ქონების დისტანციური შეძენა საქართველოში, ჩამოსვლის გარეშე

როგორ შეიძლება ქონების ყიდვა ისე, რომ საქართველოში არ იმყოფებოდეთ?

ქართული კანონმდებლობა საშუალებას გაძლევთ, რომ თქვენ ნაცვლად ხელი სხვამ მოაწეროს. სამოქალაქო კოდექსის 103-ე მუხლი უშვებს გარიგების დადებას წარმომადგენლის მეშვეობით, რომლის უფლებამოსილებაც დავალებიდან, ანუ მინდობილობიდან მომდინარეობს, ხოლო 104-ე მუხლის თანახმად, გარიგება, რომელსაც წარმომადგენელი ამ უფლებამოსილების ფარგლებში დებს, უფლებებსა და მოვალეობებს წარმოშობს თქვენთვის და არა თავად წარმომადგენლისთვის. ამიტომ დისტანციური შეძენა ჩვეულებრივი შეძენაა, რომელშიც ერთი პირი, თქვენი წარმომადგენელი, ხელმოწერისას და რეესტრში თქვენს ადგილს იკავებს, თქვენ კი ყოველ ნაბიჯს საზღვარგარეთიდან ადევნებთ თვალს. სხვა სიტყვებით, თავად შეძენისთვის საქართველოში ფიზიკურად ყოფნა აუცილებელი არ არის: საკმარისია, რომ ადგილზე იყოს ადამიანი, რომელსაც თქვენი სახელით მოქმედების უფლებამოსილება სათანადო ფორმით აქვს მინიჭებული.

დისტანციურ შეძენას უსაფრთხოს ან სარისკოს მანძილი კი არ ხდის, არამედ ის დოკუმენტები, რომლებიც წარმომადგენელს უკავშირდება: რის უფლებას აძლევს მას მინდობილობა, როგორ შედგა ის საზღვარგარეთ, როგორ დასტურდება გარიგება საქართველოში და შეიძლება თუ არა, რომ თანხა ისე გადაადგილდეს, რომ წარმომადგენლის ხელში არ მოხვდეს. ეს გზამკვლევი ამ საკითხებს თანმიმდევრობით განიხილავს: ჯერ კანონის წესებს, შემდეგ მინდობილობის შინაარსსა და მის ლეგალიზაციას, მერე შეძენის ნაბიჯებს და თანხის მოძრაობას, ბოლოს კი იმას, რაც შეძენის შემდეგ ხდება. თუ გირჩევნიათ, რომ მთელი პროცესი გუნდმა წარმართოს, ჩვენი დისტანციური შეძენის სერვისის გვერდზე აღწერილია, როგორ ვაკეთებთ ამას.

რას ამბობს სამოქალაქო კოდექსი მინდობილობის შესახებ?

რა უნდა ეწეროს თქვენს მინდობილობაში?

შეძენისთვის ყველაზე უსაფრთხო მინდობილობა ვიწროა. ის წარმომადგენელს მხოლოდ იმ კონკრეტული მოქმედებების შესრულების უფლებას აძლევს, რომლებიც შეძენას სჭირდება, და სხვას არაფრისას, ხოლო ქონებას ისე ზუსტად ასახელებს, რომ მისი სხვა ქონებისთვის გამოყენება შეუძლებელი იყოს. რაც უფრო ზუსტია ტექსტი, მით ნაკლებია იმის საფრთხე, რომ მინდობილობამ იმაზე მეტით შეგბოჭოთ, ვიდრე განიზრახავდით. ქვემოთ მოცემული სია ის შინაარსია, რომელსაც ჩვენ ვამოწმებთ, სანამ მინდობილობას საზღვარგარეთ ხელი მოეწერება; საბოლოო ფორმულირება იურისტისა და ნოტარიუსის საქმეა.

• თქვენი სრული სახელი, გვარი და პასპორტის მონაცემები, ასევე წარმომადგენლისაც ზუსტად ისე, როგორც პასპორტებშია, იმ მართლწერით, რომელსაც თარგმანი გამოიყენებს.
• ქონება საკადასტრო კოდითა და მისამართით მინდობილობა „ბინაზე თბილისში“ თბილისის ნებისმიერი ბინისთვის შეიძლება იქნეს გამოყენებული.
• ნებადართული მოქმედებები მაგალითად: ამონაწერების მიღება, ნასყიდობის ხელშეკრულებაზე ხელის მოწერა მითითებული მაქსიმალური ფასით, რეგისტრაციის განაცხადის შეტანა, ამონაწერისა და გასაღებების მიღება.
• თანხა გამორიცხულია ან მკაცრად შეზღუდულია ყველაზე უსაფრთხო ფორმა წარმომადგენელს თანხის მიღების ან გადახდის უფლებას არ აძლევს; ფასი თქვენი ანგარიშიდან პირდაპირ გამყიდველის ანგარიშზე გადადის, წარმომადგენლის გვერდის ავლით.
• მეორე მხარის სახელით მოქმედების აკრძალვა 114-ე მუხლი საკუთარ თავთან გარიგებას ისედაც ზღუდავს; პირდაპირ მიუთითეთ, რომ წარმომადგენელი გამყიდველის სახელით არ მოქმედებს.
• მოქმედების ვადა 109-ე მუხლის თანახმად, ვადის გასვლა ერთ-ერთი საფუძველია, რომლითაც უფლებამოსილება წყდება. ვადიანი მინდობილობის ხელახლა გამოყენება წლების შემდეგ შეუძლებელია.
• უფლებამოსილების სხვაზე გადაცემის უფლების გარეშე, თუ თავად არ გსურთ ეს გადაწყვიტეთ, შეუძლია თუ არა წარმომადგენელს უფლებამოსილება სხვას გადასცეს, და ეს წერილობით ჩაწერეთ.

ჩეკლისტის ამობეჭდვა

როგორ ხდება საზღვარგარეთ გაცემული მინდობილობა ნამდვილი საქართველოში?

მინდობილობას ხელი თქვენს ქვეყანაში, ნოტარიუსის წინაშე ეწერება. შემდეგ ის ლეგალიზდება, რათა ქართველ ნოტარიუსსა და რეესტრს მასზე დაყრდნობა შეეძლოთ: აპოსტილით, თუ თქვენი ქვეყანა ჰააგის აპოსტილის კონვენციის მონაწილეა, ან, თუ არ არის, საქართველოს საკონსულოს მეშვეობით, საკონსულო ლეგალიზაციით. ბოლოს მას სერტიფიცირებული მთარგმნელი ქართულად თარგმნის, ხოლო თარგმანი საქართველოში დასტურდება. თანმიმდევრობას მნიშვნელობა აქვს: აპოსტილი უცხოელი ნოტარიუსის ხელმოწერას ადასტურებს, ამიტომ ის ხელმოწერილ დედანს ერთვის, თარგმანი კი როგორც მინდობილობას, ისე აპოსტილს მოიცავს. ამიტომ ჯერ ხელმოწერა, შემდეგ ლეგალიზაცია და მხოლოდ ამის მერე თარგმანი: ეს სამი ეტაპი სწორედ ამ რიგით უნდა შესრულდეს.

ქართულ მხარეს ბოლო დროს ცვლილება მოხდა. Revera Legal-ის ცნობით, სანოტარო მოქმედებების შესახებ ინსტრუქციაში შეტანილი ცვლილების თანახმად, გარიგება, რომელშიც ერთ-ერთ მხარეს საზღვარგარეთ გაცემული მინდობილობით წარმომადგენელი წარმოადგენს, ახლა ქართველმა ნოტარიუსმა საჯარო აქტის სახით უნდა დაადასტუროს, მაშინ როცა ადრე მისი დადასტურება რეესტრსაც შეეძლო. პრაქტიკაში დისტანციური შეძენა ამიტომ ქართველი ნოტარიუსის გავლით მიმდინარეობს: ის კითხულობს უცხოურ მინდობილობას, ამოწმებს წარმომადგენელს და ადასტურებს ხელშეკრულებას, სანამ ის რეესტრში წავა. ეს ნიშნავს, რომ ქართველი ნოტარიუსი დისტანციური შეძენის აუცილებელი მონაწილეა და მისი როლი გეგმაში თავიდანვე უნდა გაითვალისწინოთ.

ქართველ ნოტარიუსს ზოგიერთი მოქმედების დადასტურება ინტერნეტითაც შეუძლია. საქართველოს ნოტარიუსთა პალატის ცნობით, თანხმობები, განცხადებები და მინდობილობები ონლაინ შეიძლება დადასტურდეს ნებისმიერი ქვეყნიდან, თუმცა ამ გზით დადასტურებული მინდობილობის შემთხვევაში მინდობილობის გამცემი საქართველოს მოქალაქე ან ნოტარიუსისთვის ცნობილი პირი უნდა იყოს. ამიტომ უცხოელი მყიდველების უმეტესობა მინდობილობას საკუთარ ქვეყანაში აფორმებს და ლეგალიზაციას უკეთებს, როგორც ზემოთაა აღწერილი. მინდობილობის ონლაინ დადასტურება მათთვის მხოლოდ მაშინ არის შესაძლებელი, როცა ზემოთ აღნიშნული პირობები სრულდება.

როგორ მიმდინარეობს დისტანციური შეძენა, ნაბიჯ-ნაბიჯ?

1. აირჩიეთ წარმომადგენელი

   იურისტი ან პროფესიონალი, ვისთანაც წერილობითი შეთანხმება გაქვთ, და არა გამყიდველის აგენტი ან გამყიდველის მეგობარი. მთავარია, რომ ის მხოლოდ თქვენს ინტერესებს იცავდეს.

   სანამ რომელიმე მინდობილობის პროექტი მომზადდება

2. დაათვალიერეთ პირდაპირი ვიდეოზარით

   მოითხოვეთ დაუმონტაჟებელი დათვალიერება რეალურ დროში, ქუჩიდან დაწყებული ყველა ოთახამდე, და ზარის დასრულებამდე საკადასტრო კოდიც მოითხოვეთ, რადგან სწორედ მისით შემოწმდება ქონება რეესტრში.

   ერთი ზარი თითო ქონებაზე

3. ჩაატარეთ სამართლებრივი შემოწმება

   თქვენი იურისტი გამოითხოვს და წაიკითხავს რეესტრის ამონაწერს, შეამოწმებს გამყიდველს, ხოლო ახალი შენობის შემთხვევაში დეველოპერის დოკუმენტებსაც. თქვენ იღებთ ამონაწერს და წერილობით შეჯამებას, რათა გადაწყვეტილება დოკუმენტების საფუძველზე მიიღოთ.

   რამდენიმე დღე, იმის მიხედვით, როგორ წარმოადგენს დოკუმენტებს მეორე მხარე

4. მოაწერეთ ხელი მინდობილობას საზღვარგარეთ

   თქვენი ქვეყნის ნოტარიუსთან, ზემოთ მოცემული შინაარსის სიის მიხედვით; შემდეგ აპოსტილი ან საკონსულო ლეგალიზაცია.

   დამოკიდებულია თქვენი ქვეყნის ნოტარიუსებსა და უწყებებზე

5. გამოგზავნეთ დედანი და თარგმნეთ

   ლეგალიზებული დედანი საქართველოში იგზავნება და ქართულ ენაზე სერტიფიცირებული თარგმანით ითარგმნება. თარგმანი მოიცავს როგორც თავად მინდობილობას, ისე მასზე დართულ აპოსტილს ან საკონსულო ლეგალიზაციის აღნიშვნას.

   კურიერის დრო, პლუს თარგმნა

6. შეათანხმეთ ხელშეკრულების ტექსტი

   საბოლოო ტექსტს წერილობით ამტკიცებთ, სანამ მას თქვენი წარმომადგენელი ხელს მოაწერს, ასე რომ, ხელმოწერისას არაფერი იცვლება თქვენი თანხმობის გარეშე; გარიგებას ქართველი ნოტარიუსი ადასტურებს.

   შენიშვნების ერთი ან ორი რაუნდი

7. გადაიხადეთ ბანკიდან ბანკში

   საზღვარგარეთ არსებული თქვენი ანგარიშიდან გამყიდველის ანგარიშზე, რეგისტრაციასთან მისადაგებულ დროს. წარმომადგენელი თქვენს თანხას არ ინახავს და არც გადარიცხვაში მონაწილეობს.

   თქვენი ბანკისა და მიმღები ბანკის მიერ დამუშავების დრო

8. დაარეგისტრირეთ და მიიღეთ ამონაწერი

   რეგისტრაციის განაცხადი შედის და რეგისტრაცია სრულდება; თქვენ იღებთ განახლებულ ამონაწერს, სადაც მესაკუთრედ თქვენ ხართ მითითებული, შემდეგ კი გასაღებები თქვენს წარმომადგენელს ან მმართველს გადაეცემა.

   რეესტრი: 150 ლარი სტანდარტული ვადით, ან უფრო სწრაფად, 270 ან 350 ლარად

როგორ უნდა გადაადგილდეს თანხა?

თქვენი ანგარიშიდან გამყიდველის ანგარიშზე, რომელიც გამყიდველის სახელზეა, ბანკების მეშვეობით. არა ნაღდი ფულით, არა წარმომადგენლისთვის, არა გამყიდველის აგენტისთვის ან ნათესავისთვის. გადახდა რეგისტრაციას დაუკავშირეთ, რათა თანხა მაშინ ან მას შემდეგ გათავისუფლდეს, როცა თქვენზე გადაცემის განაცხადი შევა ან რეგისტრაცია დასრულდება. მოელოდეთ, რომ თქვენი ბანკიც და ქართული ბანკიც თანხის წარმოშობის შესახებ შეგეკითხებათ: საქართველოს კანონი ფულის გათეთრების აღკვეთის შესახებ ბანკებსა და ნოტარიუსებს ავალდებულებს, თავიანთი კლიენტების იდენტიფიცირება მოახდინონ, და ასეთი კითხვების დასმის უფლებას აძლევს. ქართული საბანკო ანგარიში ქონების ფლობის სამართლებრივი პირობა არ არის, ამიტომ თავად შეძენისთვის თქვენი ქვეყნის ბანკიდან გადარიცხვაც შეიძლება საკმარისი იყოს. მთავარი წესი მარტივია: თანხა პირდაპირ თქვენგან გამყიდველთან მიდის და გზად არავის ხელში არ ჩერდება.

ერთი მარტივი გზა, რომელიც უცხოელებისთვის არ არსებობს: საჯარო რეესტრის Smart Contract (ჭკვიანი ხელშეკრულების) სერვისი, რომლითაც მხარეებს შეძენის დისტანციურად და ელექტრონულად რეგისტრაცია შეუძლიათ, მხოლოდ იმ საქართველოს მოქალაქეებისთვისაა ხელმისაწვდომი, ვისაც ქართული პირადობის მოწმობა ან პასპორტი აქვს. ამიტომ საზღვარგარეთ მყოფი უცხოელი მყიდველი ქონებას წარმომადგენლის მეშვეობით ყიდულობს და არა რეესტრის ონლაინ ხელშეკრულებით. ეს დისტანციურ შეძენას შეუძლებელს არ ხდის: ის უბრალოდ სხვა გზით, მინდობილობითა და ქართველი ნოტარიუსის მონაწილეობით ხორციელდება, როგორც ზემოთაა აღწერილი.

რა ხდება შეძენის შემდეგ, როცა საზღვარგარეთ იმყოფებით?

თქვენს სახელზე გაცემული ამონაწერი საკუთრების დამადასტურებელი დოკუმენტია, და მისი ასლი ხელთ უნდა გქონდეთ, სანამ ბოლო გადახდა საბოლოო გახდება. ამის შემდეგ საქართველოში ვიღაცამ უნდა ჩაიბაროს გასაღებები, კომუნალური ანგარიშები და შენობის მომსახურების გადასახადები თქვენს სახელზე გადაიტანოს და, თუ ქონებას აქირავებთ, მოიძიოს და მართოს მოიჯარეები. როცა მინდობილობა თავის საქმეს შეასრულებს, დედანი უკან მოითხოვეთ: 110-ე მუხლის თანახმად, უფლებამოსილების შეწყვეტისას წარმომადგენელი ვალდებულია, დოკუმენტი დააბრუნოს. თუ მინდობილობას ვადაზე ადრე გააუქმებთ, აცნობეთ ნოტარიუსს და იმ პირებს, ვისთანაც თქვენი წარმომადგენელი ურთიერთობდა, რადგან 108-ე მუხლის თანახმად, გაუქმება, რომლის შესახებაც მესამე პირებმა არ იცოდნენ, მათთვის სავალდებულო არ არის. მოკლედ, შეძენა ამონაწერით სრულდება, თუმცა ქონების ფლობა საზღვარგარეთიდან შემდგომშიც საჭიროებს ადამიანს, რომელიც საქართველოში ადგილზე იმოქმედებს თქვენი სახელით.

რისკები და გამონაკლისები

• ფართო მინდობილობა. მინდობილობა „საქართველოში ქონების ყიდვასა და გაყიდვაზე“ ძალაუფლებაა თქვენს თანხასა და თქვენს სახელზე. შეზღუდეთ ის ერთი ქონებითა და ერთი გარიგებით, ქონება კი საკადასტრო კოდით დაასახელეთ.
• წარმომადგენელი, რომელიც თანხას განკარგავს. დისტანციურ შეძენებში ყველაზე მარტივად ასაცილებელი ზარალი. გადახდა ბანკიდან ბანკში განახორციელეთ, თქვენი ანგარიშიდან პირდაპირ გამყიდველის ანგარიშზე.
• გამყიდველის მიერ შერჩეული წარმომადგენელი. თქვენი წარმომადგენელი მხოლოდ თქვენი სახელით უნდა მოქმედებდეს; 114-ე მუხლი ორივე მხარის სახელით მოქმედებას ზღუდავს. ამიტომ წარმომადგენელი თავად აირჩიეთ და მასთან წერილობითი შეთანხმება გააფორმეთ.
• მხოლოდ დამონტაჟებული ვიდეოების ნახვა. მოითხოვეთ პირდაპირი ზარი, რომელშიც ქონებას რეალურ დროში ნახავთ, და სარეკლამო მასალის საფუძველზე არაფერი გადაწყვიტოთ.
• მინდობილობა ვადის გარეშე. უფლებამოსილება, რომელსაც ვადა არასოდეს გასდის, შეძენიდან დიდი ხნის შემდეგაც შეიძლება ბოროტად იქნეს გამოყენებული. მინდობილობაში მოქმედების ვადა ყოველთვის მიუთითეთ.

ხშირი კითხვები

შემიძლია ხელშეკრულებას თავად მოვაწერო ხელი ონლაინ?

რეესტრის ონლაინ Smart Contract ხელმისაწვდომია მხოლოდ საქართველოს მოქალაქეებისთვის. საზღვარგარეთ მყოფი უცხოელი მყიდველი ხელს წარმომადგენლის მეშვეობით აწერს, მინდობილობის საფუძველზე, ხოლო გარიგებას ქართველი ნოტარიუსი ადასტურებს.

შეიძლება გამყიდველის აგენტი იყოს ჩემი წარმომადგენელი?

ეს რეკომენდებული არ არის. თქვენი წარმომადგენელი მხოლოდ თქვენი სახელით უნდა მოქმედებდეს, ხოლო სამოქალაქო კოდექსი წარმომადგენელს თანხმობის გარეშე ორივე მხარის სახელით მოქმედებას უზღუდავს. უმჯობესია, წარმომადგენელი თავად აირჩიოთ და მინდობილობაში პირდაპირ ჩაწეროთ, რომ ის გამყიდველის სახელით არ მოქმედებს.

საერთოდ მჭირდება საქართველოში ჩამოსვლა?

თავად შეძენისთვის არა: დათვალიერება, მინდობილობა, ხელმოწერა, გადახდა და რეგისტრაცია ისე შეიძლება შესრულდეს, რომ საქართველოში არ იმყოფებოდეთ. თუ მოგვიანებით ბინადრობის ნებართვის მიღება მოგინდებათ, პირველ განცხადებას პირი საქართველოში ყოფნისას წარადგენს.

შემიძლია მინდობილობა საქართველოს საკონსულოში გავცე?

საქართველოს საკონსულოს მეშვეობით საკონსულო ლეგალიზაცია ის გზაა, რომელიც აპოსტილის კონვენციის არამონაწილე ქვეყნებისთვის გამოიყენება. საკონსულოში იკითხეთ, რომელ სანოტარო მომსახურებას სთავაზობს ის. თუ თქვენი ქვეყანა კონვენციის მონაწილეა, ჩვეულებრივ გზად აპოსტილი რჩება.

როგორ გავიგო, რომ რეგისტრაცია ნამდვილად შედგა?

მოითხოვეთ რეესტრის განახლებული ამონაწერი, სადაც მესაკუთრედ თქვენ ხართ მითითებული. ეს ის დოკუმენტია, რომელსაც ყოველი შემდგომი ნაბიჯი ეყრდნობა, და მისი ასლი ხელთ უნდა გქონდეთ, სანამ ბოლო გადახდა საბოლოო გახდება.

შემიძლია მინდობილობის გაუქმება?

დიახ. გაუქმება ერთ-ერთი საფუძველია, რომლითაც უფლებამოსილება წყდება, თუმცა აცნობეთ ნოტარიუსს და ყველას, ვისთანაც თქვენი წარმომადგენელი ურთიერთობს, რადგან გაუქმება, რომლის შესახებაც მესამე პირებმა არ იციან, მათთვის სავალდებულო არ არის.

როგორ ერგება დისტანციური ეტაპები მთელ შეძენის პროცესს, ნაჩვენებია შეძენის ვადების გეგმაში, კვირების მიხედვით.

წყაროები

1. საქართველოს სამოქალაქო კოდექსი (მუხლები 103-114 და 183), კონსოლიდირებული ვერსია, 2026 წლის 25 ივნისი, საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე (ნანახია 2026 წლის 12 ოქტომბერი)
2. New notary requirements for transactions subject to public registration in Georgia (ახალი სანოტარო მოთხოვნები საჯარო რეგისტრაციას დაქვემდებარებული გარიგებებისთვის), Revera Legal (ნანახია 2026 წლის 12 ოქტომბერი)
3. Answers to hot topics: notarial acts via the internet (პასუხები აქტუალურ კითხვებზე: სანოტარო მოქმედებები ინტერნეტით), საქართველოს ნოტარიუსთა პალატა (ნანახია 2026 წლის 12 ოქტომბერი)
4. Smart Contract: ხშირად დასმული კითხვები, საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტო (ნანახია 2026 წლის 11 ოქტომბერი)
5. უძრავი ქონების რეგისტრაცია: საფასური და ვადები, საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტო (ნანახია 2026 წლის 11 ოქტომბერი)
6. საქართველოს კანონი „ფულის გათეთრებისა და ტერორიზმის დაფინანსების აღკვეთის ხელშეწყობის შესახებ“, კონსოლიდირებული ვერსია, 2026 წლის 1 აპრილი, საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე (ნანახია 2026 წლის 11 ოქტომბერი)
7. აპოსტილის კონვენციის მონაწილეთა ცხრილი, ჰააგის საერთაშორისო კერძო სამართლის კონფერენცია (ნანახია 2026 წლის 11 ოქტომბერი)

ცვლილებების ისტორია

• 12 ოქტომბერი, 2026 - გზამკვლევი გამოქვეყნდა სამოქალაქო კოდექსის წარმომადგენლობის წესების, ნოტარიუსთა პალატისა და რეესტრის მონაცემების საფუძველზე; მას პარტნიორი იურისტი ამოწმებს.