ქონების მესაკუთრის ონლაინ შემოწმება საქართველოში

შეიძლება თუ არა ონლაინ გაარკვიოთ, ვის ეკუთვნის ქონება საქართველოში?

დიახ. საქართველოს საჯარო რეესტრი ღიაა: კანონის თანახმად, რეგისტრირებული მონაცემები საჯაროა და ნებისმიერ პირს შეუძლია მათი გაცნობა, ხოლო ამონაწერი გაიცემა ყველასთვის, ვინც დადგენილ საფასურს გადაიხდის. მყიდველისთვის ეს ყველაზე სასარგებლო შემოწმებაა, რაც კი არსებობს, რადგან ნებისმიერ გარიგებაში დაინტერესებული პირის უფლება ქონებაზე მხოლოდ საჯარო რეესტრის ამონაწერით დასტურდება. ამისთვის არც გამყიდველის ნებართვა გჭირდებათ და არც საქართველოში ყოფნა. სხვა სიტყვებით, მესაკუთრის შემოწმება შეგიძლიათ დისტანციურად, იქიდან, სადაც ახლა იმყოფებით, და ეს ნაბიჯი თქვენზეა და არა მეორე მხარეზე.

ეს გზამკვლევი განმარტავს, როგორ შეუკვეთოთ ამონაწერი ონლაინ, რას უნდა მიაქციოთ ყურადღება მასში მესაკუთრის სახელის გარდა, როგორ დაინახოთ, ხომ არ შეუტანია ვინმეს განცხადება ამ ქონებაზე, და რომელი სხვა საჯარო რეესტრების შემოწმება ღირს თანხის გადახდამდე. თითოეულ საკითხს ქვემოთ ცალკე განვიხილავთ, იმ ნიშნებთან ერთად, რომლებიც შეჩერების მიზეზი უნდა გახდეს.

როგორ შევუკვეთოთ ამონაწერი ონლაინ

1. გაიგეთ საკადასტრო კოდი

   სთხოვეთ ის გამყიდველს ან აგენტს, ან ამოიკითხეთ ადრინდელი ამონაწერიდან ან დეველოპერის დოკუმენტებიდან.

2. გახსენით რეესტრის ელექტრონული სერვისები

   napr.gov.ge-ზე საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტო ამონაწერის სერვისისთვის ბმულით მიგითითებთ სახელმწიფო პორტალ my.gov.ge-ზე.

3. აირჩიეთ ვადა და ენა

   ონლაინ შეკვეთილი სტანდარტული ამონაწერი 13 ლარი ღირს და ერთ სამუშაო დღეში მზადდება, ან 52 ლარი, თუ იმავე დღეს გჭირდებათ; ინგლისურენოვანი ამონაწერისთვის დამატებით 26 ლარს იხდით.

4. გადაიხადეთ და ჩამოტვირთეთ

   გადაიხადეთ საბანკო ბარათით და ჩამოტვირთეთ ამონაწერი, როგორც სააგენტოს მიერ გაცემული დოკუმენტი.

იუსტიციის სახლის სარკმელთან იგივე ამონაწერი 20 ლარი ჯდება ერთი სამუშაო დღის ვადით, ან 75 ლარი იმავე დღეს. სააგენტოს მიერ გაცემული ელექტრონული დოკუმენტი დედნად ითვლება. ასე რომ, ონლაინ შეკვეთა სარკმელთან შეკვეთაზე იაფია: ერთი სამუშაო დღის ვადით 13 ლარი 20 ლარის ნაცვლად, ხოლო იმავე დღეს 52 ლარი 75 ლარის ნაცვლად, და ჩამოტვირთული ფაილი ისეთივე ძალისაა, როგორც სარკმელთან მიღებული დოკუმენტი.

რას გეუბნებათ ამონაწერი?

ამონაწერი სამ რეესტრს აერთიანებს: უძრავ ნივთებზე უფლებების რეესტრს, საჯარო-სამართლებრივი შეზღუდვების რეესტრს და საგადასახადო გირავნობისა და იპოთეკის რეესტრს, თანაც ყველა მათგანის მონაცემებს იმ მომენტისთვის, როცა ამონაწერი მზადდება. რეესტრის ინსტრუქციის მიხედვით, მასში ჩანს:

• საკადასტრო კოდი, მისამართი და ქონების აღწერა;
• მესაკუთრე: ფიზიკური პირის შემთხვევაში სახელი, გვარი და პირადი ნომერი, კომპანიის შემთხვევაში კი დასახელება, სამართლებრივი ფორმა და საიდენტიფიკაციო ნომერი;
• რეგისტრირებული უფლებები და ვალდებულებები, მაგალითად იპოთეკა, ქირავნობა და თანასაკუთრების წილები;
• საჯარო-სამართლებრივი შეზღუდვები და საგადასახადო გირავნობა, მათი თარიღით, მოცულობით, საფუძვლითა და იმ ორგანოს მითითებით, რომელმაც ისინი გამოსცა;
• არის თუ არა მესაკუთრე მოვალეთა რეესტრში.

ანუ ერთი დოკუმენტიდან იგებთ არა მხოლოდ იმას, ვინ არის მესაკუთრე, არამედ იმასაც, რა დატვირთვები ადევს ქონებას და ხომ არ არის მესაკუთრე მოვალეთა რეესტრში. ამონაწერს მოქმედების ფიქსირებული ვადა არ აქვს, მაგრამ ის ქონებას მხოლოდ იმ მომენტის მდგომარეობით აღწერს, როცა მომზადდა. ამიტომ ახალი ამონაწერი ხელმოწერის წინ, ბოლო მომენტში შეუკვეთეთ. ჩვენი გზამკვლევი ამონაწერის წაკითხვის შესახებ თითოეულ ველს სათითაოდ განიხილავს.

ხომ არ შეუტანია ვინმეს განცხადება ამ ქონებაზე?

რეესტრში შეტანილ ყოველ განცხადებას წარდგენისთანავე სარეგისტრაციო ნომერი ენიჭება, ხოლო მისი სტატუსის თვალყურის დევნება ონლაინ შეიძლება, my.gov.ge-ზე განცხადებების ძიების საშუალებით. მყიდველისთვის სამი წესია მნიშვნელოვანი. განცხადებაზე უარი ითქმება, თუ იმავე ქონებაზე იდენტური განცხადება უკვე განხილვის პროცესშია. შეჩერებული რეგისტრაცია, როგორც წესი, 30 კალენდარული დღის განმავლობაში რჩება შეჩერებული. და სანამ რეგისტრირებული მონაცემები შეჩერებულია, ამონაწერის მომზადება დაუშვებელია. თუ რეესტრი ამონაწერს არ გასცემს, ან გამყიდველი ღია განცხადებას ვერ ხსნის, შეჩერდით და თანხის გადახდამდე იკითხეთ, რატომ. ამონაწერის გაცემაზე უარი ან აუხსნელი ღია განცხადება ის სიგნალებია, რომლებიც ყურადღების გარეშე არ უნდა დატოვოთ, რაც არ უნდა დამაჯერებლად ჟღერდეს დანარჩენი ყველაფერი.

რეესტრის რუკების პორტალები

სააგენტოს მთავარ გვერდზე რუკების პორტალის ბმულია განთავსებული, ხოლო 2025 წლის ივლისში მან წარადგინა ეროვნული გეოპორტალი NSDI.GOV.GE, სადაც სხვა ფენებთან ერთად ორთოფოტოები და მიწის ნაკვეთების საზღვრებია. ეს რუკები სასარგებლოა იმის სანახავად, სად მდებარეობს ნაკვეთი, როგორი ფორმა აქვს და რომელი ნაკვეთები ესაზღვრება. ვერ ვიპოვეთ ოფიციალური მითითება, რომ ისინი მესაკუთრეთა სახელებსაც აჩვენებს; საკუთრების დასადგენად კვლავ ამონაწერია ის დოკუმენტი, რომელსაც უნდა დაეყრდნოთ. მოკლედ, რუკა გეხმარებათ გაიგოთ, სად არის ნაკვეთი და როგორ გამოიყურება, ხოლო ვის ეკუთვნის ის, ამას ამონაწერი გეტყვით.

სხვა საჯარო რეესტრები, რომელთა შემოწმებაც ღირს

მოვალეთა რეესტრიდან ამონაწერის ფასი 10 ლარია, ხოლო მოთხოვნაში უნდა მიუთითოთ პირის ზუსტი სახელი, პირადი ან საიდენტიფიკაციო ნომერი და მისამართი, ამიტომ ეს მონაცემები გამყიდველს სთხოვეთ. გამყიდველს, რომელიც ამ რეესტრშია, შესაძლოა ქონების თავისუფლად გაყიდვა არ შეეძლოს, ხოლო ქონებას შეიძლება უკვე ედოს ყადაღა. ამიტომ მოვალეთა რეესტრის შემოწმება ამონაწერს კარგად ავსებს, ხოლო მისთვის საჭირო მონაცემები გამყიდველს წინასწარ, მოლაპარაკების დასაწყისშივე სთხოვეთ.

შეიძლება თუ არა მესაკუთრემ შეტყობინება მიიღოს, როცა მის ქონებაზე ვინმე განცხადებას შეიტანს?

ვერ ვიპოვეთ ოფიციალური სერვისი, რომელიც მესაკუთრეს მოკლე ტექსტური შეტყობინებით (SMS) აცნობებს, როცა მის ქონებაზე განცხადება შედის. რეესტრის ონლაინ სერვისებში ერთადერთი SMS, რომლის ხსენებაც ვნახეთ, ამონაწერის შეკვეთის დადასტურებაა. სანამ ასეთი სერვისის არსებობა არ დადასტურდება, დაცვის საშუალება ისაა, რომ ამონაწერი თავად შეამოწმოთ, განსაკუთრებით თანხის გადახდამდე და შემდეგ კიდევ ერთხელ, ხელმოწერის უშუალოდ წინ, ხოლო თქვენი საკონტაქტო მონაცემები რეესტრსა და ბანკში ყოველთვის განახლებული გქონდეთ. სხვა სიტყვებით, სანამ ავტომატური შეტყობინების სერვისი არ არსებობს, ქონების დაცვა თქვენს საკუთარ, დროულ შემოწმებებზეა დამოკიდებული.

რა უნდა გახდეს შეჩერების მიზეზი?

• ამონაწერში მითითებული მესაკუთრე ის პირი არ არის, ვინც ყიდის, და ნამდვილი მინდობილობა არ არსებობს.
• ამონაწერში ჩანს ყადაღა, საგადასახადო გირავნობა ან იპოთეკა, რომელიც არავის უხსენებია.
• რეესტრი ამონაწერს არ ამზადებს, რადგან მონაცემები შეჩერებულია.
• ქონებაზე ღია განცხადებაა და გამყიდველი მას ვერ ხსნის.
• მესაკუთრე მოვალეთა რეესტრშია შეყვანილი.

მესაკუთრის სტრიქონის ყურადღებით წაკითხვა

მესაკუთრის სტრიქონი ამონაწერის ის ნაწილია, რომელსაც მყიდველები პირველ რიგში უყურებენ, და მისი ნელა, გულდასმით წაკითხვა ნამდვილად ღირს. ფიზიკური პირი იდენტიფიცირდება სახელით, გვარითა და პირადი ნომრით; სამივე შეადარეთ გამყიდველის პასპორტს ან პირადობის მოწმობას და არა მხოლოდ სახელი. კომპანია იდენტიფიცირდება დასახელებით, სამართლებრივი ფორმითა და საიდენტიფიკაციო ნომრით, ხოლო ის პირი, ვისაც მისი სახელით ხელის მოწერა შეუძლია, ცალკე უნდა დადასტურდეს მეწარმეთა რეესტრში, რადგან ქონების ამონაწერი არ აჩვენებს, ვინ წარმოადგენს კომპანიას. თუ ამონაწერში რამდენიმე მესაკუთრეა მითითებული, თითოეული თავისი წილით, ყველა მათგანმა უნდა მოაწეროს ხელი ან ჰყავდეს წარმომადგენელი. ხოლო თუ მესაკუთრე დაქორწინებულია, გახსოვდეთ, რომ სამოქალაქო კოდექსის მიხედვით ქორწინების განმავლობაში შეძენილი ქონება მეუღლეთა თანასაკუთრებაა, თუ საქორწინო ხელშეკრულებით სხვა რამ არ არის დადგენილი, მაშინაც კი, როცა ამონაწერში მხოლოდ ერთი მეუღლე ფიგურირებს; ამიტომ იკითხეთ მეუღლის თანხმობის შესახებ. მოკლედ, მხოლოდ სახელის დამთხვევა საკმარისი არ არის: ერთად უნდა შემოწმდეს ყველა საიდენტიფიკაციო მონაცემი, ყველა თანამესაკუთრე, კომპანიის შემთხვევაში ხელმომწერის უფლებამოსილება და, საჭიროებისას, მეუღლის თანხმობა.

მშენებარე ბინის შემოწმება

მშენებარე შენობაში არსებული ბინის შემთხვევაში ამონაწერი აჩვენებს მიწის ნაკვეთსა და მასზე მიმდინარე მშენებლობას და არა დასრულებულ ერთეულს, ხოლო მასში ჩანან ის მყიდველები, რომლებსაც წინასწარი საკუთრების უფლება უკვე დარეგისტრირებული აქვთ. ეს ორი მხრივ არის სასარგებლო. პირველ რიგში, ჩანს, ნამდვილად ეკუთვნის თუ არა დეველოპერს ნაკვეთი ან აქვს თუ არა მასზე უფლებები, და ჩადებულია თუ არა ნაკვეთი იპოთეკით ბანკში. გარდა ამისა, შეიძლება გამოჩნდეს, ხომ არ არის იმ ერთეულზე, რომელსაც გთავაზობენ, წინასწარი უფლება უკვე სხვის სახელზე დარეგისტრირებული. სთხოვეთ დეველოპერს ერთეულის საპროექტო ნომერი, შეადარეთ ის რეგისტრირებულ მონაცემებს და საკუთარი წინასწარი უფლება დაარეგისტრირეთ, როგორც კი ამის საშუალებას თქვენი ხელშეკრულება მოგცემთ. ასე რომ, მშენებარე ბინის შემთხვევაში ამონაწერი ორივე შემოწმებაში გეხმარებათ: როგორც თავად დეველოპერისა და ნაკვეთის, ისე იმ კონკრეტული ერთეულის, რომელსაც ყიდულობთ.

როდის შევამოწმოთ და რამდენად ხშირად

• როცა ქონებით სერიოზულად დაინტერესდებით: რათა დაადასტუროთ, რომ გამყიდველი მესაკუთრეა, და მოლაპარაკებამდე დაინახოთ ნებისმიერი იპოთეკა თუ შეზღუდვა.
• ნებისმიერი ბეს გადახდამდე: პირველი შემოწმების შემდეგ არაფერი ახალი არ უნდა იყოს გაჩენილი.
• ხელმოწერის წინა დღეს: ეს ის ვერსიაა, რომელსაც ნოტარიუსთან ან იუსტიციის სახლში დაეყრდნობით.
• რეგისტრაციის შემდეგ: თქვენს სახელზე გაცემული ამონაწერი იმის დასტურია, რომ შეძენა დასრულებულია.

თუ თითო ამონაწერი 13 ლარი ღირს, ოთხივე შემოწმება ერთად 52 ლარი გამოდის, და თითოეულს შეუძლია ისეთი პრობლემის აღმოჩენა, რომელიც დანარჩენებს გამორჩებოდა. ამიტომ ნუ ჩათვლით, რომ ერთი ადრინდელი ამონაწერი საკმარისია: ყოველი შემოწმება იმ კონკრეტული მომენტის სურათს გაჩვენებთ.

რეგისტრაციის უკან მდგომი დოკუმენტების ნახვა

ამონაწერი რეგისტრირებულ უფლებებს მოკლედ აჯამებს; მათ საფუძვლად არსებული დოკუმენტები კი უფრო მეტს გეტყვით. კანონი ადგენს, რომ რეგისტრაციისთვის წარდგენილი დოკუმენტების ელექტრონული ასლები რეესტრის ელექტრონულ პორტალზე თავსდება და ნებისმიერი პირისთვის უფასოდ არის ხელმისაწვდომი. მეორადი ბინის შემთხვევაში ამ დოკუმენტებს შორის შეიძლება იყოს ის ხელშეკრულებაც, რომლითაც გამყიდველმა თავად შეიძინა ბინა, და ეს გაძლევთ საშუალებას, შეამოწმოთ, წესრიგში იყო თუ არა გამყიდველის საკუთარი შეძენა. უცხოური ბანკის, იურისტის ან სასამართლოსთვის რეესტრი ამონაწერს ინგლისურ ენაზეც გასცემს, დამატებით 26 ლარად, რაც ხშირად თარგმნის საჭიროებას აგარიდებთ. მოკლედ, ამონაწერი გეუბნებათ, რა არის რეგისტრირებული, ხოლო მის უკან მდგომი დოკუმენტები გაჩვენებთ, რის საფუძველზე მოხდა ეს რეგისტრაცია.

ხშირი კითხვები

საჯაროა თუ არა ინფორმაცია ქონების მესაკუთრის შესახებ საქართველოში?

დიახ; რეგისტრირებული მონაცემები საჯაროა და ამონაწერის მიღება ნებისმიერს შეუძლია საფასურის გადახდით.

რა ღირს ონლაინ ამონაწერი?

13 ლარი ერთ სამუშაო დღეში ან 52 ლარი იმავე დღეს; ინგლისურენოვანი ვერსია დამატებით 26 ლარი ჯდება.

მჭირდება თუ არა საკადასტრო კოდი?

დიახ, ეს ქონების იდენტიფიცირების საიმედო გზაა; სთხოვეთ ის გამყიდველს.

შემიძლია მოვძებნო მესაკუთრის სახელით?

მესაკუთრის სახელით ოფიციალური ძიება ვერ ვიპოვეთ; ამონაწერი კონკრეტულ ქონებაზე შეიკვეთება.

ჩანს თუ არა ამონაწერში დავალიანებები?

მასში ჩანს საგადასახადო გირავნობა, იპოთეკა, ყადაღა და ისიც, არის თუ არა მესაკუთრე მოვალეთა რეესტრში.

რამდენ ხანს მოქმედებს ამონაწერი?

მას ვადა არ აქვს, მაგრამ ზუსტია მხოლოდ მისი მომზადების მომენტისთვის; ხელმოწერამდე ახალი შეუკვეთეთ.

შემიძლია გავიგო, ხომ არ შეუტანია ვინმეს განცხადება?

განცხადებებს ნომერი ენიჭება და მათი სტატუსის თვალყურის დევნება ონლაინ შეიძლება; შეჩერებულ ქონებაზე ამონაწერი არ გაიცემა.

მივიღებ თუ არა შეტყობინებას, თუ ვინმე ჩემს ბინაზე განცხადებას შეიტანს?

ასეთი ოფიციალური სერვისი ვერ ვიპოვეთ; თქვენი ამონაწერი რეგულარულად შეამოწმეთ.

წყაროები

1. საქართველოს კანონი „საჯარო რეესტრის შესახებ“ (მუხლები 6, 9, 10, 21, 23, 25), საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე (ნანახია 2026 წლის 18 ოქტომბერი)
2. „საჯარო რეესტრის შესახებ ინსტრუქცია“, იუსტიციის მინისტრის №487 ბრძანება (მუხლები 5, 6), საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე (ნანახია 2026 წლის 18 ოქტომბერი)
3. საფასური და ვადები: საინფორმაციო მომსახურება, საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტო (ნანახია 2026 წლის 18 ოქტომბერი)
4. ამონაწერი საჯარო რეესტრიდან, საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტო (ნანახია 2026 წლის 18 ოქტომბერი)
5. მოვალეთა რეესტრის წარმოების წესი, იუსტიციის მინისტრის №234 ბრძანება, საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე (ნანახია 2026 წლის 18 ოქტომბერი)
6. წარდგენილია ეროვნული გეოპორტალი NSDI.GOV.GE, საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტო, 2025 წლის 22 ივლისი (ნანახია 2026 წლის 18 ოქტომბერი)

ცვლილებების ისტორია

• 18 ოქტომბერი, 2026 - გზამკვლევი გამოქვეყნდა კანონის „საჯარო რეესტრის შესახებ“, რეესტრის ინსტრუქციის, საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს საფასურების გვერდებისა და მოვალეთა რეესტრის წესების საფუძველზე.