כמה זמן לוקח למכור דירה בגאורגיה?
אף אחד לא מפרסם את התשובה. לא האנליסטים שעוקבים אחרי השוק (Galt & Taggart, TBC Capital, Colliers) ולא אתרי המודעות מדווחים כמה ימים דירות נשארות בשוק, ולכן כל נתון מדויק שנתקלים בו הוא ניחוש. מה שהנתונים כן מראים הוא עד כמה עמוק כל שוק: בטביליסי נרשמו 21,427 מכירות חוזרות ב-2025, בערך מחצית מכל מכירות הדירות בעיר, ואילו שוק היד השנייה של בטומי הוא בערך שליש מהגודל הזה ועונתי יותר. בשתי הערים, דירה עם מסמכים מסודרים, שהמחיר שלה תואם מכירות שנעשו לאחרונה, ברובע שיש בו קונים רבים, נמכרת מהר הרבה יותר מדירה חריגה, מדירה עם בעיות בניירת או מדירה שהמחיר שלה נקבע לפי תקווה.
העמוד הזה מציג מה עולה מנתוני העסקאות על הנזילות, אילו דירות נמכרות בקלות הרבה ביותר, איך מחירי היד השנייה עומדים מול מחירי הדירות החדשות, איך השוק התנהג בזעזועים קודמים, ומה מאט מכירה. הצד השירותי של המכירה מופיע בעמוד שירות המכירה החוזרת שלנו.
עד כמה עמוק שוק היד השנייה?
| שנה | בניינים חדשים יותר (היתרים מ-2013) | בניינים ישנים יותר |
|---|---|---|
| 2022 | 10.1 | 14.5 |
| 2023 | 9.1 | 12.1 |
| 2024 | 9.6 | 10.6 |
שתי מגמות בולטות כאן. המכירות החוזרות של דירות בבניינים חדשים יותר נשארו יציבות ואף עלו ב-8.1% ב-2024, בעוד שהמכירות החוזרות של דירות ישנות יותר, רובן מהתקופה הסובייטית, ירדו באותה שנה ב-12.5% ובשנתיים ירדו בכרבע. לפי הערכה של Galt & Taggart משנת 2019, כ-78% ממלאי הדיור של טביליסי נבנה לפני 1991, כך שהפלח הישן גדול במלאי אבל דל יותר בקונים. ב-2025 התאוששו המכירות החוזרות בטביליסי בסך הכול ל-21,427, וביולי 2026 הגיעו המכירות החוזרות החודשיות לרמה הגבוהה ביותר שלהן מאז 2022.
בכל גאורגיה ספרה TBC Capital ב-2025 כ-78,500 עסקאות נדל״ן, ומתוכן 49,200 היו מכירות חוזרות. רוב הפעילות מרוכזת בשתי הערים הגדולות: הבנק הלאומי מעריך שכ-60% מהפעילות בשוק המגורים מתרחשת בטביליסי.
| תקופה | נתון |
|---|---|
| 2023 | 15,826 מכירות בסך הכול, 15% פחות מכירות חוזרות מאשר ב-2022 |
| 2024 | 6,587 מכירות חוזרות, 3.1% פחות מאשר ב-2023 |
| 2025 | 17,478 מכירות בסך הכול, 15% יותר מאשר ב-2024 |
| אפריל-יוני 2026 | 2,200 מכירות חוזרות, 13.4% יותר מאשר שנה קודם לכן |
אילו דירות נמכרות בקלות הרבה ביותר
- דירות בינוניות. דירות של 51 עד 80 מ״ר היוו 53.0% מהמכירות בטביליסי ב-2025, לעומת 25.5% לדירות של 35 עד 50 מ״ר ו-19.6% לדירות של 81 עד 150 מ״ר. Galt & Taggart מייחסת את ההעדפה הזאת למחיר הנגיש ולקלות ההשכרה.
- אמצע טווח המחירים. ב-2025, 56.6% מהדירות בטביליסי נמכרו בפחות מ-$1,100 למ״ר ו-37.7% במחיר של $1,101 עד $2,000; מעל $3,000 למ״ר השיעור היה 1.2%. ככל שהדירה יקרה יותר, כך מספר הקונים שמחפשים בכל רגע נתון קטן יותר.
- רבעים פעילים. בדידי דיגומי, בסבורטלו ובסמגורי נרשמו ב-2025 יותר מ-6,000 מכירות בכל אחד; בוואקה, בצ׳וגורטי, במטאצמינדה ובושליג׳ווארי פחות מ-1,400 בכל אחד. דירוג הרבעים שלנו מציג את השיעורים.
- דירות גמורות ורשומות. כשאי-הוודאות הפוליטית גברה בסוף 2024, Galt & Taggart הבחינה שהקונים עוברים לדירות גמורות על פני פרויקטים שעדיין נמצאים בבנייה.
במה נמכרות דירות יד שנייה
| שוק | חדשה מיזמים | יד שנייה, בניינים חדשים יותר | יד שנייה, בניינים ישנים יותר |
|---|---|---|---|
| טביליסי | 1,373 (שלד לבן) | 1,316 | 1,238 |
| בטומי | 1,960 (״מפתח ביד״) | 1,497 | 1,196 |
בטביליסי, דירת יד שנייה בבניין חדש יחסית נמכרת במחיר קרוב למחיר של דירה חדשה, אף שהדירות החדשות מוצעות ללא גמר; בבטומי, דירות היד השנייה נמכרות הרבה מתחת לדירות חדשות גמורות. המוכר מתחרה ביזמים שמציעים תוכניות תשלומים: Galt & Taggart מצאה ש-94% מהדירות בפרויקטים בטביליסי שהושלמו ב-2025 נמכרו, רובן בהסדרי תשלומים של היזמים עצמם. בכמה מתחת למחיר המבוקש נמכרות הדירות בפועל - את זה אף אחד לא מודד; סוכנות אחת בטביליסי אומרת שהעסקאות שלה נסגרות כ-5% מתחת למחיר המבוקש, וזה ניסיון של משרד אחד, לא נתוני שוק.
איך הקונים משלמים
מכירה חוזרת קלה יותר כשהקונה יכול לקחת הלוואה. Galt & Taggart העריכה ב-2019 שכ-40% מהמכירות בטביליסי מומנו במשכנתאות; עד דצמבר 2024 המשכנתאות היוו 21.0% משווי המכירות, משום שרוב הקונים של דירות חדשות השתמשו בתוכניות התשלומים של היזמים. במכירות חוזרות, שהיזמים אינם מממנים, ליכולת של הקונה לקבל משכנתא יש משקל גדול יותר. כללי הבנק הלאומי מתירים מימון של עד 90% מהשווי במשכנתאות בלארי ו-70% במשכנתאות במטבע חוץ, ובנק בדרך כלל ילווה רק כנגד דירה רשומה בבניין שהוכנס לשימוש.
איך הנזילות עמדה בזעזועים קודמים
- המגפה, 2020. בתקופת הסגר ירדו המכירות בטביליסי ב-92.7% באפריל וב-74.3% במאי 2020 לעומת השנה הקודמת, וביוני הירידה הצטמצמה ל-21.0%.
- כללי המשכנתאות, 2019. המכירות זינקו ב-33.4% ב-2018, כשקונים מיהרו לקנות לפני כללי אשראי מחמירים שנכנסו לתוקף בינואר 2019, ואחר כך התקררו ב-2019.
- אי-ודאות פוליטית, 2024-2025. בינואר 2025 היו המכירות של דירות בבניינים ישנים יותר נמוכות ב-29.2% מאשר שנה קודם לכן. המכירות של היזמים ירדו ב-4.1% בארבעת החודשים הראשונים של 2025, אחר כך עלו ב-42.0% בשמונת החודשים הבאים, והמכירות החוזרות סיימו את 2025 בעלייה של 3.5%.
הדפוס הוא שהיקפי המכירות צונחים מהר בזעזוע ומתאוששים בתוך חודשים עד כמה רבעונים כשהתנאים חוזרים לשגרה; באירוע של 2024-2025 לקח לשוק היד השנייה בערך שניים עד שלושה רבעונים לחזור לצמיחה, לפי הקריאה שלנו בנתונים. מוכר שנאלץ למכור באמצע זעזוע משלם על כך במחיר נמוך יותר או בהמתנה ארוכה יותר.
מה מאט מכירה
- ניירת. דירה בבניין שאין לו אקט הכנסה לשימוש אינה יכולה להירשם כיחידה נפרדת, וזה מוציא מהתמונה את רוב הקונים שנזקקים למשכנתא.
- חוזים על הנייר. מכירת חוזה על דירה שעוד לא גמורה מחייבת בדרך כלל את הסכמת היזם להעברת ההתחייבויות שלכם, והקונה נוטל על עצמו את הסיכון של היזם.
- משכנתא על הדירה. צריך לסלק את החוב לבנק או לקבל את הסכמתו למכירה, וזה מוסיף שלב בסגירת העסקה.
- בעלים משותפים ויורשים. כל הבעלים חייבים לחתום; בעלים משותף שאינו זמין או ירושה שלא הוסדרה עד הסוף עוצרים את המכירה.
- שוכר בדירה. חוזה השכירות שורד את המכירה, וזה מתאים לקונים משקיעים אבל לא למי שרוצה לעבור לגור בדירה.
- העונה. בבטומי, קונים משקיעים פעילים במיוחד כשהם מגיעים לביקור, בעיקר בחודשים החמים.
- המחיר. דירה שמחירה גבוה מהמכירות האחרונות של דירות דומות ממתינה, יהיה מצב השוק אשר יהיה.
העלות והניירת של המכירה
| פריט | עלות |
|---|---|
| רישום החלפת הבעלים | מ-150 לארי לשירות הרגיל של ארבעה ימים ועד 350 לארי לרישום באותו יום |
| נסח מרשם עבור הקונה | 13 עד 75 לארי, לפי המהירות והערוץ |
| עמלת סוכנות | כ-3% מהמחיר בסוכנויות שבדקנו (בחלקן 3% עד 5%), בדרך כלל משולמת על ידי המוכר ופתוחה למשא ומתן; אינה קבועה בחוק |
| מס הכנסה על הרווח | אין, על דירת מגורים שהייתה בבעלות יותר משנתיים; אחרת 5% מהרווח |
אגרות המרשם מוסברות במדריך שלנו לאגרות המרשם הציבורי. ברגע שהקונה והמוכר מסכימים, הרישום עצמו נמשך ימים ולא שבועות; הזמן הולך על מציאת הקונה.
אתרי נופש וערים אחרות
מחוץ לטביליסי ולבטומי השווקים דלילים. בבקוריאני נרשמו 352 מכירות דירות ובגודאורי 64 ברבעון השלישי של 2024, הנתונים האחרונים שפורסמו לגבי אתרי הנופש, ולגבי קוטאיסי ורוסטאווי אין נתונים עדכניים בכלל; הערכה אחת שמיוחסת ל-TBC Capital מעמידה את כל שאר הערים יחד על כ-8% מהעסקאות. בשוק דליל, מכירת דירה עלולה להימשך זמן רב הרבה יותר, והמחיר תלוי במעט הקונים שמחפשים באותה עת.
איך להקל על מכירת הדירה
- קנו כשהיציאה כבר בראש. דירה בגודל בינוני ברובע פעיל, בבניין שהוכנס לשימוש ונרשם.
- שמרו על תיק מסמכים מלא. נסח, חוזה, היתרים, אקט הכנסה לשימוש, קבלות וכל חשבונית של שיפוץ.
- תמחרו לפי מכירות רשומות. השוו למכירות של דירות דומות בסביבה, לא למחירים המבוקשים.
- תכננו סביב שוכרים ועונות. תזמנו את המכירה לסוף חוזה השכירות, ובבטומי לחודשים שבהם הקונים מגיעים לביקור.
- פנו את המכשולים מראש. סכמו עם הבנק על סילוק המשכנתא ועם הבעלים המשותפים לפני שאתם מפרסמים את הדירה.
סיכונים וחריגים
- אין נתונים על זמן המכירה. כל מספר של ימים בשוק הוא הערכה.
- פלחים דלילים. לדירות גדולות, יקרות או ישנות יש פחות קונים.
- תחרות מצד הבנייה החדשה. היזמים מוכרים בתשלומים, ומוכרי יד שנייה אינם יכולים להציע זאת.
- זעזועים. היקפי המכירות עלולים לצנוח בחדות למשך חודשים.
- ניירת. מסמכים חסרים מרחיקים את הקונים שזקוקים למשכנתא.
שאלות נפוצות
מהו הזמן הממוצע למכירת דירה בטביליסי?
אף מקור אינו מפרסם אותו; נתוני המרשם מראים היקפים ומחירים, לא ימים בשוק.
כמה מכירות חוזרות יש בטביליסי?
21,427 ב-2025, לפי Galt & Taggart.
האם דירות יד שנייה נמכרות בפחות מדירות חדשות?
בטביליסי במעט ($1,316 לעומת $1,373 למ״ר בדצמבר 2025); בבטומי בהרבה יותר.
אילו דירות נמכרות הכי מהר?
דירות בגודל בינוני של 51 עד 80 מ״ר ברבעים פעילים, עם מסמכים מלאים.
כמה היא עמלת הסוכנות?
כ-3% בסוכנויות שבדקנו, בדרך כלל משולמת על ידי המוכר ופתוחה למשא ומתן.
כמה זמן נמשך הרישום?
4 ימי עבודה באגרה הרגילה של 150 לארי, או באותו יום תמורת 350 לארי.
האם הרווח ממכירה חייב במס?
לא, אם הדירה הייתה בבעלותכם יותר משנתיים; אחרת בשיעור של 5%.
מה קרה למכירות בזמן המגפה?
הן ירדו ב-92.7% באפריל 2020 והתאוששו בתוך חודשים.
מקורות
- Tbilisi Residential Real Estate, 2024 Full Year Overview, Galt & Taggart (נצפה בתאריך 19 באוקטובר 2026)
- Tbilisi Residential Real Estate, 2025 Full Year Overview, Galt & Taggart (נצפה בתאריך 19 באוקטובר 2026)
- Tbilisi Real Estate Market Outlook, December 2019, Galt & Taggart (נצפה בתאריך 19 באוקטובר 2026)
- Georgia's real estate market grows 6% in 2025 (TBC Capital data), Georgia Today, 12 בפברואר 2026 (נצפה בתאריך 19 באוקטובר 2026)
- Tbilisi and Batumi apartment sales surpass $4.3 billion in 2025 (Colliers data), Georgia Today, 17 בפברואר 2026 (נצפה בתאריך 19 באוקטובר 2026)
- Batumi sales fell 9% in 2023 (Colliers data), Homesoverseas, 18 בינואר 2024 (נצפה בתאריך 19 באוקטובר 2026)
- Batumi real estate market slowed in 2024 (Galt & Taggart data), GBC, 4 במרץ 2025 (נצפה בתאריך 19 באוקטובר 2026)
- Batumi residential market grows 15% in 2025 (Galt & Taggart data), GBC, מרץ 2026 (נצפה בתאריך 19 באוקטובר 2026)
- Batumi Residential Real Estate, 2Q26 Overview, Galt & Taggart (נצפה בתאריך 19 באוקטובר 2026)
- Sell property in Tbilisi (agency page), Tbilisi Home (נצפה בתאריך 19 באוקטובר 2026)
- Agency services (commission), Top Broker (נצפה בתאריך 19 באוקטובר 2026)
- Overview of the Tbilisi real estate market for Q2 2020 (Galt & Taggart data), Georgia Wealth (נצפה בתאריך 19 באוקטובר 2026)
- January 2025 Tbilisi residential transactions down 7.5%, GBC, 14 בפברואר 2025 (נצפה בתאריך 19 באוקטובר 2026)
- Financial Stability Report 2025, הבנק הלאומי של גאורגיה (נצפה בתאריך 19 באוקטובר 2026)
- Immovable property registration fees, הסוכנות הלאומית למרשם הציבורי (נצפה בתאריך 19 באוקטובר 2026)
- Resort apartment sales, third quarter of 2024 (Galt & Taggart data), Georgia Today, 15 בנובמבר 2024 (נצפה בתאריך 19 באוקטובר 2026)
יומן שינויים
- - עמוד נתונים שפורסם על בסיס נתוני המרשם של Galt & Taggart, Colliers, TBC Capital, הבנק הלאומי, אגרות המרשם הציבורי ומחירוני סוכנויות.