | מקור | דמי שכירות, $ למ״ר לחודש | תשואה ברוטו |
|---|---|---|---|
| ינואר | Galt & Taggart | 10.2 | 8.9% |
| ינואר ופברואר | TBC Capital | 10.0 | 8.1% |
| מאי | Galt & Taggart | 9.9 | 8.4% |
| יוני | Galt & Taggart | 10.1 | 8.5% |
| יולי | Galt & Taggart | 10.1 | 8.5% |
דמי שכירות מבוקשים יכולים להיות שונים מדמי השכירות שסוכמו לבסוף, ודירה אינה מכניסה דבר בשבועות שבין שוכר לשוכר. הבנק הלאומי של גאורגיה מפרסם מאז אוגוסט 2024 מדד דמי שכירות ושיעור היוון משלו, אבל הוא מכסה רק שני אזורים בטביליסי, סבורטלו וורקטילי, וגם הוא בנוי ממחירים מבוקשים של דירות טיפוסיות בנות חדר אחד ושלושה חדרים. בבטומי, דמי השכירות לטווח ארוך של Galt & Taggart לשנת 2025 נעו בין $9.3 למ״ר לחודש באזורים הפנימיים לבין $10.9 בבטומי העתיקה, והמקור שלה לנתונים האלה הוא Numbeo, אתר שהנתונים בו נאספים מהציבור.
מקרים בודדים שפורסמו לציבור
חיפשנו במקורות באנגלית, ברוסית ובגאורגית בעלי דירות שאמרו כמה הכניסה דירה מסוימת. מקרים עדכניים, שדווחו באופן עצמאי ויש להם נתון שאומת, הם נדירים; מ-2024 עד 2026 לא מצאנו אף אחד. מה שקיים מופיע למטה, ולצד כל מקרה מצוין סוג הראיה.
| מקרה | מה דווח | סוג הראיה |
|---|---|---|
| דירות חדשות בבטומי, 2020 | לקונים נאמר שיחזירו את המחיר בתוך 2 עד 3 שנים; המחירים בפועל ללילה היו לכל היותר $15 מחוץ לעונה ו-$60 עד 70 בכ-2 עד 3 חודשי הקיץ | יזם עסקי מקומי, ששמו צוין, שצוטט בכלי תקשורת חדשותי |
| 4 דירות בבטומי שנקנו בסביבות 2011 | נמכרו במעט פחות ממחיר הקנייה; יחד עם דמי השכירות שהתקבלו, רווח כולל קטן | בלוגר ששמו צוין, שצוטט באותו כלי תקשורת |
| דירה בבטומי שנקנתה ב-2019 | כ-$30,000 כולל שיפוץ; $550 נטו לחודש בהשכרה לטווח ארוך; הוערכה ב-$50,000 ב-2023 | פוסט בבלוג של הבעלים עצמו, לא נבדק |
| פרויקטים בבטומי עם התחייבות לתשואה קבועה, 2022 | התחייבויות לתשואה של 7% עד 10% בשנה ב-6 פרויקטים; הכתבה מציינת שאף אחת מהן עוד לא שולמה, כי הבניינים לא הושלמו | תוכן ממומן במגזין עסקי |
המספרים של הדירה מ-2019 פירושם כ-22% בשנה על המחיר ששולם, הרבה מעל כל ממוצע שוק שמופיע בעמוד הזה, והם מגיעים מהבעלים בלבד, בלי שצוינו גודל הדירה, העלויות או התקופה. הדיווחים מ-2020 מתארים חוויה הפוכה. אין להתייחס לאף אחד מהם כטיפוסי; יחד הם מראים עד כמה סיפורים בודדים יכולים להתרחק מהנתונים.
חיפשנו גם תשלומים שבוצעו בפועל ממאגרי השכרה של אפרטהוטלים בבטומי, ובהם פרויקטים של Orbi City, Alliance, Pullman, Wyndham, Radisson ו-Holiday Inn, ולא מצאנו שום היסטוריית תשלומים שפורסמה, רק יעדים שפורסמו במודעות. איך מתחלקת ההכנסה במאגר מוסבר במדריך שלנו על מאגרי השכרה באפרטהוטלים.
מדמי השכירות ברוטו למה שמגיע לבעלים
| שורה | השכרה לטווח ארוך, דירה של 55 מ״ר בטביליסי | השכרה לטווח קצר, מודעה חציונית עם חדר שינה אחד בטביליסי |
|---|---|---|
| הכנסה ברוטו לשנה | $6,666 (12 חודשים לפי $556) | 10,300 לארי |
| חודש ריק 1 בין שוכרים | -$556 | כבר כלול בנתוני ההזמנות |
| ניהול בשיעור 20% | ללא ניהול | -2,060 לארי |
| מס | -$306 (5% מדמי השכירות שהתקבלו) | תלוי במסלול שנבחר |
| נשאר לפני עלויות שוטפות | $5,804 | 8,240 לארי לפני מס |
במחיר של $78,430 לדירה של 55 מ״ר בשלד לבן, ההשכרה לטווח ארוך נותנת 8.5% ברוטו, בדיוק כמו הנתון העירוני של Galt & Taggart, וכ-7.4% אחרי חודש ריק אחד ואחרי המס. גמר וריהוט, דמי ועד הבית, תיקונים ועמלה של מתווך על מציאת שוכר, אם יש כזאת, באים בנוסף. העמודה של ההשכרה לטווח קצר מבוססת על המודעה החציונית, לא על הממוצע; לפי הממוצע של 14,100 לארי, אותם ניכויים היו משאירים 11,280 לארי. לפי השער של הבנק הלאומי, 2.5979 לארי לדולר ב-20 באוקטובר 2026, ה-$6,666 של ההשכרה לטווח ארוך הם כ-17,318 לארי לשנה, אבל שתי העמודות מתארות דירות שונות ואינן השוואה של אותו דבר עם אותו דבר. איך המס עובד בכל סוג של השכרה מוסבר במדריך שלנו על מס על הכנסה משכירות, ורשימת העלויות המלאה מופיעה בעמוד שלנו על עלויות שוטפות.
התוצאות של הלקוחות שלנו
בחלק הזה יופיעו תוצאות אמיתיות של דירות ש-AVI Estates עזרה לקנות או להשכיר, והן יפורסמו רק בהסכמה בכתב של כל אחד מהבעלים. עדיין לא מוצג כאן אף מקרה.
יתווסף על ידי הצוות: מקרה לקוח 1, השכרה לטווח ארוך בטביליסי: 12 חודשים של דמי שכירות שהתקבלו, שבועות ריקים, מס ועלויות לפי דפי החשבון של הבעלים, עם טופס הסכמה חתום.
יתווסף על ידי הצוות: מקרה לקוח 2, השכרה לטווח קצר בבטומי: 12 חודשים של דוחות תשלום מהפלטפורמה, דמי ניהול, ניקיון, חשבונות ומס, עם טופס הסכמה חתום.
יתווסף על ידי הצוות: מקרה לקוח 3, דירה שהכניסה פחות מהמתוכנן, ומה הבעלים שינו בעקבות זאת, עם טופס הסכמה חתום.
כל מקרה יעמוד באותם כללים:
- הסכמה נפרדת בכתב. לפי החוק בדבר הגנת המידע האישי, הסכמה שניתנת בתוך מסמך רחב יותר צריכה להיות מופרדת ממנו ומנוסחת בשפה פשוטה (סעיף 32), והבעלים יכולים לחזור בהם ממנה בכל עת (סעיף 20). נסיר מקרה לפי בקשה.
- בלי שם, אלא אם ניתנה רשות. החוק בדבר פרסומת אוסר להשתמש בשמו או בדמותו של אדם בפרסומת בלי הסכמתו (סעיף 4(9)); כברירת מחדל הבעלים יתוארו רק לפי העיר, גודל הדירה ושנת הקנייה.
- מסמכים, לא זיכרונות. המספרים יילקחו מדפי חשבון בנק, מדוחות תשלום של הפלטפורמה או מדוחות מס, לתקופה מוגדרת של 12 חודשים.
- כולל עלויות. כל מקרה יציג את התקופות הריקות, העמלות, התיקונים והמס, ולא רק את דמי השכירות.
- גם תוצאות חלשות. החוק בדבר הגנת זכויות הצרכן רואה במידע על התוצאות הצפויות מידע מטעה אם הוא עלול להטעות, גם כשהוא נכון עובדתית (סעיף 25), ורואה גם בהשמטה של מה שהקורא צריך כדי להחליט מידע מטעה (סעיף 26). עמוד שמציג רק את הדירות הטובות ביותר היה עושה בדיוק את זה.
איך לבדוק טענה על הכנסה לפני שקונים
מוכר, יזם או מתווך שמצטטים כמה דירה מכניסה צריכים להיות מסוגלים להראות זאת. בקשו את הראיות בסדר הזה:
בקשו 12 חודשים
שנה מלאה של דוחות תשלום מהפלטפורמה או של דפי חשבון בנק, לא את החודש הטוב ביותר.
ודאו שמדובר בדירה הזאת
המודעה, הכתובת והתאריכים צריכים להתאים לדירה שמוצעת למכירה.
שאלו מה נוכה
עמלת הפלטפורמה, ניהול, ניקיון, חשבונות ומס.
העמידו את הנתון מול החציון
השוו לחציון של אותו גודל בטבלאות שלמעלה.
קראו כל התחייבות לתשואה
מי משלם, לכמה זמן, ומה קורה אם הוא לא משלם.
בנו תרחיש משלכם
חשבו את המספרים מחדש לפי החציון, לא לפי הטענה.
ההיסטוריה של דירה מלמדת יותר על הבניין, על המודעה ועל מי שמנהל אותה מאשר על התוצאות של הבעלים הבאים, ולכן ראו בהיסטוריה חזקה סימן לכך שהדירה מסוגלת להצליח, ולא תחזית.
סיכונים וחריגים
- ממוצעים שהטובים ביותר מושכים למעלה. הדירה הממוצעת בנתונים האלה מכניסה יותר מהדירה הטיפוסית.
- מבוקש, לא מושג. הנתונים על השכרה לטווח ארוך הם מה שהמשכירים מבקשים.
- נתוני מס מעורבים. ההכנסה המוצהרת משכירות כוללת יחד בתים, חנויות ומשרדים.
- סיפורים בודדים. הדיווח של בעלים אחד יכול להיות רחוק מהשוק לכל אחד מהכיוונים.
- התחייבויות שלא שולמו. תשואה שהחברה התחייבה אליה שווה בדיוק כמו החברה שעומדת מאחוריה.
שאלות נפוצות
כמה מכניסה דירת Airbnb טיפוסית בטביליסי?
לפי הנתונים של AirROI, המודעה החציונית עם חדר שינה אחד הכניסה 10,300 לארי מהזמנות ב-12 החודשים שהסתיימו בספטמבר 2026, לפני עלויות.
כמה מכניסה דירה טיפוסית בבטומי מהשכרה לטווח קצר?
המודעה החציונית עם חדר שינה אחד הכניסה 5,220 לארי בשנה, והמודעה החציונית הכניסה 1,310 לארי בחודש שבו הייתה פעילה.
כמה אנשים מצהירים על הכנסה משכירות בגאורגיה?
28,300 ביולי 2025, לפי נתוני שירות ההכנסות שפורסמו בעיתונות.
מהי ההכנסה הממוצעת משכירות לכל משכיר?
1,835 לארי לחודש ב-2025, אבל הנתון הזה מערבב בתים עם חנויות ומשרדים.
האם דמי השכירות לטווח ארוך שבדוחות הם מה שהשוכרים משלמים?
לא. אלה דמי שכירות מבוקשים מתוך מודעות.
האם מאגרי השכרה של אפרטהוטלים פרסמו את התשלומים שלהם?
לא מצאנו היסטוריית תשלומים שפורסמה של אף מאגר בבטומי.
למה עדיין אין בעמוד הזה מקרים של לקוחות?
אנחנו מפרסמים אותם רק בהסכמה בכתב ועם מסמכים תומכים.
מה לשאול מוכר שמצטט הכנסה מהשכרה?
12 חודשים של דוחות תשלום או דפי חשבון לאותה דירה, כולל הניכויים.
מקורות
- משכירי נכסים קיבלו 344 מיליון לארי בינואר עד יולי, Business Media Georgia, על פי שירות ההכנסות, 7 באוגוסט 2025 (נצפה בתאריך 20 באוקטובר 2026)
- המס על השכרת דירות ב-2014, נתונים רשמיים, Interpressnews, 24 בפברואר 2015 (נצפה בתאריך 20 באוקטובר 2026)
- דוח השוק של טביליסי, AirROI, עודכן ב-1 באוקטובר 2026 (נצפה בתאריך 20 באוקטובר 2026)
- דוח השוק של בטומי, AirROI, עודכן ב-1 באוקטובר 2026 (נצפה בתאריך 20 באוקטובר 2026)
- דוח השוק של גודאורי ודוח השוק של בקוריאני, AirROI, עודכנו ב-1 באוקטובר 2026 (נצפה בתאריך 20 באוקטובר 2026)
- דפי השוק של טביליסי ושל בטומי, BnbCalc (נצפה בתאריך 20 באוקטובר 2026)
- הכנסות Airbnb בבטומי, Airbtics (נצפה בתאריך 20 באוקטובר 2026)
- נדל״ן למגורים בטביליסי, ינואר 2026, Galt & Taggart, 27 בפברואר 2026 (נצפה בתאריך 20 באוקטובר 2026)
- סקירה חודשית של שוק המגורים בטביליסי, פברואר 2026, TBC Capital, 20 במרץ 2026 (נצפה בתאריך 20 באוקטובר 2026)
- דמי השכירות הממוצעים נשארו יציבים על $9.9 למ״ר, GBC, על פי Galt & Taggart, 1 ביולי 2026 (נצפה בתאריך 20 באוקטובר 2026)
- דוח שוק הנדל״ן בטביליסי ליוני 2026, Homesoverseas, על פי Galt & Taggart, 10 באוגוסט 2026 (נצפה בתאריך 20 באוקטובר 2026)
- נדל״ן למגורים בבטומי, סקירת 2025, Galt & Taggart, 6 במרץ 2026 (נצפה בתאריך 20 באוקטובר 2026)
- מדדי מחירים ודמי שכירות של נדל״ן למגורים, הבנק הלאומי של גאורגיה, 13 באוגוסט 2024 (נצפה בתאריך 20 באוקטובר 2026)
- למה משקיעים בורחים מבטומי, Strana, 30 במאי 2020 (נצפה בתאריך 20 באוקטובר 2026)
- פוסט בבלוג של בעלים על דירה בבטומי, smart-lab.ru, 8 במרץ 2023 (נצפה בתאריך 20 באוקטובר 2026)
- הצעות השקעה בבטומי עם התחייבות להכנסה, Forbes Georgia, תוכן ממומן, 23 בפברואר 2022 (נצפה בתאריך 20 באוקטובר 2026)
- חוק גאורגיה בדבר פרסומת, הרשומות של גאורגיה (נצפה בתאריך 20 באוקטובר 2026)
- חוק גאורגיה בדבר הגנת זכויות הצרכן, הרשומות של גאורגיה (נצפה בתאריך 20 באוקטובר 2026)
- חוק גאורגיה בדבר הגנת המידע האישי, הרשומות של גאורגיה (נצפה בתאריך 20 באוקטובר 2026)
- היקף מכירות הדירות בטביליסי הגיע ל-$2.5 מיליארד, GBC, על פי הסקירה של Galt & Taggart ליולי 2026 (נצפה בתאריך 20 באוקטובר 2026)
- שער החליפין הרשמי של הלארי, הבנק הלאומי של גאורגיה (נצפה בתאריך 20 באוקטובר 2026)
יומן שינויים
- - עמוד נתונים שפורסם על בסיס נתוני שירות ההכנסות שדווחו בעיתונות, נתוני השוק של AirROI, BnbCalc ו-Airbtics, הדוחות של Galt & Taggart ושל TBC Capital, המדדים של הבנק הלאומי של גאורגיה, דיווחים שפורסמו של בעלי דירות והחוקים בדבר פרסומת, הגנת זכויות הצרכן והגנת המידע האישי.