ქონების ყიდვა საქართველოში სხვა უცხოელისგან: რა არის განსხვავებული

რა იცვლება, როცა გამყიდველი უცხოელია?

Galt & Taggart-ის მონაცემებით, 2025 წელს ბათუმში ბინების გაყიდვების 52% უცხოელ მყიდველებზე მოდიოდა, ასე რომ, იქ მეორადი ბინა სავსებით შესაძლოა სწორედ უცხოელმა მესაკუთრემ შემოგთავაზოთ. უცხოელი მესაკუთრისგან ყიდვა იმავე კანონს ემორჩილება, რასაც ქართველისგან ყიდვა: იგივე რეესტრი, იგივე ხელშეკრულება და იგივე რეგისტრაცია. იცვლება ყველაფერი ის, რაც თავად გამყიდველის გარშემოა. მისი დოკუმენტები შეიძლება საზღვარგარეთ იყოს გაცემული, ის შეიძლება წარმომადგენლის მეშვეობით ყიდდეს, მისი ქორწინება შეიძლება უცხო ქვეყნის სამართალს ექვემდებარებოდეს, თანხის გადარიცხვა შეიძლება უცხოურ ანგარიშზე დასჭირდეს, ხოლო მისი საგადასახადო მდგომარეობა რეზიდენტისას არ ემთხვევა.

ეს განმარტება სწორედ ამ განსხვავებებს მიმოიხილავს, რათა უცხოელი გამყიდველისგან შეძენა ისეთივე უსაფრთხო იყოს, როგორც ადგილობრივი მესაკუთრისგან. თითოეულ ქვეთავში ნახავთ, რა არის განსხვავებული და რა უნდა შეამოწმოთ, სანამ თანხას გადაიხდით.

განსხვავებები ერთი შეხედვით

რომელი დოკუმენტები უნდა წარმოადგინოს უცხოელმა გამყიდველმა?

უცხოელი გამყიდველი ვინაობას პასპორტით ადასტურებს. საჯარო რეესტრის ინსტრუქციის თანახმად, უცხოური პასპორტი, რომლის მონაცემებიც ინგლისურ ან რუსულ ენაზეა შესრულებული, რეგისტრაციისთვის თარგმნას არ საჭიროებს. თავად ხელშეკრულება კი ქართულ ენაზე უნდა შედგეს; თუ რომელიმე მხარემ ქართული არ იცის, მას ქართული ტექსტის თარგმანი ერთვის, ხოლო მთარგმნელის ხელმოწერა მხარეების მიერ ხელმოწერამდე მოწმდება.

ნებისმიერ სხვა დოკუმენტს, რომელიც საზღვარგარეთ არის გაცემული, მაგალითად მინდობილობას, ქორწინების მოწმობას, სამკვიდრო მოწმობას ან უცხოური კომპანიის საბუთებს, ქართველი ნოტარიუსი მხოლოდ აპოსტილით იღებს, ხოლო იმ ქვეყნებიდან, რომლებიც აპოსტილის კონვენციის მონაწილენი არ არიან, საკონსულო ლეგალიზაციით, თუ საერთაშორისო ხელშეკრულება სხვა რამეს არ ითვალისწინებს. რეესტრს ასევე შეუძლია აპოსტილიანი დოკუმენტი საგარეო საქმეთა სამინისტროს ან საკონსულოს გაუგზავნოს მისი ნამდვილობის დასადასტურებლად და ამას საზღვარგარეთიდან შემოსული გაყალბებული საბუთების მატებით ხსნის; ერთ-ერთი იურიდიული ფირმის ცნობით, ასეთ შემოწმებას დაახლოებით 15 დღე სჭირდება. ეს დრო თქვენს გრაფიკში წინასწარ გაითვალისწინეთ, განსაკუთრებით თუ გამყიდველს ან თქვენ ხელმოწერის კონკრეტული თარიღი გაქვთ დაგეგმილი.

როცა გამყიდველი წარმომადგენლის მეშვეობით აწერს ხელს

საზღვარგარეთ მცხოვრები გამყიდველი ხშირად პირადად ჩამოსვლის ნაცვლად მინდობილობას აგზავნის. მინდობილობაზე ხელმოწერა ნოტარიუსმა უნდა დაამოწმოს; იუსტიციის სახლს თავად ნასყიდობის ხელშეკრულებაზე ხელმოწერების დამოწმება შეუძლია, მინდობილობაზე კი არა. სანამ რაიმე თანხას გადაიხდით, დარწმუნდით, რომ დოკუმენტი:

• საზღვარგარეთ ნოტარიულად არის დამოწმებული და აქვს აპოსტილი ან ლეგალიზაცია;
• აქვს საქართველოში დამოწმებული ქართული თარგმანი;
• სწორედ ამ ქონებას ასახელებს მისამართით ან საკადასტრო კოდით;
• ანიჭებს გაყიდვის უფლებას, ხოლო თუ თანხას წარმომადგენელი მიიღებს, ფასის მიღების უფლებასაც;
• ახალია და გაუქმებული არ არის: სთხოვეთ გამყიდველს, ეს პირადად დაგიდასტუროთ ზარით, რომელსაც თქვენ თავად განახორციელებთ.

ჩვენი სახელმძღვანელო მინდობილობის შესახებ პროცედურას მყიდველის მხრიდან განიხილავს.

როგორ იბეგრება უცხოელი გამყიდველი და გეხებათ თუ არა ეს თქვენ?

უცხოელი, რომელიც საქართველოში ბინას ყიდის, საქართველოში არსებული წყაროდან იღებს შემოსავალს. საგადასახადო კოდექსის მიხედვით, საცხოვრებელი ბინის ან სახლის მიწასთან ერთად გაყიდვით მიღებული ნამატი გათავისუფლებულია, თუ ქონება ორ წელზე მეტ ხანს იყო საკუთრებაში, ხოლო უფრო მოკლე ვადის შემთხვევაში 5%-ით იბეგრება; ეს შეღავათი ფიზიკური პირებისთვისაა დაწესებული და მხოლოდ რეზიდენტებით არ შემოიფარგლება. ორმაგი დაბეგვრის თავიდან აცილების იმ შეთანხმებებით, რომლებიც ჩვეულ მოდელს მისდევს, საქართველოში მდებარე ქონებიდან მიღებული ნამატის დაბეგვრის უფლება საქართველოს რჩება.

თუ ყიდულობთ როგორც კერძო ფიზიკური პირი, საგადასახადო აგენტი არ ხართ და არაფერს აკავებთ: არარეზიდენტი გამყიდველი შემოსავალს მომდევნო წლის 1 აპრილამდე თავად დეკლარირებს, ხოლო რეესტრი ვალდებულია, თქვენს რეგისტრაციამდე გამყიდველს ეს ვალდებულება აცნობოს. თუ ყიდულობთ კომპანიის მეშვეობით, სურათი სხვაგვარია: კომპანია, რომელიც არარეზიდენტს საქართველოში არსებული წყაროდან გარკვეულ თანხებს უხდის, ვალდებულია, გადასახადი გადახდის წყაროსთან დააკავოს, ხოლო თუ ამას არ გააკეთებს, გადასახადს თავად იხდის.

ერთი საგადასახადო საკითხი კი ნებისმიერ შემთხვევაში პირდაპირ თქვენ გეხებათ: გამყიდველის ქონებაზე რეგისტრირებული საგადასახადო გირავნობა ქონებას ახალ მესაკუთრესთანაც მიჰყვება, თუ ის არ გაუქმდა. ხელმოწერამდე ამონაწერში გირავნობები შეამოწმეთ და მათი მოხსნა გადახდის პირობად აქციეთ. ასე გამყიდველის საგადასახადო დავალიანება თქვენს პრობლემად არ იქცევა.

როგორ გადავუხადოთ საზღვარგარეთ მცხოვრებ გამყიდველს

ლარი საქართველოში ერთადერთი კანონიერი გადახდის საშუალებაა და ბიზნესები ფასებს ლარში უნდა უთითებდნენ; ორ კერძო პირს შორის კი წერილობით შეთანხმდით, რომელ ვალუტაში და რა კურსით გადაიხდით. ნოტარიუსები და რეესტრი ფულის გათეთრების საწინააღმდეგო კანონის მოქმედების ქვეშ ექცევიან, და ნოტარიუსი ვალდებულია, შეამოწმოს მხარეები ნებისმიერ ერთჯერად გარიგებაში, რომლის თანხაც 15 000 ლარს აღემატება; ორივე მხარის ბანკები ასევე იკითხავენ, საიდან მოდის თანხა და სად მიდის.

როცა გამყიდველი შორს იმყოფება, ყველაზე უსაფრთხო გზა ნოტარიუსის დეპოზიტია: სამოქალაქო კოდექსის მიხედვით, ნოტარიუსის სადეპოზიტო ანგარიშზე თანხის შეტანა გადამხდელს ვალდებულებისგან ათავისუფლებს, ხოლო თანხას ნოტარიუსი გადასცემს. თქვენ თანხას ნოტარიუსის ანგარიშზე რიცხავთ, ნოტარიუსი კი მას გამყიდველს მხოლოდ მაშინ ურიცხავს, როცა თქვენ მესაკუთრედ დარეგისტრირდებით. ბანკები ნოტარიუსების დეპოზიტებს ნომინალურ ანგარიშებზე ინახავენ, ამიტომ თანხა დაცულია მაშინაც, თუ ნოტარიუსის პირად ანგარიშს ყადაღა დაედება. გადაიხადეთ მხოლოდ გამყიდველის საკუთარ სახელზე გახსნილ ანგარიშზე ან დეპოზიტზე; არასოდეს მესამე პირს. ჩვენი სახელმძღვანელო უსაფრთხო გადახდის შესახებ ამ ვარიანტებს ერთმანეთს ადარებს.

სანქციები და საბანკო შემოწმებები

ბანკები გამყიდველებსა და მყიდველებს სანქციების მიხედვით საკუთარი წესებით ამოწმებენ. 2023 წელს საქართველოს ეროვნულმა ბანკმა გადაწყვიტა, რომ უცხოურ სანქციებს საქართველოს მოქალაქეების მიმართ სასამართლოს გადაწყვეტილების გარეშე არ გამოიყენებდა, მაშინ როცა TBC Bank-მა და Bank of Georgia-მ განაცხადეს, რომ ყველა საერთაშორისო სანქციას გამოიყენებდნენ. გადახდა სანქცირებული პირის ან ბანკის მიმართულებით ან მათგან შეიძლება დაიბლოკოს ან შეფერხდეს. თუ თქვენს გამყიდველს ან მის ბანკს ეს შეიძლება შეეხოს, ნებისმიერი ავანსის გადახდამდე საკუთარ ბანკს ჰკითხეთ. ასეთი კითხვა ხელშეკრულებამდე ბევრად ადვილი დასასმელია, ვიდრე მაშინ, როცა თანხა უკვე გზაშია.

გამყიდველის ქორწინება

საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის მიხედვით, ქორწინების განმავლობაში შეძენილი ქონება მეუღლეთა საერთო საკუთრებაა, თუ საქორწინო ხელშეკრულებით სხვა რამ არ არის დადგენილი. უცხოელი მეუღლეების შემთხვევაში „საერთაშორისო კერძო სამართლის შესახებ“ საქართველოს კანონი ჯერ მათი საერთო მოქალაქეობის ქვეყნის სამართალს მიმართავს, შემდეგ მათი საერთო ჩვეულებრივი საცხოვრებელი ადგილის სამართალს, ხოლო ბოლოს იმ ქვეყნის სამართალს, რომელთანაც ყველაზე მჭიდრო კავშირი აქვთ; მეუღლეებს ასევე შეუძლიათ ნოტარიულად დამოწმებული შეთანხმებით აირჩიონ რომელიმე მეუღლის მოქალაქეობის ან საცხოვრებელი ქვეყნის სამართალი, ან იმ ადგილის სამართალი, სადაც ქონება მდებარეობს. თავად ქონების გადაცემა კი ქართულ სამართალს ემორჩილება, რადგან ბინა საქართველოშია.

პრაქტიკაში იკითხეთ, დაქორწინებულია თუ არა გამყიდველი, როდის შეიძინა ბინა და არსებობს თუ არა საქორწინო ხელშეკრულება. თუ ბინა შესაძლოა მეუღლეთა საერთო საკუთრება იყოს, მოითხოვეთ მეუღლის ნოტარიულად დამოწმებული თანხმობა ან ხელმოწერა. ჩვენი სახელმძღვანელო თანასაკუთრების შესახებ ქართულ წესებს განმარტავს.

როცა გამყიდველმა ბინა მემკვიდრეობით მიიღო

უცხო ქვეყნის მოქალაქის მემკვიდრეობა იმ ქვეყნის სამართალს ექვემდებარება, რომლის მოქალაქეც ის გარდაცვალების მომენტში იყო, ხოლო საზღვარგარეთ მცხოვრები პირის სამკვიდრო იმ ქვეყანაში იხსნება, სადაც ის ცხოვრობდა. ამიტომ მემკვიდრეს, როგორც წესი, უცხოური სამკვიდრო მოწმობა აქვს, რომელსაც აპოსტილი და თარგმანი სჭირდება. ბინა ჯერ მემკვიდრის სახელზე უნდა დარეგისტრირდეს; სანამ ეს არ მომხდარა, მემკვიდრე მას ვერ გაყიდის. ამონაწერში შეამოწმეთ, რეგისტრირებულია თუ არა მემკვიდრე მესაკუთრედ, ხოლო თუ ბინა რამდენიმე მემკვიდრეს ეკუთვნის, ხელი ყველამ უნდა მოაწეროს. მემკვიდრეობით მიღებულ ბინაზე ეს ორი შემოწმება ისევე მნიშვნელოვანია, როგორც ფასზე შეთანხმება.

გამყიდველის ბინადრობის ნებართვა და თქვენი

გამყიდველი, რომელსაც ამ ბინაზე დაფუძნებული ბინადრობის ნებართვა აქვს, ნებართვის საფუძველს მაშინ კარგავს, როცა მისი საკუთრება წყდება, ანუ იმ დღეს, როცა თქვენ მესაკუთრედ დარეგისტრირდებით. ეს გამყიდველის საქმეა, თუმცა შეიძლება ახსნას, რატომ ირჩევს ის გაყიდვის კონკრეტულ დროს. თუ საკუთარი ნებართვის მიღება გსურთ, დაგჭირდებათ თქვენივე შეფასება აკრედიტებული შემფასებლისგან, რომელიც $150 000-ზე მეტ ღირებულებას აჩვენებს: წესი, რომელიც მესაკუთრეს ახალი შეფასებისგან ათავისუფლებს, მხოლოდ იმ პირზე ვრცელდება, ვინც იმავე ქონებას ინარჩუნებს. იხილეთ ჩვენი გვერდი $150 000-ის ზღვრის შესახებ.

შეძენა საზღვარგარეთ მცხოვრები გამყიდველისგან, ნაბიჯ-ნაბიჯ

1. გამოითხოვეთ ამონაწერი

   შეადარეთ მესაკუთრის სახელი პასპორტს და მოძებნეთ გირავნობები, ყადაღები და იპოთეკები.

2. შეაგროვეთ გამყიდველის დოკუმენტები

   პასპორტის ასლი, აპოსტილიანი მინდობილობა, საჭიროების შემთხვევაში ქორწინების ან მემკვიდრეობის საბუთები.

3. დოკუმენტები ათარგმნინეთ და შეამოწმებინეთ

   საქართველოში მოქმედ ნოტარიუსთან, რეესტრის მიერ შესაძლო შემოწმებისთვის საკმარისი დროის გათვალისწინებით.

4. შეთანხმდით თანხის გადაცემის გზაზე

   ვალუტა, კურსი და ნოტარიუსის დეპოზიტი ან ესქროუ, რაც საკუთარ ბანკთან წინასწარ უნდა დაადასტუროთ.

5. ხელი მოაწერეთ ხელშეკრულებას

   ქართულ ენაზე, თარგმანთან ერთად, ნოტარიუსთან ან იუსტიციის სახლში.

6. დარეგისტრირდით და გაათავისუფლეთ გადახდა

   ფასი გამყიდველს მხოლოდ მას შემდეგ გადაეცემა, რაც ახალ ამონაწერში მესაკუთრედ გამოჩნდებით.

რისკები და გამონაკლისები

• გაყალბებული ან გაუქმებული მინდობილობა. გადაამოწმეთ ის პირდაპირ გამყიდველთან.
• გადახდა მესამე პირზე. თანხა მხოლოდ გამყიდველის საკუთარ ანგარიშზე ან დეპოზიტზე გადაიხადეთ.
• მეუღლე, რომელიც გარიგებაში არ მონაწილეობს. საერთო ქონების გაყიდვას შეიძლება მეუღლის თანხმობა დასჭირდეს.
• საგადასახადო გირავნობა. თუ არ გაუქმდა, ის ბინას მიჰყვება.
• დაბლოკილი გადახდები. სანქციების შემოწმებამ შეიძლება გადარიცხვა შეაჩეროს.
• დაგვიანება. უცხოური დოკუმენტების შემოწმებამ შეიძლება პროცესს რამდენიმე კვირა დაუმატოს.

ხშირი კითხვები

უფრო სარისკოა თუ არა უცხოელისგან ყიდვა, ვიდრე ქართველისგან?

კანონის თვალსაზრისით არა; დამატებითი რისკები დოკუმენტებიდან, წარმომადგენლებიდან და საზღვარგარეთ გადახდებიდან მოდის, და თითოეული მათგანის შემოწმება შესაძლებელია.

სჭირდება თუ არა უცხოელი გამყიდველის პასპორტს თარგმნა?

რეგისტრაციისთვის არა, თუ მისი მონაცემები ინგლისურად ან რუსულად წერია.

შეუძლია თუ არა გამყიდველს საზღვარგარეთიდან ხელის მოწერა?

დიახ, წარმომადგენლის მეშვეობით, ნოტარიულად დამოწმებული და აპოსტილიანი მინდობილობით.

მევალება თუ არა გამყიდველის გადასახადის დაკავება?

კერძო ფიზიკურ პირს არა; მყიდველ კომპანიას შეიძლება ევალებოდეს.

იხდის თუ არა გამყიდველი გადასახადს გაყიდვაზე?

არა, თუ ბინა ორ წელზე მეტ ხანს ჰქონდა; სხვა შემთხვევაში ნამატის 5%-ს.

შემიძლია თუ არა გამყიდველის უცხოურ ანგარიშზე გადახდა?

რას გადარიცხავს, ამას თქვენი ბანკი წყვეტს; რეგისტრაციამდე ნოტარიუსის დეპოზიტი უფრო უსაფრთხო გზაა.

რა ხდება, თუ გამყიდველი დაქორწინებულია?

თუ ბინა შესაძლოა საერთო ქონება იყოს, მოითხოვეთ მეუღლის ნოტარიულად დამოწმებული თანხმობა.

შემიძლია თუ არა გამყიდველის შეფასების გამოყენება ჩემი ბინადრობის ნებართვისთვის?

არა; ახალ მესაკუთრეს ახალი შეფასება სჭირდება.

წყაროები

1. „ნოტარიატის შესახებ“ საქართველოს კანონი (მუხლები 38, 54-56), საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე (ნანახია 2026 წლის 14 ოქტომბერი)
2. საჯარო რეესტრის შესახებ ინსტრუქცია, იუსტიციის მინისტრის №487 ბრძანება (მუხლები 20, 56, 57), საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე (ნანახია 2026 წლის 14 ოქტომბერი)
3. საქართველოს საგადასახადო კოდექსი (მუხლები 81, 82, 104, 134, 153, 154, 239), საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე (ნანახია 2026 წლის 14 ოქტომბერი)
4. „საერთაშორისო კერძო სამართლის შესახებ“ საქართველოს კანონი (მუხლები 32, 45, 55), საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე (ნანახია 2026 წლის 14 ოქტომბერი)
5. საქართველოს სამოქალაქო კოდექსი (მუხლები 183, 434-435, 1158-1160, 1324, 1326), საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე (ნანახია 2026 წლის 14 ოქტომბერი)
6. საქართველოს კანონი „ფულის გათეთრებისა და ტერორიზმის დაფინანსების აღკვეთის ხელშეწყობის შესახებ“ (მუხლები 3, 11), საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე (ნანახია 2026 წლის 14 ოქტომბერი)
7. Larization measures (ლარიზაციის ღონისძიებები), საქართველოს ეროვნული ბანკი (ნანახია 2026 წლის 14 ოქტომბერი)
8. Notary's deposit account becomes more protected (ნოტარიუსის სადეპოზიტო ანგარიში უფრო დაცული ხდება), საქართველოს ნოტარიუსთა პალატა (ნანახია 2026 წლის 14 ოქტომბერი)
9. Public Registry's verification of foreign apostilled documents in Georgia (საჯარო რეესტრის მიერ უცხოური აპოსტილიანი დოკუმენტების გადამოწმება საქართველოში), Andersen in Georgia, 2025 წლის 15 სექტემბერი (ნანახია 2026 წლის 14 ოქტომბერი)
10. Sector snapshot: Batumi residential real estate (სექტორის მიმოხილვა: ბათუმის საცხოვრებელი უძრავი ქონება), Investor.ge, 2026 წლის 20 აპრილი (ნანახია 2026 წლის 14 ოქტომბერი)
11. Georgians protest National Bank decision not to apply Western sanctions (ქართველები აპროტესტებენ ეროვნული ბანკის გადაწყვეტილებას დასავლური სანქციების გამოუყენებლობის შესახებ), OCCRP, 2023 წლის 21 სექტემბერი (ნანახია 2026 წლის 14 ოქტომბერი)

ცვლილებების ისტორია

• 14 ოქტომბერი, 2026 - განმარტება გამოქვეყნდა „ნოტარიატის შესახებ“ კანონის, საჯარო რეესტრის ინსტრუქციის, საგადასახადო კოდექსის, „საერთაშორისო კერძო სამართლის შესახებ“ კანონისა და AML კანონის საფუძველზე.