აპარტოტელის ერთეულები ბათუმში: როგორ მუშაობს მოდელი

რა არის აპარტოტელის ერთეული?

აპარტოტელის ერთეული არის ოთახი ან პატარა ბინა შენობაში, რომელიც სასტუმროს სახით ფუნქციონირებს. ასეთ ერთეულებს ცალკეულ მესაკუთრეებს ყიდიან, ისინი კი მათ ოპერატორს გადასცემენ, რომელიც სტუმრებზე აქირავებს. ერთეული თქვენი საკუთრებაა და შემოსავლის ნაწილს თქვენ იღებთ, ხოლო ოპერატორი უზრუნველყოფს მიღებას, დასუფთავებას, ჯავშნებსა და ტექნიკურ მომსახურებას. ბათუმში ეს მოდელი გავრცელებულია ზღვისპირა ახალ მაღალსართულიან კორპუსებში და მას ყიდულობენ ისინი, ვისაც ტურიზმიდან შემოსავალი სურს ისე, რომ ბინის გაქირავებაზე თავად არ იზრუნონ.

სამართლებრივი თვალსაზრისით, სამოქალაქო კოდექსი უშვებს, რომ შენობაში არსებული ბინა ან არასაცხოვრებელი ფართი ინდივიდუალურ საკუთრებაში იყოს, წერილობითი ხელშეკრულებით შეიძინონ და საჯარო რეესტრში დარეგისტრირდეს. ამიტომ თქვენი ერთეული ამონაწერში ისევე ჩანს, როგორც ნებისმიერი სხვა ქონება. აპარტოტელის ერთეულად მას აქცევს ის ხელშეკრულება, რომელსაც ოპერატორთან აფორმებთ, და ბევრ პროექტში ასევე იმ კომპანიის საგადასახადო სტატუსი, რომელმაც სასტუმრო ააშენა და მას მართავს.

როგორ მუშაობს მოდელი, ნაბიჯ-ნაბიჯ

1. ყიდულობთ ერთეულს

   ხშირად მშენებარე პროექტში, ზოგჯერ ავეჯის პაკეტით, დეველოპერისგან, რომელიც შენობის სასტუმროდ მართვას გეგმავს ან ოპერატორთან ხელშეკრულება უკვე გაფორმებული აქვს.

2. აფორმებთ ოპერირების ხელშეკრულებას

   ქირავნობის, მართვის, მინდობილი მართვის ან სხვა მსგავს სასყიდლიან ხელშეკრულებას, რომლის საფუძველზეც ოპერატორი თქვენს ერთეულს სტუმრებზე აქირავებს.

3. ოპერატორი ერთეულს აქირავებს

   დაჯავშნის პლატფორმებისა და საკუთარი არხების მეშვეობით; ის თავად ადგენს ფასებს და სტუმრებთან ურთიერთობას აწარმოებს.

4. შემოსავალი ნაწილდება

   ხელშეკრულების მიხედვით, ეს შეიძლება იყოს შემოსავლის წილი, ფიქსირებული თანხა ან ფიქსირებული წლიური ქირა.

5. იხდით მიმდინარე ხარჯებს

   მომსახურების საფასურს კვადრატულ მეტრზე, ზოგჯერ კომუნალურ გადასახადებსა და ავეჯის შეცვლის ხარჯებს.

6. შეგიძლიათ თავადაც დარჩეთ

   წელიწადში ხელშეკრულებით განსაზღვრული დღეების რაოდენობით, რაც, როგორც წესი, წინასწარ უნდა შეთანხმდეს.

რა სახის შეთავაზებები იყიდება ბათუმში?

განცხადებებში ასევე მითითებულია მომსახურების საფასური, დაახლოებით $1-2 კვადრატულ მეტრზე თვეში, და ავეჯის პაკეტები, რომელთა ფასიც კვადრატული მეტრით გამოითვლება. საპროგნოზო შემოსავლიანობა, როგორიცაა „12%-მდე“ ან „წელიწადში 14%-მდე“, მარკეტინგული მაჩვენებელია, ხოლო უფრო მაღალი ციფრები მთელი წლის განმავლობაში მაღალ დატვირთვას ითვალისწინებს. ხელშეკრულებაში ჩაწერილი ფიქსირებული შემოსავალი იმ კომპანიის დაპირებაა, რომელიც მას ხელს აწერს, და ის ზუსტად იმდენად მყარია, რამდენადაც ამ კომპანიის ფინანსური მდგომარეობა.

ტურისტული საწარმოს სტატუსი და რატომ არის ის მნიშვნელოვანი

საქართველოს საგადასახადო კანონმდებლობა ამ მოდელისთვის სპეციალურ რეჟიმს ითვალისწინებს. ტურისტული საწარმო არის იურიდიული პირი, რომელიც აშენებს სასტუმროს, სასტუმროს ნომრებს ან ბინებს სხვა პირებს გადასცემს და თითოეულ მყიდველთან დადებული სასყიდლიანი ხელშეკრულებით უზრუნველყოფს, რომ ისინი სასტუმროს ნომრებად იქნეს გამოყენებული. შემოსავლების სამსახური ამ სტატუსს კონკრეტული სასტუმროსთვის ანიჭებს. საწარმომ უნდა განსაზღვროს სასტუმროს ფიქსირებული ფართი და სასტუმროს ექსპლუატაციაში მიღებიდან ათი წლის განმავლობაში ამ ფართიდან დღგ-ით დასაბეგრი ბრუნვის დადგენილ დონეს მიაღწიოს, ხოლო შემოსავლების სამსახურს შეუძლია მოითხოვოს გარანტია გამოთვლილი თანხის 18%-მდე ოდენობით. შენობის მინიმალურ წილს, რომელიც სასტუმროს ფართი უნდა იყოს, მთავრობა ადგენს.

თქვენთვის, როგორც მესაკუთრისთვის, ეს სტატუსი სამი საგადასახადო წესის გამო არის მნიშვნელოვანი:

• 5% წყაროსთან. ტურისტული საწარმოს მიერ ხელშეკრულების საფუძველზე ფიზიკურ პირ მესაკუთრეზე გაცემული თანხები წყაროსთან 5%-ით იბეგრება და ეს შემოსავალი ხელახლა აღარ იბეგრება.
• უფასო ცხოვრება. მესაკუთრის მიერ სასტუმროში წელიწადში 60 დღემდე უფასო განთავსება საშემოსავლო გადასახადისგან გათავისუფლებულია.
• დღგ გაყიდვისას. როცა ფიზიკური პირი მესაკუთრე ერთეულს ყიდის და ახალი მესაკუთრე ტურისტულ საწარმოსთან დადებულ ხელშეკრულებას იღებს, ეს მიწოდება დღგ-ისგან გათავისუფლებულია.

დეველოპერს წერილობით ჰკითხეთ, აქვს თუ არა სასტუმროს ეს სტატუსი და რომელი შენობისთვის, და სთხოვეთ, გაჩვენოთ შემოსავლების სამსახურის გადაწყვეტილება.

დაბეგვრა, როცა ოპერატორი ტურისტული საწარმო არ არის

ბევრი ოპერატორი ჩვეულებრივი კომპანიაა, რომელსაც ეს სტატუსი არ აქვს. ასეთ შემთხვევაში ზოგადი წესები მოქმედებს. ქირის შემცირებული 5%-იანი განაკვეთი ვრცელდება საცხოვრებელ ფართზე, რომელიც საცხოვრებლად ქირავდება, ხოლო სასტუმროს ერთეული, რომელიც ოპერატორს მოკლევადიანი განთავსებისთვის ექირავება, შესაძლოა ამ პირობას ვერ აკმაყოფილებდეს; ასეთ შემთხვევაში შემოსავალი ზოგადი, 20%-იანი განაკვეთით იბეგრება. ქონების გადასახადზე ჩვეულებრივი წესი მოქმედებს: ის გადასახდელია მხოლოდ მაშინ, თუ თქვენმა ოჯახმა გასულ წელს 100 000 ლარზე მეტი მიიღო. ჩვენს გზამკვლევში ქირის შემოსავლის გადასახადის შესახებ ახსნილია რეგისტრაცია და დეკლარირება.

გამოთვლის მაგალითი

საილუსტრაციო 30 მ² ფართის ერთეული $60 000 ღირს. დავუშვათ, ოპერატორი მას დაჯავშნის საკომისიოების გამოკლების შემდეგ ღამეში საშუალოდ $50-ად აქირავებს, წელიწადში 180 ღამის განმავლობაში: ერთეული $9 000-ს გამოიმუშავებს. 60/40 განაწილებისას თქვენი წილი $5 400-ია. მომსახურების საფასური, $1 კვადრატულ მეტრზე თვეში, $360-ს წაიღებს და დარჩება $5 040, ხოლო ტურისტული საწარმოს რეჟიმით წყაროსთან დაკავებული 5%-იანი გადასახადის შემდეგ დარჩება $4 788, ანუ ფასის დაახლოებით 8,0%. 180-ის ნაცვლად 120 ღამის შემთხვევაში იგივე ერთეული წელიწადში დაახლოებით $3 080-ს დაგიტოვებთ, ანუ 5,1%-ს. ფასი, ღამის ტარიფი, ღამეების რაოდენობა და განაწილება გამოთვლისთვის აღებული დაშვებებია და არა ბაზრის მონაცემები. მაგალითი აჩვენებს, რამდენად ძლიერ არის შედეგი დამოკიდებული ღამეების რაოდენობაზე: 180-დან 120 ღამემდე შემცირება შემოსავლიანობას 8,0%-დან 5,1%-მდე ამცირებს. გამოიყენეთ საკუთარი ციფრები ჩვენს მოკლევადიანი გაქირავების შემოსავლის კალკულატორში.

როგორია ბათუმის ბაზარი

ბათუმი სეზონური ბაზარია, აქტიური ზაფხულითა და მშვიდი ზამთრით. Galt & Taggart-ის მონაცემებით, 2025 წელს ბინების 17 478 გაყიდვა დაფიქსირდა, რაც 15%-ით მეტია, გარემონტებული ბინის ფასი კვადრატულ მეტრზე $1 865 იყო, გაუყიდავი ერთეულების რაოდენობა დაახლოებით 12 400-ს შეადგენდა, გაყიდვების 52% უცხოელ მყიდველებზე მოდიოდა, ხოლო ბინების მთლიანი შემოსავლიანობა 8,8%-დან 7,4%-მდე შემცირდა. 2025 წელს დასრულებული ერთეულების რაოდენობამ დაახლოებით 13 000-ს მიაღწია და 2026 წელს შესაძლოა 18 000-ს მიაღწიოს, ხოლო 2025-2029 წლებისთვის დაგეგმილი 58 000 ბინიდან დაახლოებით 46 300 მოკლევადიან განთავსებაზეა გათვლილი, ამიტომ ახალი აპარტოტელები დღიურად გაქირავებული ბინების მზარდ მარაგს უწევენ კონკურენციას. მთელ საქართველოში საქსტატმა 2025 წელს 2 783 სასტუმრო და სასტუმროს ტიპის საწარმო დაითვალა, მათგან 21,3% აჭარაშია. ჩვენი ბათუმის გზამკვლევი უბნებსა და სეზონებს მიმოიხილავს.

ითვლება თუ არა აპარტოტელის ერთეული ბინადრობის ნებართვისთვის?

კანონი მოკლევადიან ბინადრობის ნებართვას ანიჭებს უძრავი ქონების მესაკუთრეს, თუ ეს ქონება სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწა არ არის და აკრედიტებული შემფასებლის მიერ $150 000-ზე მეტად არის შეფასებული. ტექსტი საცხოვრებელ და არასაცხოვრებელ ქონებას ერთმანეთისგან არ განასხვავებს. აპარტოტელის ცალკეული ერთეულების უმეტესობა ამ ზღვარზე გაცილებით იაფია, ამიტომ კითხვა ძირითადად დიდი ფართის ერთეულებთან ან რამდენიმე ერთეულის ერთად ფლობასთან დაკავშირებით ჩნდება. იხილეთ ჩვენი გვერდი $150 000-ის ზღვრის შესახებ.

რა უნდა შეამოწმოთ ყიდვამდე

• ერთეული ცალკე რეგისტრირებული ერთეულია ამონაწერში თქვენი საკუთარი საკადასტრო კოდია მითითებული და არა წილი სასტუმროში.
• ტურისტული საწარმოს სტატუსი შემოსავლების სამსახურის გადაწყვეტილება სწორედ ამ შენობისთვის.
• ვინ არის ოპერატორი კონკრეტული კომპანია, მისი სხვა სასტუმროები და რამდენი ხანია, რაც მათ მართავს.
• როგორ გამოითვლება განაწილება მთლიანი შემოსავლიდან თუ რომელი ხარჯების გამოკლების შემდეგ, თითოეულ ერთეულზე თუ საერთო პულის მასშტაბით.
• ყველა საფასური მომსახურების საფასური, კომუნალური გადასახადები, ავეჯის შეცვლა, ოპერატორის საკომისიოები.
• ანგარიშები და გადახდები რამდენად ხშირად იღებთ ანგარიშგებას და თანხას და გაქვთ თუ არა მათი შემოწმების უფლება.
• ნებისმიერი ფიქსირებული შემოსავალი ვინ იხდის მას, რით არის ის უზრუნველყოფილი და რა ხდება მისი ვადის ამოწურვის შემდეგ.
• თქვენი საკუთარი ცხოვრება ერთეულში რამდენი დღე, რომელ სეზონში და რამდენი ხნით ადრე უნდა დაჯავშნოთ.
• ხელშეკრულების ვადა და მისგან გასვლის გზა გაფრთხილების ვადები და რა ხდება, თუ ოპერატორი წავა.
• გაყიდვა მომავალში ევალება თუ არა მყიდველს ოპერირების ხელშეკრულების საკუთარ თავზე აღება.

აპარტოტელის ერთეულის მოგვიანებით გაყიდვა

აპარტოტელის ერთეულებს, როგორც წესი, სხვა ინვესტორები ყიდულობენ და არა ისინი, ვინც საცხოვრებელს ეძებს, ამიტომ პოტენციურ მყიდველთა წრე ჩვეულებრივ ბინასთან შედარებით უფრო ვიწროა. მყიდველი შეისწავლის წინა წლების შემოსავლების ანგარიშგებას, ხელშეკრულების დარჩენილ ვადასა და ოპერატორის რეპუტაციას. ბათუმში ათასობით გაუყიდავი ერთეულის არსებობისა და სულ უფრო მეტი ბინის დასრულების პირობებში, მეორადი გაყიდვის ფასები იმაზეა დამოკიდებული, რა შედეგები აჩვენა შენობამ, ხოლო სუსტი ისტორიის მქონე შენობებში ერთეულების გაყიდვას შესაძლოა დიდი დრო დასჭირდეს. სხვა სიტყვებით, ერთეულის მეორად ფასს შენობის რეალური შედეგები განსაზღვრავს და არა თავდაპირველი პროგნოზები.

რისკები და გამონაკლისები

• საპროგნოზო შემოსავლიანობა. მაღალი ციფრები მთელი წლის განმავლობაში მაღალ დატვირთვას ვარაუდობს.
• ფიქსირებული შემოსავლის შეთავაზებები. ისინი იმ კომპანიის ფინანსებზეა დამოკიდებული, რომელიც მათ ხელს აწერს.
• სეზონურობა. ზამთრის თვეებში ხარჯების გამოკლების შემდეგ შესაძლოა ცოტა დარჩეს.
• მზარდი მიწოდება. ახალი კორპუსები და დღიურად გაქირავებული ბინები ერთსა და იმავე სტუმრებისთვის იბრძვიან.
• ოპერატორზე დამოკიდებულება. თქვენი შემოსავალი ერთი კომპანიის მართვის ხარისხზეა დამოკიდებული.
• გასვლა ინვესტიციიდან. მყიდველთა წრე ჩვეულებრივ ბინასთან შედარებით ვიწროა.

ხშირი კითხვები

სრულად ვფლობ თუ არა აპარტოტელის ერთეულს?

დიახ, თუ ის თქვენს სახელზე ცალკე ერთეულად არის რეგისტრირებული; ოპერატორს მხოლოდ თქვენი ხელშეკრულებით მინიჭებული უფლებები აქვს.

რა არის ტურისტული საწარმო?

კომპანია, რომელსაც შემოსავლების სამსახურისგან კონკრეტული სასტუმროსთვის მინიჭებული სტატუსი აქვს; მის მიერ მესაკუთრეებზე გაცემული თანხები წყაროსთან 5%-ით იბეგრება.

უსაფრთხოა თუ არა ფიქსირებული შემოსავალი?

ეს იმ კომპანიის სახელშეკრულებო დაპირებაა, რომელიც მას ხელს აწერს; შეამოწმეთ მისი ფინანსური მდგომარეობა და ის, რით არის გადახდა უზრუნველყოფილი.

შემიძლია თუ არა ჩემს ერთეულში დარჩენა?

როგორც წესი, ხელშეკრულებით განსაზღვრული დღეების რაოდენობით; ტურისტული საწარმოს მიერ წელიწადში 60 დღემდე უფასო განთავსება საშემოსავლო გადასახადისგან გათავისუფლებულია.

რა შემოსავალს შეიძლება ველოდო?

ეს დამოკიდებულია დატვირთვაზე, ფასებზე, განაწილებასა და ხარჯებზე; გამოთვალეთ ის ოპერატორის რეალური ანგარიშგების საფუძველზე და არა პროგნოზებით.

შემიძლია თუ არა ერთეულის თავად გაქირავება?

მხოლოდ იმ შემთხვევაში, თუ ხელშეკრულება ამის უფლებას იძლევა; სასტუმროს შენობაში ექსკლუზიური უფლება, როგორც წესი, ოპერატორს აქვს.

ითვლება თუ არა აპარტოტელის ერთეული ბინადრობის ნებართვის მისაღებად?

კანონი არასაცხოვრებელ ქონებას არ გამორიცხავს, მაგრამ ღირებულება $150 000-ს უნდა აღემატებოდეს; სააგენტოს პრაქტიკა ჯერ კიდევ დასადასტურებელია.

შემიძლია თუ არა ერთეულის ხელშეკრულებასთან ერთად გაყიდვა?

დიახ, და თუ მყიდველი ტურისტულ საწარმოსთან დადებულ ხელშეკრულებას საკუთარ თავზე იღებს, ეს მიწოდება დღგ-ისგან გათავისუფლებულია.

წყაროები

1. საქართველოს საგადასახადო კოდექსი (მუხლები 26.1, 82, 133.2 და 168), საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე (ნანახია 2026 წლის 14 ოქტომბერი)
2. საქართველოს სამოქალაქო კოდექსი (მუხლი 208), საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე (ნანახია 2026 წლის 14 ოქტომბერი)
3. მთავრობის №279 დადგენილება ტურისტული საწარმოს სტატუსის შესახებ, საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე (ნანახია 2026 წლის 14 ოქტომბერი)
4. საქართველოს კანონი „უცხოელთა და მოქალაქეობის არმქონე პირთა სამართლებრივი მდგომარეობის შესახებ“ (მუხლი 15), საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე (ნანახია 2026 წლის 14 ოქტომბერი)
5. Sector snapshot: Batumi residential real estate, Investor.ge, 2026 წლის 20 აპრილი (ნანახია 2026 წლის 14 ოქტომბერი)
6. Record housing completions expected in 2026: Galt & Taggart forecast, International Investment, 2026 წლის 30 აპრილი (ნანახია 2026 წლის 14 ოქტომბერი)
7. From housing to hotels: how investment in Batumi is changing, International Investment, 2025 წლის 3 ნოემბერი (ნანახია 2026 წლის 14 ოქტომბერი)
8. სასტუმროები და სასტუმროს ტიპის საწარმოები, 2025, საქსტატი, 2026 წლის 26 აგვისტო (ნანახია 2026 წლის 14 ოქტომბერი)
9. Joy Hotel Batumi: valuation report, საჯარო გამჟღავნების პლატფორმა (KAP), 2026 წლის 19 თებერვალი (ნანახია 2026 წლის 14 ოქტომბერი)
10. ბათუმის აპარტოტელების განცხადებები (დეველოპერების შეთავაზებები), Realting (ნანახია 2026 წლის 14 ოქტომბერი)

ცვლილებების ისტორია

• 14 ოქტომბერი, 2026 - განმარტება გამოქვეყნდა საგადასახადო კოდექსის (მუხლები 26.1, 82, 133.2, 168), Galt & Taggart-ის, საქსტატისა და დეველოპერების განცხადებების საფუძველზე.