מה כלול
- הכנת הדירה להשכרה: בדיקה של כל מה שעובד ומה שלא, צילומים, ומודעה שנכתבת בשביל השוכר או האורח שהדירה באמת מתאימה לו.
- פרסום בערוצים שבהם השוכר המבוקש באמת מחפש, והם שונים אצל תושבים לטווח ארוך ואצל מבקרים לטווח קצר.
- סינון של שוכרים או אורחים, ובהשכרה לטווח ארוך המלצה שאתם מאשרים לפני שמשהו נחתם.
- חוזה שכירות כתוב בשמכם מכוח ייפוי כוח, עם רשימת מצאי, פיקדון שמוחזק לפי כללים מוסכמים וחלוקה ברורה של מי משלם איזה חשבון.
- בהשכרה לטווח קצר: התכתבות עם האורחים, צ׳ק-אין וצ׳ק-אאוט, ניקיון והחלפת מצעים בין שהייה לשהייה.
- תיקונים ותחזוקה, כשכל מה שעולה מעל סכום מוסכם מאושר על ידיכם מראש.
- תשלום חשבונות השירותים ודמי ועד הבית מתוך דמי השכירות, ודוח חודשי עם קבלות.
- העברת דמי השכירות נטו לחשבון שלכם לפי לוח זמנים קבוע.
למי השירות מיועד
לבעלי דירות שגרים בחו״ל ורוצים שהדירה תושכר ותטופל בלעדיהם: משקיעים שקנו בשביל הכנסה, משפחות שקנו בית לעתיד ורוצות שעד אז הוא יכניס, ובעלים של דירת נופש שמשכירים אותה בין הביקורים שלהם. השכרה לטווח ארוך מתאימה לשכונות בטביליסי עם ביקוש יציב של תושבים; השכרה לטווח קצר מתאימה לאזורי הטיילת בבטומי, למרכז ההיסטורי של טביליסי ולאתרי הנופש בעונה, כפי שמתאר מדור מקומות. שני המודלים מנוהלים אחרת, מתומחרים אחרת וממוסים בדרכים שרואה החשבון מסביר, ולכן המודל נבחר לפני המודעה הראשונה ולא אחריה. בעל דירה שמתחיל בהשכרה לטווח קצר ומגלה אחרי חודשיים שהשכונה בכלל מתאימה לשוכרים קבועים, מפסיד את החודשים האלה ואת ההוצאה על ציוד שלא היה צריך; ההחלטה המוקדמת חוסכת את שני ההפסדים. השירות מיועד גם לבעלים שכבר משכירים בעצמם מרחוק, דרך קרוב משפחה או שכן, ומרגישים שהם לא באמת יודעים מה קורה בדירה ובכסף שלה.
לוח זמנים
מודל והסכם
אנחנו מסכמים את המודל (טווח ארוך, טווח קצר או שילוב עונתי), את השוכר המבוקש, את דמי השכירות המבוקשים או את המחיר ללילה, את תקרת האישור לתיקונים ואת מועד הדוחות. אתם חותמים על הסכם הניהול ועל ייפוי כוח לחתימה על חוזי שכירות.
הכנה
הדירה נבדקת, מנוקה, מתוקנת היכן שצריך ומצולמת. בהשכרה לטווח קצר מוכנים גם מצעים, מוצרים מתכלים והסדר צ׳ק-אין.
פרסום וסינון
המודעה עולה; פניות נענות; מועמדים לטווח ארוך עוברים סינון ומוצגים לכם עם ההמלצה שלנו. בהשכרה לטווח קצר ההזמנות מתחילות להיכנס, ואנחנו עונים לאורחים בשמכם.
חוזה וכניסה
חוזה השכירות נחתם, הפיקדון מתקבל, רשימת המצאי וקריאות המונים מתועדות בצילומים. את כל אלה אתם מקבלים באותו שבוע, כדי שהתיק שלכם יהיה שלם מהיום הראשון.
ניהול השכירות
דמי השכירות נגבים, החשבונות משולמים, התיקונים מתואמים, והשוכר או האורחים מקבלים טיפול.
החלפת שוכר
בסוף שכירות: בדיקה מול רשימת המצאי, סגירת הפיקדון לפי החוזה, רענון הדירה ופרסום מחדש, בלי לחכות שהדירה תתרוקן כדי להתחיל לחפש.
טווח ארוך, טווח קצר והשילוב העונתי
| טווח ארוך | שוכר קבוע עם חוזה שכירות, שבדרך כלל משלם את חשבונות השירותים. הכנסה יציבה, תחלופה נמוכה, פחות עלויות, פחות בלאי. מתאים לשכונות שבהן אנשים גרים ועובדים כל השנה. |
|---|---|
| טווח קצר | מבקרים ללילה או לשבוע דרך פלטפורמות הזמנה. מחירים גבוהים יותר בעונה, עלויות גבוהות יותר (ניקיון, מצעים, עמלות פלטפורמה, חשבונות שהבעלים משלם) ותקופות ריקות מחוץ לעונה. |
| שילוב עונתי | טווח קצר בעונה הגבוהה והשכרה לטווח בינוני בעונה הנמוכה, נפוץ בבטומי ובאתרי הנופש. דורש תכנון סביב התאריכים. |
| שימוש של הבעלים | תאריכים חסומים לביקורים שלכם, שמוסכמים מראש. בהשכרה לטווח קצר מתכננים אותם סביב העונה הגבוהה; בהשכרה לטווח ארוך הם אינם אפשריים כל עוד חוזה השכירות בתוקף. |
איזה מודל יכניס יותר בדירה מסוימת זו הערכה שנבנית מהנחות על מחירים, תפוסה ועלויות, ומחשבון התשואה מאפשר לכם לבחון כל אחד מהם. אנחנו נותנים לכם את ההנחות הכנות שלנו לגבי הדירה שלכם לפני שאתם בוחרים, והדוחות אחר כך מראים מה קרה בפועל. שום מספר באתר הזה או בהצעות שלנו אינו הבטחה להכנסה. כשההנחות שלנו והמציאות נפרדות, הדוח מראה את זה בבירור, ואנחנו מסבירים מה גרם לפער ומה כדאי לשנות.
הדוח החודשי
הדוח הוא הלב של השירות, כי דרכו בעל דירה בחו״ל יודע מה קורה. הוא מפרט את דמי השכירות שהתקבלו, כל עלות ששולמה כשהקבלה מצורפת (חשבונות שירותים, דמי ועד בית, ניקיון, תיקונים, עמלות פלטפורמה, שכר הטרחה שלנו), את הסכום נטו שהועבר אליכם ואת התאריך, ואת היתרה שמוחזקת לחשבונות קרובים, אם יש כזאת. בהשכרה לטווח קצר הוא מוסיף את הלילות שהוזמנו, את הלילות שנחסמו ואת המחיר הממוצע ללילה. הוא רושם כל דבר שקרה בחודש: תיקון, תלונה, שינוי בדמי ועד הבית. זה אותו מסמך שרואה החשבון משתמש בו להצהרה שלכם על הכנסות משכירות בגאורגיה, ולכן הוא נשמר בצורה שרשות מסים הייתה מקבלת, ודמי השכירות מתקבלים בדרך שהבנק יוכל לתעד כשהכסף יוצא למדינה שלכם. דוח טוב צריך לאפשר לכם לענות על שלוש שאלות בלי לשאול אף אחד: כמה נכנס, לאן זה הלך, וכמה הגיע אליכם. אם אחת התשובות לא ברורה מהדוח, זו בעיה של הדוח, ואנחנו מתקנים אותו.
מס על הכנסה משכירות
הכנסה משכירות של נכס בגאורגיה חייבת במס בגאורגיה, בלי קשר למקום מגוריו של הבעלים, והיא מוצהרת לשירות ההכנסות של גאורגיה. הרישום, השיעור שחל והמועדים להגשה הם עניין לרואה החשבון, ודפי המס במדור השקעה וכסף מתארים אותם אחרי בדיקה. מה שהשירות הזה עושה הוא לנהל את הרישומים שההצהרה צריכה ולהעביר אותם לרואה החשבון בזמן. השאלה אם אתם חייבים מס גם בבית תלויה במדינה שלכם ובאמנה, אם יש כזאת, והיא שאלה ליועץ שם. מי שגר בישראל ומשכיר דירה בגאורגיה יעשה טוב אם יציג ליועץ המס שלו את הדוחות החודשיים כבר מהחודש הראשון, ולא רק בסוף השנה.
יתווסף על ידי הצוות: שיעורי המס הנוכחיים על הכנסה משכירות ונוהל הרישום ליחידים, עם המקור הרשמי ואישור רואה החשבון; בסיס שכר הטרחה לניהול. אף אחד מהם אינו מופיע בדף הזה עד שיאושר.
מה אנחנו צריכים מכם
- הסכם הניהול וייפוי כוח שמאפשר לנו לחתום על חוזי שכירות ולטפל בחשבונות השירותים בשמכם.
- החלטות על המודל, על דמי השכירות המבוקשים ועל תקרת האישור לתיקונים. התקרה הזאת קובעת כמה פעמים נצטרך להפריע לכם, ולכן כדאי לחשוב עליה ברצינות.
- דירה מרוהטת ותקינה, או הזמנה של שירות השיפוץ והריהוט כדי להביא אותה למצב הזה.
- פרטי הבנק שלכם להעברה החודשית, והמידע שרואה החשבון צריך לרישום שלכם לצורכי מס.
- התאריכים שלכם מראש, אם אתם רוצים להשתמש בדירה בעצמכם; ככל שהם מגיעים מוקדם יותר, כך קל יותר לתכנן סביבם את העונה.
בסיס המחיר
לניהול יש הצעת מחיר כתובה, לפי הכללים שנקבעו בדף המחירים והעמלות; ברוב המקרים זהו אחוז מדמי השכירות שנגבו, שיורד לפני ההעברה אליכם ומופיע בדוח. ניקיון, תיקונים, מצעים, מוצרים מתכלים, עמלות פלטפורמה וחשבונות שירותים הם עלויות של הדירה, ומשולמים מדמי השכירות מול קבלות בלי שום תוספת. חבילת מפתח ביד כוללת את השנה הראשונה של הניהול. מכיוון ששכר הטרחה שלנו נגזר מדמי השכירות שנגבו בפועל, יש לנו אותו אינטרס שיש לכם: דירה מושכרת, לשוכר טוב, במחיר נכון.
איך מסננים שוכרים ואורחים
בהשכרה לטווח ארוך, הסינון הוא הדבר החשוב ביותר שמנהל עושה, כי שוכר טוב שווה יותר מדמי שכירות קצת גבוהים יותר. אנחנו נפגשים עם כל מועמד רציני, בודקים זהות, שואלים על העבודה ועל הסיבה למעבר, וכשאפשר מדברים עם משכיר קודם. אנחנו מחפשים עקביות בין מה שהמועמד אומר, מה שהמסמכים שלו מראים ומה שהוא יכול להרשות לעצמו, ומציגים לכם את האחד או השניים הטובים ביותר עם ההמלצה שלנו והנימוקים. אתם מחליטים. בהשכרה לטווח קצר, פלטפורמות ההזמנה נושאות את רוב הסינון, דרך ביקורות וזהות מאומתת, ואנחנו מוסיפים כללים משלנו: כללי בית שכתובים בבירור במודעה, צ׳ק-אין שמוודא שהאורח הוא מי שהזמין, ופיקדון או ההגנה מפני נזקים של הפלטפורמה. אורח שמפר את הכללים מתבקש לעזוב לפי הנוהל של הפלטפורמה. בשני המודלים, אנחנו מעדיפים להשאיר דירה ריקה עוד שבוע מאשר להשכיר אותה למישהו שיש לנו ספקות לגביו, ואנחנו מספרים לכם כשעשינו את הבחירה הזאת. שבוע ריק הוא עלות ידועה ומוגבלת; שוכר בעייתי הוא עלות שאין לה תקרה.
הפיקדון ורשימת המצאי
חוזה שכירות לטווח ארוך מתחיל ברשימת מצאי: כל פריט ריהוט וציוד רשום, מצב הקירות, הרצפות והאביזרים מתואר, קריאות המונים נרשמות, והכול מצולם ונחתם על ידי השוכר. הפיקדון מתקבל לפי התנאים שכתובים בחוזה השכירות, שקובעים מה הוא מכסה, מתי הוא מוחזר ואיך מנמקים ניכויים. בסוף השכירות הדירה נבדקת מול אותה רשימת מצאי, ואותם צילומים מצולמים שוב, כדי להבחין בין בלאי רגיל לבין נזק. ניכויים, אם יש, מפורטים עם הראיות ועם עלות התיקון, והיתרה מוחזרת לשוכר במועד שנקבע בחוזה. התהליך מגן עליכם ומתייחס לשוכר בהגינות, ותהליך הוגן הוא גם מה שמשאיר שוכרים טובים לשנה שנייה. בלי רשימת מצאי מצולמת, כל ויכוח על כתם בקיר או על כיסא שבור הופך למילה מול מילה; איתה, הוא נסגר בתוך דקות.
קביעת דמי השכירות ועדכונם
דמי השכירות המבוקשים נקבעים לפי מה שדירות דומות באותה שכונה מושכרות בו בפועל, לא לפי מה שמפורסם במודעות, ואנחנו מראים לכם את שני המספרים. בהשכרה לטווח ארוך אנחנו בוחנים את דמי השכירות בכל חידוש מול השוק ומול העלות של החלפת השוכר, שכוללת את השבועות הריקים, את הניקיון ואת הפרסום; העלאה קטנה שמשאירה שוכר אמין מכניסה לא פעם יותר מהעלאה גדולה שמאבדת אותו. בהשכרה לטווח קצר המחיר ללילה זז עם העונה ועם הביקוש, ואנחנו בוחנים אותו כל חודש בדוח יחד עם התפוסה שהוא הביא. בשני המקרים אתם קובעים את המדיניות ואנחנו מיישמים אותה, וכל שינוי נרשם בדוח כדי שתוכלו לראות את ההשפעה שלו.
כשמשהו משתבש
שוכר מפסיק לשלם: חוזה השכירות קובע את הנוהל, הפיקדון מכסה חלק מההפסד, ועורך הדין השותף מייעץ על הצעד הבא לפי הדין הגאורגי; אתם שומעים על כך באותו שבוע. אורח גורם נזק לדירה: חל התהליך של הפלטפורמה או הפיקדון, והתיקון מתואם ומתועד. משהו מתקלקל: אנחנו מתקנים בתוך תקרת האישור, ומעליה שואלים אתכם קודם, עם צילומים והצעות מחיר. הדירה עומדת ריקה יותר מהצפוי: אנחנו אומרים לכם למה, מה אנחנו מציעים לשנות (המחיר, המודעה, המודל) ומה זה יעלה. שכן או חברת הניהול של הבניין מתלוננים: אנחנו מטפלים בזה ומעדכנים אתכם. כל אירוע מופיע בדוח של אותו חודש יחד עם מה שנעשה. אתם לא צריכים לנחש מה קרה ולא לשמוע על זה ממקור שלישי; ההודעה הראשונה מגיעה מאיתנו, וההודעה השנייה היא הדוח שמסכם את הטיפול.
שאלות נפוצות
כמה הדירה שלי תכניס?
אנחנו נותנים לכם הערכה שנבנית מהנחות כנות על מחיר, תפוסה ועלויות לדירה ולשכונה שלכם, והדוחות מראים מה קורה בפועל. איננו מתחייבים לשום סכום הכנסה, כי אף מנהל הגון לא יכול לעשות זאת.
טווח ארוך או טווח קצר: מה עדיף?
זה תלוי בשכונה, בבניין ובשאלה אם אתם רוצים להשתמש בדירה בעצמכם. טווח ארוך יציב יותר ועם פחות עלויות; טווח קצר מכניס יותר בעונה, עם יותר עלויות ותקופות ריקות. אנחנו ממליצים אחרי שראינו את הדירה שלכם, ולא לפני כן, כי שתי דירות באותו רחוב יכולות להתאים למודלים שונים.
מי חותם על חוזה השכירות?
אנחנו, בשמכם, מכוח ייפוי כוח, ובהשכרה לטווח ארוך רק אחרי שאישרתם את השוכר. את החוזה החתום אתם מקבלים כסריקה, יחד עם רשימת המצאי והצילומים מיום הכניסה.
אוכל להשתמש בדירה בעצמי מדי פעם?
בהשכרה לטווח קצר או בשילוב עונתי, כן, עם תאריכים שמוסכמים מראש. בחוזה שכירות לטווח ארוך, לא כל עוד הוא בתוקף.
אתם מטפלים בהצהרת המס?
אנחנו מנהלים את הרישומים ומעבירים אותם לרואה החשבון, שמטפל ברישום ובהצהרה בגאורגיה כשירות נפרד. המס בבית הוא עניין ליועץ במדינה שלכם.
אפשר להפסיק את הניהול?
כן, בהודעה מוקדמת כפי שנקבע בהסכם. חוזי שכירות קיימים ממשיכים לפי התנאים שלהם, ואנחנו מעבירים לכם את התיק, המפתחות, רישומי הפיקדון והדוח האחרון, כך שמי שימשיך אחרינו יוכל להתחיל מאותה נקודה בלי לשחזר דבר.
יומן שינויים
- - דף השירות נוצר עם תיאור מלא של ניהול ההשכרה; בסיס העמלה יסופק על ידי הבעלים.