היתר שהייה בגאורגיה דרך נדל״ן: המדריך המלא ל-2026

כל המסלול במבט אחד

1. בעלות על הנכסרשום על שמכם, ואינו קרקע חקלאית
2. הזמנת השמאותשמאי מוסמך, שווי שוק של מעל $150,000
3. הכנת התיקדרכון, נסח, דוח שמאות, מסמכי המשפחה
4. הגשת הבקשהלסוכנות לפיתוח שירותים ציבוריים, כל עוד השהייה שלכם חוקית
5. החלטה וכרטיסתוך 10, 20 או 30 ימים, לפי האגרה ששולמה
6. חידוש מדי שנהכל עוד הנכס נשאר בבעלותכם

גאורגיה מעניקה היתר שהייה לשנה אחת לזר שבבעלותו נכס מקרקעין במדינה שאינו קרקע חקלאית, ששוויו עולה על $150,000, וכן לבן או לבת הזוג שלו ולילדיו. ההיתר מתחדש מדי שנה כל עוד הנכס נשאר בבעלותו. זה כל הכלל, בשני משפטים בלבד. שאר המדריך מפרק כל מילה במשפטים האלה ומסביר אותה: את ההליך שהופך אותם לכרטיס תושב, את העלויות ואת לוחות הזמנים, מה ההיתר נותן ומה הוא אינו נותן, היכן בקשות נכשלות בפועל, ומה קורה אם מוכרים את הנכס. אם אתם קוראים את המדריך לפני שבחרתם נכס, התחילו מהפרקים על החוק, על הזכאות ועל השמאות; אם כבר יש לכם נכס רשום, תוכלו לעבור ישר לשלבים ולמסמכים. המדריך נכתב על בסיס נוסח החוק עצמו ועל בסיס ההנחיות הרשמיות של הסוכנות שמנפיקה את ההיתר, כשכל נתון בו מגובה במקור ובתאריך, והוא נבדק על ידי עורך הדין השותף שלנו לפני שהודעת הבדיקה שמופיעה למעלה תוסר.

מה בדיוק אומר החוק?

ההיתר המבוסס על נכס אינו תוכנית עם חוברת שיווקית ועם מחלקת מכירות; זו שורה אחת בחוק גאורגיה "על המעמד המשפטי של זרים ושל חסרי אזרחות", וקריאה זהירה של השורה הזו עונה על רוב השאלות עוד לפני שהן נשאלות. סעיף 15 לחוק מונה את סוגי היתרי השהייה שגאורגיה מנפיקה, מהיתרי עבודה ולימודים ועד היתר השהייה הקבוע. אחד מהם, לפי סעיף 15(j), הוא היתר השהייה לטווח קצר, הניתן לזר שיש לו זכות קניין במקרקעין בגאורגיה, למעט קרקע חקלאית, ששווי השוק שלהם עולה על שווה הערך של $150,000 בלארי, וכן לבן או לבת הזוג של אותו אדם ולילד או לילדים שלו. אותו סעיף קובע ששווי השוק נקבע על ידי שמאי מוסמך של גוף שהוסמך על ידי גוף ההסמכה הלאומי. סעיף 16 קובע את התוקף: ההיתר ניתן לשנה אחת, וניתן להאריך אותו. סעיף 21 קובע את סופו: היתר השהייה לטווח קצר פוקע כאשר זכות הבעלות בנכס פוקעת. שלושת הסעיפים האלה יחד, 15(j), 16 ו-21, הם כל המסגרת המשפטית של המסלול: מי זכאי, לכמה זמן, ומתי ההיתר מסתיים. השם "לטווח קצר" עלול לבלבל: הוא מתאר את סוג ההיתר בחוק, ולא את משך החיים שלכם בגאורגיה, שכן ההיתר ניתן לשנה ומתחדש כל עוד הנכס בבעלותכם.

ארבע מסקנות מעשיות נובעות ישירות מלשון החוק, ושווה להכיר את כולן לפני שמתחילים לחפש דירה. ראשית, המבחן הוא בעלות, ולא רכישה: חוזה מקדמי, הזמנה או מקדמה ששולמה אינם זכות קניין, ואי אפשר לבסס עליהם בקשה. שנית, המבחן הוא שווי השוק כפי שקבע שמאי מוסמך, ולא המחיר ששילמתם. שלישית, קרקע חקלאית מוחרגת מהכלל, יהיה שוויה אשר יהיה. רביעית, ההיתר חי בדיוק כל עוד הבעלות קיימת: מכרתם את הנכס, והבסיס המשפטי להיתר נעלם יחד איתו. הנוסח המשולב שקראנו נושא את התאריך 25 ביוני 2026 באתר הרשומות של גאורגיה. חוקים משתנים, ותאריך "נבדק לאחרונה" של המדריך הזה מראה לכם מתי השווינו אותו בפעם האחרונה למקור.

מי זכאי, ומה נספר לטובת $150,000?

כל אזרח זר או אדם חסר אזרחות שבבעלותו נכס העומד בתנאים יכול להגיש בקשה. בסעיף אין הגבלה לפי אזרחות, אין גיל מינימלי לבעלים, אין דרישה להתגורר בגאורגיה תקופה כלשהי מראש, ואין דרישה להפיק הכנסה במדינה. הסף עוסק בשווי ובבעלות, ובהם בלבד. במילים אחרות, מה שנבדק הוא הנכס והזכות שלכם בו, ולא מי אתם, מאיפה הגעתם או ממה אתם מתפרנסים. הטבלה שלהלן מפרידה בין מה שנספר לבין מה שאינו נספר, משום שרוב השאלות שאנחנו מקבלים עוסקות דווקא בשוליים של הכלל, ולא בליבה שלו.

נספר	דירות, בתים, נכסים מסחריים וקרקע שאינה חקלאית הרשומים על שמכם במרשם הציבורי, בטביליסי, בבטומי, באתרי הנופש או בכל מקום אחר בגאורגיה.
לא מאושר	כמה נכסים ששווים לפי שמאות עובר את $150,000 רק כשמחברים אותם יחד. הסעיף מדבר על נכס מקרקעין אחד, ולכן תכננו על נכס אחד מעל הסף עד שעורך הדין שלנו יאשר את הפרקטיקה של הסוכנות.
נספר, בזהירות	נכס בבעלות משותפת או נכס המוחזק באמצעות חברה: יש לבחון את חלק הבעלות ואת המבנה לפני ההגשה, משום שההיתר צמוד לאדם שמחזיק בזכות הקניין.
לא נספר	קרקע חקלאית, כולל המגרש שמתחת לבית כפרי אם המגרש רשום כקרקע חקלאית.
לא נספר	דירה ששריינתם, דירה שאתם משלמים עליה בתשלומים בלי בעלות רשומה, או דירה שיש לכם עליה חוזה מקדמי בלבד.
לא מכריע	המחיר שבחוזה שלכם. נכס שנרכש ביותר מ-$150,000 עשוי לקבל בשמאות שווי נמוך מהסכום הזה, ושווי השוק שקבע השמאי הוא המבחן.

שני מקרי קצה ראויים למשפט נפרד כל אחד. דירה שנרכשה על הנייר נספרת רק לאחר שנרשמה כנכס שלכם, ובבניין חדש זה קורה בדרך כלל אחרי שהבניין מאושר לשימוש והיחידות נרשמות. עד אז הרכישה היא חוזה ולא זכות קניין, ולוח הזמנים של ההיתר נגזר מלוח הזמנים של הבניין. נכס שנרכש במשותף עם בן או בת הזוג יכול לשמש בסיס להיתר עבור המשפחה, אבל התיק צריך להראות בבירור של מי זכות הקניין. לכן עורך הדין השותף קורא את הנסח מהמרשם הציבורי לפני הגשת הבקשה, ולא אחרי סירוב. בשני המקרים הכלל זהה: מה שקובע הוא מה שרשום במרשם הציבורי, ולא מה שנחתם בחוזה או סוכם בעל פה.

איך מקבלים את ההיתר, שלב אחר שלב?

ההליך כולל שבעה שלבים. רוב העיכובים נובעים מהשלבים שנמצאים בשליטת המבקש, ולא מהסוכנות, ולכן הסדר שבו מבצעים אותם חשוב לא פחות מהשלבים עצמם. השלבים הראשונים, הרכישה, הרישום והשמאות, נמצאים כמעט כולם בידיים שלכם, ושם גם נמצא רוב הזמן שאפשר לחסוך או לאבד.

1. השלימו את הרכישה ורשמו אותה

   הנכס חייב להיות רשום על שמכם במרשם הציבורי, ועליכם להחזיק נסח עדכני מהמרשם הציבורי. בבניין חדש, המשמעות היא אחרי שהיחידות נרשמו, ולא אחרי שהחוזה נחתם.

   משך הזמן תלוי ברכישה, ובבנייה חדשה גם בבניין עצמו

2. בדקו את סיווג הקרקע ואת השווי הצפוי

   ודאו מתוך הנסח שהנכס אינו קרקע חקלאית, ואם אתם קרובים לסף, קבלו הערכה ראשונית של שווי השוק לפני שאתם מזמינים את הדוח הרשמי.

   לפני שאתם מוציאים כסף על מסמכים

3. הזמינו את השמאות

   שמאי מוסמך מטעם גוף שהוסמך על ידי הגוף הלאומי המאוחד להסמכה בודק את הנכס ומנפיק דוח על שווי השוק שלו. אם השווי נמוך משווה הערך של $150,000 בלארי, עצרו כאן ושקלו מחדש את הצעד הבא.

   לפי לוח הזמנים של השמאי; שכר הטרחה משולם לשמאי

4. הכינו את המסמכים

   טופס הבקשה, צילום הדרכון, תמונה צבעונית, הנסח מהמרשם הציבורי, דוח השמאות, ועבור בני המשפחה המסמכים המוכיחים את הקשר המשפחתי, כשהם מאומתים כדין ומתורגמים לגאורגית.

   מסמכים זרים לוקחים הכי הרבה זמן; התחילו מוקדם

5. הגישו כל עוד השהייה שלכם חוקית

   הגישו את הבקשה לסוכנות לפיתוח שירותים ציבוריים של משרד המשפטים: באופן אישי בבית הצדק (Public Service Hall) או במשרד של הסוכנות, באמצעות נציג עם ייפוי כוח, או באופן מקוון כאשר הסוכנות מאפשרת זאת. שלמו את האגרה לפי מהירות הטיפול שבחרתם.

   אגרה של 300, 450 או 600 לארי עבור 30, 20 או 10 ימים

6. השיבו לכל דרישה וקבלו את ההחלטה

   הסוכנות עשויה לבקש מסמכים נוספים. לאחר החלטה חיובית, כרטיס התושב מופק ואתם אוספים אותו.

   בתוך התקופה ששולמה, שנספרת מרגע שהתיק שלם

7. חדשו לפני תום התוקף

   ההיתר בתוקף לשנה אחת. לפני שתוקפו פג, הגישו בקשה להאריך אותו על אותו בסיס, והראו שהנכס עדיין בבעלותכם.

   מדי שנה, כל עוד אתם מחזיקים בהיתר

אם אתם מעדיפים שמישהו אחר ינהל את השלבים האלה בשבילכם, שירות היתר השהייה שלנו מטפל בבדיקת הזכאות, בשמאות, בתיק, בהגשה ובחידוש. השלבים זהים בכל מקרה, לא משנה מי מבצע אותם.

איך עובדת השמאות, ולמה היא מכריעה את התוצאה?

החוק אינו מקבל את המחיר שבחוזה, הערכה מקוונת או מחירון של יזם כהוכחה לשווי. הוא דורש ששווי השוק ייקבע על ידי שמאי מוסמך של גוף שהוסמך על ידי הגוף הלאומי המאוחד להסמכה - מרכז ההסמכה, מרכז ההסמכה הלאומי הפועל תחת משרד הכלכלה והפיתוח בר קיימא. בפועל, המשמעות היא דוח שמאות מגוף בדיקה מוסמך, המופנה אליכם, המתאר את הנכס וקובע את שווי השוק שלו נכון למועד הבדיקה. השווי שבדוח מומר לסף הדולרי לפי שער החליפין הרשמי, משום שהחוק מדבר על שווה הערך של $150,000 בלארי, ולא על סכום בדולרים כשלעצמו.

השמאות היא הסיבה הנפוצה ביותר לכישלון של בקשה המבוססת על נכס, והיא מפתיעה דווקא בעלים ששילמו יותר מ-$150,000. שלושה מצבים מובילים לדוח שנמוך מהמחיר ששולם. דירה חדשה שנרכשה במגדל עם יחידות דומות רבות מוערכת לפי המחיר שבו יחידות כאלה נמכרות בפועל, ולא לפי המחירון של היזם. דירה שנרכשה בתשלומים כוללת במחירה את עלות האשראי של התשלומים, ושמאות לפי שווי שוק אינה כוללת את העלות הזו. ודירה במצב שלד לבן מוערכת כשלד לבן, כלומר בשווי נמוך יותר מאותה דירה כשהיא גמורה. אם הרכישה שלכם קרובה לסף, הסדר הבטוח הוא לקבל הערכה ראשונית של השווי לפני שאתם חותמים על הרכישה, ולא אחרי. אם אתם כבר הבעלים והדוח יצא נמוך מהסף, האפשרויות הן לגמור את הדירה ולהעריך אותה מחדש, לעבור לנכס שעובר את הקו לבדו, או לבחור מסלול אחר לתושבות, מהמסלולים המתוארים בהמשך המדריך. בכל אחת מהאפשרויות האלה, ההחלטה טובה יותר כשהיא מתקבלת על בסיס מספרים, ולא על בסיס ההנחה שהמחיר ששולם יספיק.

אילו מסמכים נדרשים?

ההנחיות של הסוכנות וצו הנוהל מפרטים את המסמכים הנדרשים. הרשימה המדויקת נבדקת מול הטופס העדכני לפני כל בקשה, משום שטפסים משתנים לעיתים קרובות יותר מחוקים. תיק טיפוסי להיתר המבוסס על נכס כולל את המסמכים הבאים.

• טופס הבקשה, ממולא על גבי הטופס של הסוכנות.
• צילום של דרכון בתוקף או של מסמך נסיעה אחר.
• תמונה צבעונית עדכנית בפורמט שהסוכנות מגדירה.
• נסח עדכני מהמרשם הציבורי המראה את זכות הקניין שלכם.
• דוח השמאות של שמאי מוסמך מטעם גוף מוסמך.
• אישור על תשלום האגרה לפי מהירות הטיפול שבחרתם.
• עבור בן או בת הזוג: תעודת נישואין, מאומתת כדין ומתורגמת לגאורגית.
• עבור ילדים: תעודות לידה, מאומתות ומתורגמות, ובמקרה הצורך גם מסמכים בדבר משמורת או הסכמה.
• עבור נציג: ייפוי כוח, מאושר על ידי נוטריון, ואם הוא הונפק בחו״ל, גם מאומת ומתורגם.

מסמכים שהונפקו מחוץ לגאורגיה מתקבלים לאחר אימות: אפוסטיל, אם המדינה המנפיקה חברה באמנת האג לאפוסטיל, או אימות קונסולרי, אם היא אינה חברה בה. לאחר מכן הם מתורגמים לגאורגית על ידי מתרגם מוסמך, ולעיתים קרובות חתימת המתרגם מאושרת אצל נוטריון. הפרט שגורם לרוב התיקים המוחזרים אינו מסמך חסר, אלא מסמך לא עקבי: שם שמאוית בדרך אחת בדרכון, בדרך אחרת בתעודת הלידה ובדרך שלישית בתרגום. בדקו כל איות, אות אחר אות, לפני שמסמך כלשהו נשלח לתרגום. שגיאה שמתגלה אחרי התרגום פירושה בדרך כלל תרגום מחדש, ולכן בדיקה מוקדמת חוסכת גם זמן וגם כסף.

הרשימות של הסוכנות עצמה, אחת עבור הבעלים ואחת עבור בן או בת הזוג והילדים, מובאות פריט אחר פריט, עם הערות, ברשימת המסמכים שלנו, ונבדקו ב-12 באוקטובר 2026.

כמה זה עולה, וכמה זמן זה לוקח?

האגרה הממשלתית תלויה במהירות שבה אתם רוצים לקבל החלטה. הסכומים שלהלן לקוחים מעמוד היתרי השהייה של הסוכנות לפיתוח שירותים ציבוריים, ונבדקו ב-11 באוקטובר 2026. אלה האגרות של הסוכנות בלבד, ולא שכר הטרחה של השמאי, של המתרגם או של עורך דין.

החלטה תוך 30 ימים	300 לארי
החלטה תוך 20 ימים	450 לארי
החלטה תוך 10 ימים	600 לארי
היתר שהייה קבוע, לשם השוואה	500 לארי (30 ימים) או 650 לארי (20 ימים)
עלויות נוספות שאתם משלמים ישירות	שכר הטרחה של השמאי, תרגום מוסמך, אימות בחו״ל, נוטריון לייפוי כוח

מקור: הסוכנות לפיתוח שירותים ציבוריים, עמוד ההגירה והיתרי השהייה, נבדק ב-11 באוקטובר 2026.

התקופות נספרות מרגע שהתיק שלם. תיק שהסוכנות מחזירה בגלל מסמך חסר או לא עקבי מתחיל את הספירה מחדש כשהחסר מושלם, ולכן אגרה איטית יותר עם תיק נקי מניבה לעיתים קרובות כרטיס מוקדם יותר מאשר אגרה מהירה עם תיק שנזקק לסבב שני. הזמן שאתם צריכים לפני ההגשה, לרכישה, לרישום, לשמאות ולמסמכים מחו״ל, ארוך בדרך כלל בהרבה מהתקופה של הסוכנות, וזה החלק שצריך לתכנן סביב השהייה שלכם בגאורגיה. בפועל, כדאי לבחור את מהירות הטיפול רק אחרי שהתיק מוכן ונבדק, ולא לפני כן.

האם המשפחה יכולה לקבל היתרים על בסיס אותו נכס?

כן. סעיף 15(j) מרחיב את היתר השהייה לטווח קצר גם לבן או לבת הזוג של הבעלים ולילד או לילדים שלו, על בסיס אותו נכס. כל אחד מבני המשפחה מגיש בקשה עם הדרכון והתמונה שלו ועם המסמכים המוכיחים את הקשר המשפחתי, וכל אחד מקבל כרטיס משלו. ההיתרים של בני המשפחה הולכים אחרי ההיתר של הבעלים: הם ניתנים לאותה תקופה, מתחדשים על אותו בסיס ותלויים באותה בעלות. אם הבעלים מוכרים את הנכס, הבסיס נעלם לכולם בבת אחת, ולא רק לבעלים עצמם. מבחינה מעשית, מכירה או כל שינוי אחר בבעלות הם החלטה משפחתית, ולא החלטה של הבעלים בלבד.

שתי שאלות עולות לעיתים קרובות. הורי הבעלים אינם מוזכרים בסעיף, ולכן הורה שרוצה לחיות בגאורגיה צריך בסיס משלו. ילדים בגירים מוזכרים בסעיף כילדים, אבל השאלה אם ילד בגיר נכלל במקרה מסוים, ועם אילו מסמכים, היא נקודה שעורך הדין השותף מאשר לפני ההגשה. לגבי ילדים בכלל, בתי ספר מבקשים בדרך כלל את כרטיס התושב ואת תעודת הלידה בעת הרישום, וזו עוד סיבה להגיש בקשה עבור כל המשפחה בבת אחת, ולא אחד אחרי השני.

מה ההיתר נותן לכם, ומה הוא אינו נותן?

ההיתר נותן את הזכות לחיות בגאורגיה לאורך תקופת תוקפו בלי לצאת מהמדינה כדי להתחיל מחדש תקופת שהייה ללא ויזה, לרשום כתובת, ולהתנהל מול בנקים, בתי ספר, מרפאות ורשויות כתושבים ולא כמבקרים. עבור משפחות רבות זה המסמך שהופך רכישת נכס לבסיס של ממש. מנגד, יש כמה דברים שהוא אינו נותן, וכדאי לדעת אותם מראש. הוא אינו מעניק אזרחות או דרכון. הוא אינו מעניק כשלעצמו מעמד של תושב קבע; לזה יש תנאים משלו, המתוארים בהמשך. הוא אינו מעניק את הזכות לעבוד אצל מעסיק: לפי הכללים שבתוקף מ-1 במרץ 2026, רוב האזרחים הזרים שאין להם היתר שהייה קבוע זקוקים להיתר נפרד לפעילות עבודה, ובעלי היתר השהייה לטווח קצר המבוסס על נכס אינם מופיעים ברשימת הפטורים במקורות שבדקנו. והוא אינו הופך אתכם לתושבי מס, שכן זהו מבחן נפרד, המבוסס על מספר הימים שבהם שהיתם במדינה. לכן כדאי לראות בהיתר בסיס לשהייה, ולבדוק כל נושא אחר, עבודה, מס או מעמד ארוך טווח, לפי הכללים שלו.

עבודה ומס: שתי אי ההבנות הנפוצות ביותר

עבודה. החל מ-1 במרץ 2026 גאורגיה מחייבת את רוב האזרחים הזרים להחזיק בהיתר לפעילות עבודה לפני שהם מתחילים בעבודה בשכר, בעבודה עצמאית או בפעילות עסקית במדינה. ההיתר מונפק דרך פורטל הגירת העבודה של הסוכנות הממלכתית לקידום תעסוקה. הפטורים המדווחים במקורות שלנו כוללים פליטים ובעלי הגנה בינלאומית, סגל דיפלומטי, עיתונאים בעלי אקרדיטציה ובעלי היתר שהייה למשקיעים בתוקף. אזרחים זרים שכבר היו רשומים במערכת הגירת העבודה קיבלו עד 1 בינואר 2027 להסדיר את מעמדם, והאכיפה כלפי זרים עצמאים החלה ב-1 במאי 2026. לכן בעל היתר המבוסס על נכס שמתכוון לעבוד בגאורגיה, כולל באמצעות חברה משלו, צריך לבדוק את דרישת ההיתר לפעילות עבודה לפני שהוא מתחיל לעבוד. כלומר, ההיתר המבוסס על נכס מסדיר את השהייה, אבל לא את העבודה. עבודה מרחוק עבור מעסיק זר מעוררת שאלות אחרות, הנוגעות למקום שבו ההכנסה ממוסה, ובהן עוסקת הפסקה הבאה.

מס. תושבות מס בגאורגיה אינה נובעת מהיתר השהייה. אדם הוא תושב מס בגאורגיה בשנת מס מסוימת אם שהה בגאורגיה 183 ימים או יותר בכל תקופה רציפה של 12 חודשים המסתיימת באותה שנה. בעל היתר שמבלה את רוב השנה בחו״ל עשוי שלא להפוך לתושב מס לעולם, ואילו מבקר ללא היתר ששוהה במדינה מספיק זמן יכול להפוך לתושב מס. במילים אחרות, ההיתר והמס הם שני מבחנים נפרדים, וכל אחד מהם נבדק לפי הכללים שלו. הכנסה משכירות של נכס בגאורגיה חייבת במס בגאורגיה, ללא קשר למקום התושבות של הבעלים, והכללים לגבי אופן הדיווח עליה יופיעו בעמודי המס של מדור השקעה וכסף לאחר שיאושרו על ידי רואה החשבון שלנו. מצב המס שלכם במדינת המוצא הוא עניין ליועץ במדינה שלכם.

איך עובד החידוש?

ההיתר בתוקף לשנה אחת ומוארך על אותו בסיס. בפועל, חידוש פירושו הגשת בקשה לפני שההיתר הנוכחי פג, עם הוכחה שהנכס עדיין בבעלותכם, וכן אותם מסמכי זיהוי ואותה אגרה כמו בבקשה ראשונה. סעיף 16(3) לחוק פוטר בעלים ששומר על הנכס שעל בסיסו ניתן ההיתר מהגשת שמאות חדשה של שווי השוק שלו. התחילו מוקדם מספיק כדי שדרישה למסמך נוסף לא תשאיר אתכם בלי היתר בתוקף. כדאי לרשום את מועד הפקיעה ביומן כבר ביום שבו קיבלתם את הכרטיס, ולהתחיל להכין את מסמכי החידוש הרבה לפני המועד. שמרו על מסמכי הנכס מסודרים בין חידוש לחידוש: שינוי במרשם, כמו בעלים משותף חדש או משכנתה, נראה בנסח ועשוי לדרוש הסבר.

בעלי היתר שעמדו בתנאים לפני 1 במרץ 2026 לפי הסף הישן של $100,000 הם מקרה מיוחד. לפי המקורות שבדקנו, התיקון מיוני 2025 מאפשר להם להמשיך לחדש את ההיתר כל עוד הנכס שזיכה אותם בו נשאר בבעלותם. העצה המעשית פשוטה: אל תמכרו את הנכס הזה, אל תעבירו אותו במתנה ואל תשנו את מבנה הבעלות בו בלי לבדוק קודם איך הצעד ישפיע על החידוש, משום שבקשה חדשה אחרי שינוי עשויה להיבחן לפי הסף הנוכחי.

מה קורה אם מוכרים, או אם השווי יורד?

סעיף 21(11) לחוק קובע שהיתר השהייה לטווח קצר פוקע כאשר זכות הבעלות בנכס פוקעת. מכירה, מתנה לקרוב משפחה או העברה לחברה מסיימות את הבסיס להיתר, ואיתו גם את ההיתרים של בני המשפחה. אם אתם מתכננים למכור, תכננו את המכירה סביב בסיס אחר להמשך השהייה בגאורגיה, או סביב סוף התקופה הנוכחית, וקבלו ייעוץ לפני החתימה על החוזה; שירות המכירה שלנו מתחיל בדיוק בשאלה הזו. במילים אחרות, השאלה אינה רק כמה תקבלו על הנכס, אלא גם על איזה בסיס תמשיכו לשהות בגאורגיה ביום שאחרי שהנכס נרשם על שם הקונה. ירידה בשווי השוק היא עניין אחר. סעיף 16(3) פוטר בעלים ששומר על הנכס שעל בסיסו ניתן היתר השהייה לטווח קצר מהגשת שמאות חדשה בעת הארכת ההיתר, ולכן ירידת מחירים מאוחרת יותר אינה מסיימת כשלעצמה את ההיתר. מה שמסיים אותו הוא סוף הבעלות.

מעבר להיתר לשנה: השקעה, שהייה קבועה ואזרחות

ההיתר המבוסס על נכס הוא מעמד לשנה אחת, הניתן לחידוש. קיימים שלושה מסלולים ארוכים יותר, ולכל אחד מהם תנאים משלו. הטבלה מסכמת אותם, והפסקה שאחריה מסבירה מה המשמעות עבור מי שעדיין בוחר נכס.

היתר שהייה למשקיעים	סעיף 15(h): השקעה של לפחות שווה הערך של $300,000 בלארי, או בעלות על מקרקעין שאינם קרקע חקלאית ששווי השוק שלהם עולה על $300,000, לפי שמאות שנעשית באותה דרך. תוקף של חמש שנים. לאחר מכן יכול להינתן היתר לשהייה לתקופה בלתי מוגבלת אם התנאים נשמרים, ולבעלי נכסים, בכך שהנכס נשאר בבעלותם לאורך חמש השנים. בעלי היתר שהייה למשקיעים בתוקף נמנים עם הפטורים מדרישת ההיתר לפעילות עבודה, לפי המקורות שלנו.
היתר שהייה קבוע	סעיף 15(g): בין שאר העילות, זמין לזרים שחיו בגאורגיה 10 שנים על בסיס היתרי שהייה זמניים, בלי לספור תקופות של לימודים או של טיפול רפואי. אגרה של 500 לארי או 650 לארי, לפי המהירות.
אזרחות דרך התאזרחות	החוק האורגני בדבר אזרחות גאורגית, סעיף 12, בנוסח המשולב שקראנו: שהייה חוקית בגאורגיה ב-10 השנים הרצופות האחרונות, ידיעת השפה הגאורגית, ההיסטוריה ועקרונות היסוד של המשפט, ועבודה, נדל״ן או עסק בגאורגיה. כמה מקורות משניים מדווחים על תקופה קצרה יותר החל מ-2024; הנוסח הרשמי שבדקנו קובע 10 שנים, ועורך הדין שלנו יאשר זאת לפני שהודעת הבדיקה תוסר מהשורה הזו.

עבור קונה שמטרתו מעמד ארוך טווח ולא היתר לשנה, הבחירה בין נכס של $150,000 לבין נכס של $300,000 היא אפוא בחירה בין היתר לשנה הניתן לחידוש, שלעולם אינו הופך כשלעצמו ליותר מכך, לבין היתר לחמש שנים שיכול להוביל להיתר לתקופה בלתי מוגבלת. החשבון של הבחירה הזו תלוי בתקציב ובתוכניות שלכם, ומדור השוואות מעמיד אותה מול מסלולי התושבות של מדינות אחרות.

איך משתווה מסלול הנכס למסלולים האחרים?

היתר השהייה לעובדי IT, שהונהג בספטמבר 2025, מתואר במקורות שלנו כהיתר לשלוש שנים לאנשי מקצוע בתחום הטכנולוגיה עם ניסיון של שנתיים לפחות ועם הכנסה שנתית של מעל $25,000. הוא אינו דורש נכס כלל, והתנאים המדויקים שלו יאושרו על ידי עורך הדין שלנו לפני שנפרט אותם בעמוד ייעודי. המסלולים אינם סותרים זה את זה: קונה יכול להחזיק בהיתר IT ועדיין לקנות נכס לשם הנכס עצמו, ובעל היתר המבוסס על נכס יכול לעבור בהמשך לבסיס ארוך טווח יותר. לכן כדאי לבחור מסלול לפי המטרה ארוכת הטווח שלכם, ולא רק לפי הדרך המהירה ביותר לקבל כרטיס.

מתי כדאי להגיש? שהייה ללא ויזה ותזמון

אזרחי המדינות הרשומות בהחלטת הממשלה מס׳ 255 מיום 5 ביוני 2015 רשאים להיכנס לגאורגיה ללא ויזה ולשהות בה שנה מלאה. הרשימה כוללת, בין מדינות רבות אחרות, את ישראל, איחוד האמירויות הערביות, ערב הסעודית, כווית, קטאר, בחריין, עומאן, רוסיה, אוקראינה, קזחסטן, ארצות הברית, הממלכה המאוחדת והמדינות החברות באיחוד האירופי. עבור הקונים האלה, שנת השהייה ללא ויזה מספיקה בדרך כלל כדי לקנות, לרשום, להעריך ולהגיש, ואת הבקשה יש להגיש כל עוד השהייה הזו עדיין חוקית. אזרחי מדינות שאינן ברשימה נכנסים עם ויזה שתוקפה מגביל את התזמון בצורה הדוקה יותר, ועליהם לתכנן את הבקשה בהתאם לוויזה שלהם. הגשה אחרי שהשהייה החוקית הסתיימה היא בעיה שאף נכס אינו פותר. במילים פשוטות: קודם בודקים כמה זמן חוקי נשאר לכם בגאורגיה, ורק אחר כך בונים את לוח הזמנים של הרכישה, השמאות וההגשה.

שלושה מצבים טיפוסיים, והסדר שעובד בכל אחד מהם

אלה אינם סיפורי לקוחות; אלה שלושת הדפוסים שאנחנו פוגשים בתדירות הגבוהה ביותר, והם מתוארים כאן כך שתוכלו לזהות בהם את המצב שלכם ולפעול לפי הסדר המתאים לו.

משפחה שקונה דירה גמורה בטביליסי כדי לגור בה. המשפחה מגיעה במסגרת שנת השהייה ללא ויזה, בוחרת דירה, ומבצעת את הבדיקה המשפטית לפני שהיא משלמת דבר. לאחר שהרכישה נרשמת, השמאי מעריך את הדירה; מכיוון שהיא גמורה ונמצאת בשכונת מגורים, השווי בדרך כלל קרוב למחיר. בינתיים מתורגמות תעודות הנישואין והלידה, שאומתו עוד לפני הנסיעה. כל המשפחה מגישה את הבקשות יחד, ובוחרת את מהירות הטיפול לפי מה שנותר משנת השהייה ללא ויזה. הכרטיסים מגיעים, הילדים נרשמים איתם לבית הספר, ומועד החידוש נרשם ביומן אחד עשר חודשים מאוחר יותר.

משקיע שקונה דירה על הנייר בבטומי. אי אפשר להגיש בקשה להיתר עד שהדירה נרשמת, וזה קורה אחרי שהבניין מאושר לשימוש. לכן המשקיע מתייחס לרכישה ולהיתר כאל שני פרויקטים נפרדים, עם פער זמן ביניהם. הדרך להיתר אינה מתחילה ביום החתימה על החוזה, אלא ביום שבו הדירה נרשמת על שמו. בזמן הבנייה, שנת השהייה ללא ויזה מסתיימת ומתחילה מחדש עם כל כניסה חדשה למדינה, ושום דבר אינו מוגש. כשהיחידות נרשמות, המשקיע מזמין את השמאות. אם הדירה היא שלד לבן והיא קרובה לסף, המשקיע גומר אותה קודם. רק אז מוגשת הבקשה, ולעיתים קרובות על ידי נציג מכוח ייפוי כוח.

בעלים שקנה לפי הכלל הישן של $100,000. ההיתר התקבל לפני 1 במרץ 2026, והוא מתחדש מדי שנה. המשימה של הבעלים היא לשמור על הנכס שזיכה אותו בהיתר ולחדש בזמן. כל עוד דבר אינו משתנה בבעלות, החידוש נעשה על אותו בסיס כמו בשנים הקודמות. הסיכון הוא שינוי: מכירת הדירה כדי לקנות דירה גדולה יותר, העברתה לחברה או מתנה לילד יסיימו את הבסיס הישן, ובקשה חדשה תיבחן אז לפי הכלל הנוכחי. בעלים שרוצה להחליף את הנכס מתכנן את השינוי עם עורך דין לפני שהוא חותם על משהו.

איך השתנו הכללים מאז 2019?

מסלול הנכס בצורתו הנוכחית קיים מ-2019, אז נקבע הסף על $100,000 עבור היתר לשנה הניתן לחידוש. ביוני 2025 תיקן הפרלמנט את החוק והעלה את הסף ל-$150,000 החל מ-1 במרץ 2026; Erickson Immigration Group מתארת זאת כהעלאה השלישית בתולדות התוכנית. קונים שרצו לעמוד בתנאים ברמה הישנה היו צריכים להשלים את הרכישה לפני 1 במרץ 2026, ובעלי היתר קיימים רשאים להמשיך לחדש כל עוד הנכס נשאר בבעלותם. באותה תקופה הנהיגה גאורגיה את היתר השהייה לעובדי IT (ספטמבר 2025) והפכה את ההיתר לפעילות עבודה לחובה עבור רוב העובדים הזרים (1 במרץ 2026). הכיוון הכללי הוא ספים גבוהים יותר ויותר תנאים, וזו סיבה לקרוא את הנוסח העדכני ולא כתבה ישנה, ולבדוק את התאריך שבראש כל מדריך, כולל המדריך הזה. מי שקרא על הסף של $100,000 בכתבה ישנה צריך לדעת שהסכום הזה אינו חל עוד על בקשות חדשות. ציר זמן של השינויים, עם המקור של כל אחד מהם, יתוחזק במעקב שינויי הכללים במדור נתונים ודוחות.

תושבות: המדריכים המפורטים

סיכונים וחריגים

• שמאות מתחת לסף. שווי השוק שקובע השמאי הוא המכריע, ולא המחיר שבחוזה; מגדלים חדשים, רכישות בתשלומים ודירות במצב שלד לבן הם המקרים הנפוצים.
• קרקע חקלאית. המגרש שמתחת לבית באזור כפרי עשוי להיות רשום כקרקע חקלאית, ובמקרה כזה הוא אינו נספר.
• הגשה מוקדמת מדי. הזמנה, חוזה מקדמי או רכישה על הנייר שטרם נרשמה אינם בעלות.
• הגשה מאוחרת מדי. בקשה שמוגשת אחרי שהשהייה החוקית שלכם הסתיימה מתחילה ממצב שאף נכס אינו יכול לתקן.
• מסמכים לא עקביים. שמות המאויתים באופן שונה בדרכונים, בתעודות ובתרגומים הם הסיבה הנפוצה ביותר לכך שתיק שנראה שלם מוחזר.
• מכירה או שינוי מבנה הבעלות. ההיתר מסתיים יחד עם הבעלות; מתנה או העברה לחברה נחשבות לסיום הבעלות.
• ההנחה שההיתר מתיר לעבוד. עבודה בגאורגיה מחייבת בדרך כלל היתר לפעילות עבודה מאז 1 במרץ 2026.
• הכללים משתנים. הסף כבר הועלה בעבר ועשוי לעלות שוב; החוק שבתוקף ביום הגשת הבקשה שלכם הוא החוק שחל עליה.

שאלות נפוצות

האם ההיתר המבוסס על נכס הוא "ויזת זהב"?

לא במובן האירופי של המונח. זהו היתר שהייה לשנה הניתן לחידוש, הקשור לבעלות על נכס ששוויו עולה על $150,000. הוא אינו מוביל כשלעצמו לאזרחות, והוא אינו מעניק את הזכות לחיות במקום אחר באירופה.

האם אפשר לקנות כמה דירות זולות יותר כדי להגיע ל-$150,000?

זה לא מאושר. סעיף 15(j) מדבר על זכות בנכס מקרקעין אחד ששווי השוק שלו עולה על הסף, בלשון יחיד, ולא מצאנו שום נוסח רשמי שמתיר לחבר שווים של כמה נכסים. יש יועצים שאומרים שתיק של כמה נכסים עומד בדרישה; עורך הדין שלנו בודק החלטות אחרונות של הסוכנות. עד אז, קנו נכס אחד ששוויו לבדו עולה על $150,000; העמוד שלנו על כמה נכסים והיתר השהייה עוקב אחרי השאלה.

האם צריך לגור בגאורגיה כדי לשמור על ההיתר?

החוק אינו קובע מספר ימים מינימלי עבור ההיתר לטווח קצר. עם זאת, מצב המס שלכם כן תלוי במספר הימים שבהם שהיתם בגאורגיה, ומעמדות ארוכי טווח יותר, כמו היתר שהייה קבוע ואזרחות, סופרים שנים של מגורים.

האם אפשר להגיש בקשה מחו״ל?

נציג עם ייפוי כוח יכול להגיש בשמכם, וחלק מהשלבים אפשר לבצע באופן מקוון, אבל עליכם לשהות בגאורגיה כדין או לעמוד בדרישות הסוכנות המתאימות למצב שלכם. תכננו את ההגשה סביב השהייה שלכם.

האם משכנתה על הנכס משנה משהו?

ההיתר נשען על זכות הקניין שלכם, ומשכנתה רשומה אינה שוללת אותה. עם זאת, המשכנתה נראית בנסח, ועורך דין צריך לבדוק את השפעתה על התיק שלכם לפני ההגשה.

האם הסף נקבע בדולרים או בלארי?

החוק מנסח אותו כשווה הערך של $150,000 בלארי. השווי בלארי שקבע השמאי מושווה לסכום הדולרי לפי השער הרשמי, ולכן בעלים שקרובים לקו כדאי שישאירו לעצמם מרווח.

האם ההורים שלי יכולים לקבל היתרים דרך הנכס שלי?

הסעיף מזכיר את בן או בת הזוג ואת הילדים, ולא את ההורים. הורה צריך בסיס משלו, למשל נכס משלו.

מה קורה אם הסוכנות מסרבת?

אתם מקבלים את נימוקי הסירוב. רוב הסירובים נוגעים לשווי, לסיווג הקרקע, לבעלות, לשהייה החוקית או למסמכים לא עקביים, ובקשה חדשה הגיונית רק אחרי שניתן מענה לסיבה. עורך הדין שלנו מייעץ אם ערעור או הגשה חדשה הם הדרך הטובה יותר.

מקורות

1. חוק גאורגיה "על המעמד המשפטי של זרים ושל חסרי אזרחות" (סעיפים 10, 15, 16, 18, 21), נוסח משולב מיום 25 ביוני 2026, הרשומות של גאורגיה (נצפה בתאריך 11 באוקטובר 2026)
2. בדבר אישור הנהלים לבחינה ולהחלטה על מתן היתרי שהייה בגאורגיה, הרשומות של גאורגיה (נצפה בתאריך 11 באוקטובר 2026)
3. הגירה והיתרי שהייה, הסוכנות לפיתוח שירותים ציבוריים, משרד המשפטים של גאורגיה (נצפה בתאריך 11 באוקטובר 2026)
4. החלטת הממשלה מס׳ 255 בדבר רשימת המדינות שאזרחיהן רשאים להיכנס לגאורגיה ללא ויזה, נוסח משולב מיום 24 בפברואר 2026, הרשומות של גאורגיה (נצפה בתאריך 11 באוקטובר 2026)
5. החוק האורגני בדבר אזרחות גאורגית (סעיף 12), נוסח משולב מיום 7 במרץ 2025, הרשומות של גאורגיה (נצפה בתאריך 11 באוקטובר 2026)
6. הגוף הלאומי המאוחד להסמכה - מרכז ההסמכה, משרד הכלכלה והפיתוח בר קיימא של גאורגיה (נצפה בתאריך 11 באוקטובר 2026)
7. הסוכנות הלאומית של המרשם הציבורי (נצפה בתאריך 11 באוקטובר 2026)
8. Georgia to Increase Real Estate Investment Threshold for Residence Permits Effective March 1, 2026, Erickson Immigration Group (נצפה בתאריך 11 באוקטובר 2026)
9. Georgia raises real estate investment bar for residence permits by 50%, legal.ge (נצפה בתאריך 11 באוקטובר 2026)
10. Georgia to hike property-based investor visa to $150,000 next month, IMI Daily (נצפה בתאריך 10 באוקטובר 2026)
11. Georgia introduces mandatory work permits for foreign workers, Andersen בגאורגיה (נצפה בתאריך 11 באוקטובר 2026)
12. Georgia immigration reform: new work permit rules for foreign nationals, Fragomen (נצפה בתאריך 11 באוקטובר 2026)
13. Georgia: individual residence, PwC Worldwide Tax Summaries (נצפה בתאריך 11 באוקטובר 2026)
14. Georgia investor residence permits, Healy Consultants (נצפה בתאריך 10 באוקטובר 2026)
15. ועידת האג למשפט בינלאומי פרטי, טבלת המעמד של אמנת האג לאפוסטיל, HCCH (נצפה בתאריך 11 באוקטובר 2026)
16. There are currently 87,000 apartments under construction in Tbilisi, Colliers Georgia באמצעות CBW (נצפה בתאריך 10 באוקטובר 2026)

יומן שינויים

• 11 באוקטובר 2026 - המדריך המלא פורסם על בסיס נוסח החוק וההנחיות של הסוכנות; נמצא בבדיקה של עורך הדין השותף.