מה המשמעות של 87,000 דירות בבנייה עבור טביליסי?
המשמעות היא שוק של קונים בדירות חדשות למשך כמה שנים. הנתון מגיע מ-Colliers Georgia: ראש מחלקת המחקר שלה אמר באביב 2026 שבטביליסי נבנות כ-87,000 דירות, 84% יותר מאשר ב-2021, ושההיצע "עולה באופן משמעותי על הביקוש". בהינתן 20,961 המכירות של יזמים שנרשמו ב-2025, מדובר בכארבע שנים של מכירות בשוק הראשוני. המחירים לא ירדו: הממוצע של Galt & Taggart לבנייה חדשה עלה ל-$1,426 למ״ר ביולי 2026. אבל היזמים מתחרים זה בזה בתוכניות תשלומים ובהנחות, שכר הדירה הפסיק לעלות, ודירה שעומדת למכירה חוזרת פוגשת מולה הרבה דירות חדשות.
העמוד הזה בוחן מאיפה הנתון מגיע, מה מראים הנתונים הרשמיים על היתרים, על השלמות ועל מכירות, מה אומר הבנק הלאומי על הסיכון, ומה כל זה אומר למי שקונה כדי להשכיר או כדי למכור בהמשך. היכן בעיר מרוכזת הבנייה החדשה מוסבר בדירוג הרבעים שלנו.
מאיפה מגיע המספר 87,000
את המספר מסר לבן צ׳יקאווה, ראש מחלקת המחקר של Colliers Georgia, בראיון לכלי התקשורת העסקי Business Partner, ו-CBW דיווח עליו באביב 2026. Colliers לא פרסמה כיצד היא סופרת: האם הנתון כולל כל פרויקט שקיבל היתר או רק אתרים שבהם העבודות כבר בעיצומן, והאם הוא כולל גם בתים פרטיים. אף אנליסט אחר, וגם לא Geostat או הבנק הלאומי, אינו מפרסם ספירה של דירות בבנייה. כבדיקה גסה: שטח המגורים שקיבל היתרים בשנים 2021-2025 לפי TBC Capital, כ-5.9 מיליון מ״ר, שקול לכ-91,000 דירות בגודל הדירה הממוצע שעולה מהנתונים של TBC עצמה; זהו החשבון שלנו, והוא מראה רק ש-87,000 הוא סדר גודל סביר.
היתרים: עשור של אישורים
| שנה | שטח | היתרים |
|---|---|---|
| 2015 | 1,231 | 311 |
| 2017 | 1,513 | 312 |
| 2019 | 1,204 | 235 |
| 2021 | 1,530 | 219 |
| 2022 | 1,422 | 219 |
| 2023 | 1,940 | 258 |
| 2024 | 1,810 | 233 |
| 2025 | 1,734 | 208 |
| ינואר-יולי 2026 | 1,001 | 111 |
הקפיצה הגיעה אחרי זינוק הביקוש של 2022: בשנים 2023-2025 אושרו בממוצע כ-1.83 מיליון מ״ר בשנה, לעומת כ-1.31 מיליון בשנים 2015-2022. Galt & Taggart מציינת שהנפקת ההיתרים הגיבה לגאות של 2022, אבל "טרם הסתגלה במלואה למכירות הנמוכות יותר שאחרי השיא". כיום השטח מתחלק בין פחות פרויקטים, וגדולים יותר: 208 היתרים ב-2025 לעומת 311 ב-2015. בשבעת החודשים הראשונים של 2026 השטח שאושר היה כמעט זהה לזה של השנה הקודמת, אחרי התאוששות ביוני וביולי. סדרת ההיתרים של Geostat עצמה, שסופרת גם בתים פרטיים ומודדת את שטח הרצפה הכולל, גדולה בהרבה (5.4 מיליון מ״ר ב-2025), ולכן אסור לערבב בין שתי הסדרות.
השלמות: מה באמת נגמר
| שנה | בניינים | שטח, מ״ר |
|---|---|---|
| 2019 | 717 | 1,229,739 |
| 2020 | 481 | 585,423 |
| 2021 | 577 | 569,119 |
| 2022 | 856 | 1,672,884 |
| 2023 | 869 | 2,125,848 |
| 2024 | 1,120 | 1,950,169 |
| 2025 | 978 | 1,768,848 |
| ינואר-יוני 2026 | 395 | 679,980 |
שטח המגורים שהושלם הגיע לשיא ב-2023 ומאז הוא יורד; במחצית הראשונה של 2026 הוא היה נמוך ב-10.6% מבמחצית הראשונה של 2025. Geostat סופרת בניינים ושטח, לא דירות, ורק בניינים שהוכנסו לשימוש באופן רשמי, ולכן המספר האמיתי של הדירות שנמסרו אינו מתפרסם. לפי הבסיס של Geostat עצמה, שטח המגורים שהושלם בשנים 2023-2025 היה רק כשליש מהשטח שקיבל היתרים באותן שנים, וזה מראה כמה מהבנייה שאושרה עדיין בצנרת.
מכירות: באיזה קצב נקנות הדירות החדשות
| שנה | מכירות של יזמים | מכירות חוזרות | סך הכול |
|---|---|---|---|
| 2023 | 17,589 | 21,791 | 39,380 |
| 2024 | 19,934 | 20,703 | 40,637 |
| 2025 | 20,961 | 21,427 | 42,388 |
המכירות של היזמים גדלות: מספר הרישומים עלה ב-19.9% בשבעת החודשים הראשונים של 2026, והיזמים שבסקר של Galt & Taggart מכרו באותה תקופה 6,930 דירות, 30.1% יותר מאשר שנה קודם לכן. רוב המכירות האלה נעשו בתוכניות התשלומים של היזמים עצמם, ש-Galt & Taggart מתארת כ"מעודנות ביותר" עד כה. שיעור המכירה בפרויקטים שנמצאים בבנייה השתפר במהלך 2026:
| השלמה | ינואר 2026 | יולי 2026 |
|---|---|---|
| 2026 | 72% | 79% |
| 2027 | 61% | 66% |
| 2028-2029 | 45% | 59% |
כלומר חלק גדול מ-87,000 הדירות כבר נמכר לקונים שיעברו לגור בהן או ישכירו אותן; החלק שלא נמכר הוא זה שהיזמים עוד צריכים למצוא לו קונים. אף אחד משני הנתונים אינו מתפרסם ביחידות, ולכן המלאי האמיתי של דירות לא מכורות בטביליסי אינו ידוע.
ארבע דרכים לספור היצע
נתוני ההיצע של טביליסי מצוטטים לא פעם זה לצד זה, כאילו הם מודדים את אותו הדבר. הם לא:
- דירות בבנייה (Colliers). ספירה של יחידות, כ-87,000, בלי שיטה מפורסמת.
- שטח מגורים בהיתרים (Galt & Taggart). שטח המגורים והמרפסות בהיתרים לבניינים רב-דירתיים ורב-תכליתיים גדולים יותר: 1,734 אלף מ״ר ב-2025.
- שטח למגורים בהיתרים (TBC Capital). אותו סוג של בניינים, אבל שטח המגורים בלבד: בין 1.22 ל-1.26 מיליון מ״ר ב-2025, תלוי בגיליון. TBC ממירה אותו ל"היצע פוטנציאלי" של דירות, 10,945 עבור ינואר-יולי 2026.
- שטח בהיתרים ושטח שהושלם (Geostat). כל בנייני המגורים, כולל בתים פרטיים, כפי שהוצהרו: 5.4 מיליון מ״ר בהיתרים ו-1.77 מיליון מ״ר שהושלמו בטביליסי ב-2025.
כל אחד מהם שימושי בתנאים שלו; שיעור צמיחה או יחס בין מספרים הם בעלי משמעות רק בתוך סדרה אחת. כשכתבה אומרת שההיצע עלה או ירד, בדקו באיזו מארבע הסדרות היא משתמשת.
איך בטומי נראית בהשוואה
צבר הפרויקטים של בטומי קטן יותר במספרים מוחלטים, אבל גדול יותר ביחס לשוק שלה. המחקר של Galt & Taggart מאוקטובר 2025 ספר כ-58,000 דירות בפרויקטים שמועד השלמתם 2025-2029, רובן נבנו עבור משקיעים, והדוח שלה מאוגוסט 2026 תיאר את המלאי הלא מכור כגבוה, כזה ש"מעיד על לחצים של עודף היצע". בסקר שערכה בקרב יזמי בטומי, 74% מהדירות בפרויקטים שאמורים להסתיים ב-2026 נמכרו, לעומת 79% בטביליסי. ההבדל הוא בזהות הקונה: את הדירות החדשות בטביליסי קונים בעיקר משקי בית מקומיים שיגורו בהן, ואת אלה של בטומי בעיקר משקיעים שיתחרו זה בזה על שוכרים. המדריך שלנו לאזורי בטומי מראה היכן נמצא צבר הפרויקטים.
מה אומר הבנק הלאומי
דוח היציבות הפיננסית 2025 של הבנק הלאומי של גאורגיה קובע ששנים של ביקוש גבוה העלו את מספר היתרי הבנייה, וש"שמירה על רמת היצע גבוהה בתנאי ביקוש שחזר לשגרה עלולה ליצור סיכונים של עודף היצע". לפי הדוח, ההלוואות ליזמי נדל״ן גדלו בקצב של 25% בשנה נכון ליוני 2025, והבנייה צוינה כענף עם השיעור הגבוה ביותר של חברות מפסידות, 32.4% ב-2023. הבנק מציין שהוא נתן לבנקים עקרונות למימון יזמים ולמשכנתאות על דירות שטרם נגמרו, ובאוקטובר 2025 שלל הנגיד הקלה בכללים האלה כדי לעזור ליזמים. במקביל, הבנק רואה סיכון חיצוני מוגבל בטביליסי, שבה כ-90% מהביקוש מגיע מתושבי גאורגיה.
לא מצאנו חוק או כלל של הבנק הלאומי שמחייב יזמים להחזיק את תשלומי הקונים בחשבון נאמנות (escrow), ומימון באמצעות מכירה מוקדמת נשאר הדרך המקובלת לממן פרויקטים חדשים. המדריך שלנו להשקעה על הנייר מסביר מה מגן על הקונה במקום זאת.
מי יגור בדירות החדשות
- אוכלוסייה. מפקד 2024 מנה בטביליסי 1,331,485 תושבים, 20.1% יותר מאשר ב-2014.
- הגירה. מאזן ההגירה של גאורגיה היה +54,509 ב-2022, -39,207 ב-2023, +14,386 ב-2024 ו-+17,127 ב-2025; הבנק הלאומי מציין שהשפעת ההגירה על הביקוש דעכה.
- משכנתאות. הבנקים העניקו משכנתאות חדשות בהיקף של 3.58 מיליארד לארי בינואר-יולי 2026, 46.5% יותר מאשר שנה קודם לכן, לפי נתוני הבנק הלאומי שדווחו בעיתונות.
- קונים. שלוש מכל ארבע דירות שמכרו יזמים בין ינואר ליולי 2026 נקנו על ידי אזרחי גאורגיה (74%).
הביקוש רחב ובעיקרו מקומי, ולכן האנליסטים צופים תחרות ולא קריסה: Galt & Taggart צופה עליית מחירים חד-ספרתית ש"תהיה תלויה במידה רבה בצד ההיצע", TBC Capital חזתה ל-2026 עלייה של 3.2% במחירים וירידה של כ-2.1% בשכר הדירה, ו-Colliers לא ציפתה לתיקון במחירים למ״ר ב-2026.
מה זה אומר לקונה
- נהלו משא ומתן. כשפרויקטים רבים מתחרים, בקשו הנחה על תשלום מראש, תוכנית תשלומים ארוכה יותר או גימור שכלול במחיר, והשוו בין כמה בניינים.
- בחרו קודם את הבניין. בשוק עמוס, המיקום, איכות הבנייה והניהול הם שקובעים אילו דירות יושכרו וימכרו מחדש.
- הניחו שכר דירה שאינו עולה. ההיצע החדש מרסן את שכר הדירה; אל תכניסו לחישובים שלכם עלייה בשכר הדירה.
- תכננו את היציאה. כשתמכרו, תתחרו ביזמים שעדיין מוכרים דירות חדשות בסביבה, לעתים קרובות בתשלומים.
- בדקו את היזם. המכירות המוקדמות מממנות את הבנייה, ולכן הרקורד והמצב הפיננסי של היזם הם ההגנה העיקרית שלכם.
לקחים מפרויקטים שנתקעו
טביליסי כבר ראתה מה קורה כשיזם קורס. התוכנית העירונית למשפחות שנפגעו מקריסת Center Point וממיזמים דומים של קואופרטיבי דיור שיכנה עד יולי 2026 יותר מ-2,500 מתוך כ-3,500 המשפחות שנפגעו, והפרויקטים האחרונים אמורים להסתיים עד 2029. בנפרד, עיריית טביליסי בחנה ב-2025 את הכנסתם לשימוש של 230 בניינים רב-דירתיים גמורים, שגרות בהם כ-10,000 משפחות, ושמעולם לא הוכנסו לשימוש באופן רשמי. לא מצאנו בכלי תקשורת אמינים בשנים 2024-2026 קריסה של יזם בשמו, ובנקאים שצוטטו באוקטובר 2025 אמרו שהבעיות מוגבלות ליזמים קטנים.
סיכונים וחריגים
- עודף היצע. בבנייה נמצאות דירות בהיקף של כארבע שנים של מכירות יזמים.
- מלאי לא ידוע. אף מקור אינו סופר את הדירות שלא נמכרו בטביליסי.
- שכר דירה שאינו עולה. ההיצע החדש מגביל את עליית שכר הדירה.
- סיכון היזם. הפרויקטים ממומנים במכירות מוקדמות, בלי חשבון נאמנות.
- תחרות במכירה חוזרת. המוכרים מתחרים בדירות חדשות שנמכרות בתשלומים.
שאלות נפוצות
כמה דירות נמצאות בבנייה בטביליסי?
כ-87,000, לפי Colliers Georgia באביב 2026; אין ספירה רשמית.
כמה זמן ייקח למכור אותן?
כארבע שנים בקצב המכירות של היזמים ב-2025, אף שרבות מהן כבר נמכרו.
האם המחירים ירדו?
האנליסטים צופים האטה בצמיחה, לא ירידה: TBC Capital חזתה +3.2% ל-2026.
האם שכר הדירה עולה?
לא; TBC Capital ציפתה ששכר הדירה יהיה נמוך בכ-2.1% ב-2026.
כמה נבנה מדי שנה?
כ-1.8 מיליון מ״ר של היתרים בשנה בשנים 2023-2025, לפי הבסיס של Galt & Taggart.
כמה הושלם ב-2025?
1,768,848 מ״ר של בנייני מגורים, לפי Geostat.
האם הבנק הלאומי רואה סיכון?
כן; הדוח שלו ל-2025 מזהיר מפני עודף היצע אפשרי כשהביקוש חוזר לשגרה.
האם תשלומי הקונים מוגנים בחשבון נאמנות?
לא נמצא כלל כזה; החוזה והרקורד של היזם הם ההגנה.
מקורות
- There are currently 87,000 apartments under construction in Tbilisi - Colliers Georgia, CBW, 2026 (נצפה בתאריך 18 באוקטובר 2026)
- Tbilisi Residential Real Estate, 2025 Full Year Overview, Galt & Taggart (נצפה בתאריך 18 באוקטובר 2026)
- Tbilisi Residential Real Estate, July 2026, Galt & Taggart (נצפה בתאריך 18 באוקטובר 2026)
- Residential Real Estate in Tbilisi, March 2026 Monthly Watch, TBC Capital (נצפה בתאריך 18 באוקטובר 2026)
- TBC Capital presents research at International Real Estate Forum, Georgia Today, 10 בפברואר 2026 (נצפה בתאריך 18 באוקטובר 2026)
- Colliers forecast: housing prices to remain stable in 2026, International Investment, 6 בדצמבר 2025 (נצפה בתאריך 18 באוקטובר 2026)
- Permissions granted for construction by types of facilities, Geostat (נצפה בתאריך 18 באוקטובר 2026)
- Completed construction objects by types of facilities, Geostat (נצפה בתאריך 18 באוקטובר 2026)
- Financial Stability Report 2025, הבנק הלאומי של גאורגיה (נצפה בתאריך 18 באוקטובר 2026)
- Developers count the cost of regulatory relaxation, GBC, 27 באוקטובר 2025 (נצפה בתאריך 18 באוקטובר 2026)
- Main results of the 2024 Population and Agricultural Census, Geostat (נצפה בתאריך 18 באוקטובר 2026)
- Number of population as of 1 January 2026, Geostat (נצפה בתאריך 18 באוקטובר 2026)
- Mortgage lending in Georgia increased by nearly 50%, International Investment, 8 בספטמבר 2026 (נצפה בתאריך 18 באוקטובר 2026)
- Tbilisi mayor on housing for cooperative scam victims, First Channel, 20 ביולי 2026 (נצפה בתאריך 18 באוקטובר 2026)
- Tbilisi reviewing commissioning of 230 residential buildings, BM.ge, 6 באוגוסט 2025 (נצפה בתאריך 18 באוקטובר 2026)
יומן שינויים
- - עמוד נתונים שפורסם על בסיס Colliers (דרך CBW), Galt & Taggart, TBC Capital, נתוני ההיתרים וההשלמות של Geostat, דוח היציבות הפיננסית 2025 של הבנק הלאומי ומפקד 2024.