საქართველო და დუბაი ერთ ცხრილში
ისრაელიდან, სპარსეთის ყურის ქვეყნებიდან და რუსულენოვანი სამყაროდან ჩამოსული მყიდველები ხშირად ამ ორ ბაზარს ერთმანეთს ადარებენ. უმეტეს შემთხვევაში ისინი ერთსა და იმავე ბიუჯეტისთვის არ ეჯიბრებიან ერთმანეთს: ცხრილი აჩვენებს, რამდენად შორს დგანან ისინი ერთმანეთისგან შესვლის ფასის, ბინადრობისა და ხარჯების მიხედვით.
| კრიტერიუმი | საქართველო | დუბაი |
|---|---|---|
| ახალი ბინების საშუალო ფასი | თბილისი $1 398 მ²-ზე, თეთრი კარკასი (2026 წლის თებერვალი); ბათუმი $1 960, გარემონტებული (2026 წლის ივნისი) | დაახლოებით $5 712 მ²-ზე (1 949 AED კვადრატულ ფუტზე, მთელი საცხოვრებელი ქონება, 2026 წლის პირველი კვარტალი) |
| ბინადრობა ქონების საფუძველზე | ღირებულება $150 000-ზე მეტი: ბინადრობის ნებართვა, რომელიც გრძელდება; $300 000-ზე მეტი: 5-წლიანი საინვესტიციო ბინადრობის ნებართვა | არანაკლებ 2 მილიონი AED (დაახლოებით $544 600): 10-წლიანი ბინადრობა |
| საკუთრების გადაცემის მთავარი ხარჯი | საკუთრების გადაცემის გადასახადი არ არსებობს; რეგისტრაცია 150 ლარი; ნოტარიუსის საფასური ღირებულების მიხედვით კლებადი სკალით | DLD-ის გადაცემის მოსაკრებელი ფასის 4%, პლუს სარეგისტრაციო და ადმინისტრაციული მოსაკრებლები |
| ქირის დაბეგვრა ფიზიკური პირისთვის | საცხოვრებელი ქირის 5%, რეგისტრირებული გამქირავებელი | ფიზიკური პირის უძრავ ქონებაში ინვესტიცია კორპორაციული გადასახადით არ იბეგრება |
| ქირის მთლიანი შემოსავლიანობა | თბილისი 8,6% (2026 წლის თებერვალი), ბათუმი 7,1% (2026 წლის ივნისი) | 8,5% (2026 წლის ივნისი) |
| ბაზრის ზომა | თბილისში 42 388 გაყიდვა და ბათუმში 17 478 მთელი 2025 წლის განმავლობაში | დაახლოებით 48 000 გაყიდვა მხოლოდ 2026 წლის პირველ კვარტალში |
| ვალუტა | ლარის კურსი მცურავია: 1,66 დოლარზე 2013 წელს, 3,48 2020 წელს, 2,62 2026 წელს | დირჰამი დოლარზეა მიბმული |
რას იყიდით ერთი და იმავე თანხით
საშუალო მაჩვენებლები ორივე ადგილას ფართო დიაპაზონს მალავს, მაგრამ განსხვავების მასშტაბს კარგად აჩვენებს. ცხრილში სამი ბიუჯეტი გაყოფილია თბილისში ახალი აშენებული ბინების საშუალო ფასზე და დუბაიში საცხოვრებელი ქონების საშუალო ფასზე, და მითითებულია, ბინადრობის რომელ გზას აღწევს თითოეული ბიუჯეტი.
| ბიუჯეტი | თბილისი, თეთრი კარკასი | დუბაი, საშუალო | ბინადრობის გზა |
|---|---|---|---|
| $155 000 | დაახლოებით 111 მ² | დაახლოებით 27 მ² | საქართველო: ბინადრობის ნებართვა, თუ ქონება $150 000-ზე მეტად შეფასდება. დუბაი: 10-წლიანი ბინადრობის ზღვარს ქვემოთ |
| $305 000 | დაახლოებით 218 მ² | დაახლოებით 53 მ² | საქართველო: საინვესტიციო ბინადრობის ნებართვა, თუ ქონება $300 000-ზე მეტად შეფასდება. დუბაი: ზღვარს ქვემოთ |
| $550 000 | დაახლოებით 393 მ² | დაახლოებით 96 მ² | საქართველო: საინვესტიციო ბინადრობის ნებართვა. დუბაი: 10-წლიანი ბინადრობა, დაახლოებით 2,02 მილიონი AED-ის ღირებულებით |
კვადრატული მეტრები მხოლოდ საილუსტრაციოა: თბილისში თეთრი კარკასის ბინას ჯერ კიდევ მოპირკეთება სჭირდება, დუბაის საშუალო მაჩვენებელი კი ბინებსაც და ვილებსაც აერთიანებს. ბინადრობის სვეტი უფრო ნათელ გზავნილს შეიცავს: მყიდველი, რომელსაც დაახლოებით $545 000-ზე ნაკლები აქვს, დუბაიში ქონებაზე დაფუძნებულ 10-წლიან ბინადრობას ვერ მიაღწევს, მაშინ როცა საქართველოში ქონებით ბინადრობის ყველაზე დაბალი გზა $150 000-ს ოდნავ ზემოთ იწყება.
ბინადრობა: ორი განსხვავებული პროდუქტი
საქართველოში არასასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების ქონების ფლობა, რომლის საბაზრო ღირებულება $150 000-ს აღემატება, უცხოელს აძლევს უფლებას, მოითხოვოს მოკლევადიანი ბინადრობის ნებართვა, რომელიც გრძელდება მანამ, სანამ ქონება მის საკუთრებაშია, და ნებართვაში შეიძლება ოჯახის წევრებიც იყვნენ ჩართული. $300 000-ზე მეტი ღირებულების შემთხვევაში საინვესტიციო ბინადრობის ნებართვა ხუთი წლით გაიცემა, ხოლო მის შემდეგ, პირობების დაცვის შემთხვევაში, შეიძლება მუდმივი ბინადრობის ნებართვაც მოჰყვეს. მოქალაქეობა ზოგადი ნატურალიზაციის წესით, ოფიციალური ტექსტის თანახმად, მოითხოვს ათწლიან კანონიერ ცხოვრებას საქართველოში, ენის ცოდნასა და სხვა პირობებთან ერთად.
დუბაიში დუბაის მიწის დეპარტამენტის (DLD) ბინადრობის სერვისი მესაკუთრეებისთვის მოითხოვს არანაკლებ 2 მილიონი AED-ის ღირებულების ქონებას, რომელიც შეიძლება რამდენიმე ქონებისგან შედგებოდეს. დეველოპერის ან ბანკის მიერ დაფინანსებული შენაძენებიც ითვლება, თუ წარდგენილია ანგარიშის ამონაწერი ან ბანკის წერილი პრეტენზიის არქონის შესახებ (no-objection certificate). 10-წლიანი ვიზა 9 984,75 AED ღირს, მისი განახლება კი 9 519,75 AED. არაბთა გაერთიანებული საამიროების (UAE) მთავრობის პორტალის თანახმად, ოქროს ვიზის მფლობელებს სპონსორი არ სჭირდებათ, შეუძლიათ ქვეყნის გარეთ ჩვეულებრივი ექვსი თვის ვადაზე მეტხანს დარჩნენ და შეუძლიათ ოჯახის წევრების სპონსორობა. მეუღლეებს ქონების ერთობლივად ფლობა შეუძლიათ, მაგრამ თუ ერთობლივად ფლობილი ქონების ღირებულება 4 მილიონ AED-ზე ნაკლებია, ვიზის ძირითადი მფლობელი მათგან მხოლოდ ერთი შეიძლება იყოს.
შეძენის ხარჯები გვერდიგვერდ
$300 000-ის ღირებულების შეძენისას გარიგების ხარჯებში განსხვავება დიდია. დუბაიში მხოლოდ DLD-ის 4%-იანი გადაცემის მოსაკრებელი 44 070 AED-ია, ანუ დაახლოებით $12 000; კანონით ის მყიდველსა და გამყიდველს შორის იყოფა, მაგრამ ხშირად მას სრულად მყიდველი იხდის. თუ ამას დაუმატებთ 4 200 AED-ის სარეგისტრაციო მოსაკრებელს და 580 AED-ის ადმინისტრაციულ მოსაკრებელს მზა ქონებისთვის, ოფიციალური მოსაკრებლები დაახლოებით $13 300-ს შეიძლება მიაღწიოს. საქართველოში საკუთრების გადაცემის გადასახადი არ არსებობს: სტანდარტული რეგისტრაცია 150 ლარი ღირს, ხოლო ნოტარიუსის საფასური მთავრობის №507 დადგენილების მიხედვით 787 200 ლარის ფასზე დაახლოებით 1 450 ლარია, ჯამში დაახლოებით $610. ორივე ადგილას ამას ემატება აგენტებისა და იურისტების ანაზღაურება.
ქირიდან შემოსავალი და მისი დაბეგვრა
მთავარი მაჩვენებლების მიხედვით მთლიანი შემოსავლიანობა ერთმანეთთან ახლოსაა: თბილისში 8,6%, ბათუმში 7,1% და დუბაიში 8,5%, Galt & Taggart-ის შედარებებში, რომლებიც მონაცემთა სხვადასხვა მომწოდებელს ეყრდნობა და ისინი ბაზრების რანჟირებად უნდა წავიკითხოთ. დაბეგვრა უფრო მეტად განსხვავდება. საქართველოში რეგისტრირებული გამქირავებელი ფიზიკური პირი საცხოვრებელი ქირის 5%-ს იხდის. არაბთა გაერთიანებულ საამიროებში ფიზიკური პირის შემოსავალი უძრავ ქონებაში ინვესტიციიდან, ანუ ლიცენზიის გარეშე განხორციელებული გაყიდვიდან, იჯარიდან ან გაქირავებიდან, 2023 წლის მინისტრთა კაბინეტის №49 გადაწყვეტილების თანახმად, კორპორაციული გადასახადის მიღმა რჩება. ორივე შემთხვევაში ამ შემოსავალს შეიძლება თქვენმა ქვეყანამაც დაბეგროს.
ბაზრის მასშტაბი და დინამიკა
დუბაი გაცილებით დიდი ბაზარია: 2026 წლის პირველ კვარტალში დაახლოებით 48 000 გარიგება 176,7 მილიარდი AED-ის ღირებულებით, რაც ღირებულებით 23,4%-ით მეტია, ვიდრე ერთი წლით ადრე, და გარიგებების დაახლოებით 70% მშენებარე პროექტებზე მოდის. თბილისში მთელი 2025 წლის განმავლობაში ბინების 42 388 გაყიდვა დაფიქსირდა, ბათუმში კი 17 478. მასშტაბს ლიკვიდურობა და არჩევანი მოაქვს; ამავე დროს, ეს ნიშნავს, რომ მყიდველი ახალი მიწოდების დიდ მოცულობას ეჯიბრება, რომლის უმეტესი ნაწილიც მშენებლობის დასრულებამდე იყიდება. საქართველოში თბილისის ახალ აშენებულ ბინებზე ფასების ზრდა 2025 წელს 4,0%-მდე შენელდა, ხოლო ბათუმში გარემონტებული ბინების ფასები 2026 წლის ივნისამდე ერთ წელიწადში 9,8%-ით გაიზარდა.
მოგვიანებით გაყიდვა: გასვლა თითოეულ ბაზარზე
ბაზრიდან გასვლა ისეთივე ყურადღებას იმსახურებს, როგორც მასში შესვლა. საქართველოში ფიზიკური პირი, რომელიც საცხოვრებელ ბინას ორი წლის განმავლობაში ყიდის, მოგებაზე 5%-ს იხდის, ხოლო ორ წელზე მეტი ხნის განმავლობაში ფლობილი ბინის გაყიდვა საშემოსავლო გადასახადისგან თავისუფალია; მყიდველი საკუთრების გადაცემის გადასახადს არ იხდის, რაც იმ ფასს უწყობს ხელს, რომლის მოთხოვნაც შეგიძლიათ. დუბაიში 4%-იანი გადაცემის მოსაკრებელი ყოველ გადაყიდვაზეც ვრცელდება: კანონი მას მყიდველსა და გამყიდველს შორის ყოფს, ამიტომ ან მის ნაწილს თქვენ იხდით, ან მყიდველი მას ფასში ითვალისწინებს. ლიკვიდურობა საპირისპირო მიმართულებით მიუთითებს. დუბაის ბრუნვა, კვარტალში ათიათასობით გაყიდვა, ჩვეულებრივი ბინისთვის მეტ პოტენციურ მყიდველს ნიშნავს; საქართველოს ბაზარი უფრო პატარაა, ბათუმში კი მეორადი ბინა ახალ მარაგს ეჯიბრება, რომლის ფასიც დაახლოებით მეოთხედით მაღალია. მოკლევადიანი ჰორიზონტის მქონე მყიდველმა ორივე ეფექტი უნდა აწონ-დაწონოს, სანამ რომელიმე ბაზარს აირჩევს.
რისკები განსხვავებულია, მაგრამ ორივეგან არსებობს
- საქართველო: ვალუტა. ლარის კურსი მცურავია და წარსულში მკვეთრად იცვლებოდა; ფასების დოლარში მითითება ამ გავლენას არბილებს, მაგრამ მთლიანად არ აქრობს.
- საქართველო: პოლიტიკა და რეიტინგი. ევროკავშირში გაწევრიანების მოლაპარაკებები 2024 წელს შეჩერდა; ქვეყნის რეიტინგი BB-ია, საინვესტიციო დონეზე დაბლა, თუმცა S&P-სთან პოზიტიური პერსპექტივით.
- დუბაი: შესვლის ფასი. ბინადრობის გზა დაახლოებით $545 000-დან იწყება, ხოლო საკუთრების გადაცემის ხარჯები ერთბაშად ფასის დაახლოებით 4%-ს შეადგენს.
- დუბაი: მშენებარე პროექტების სიჭარბე. რადგან გარიგებების დაახლოებით 70% მშენებარე პროექტებზე მოდის, ჩაბარების და დეველოპერის რისკს იქ ისეთივე მნიშვნელობა აქვს, როგორც საქართველოში.
- ორივე: მიწოდება. თბილისში, ბათუმსა და დუბაიში დაგეგმილი ახალი ბინების დიდმა მოცულობამ, ექსპლუატაციაში შესვლისას, შეიძლება ქირისა და ფასების ზრდა შეზღუდოს.
რომელი ვის შეეფერება?
| მყიდველი | რომლისკენ იხრება | რატომ |
|---|---|---|
| სურს ბინადრობა $500 000-ზე ნაკლები ბიუჯეტით | საქართველო | ბინადრობის გზები $150 000-სა და $300 000-ს ზემოთ იწყება |
| სურს ხანგრძლივი ბინადრობის ვიზა მცირე პირობებით და აქვს $550 000 ან მეტი | დუბაი | 10-წლიანი ვიზა 2 მილიონი AED-დან |
| სურს გარიგების ყველაზე დაბალი ხარჯები | საქართველო | საკუთრების გადაცემის გადასახადი არ არსებობს, ფიქსირებული მოსაკრებლები დაბალია |
| სურს დოლარზე მიბმული ვალუტა | დუბაი | დირჰამი მიბმულია; ლარის კურსი მცურავია |
| სურს ყველაზე დიდი და ლიკვიდური ბაზარი | დუბაი | გარიგებების რაოდენობა რამდენჯერმე მეტია |
| სურს მეტი ფართი იმავე ფულით | საქართველო | ფასი მ²-ზე დუბაის ფასის მცირე ნაწილია |
რისკები და გამონაკლისები
- ვიზების ისე შედარება, თითქოს ისინი ერთნაირი იყოს. მათი ვადა, ზღვარი და პირობები განსხვავდება.
- გარიგების ხარჯების უგულებელყოფა. დუბაიში 4%-იანი მოსაკრებელი შეძენის დასაწყისშივე გადასახდელია.
- საშუალო მაჩვენებლების ფასებად აღქმა. ორივე ბაზარზე ფასები უბნების მიხედვით ძალიან განსხვავდება.
- საკუთარი ქვეყნის გადასახადის დავიწყება. დაბალი ადგილობრივი გადასახადი მთელ სურათს არ ასახავს.
ხშირი კითხვები
იაფია თუ არა საქართველო დუბაიზე?
მ²-ზე გაცილებით იაფია: თბილისში თეთრი კარკასის საშუალო ფასი დაახლოებით $1 398-ია მ²-ზე, დუბაიში კი საცხოვრებელი ქონების საშუალო ფასი 2026 წლის დასაწყისში დაახლოებით $5 712 იყო.
სად შეიძლება ბინადრობის მიღება ნაკლები თანხით?
საქართველოში: $150 000-ზე მეტად შეფასებული ქონებით. დუბაიში ქონებით 10-წლიანი ბინადრობის გზა 2 მილიონი AED-დან იწყება, რაც დაახლოებით $544 600-ია.
შემიძლია თუ არა რამდენიმე ქონების გაერთიანება ზღვრის მისაღწევად?
დუბაიში 2 მილიონი AED შეიძლება რამდენიმე ქონებით შეადგინოთ. საქართველოში $150 000-ის ზღვრისთვის რამდენიმე ქონების გაერთიანება ის საკითხია, რომელიც იურისტთან უნდა გაარკვიოთ.
რა ღირს შეძენა თითოეულ ქვეყანაში?
დუბაიში 4%-იანი გადაცემის მოსაკრებელი გადაიხდება, პლუს სარეგისტრაციო და ადმინისტრაციული მოსაკრებლები; საქართველოში საკუთრების გადაცემის გადასახადი არ არსებობს, რეგისტრაცია 150 ლარი ღირს, ნოტარიუსის საფასური კი ღირებულების მიხედვით კლებადი სკალით განისაზღვრება.
იბეგრება თუ არა ქირიდან მიღებული შემოსავალი?
საქართველოში რეგისტრირებული გამქირავებელი საცხოვრებელი ქირიდან 5%-ს იხდის. არაბთა გაერთიანებულ საამიროებში ფიზიკური პირის შემოსავალი უძრავ ქონებაში ინვესტიციიდან კორპორაციული გადასახადის მიღმა რჩება. ორივე შემთხვევაში ამ შემოსავალს შეიძლება თქვენმა ქვეყანამაც დაბეგროს.
სად არის შემოსავლიანობა უფრო მაღალი?
სამივე ქალაქში მაჩვენებლები ერთმანეთთან ახლოსაა: უახლესი შედარებებით, დაახლოებით 8,6% თბილისში, 7,1% ბათუმში და 8,5% დუბაიში.
საქართველოს გზა ნაბიჯ-ნაბიჯ არის ახსნილი გვერდზე ბინადრობა უძრავი ქონებით; საქართველოს ქონების სასარგებლოდ და საწინააღმდეგოდ გულწრფელი არგუმენტები კი მოცემულია გვერდზე კარგი ინვესტიციაა საქართველოს უძრავი ქონება?
წყაროები
- Residency of a property owner for ten years, დუბაის მიწის დეპარტამენტის სერვისი (ნანახია 2026 წლის 13 ოქტომბერი)
- Golden visa, არაბთა გაერთიანებული საამიროების მთავრობის პორტალი, განახლებულია 2026 წლის 28 ივლისს (ნანახია 2026 წლის 13 ოქტომბერი)
- DLD fees in Dubai, Property Finder (ნანახია 2026 წლის 13 ოქტომბერი)
- Dubai property sales reach Dh176.7 billion in Q1 2026, Gulf News, 2026 წლის 4 აპრილი (ნანახია 2026 წლის 13 ოქტომბერი)
- UAE Corporate Tax: Cabinet Decision No 49 of 2023, PwC Middle East (ნანახია 2026 წლის 13 ოქტომბერი)
- Batumi Residential Real Estate, 2Q26 overview, Galt & Taggart, 2026 წლის 14 აგვისტო (ნანახია 2026 წლის 12 ოქტომბერი)
- G&T: Tbilisi residential market has a strong start, Georgia Today, 2026 წლის 31 მარტი (ნანახია 2026 წლის 12 ოქტომბერი)
- საქართველოს კანონი „უცხოელთა და მოქალაქეობის არმქონე პირთა სამართლებრივი მდგომარეობის შესახებ“ (მუხლები 15 და 16), საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე (ნანახია 2026 წლის 12 ოქტომბერი)
- საქართველოს საგადასახადო კოდექსი (მუხლები 81 და 82), საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე (ნანახია 2026 წლის 13 ოქტომბერი)
- მთავრობის №507 დადგენილება სანოტარო მოქმედებათა შესრულებისთვის საზღაურის შესახებ (მუხლი 23), საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე (ნანახია 2026 წლის 12 ოქტომბერი)
ცვლილებების ისტორია
- - შედარება გამოქვეყნდა დუბაის მიწის დეპარტამენტისა და არაბთა გაერთიანებული საამიროების მთავრობის წყაროების, ბაზრის მიმოხილვების, საქართველოს კანონმდებლობისა და ბაზრის მონაცემების მიხედვით.