ქონების დატვირთვები საქართველოში: იპოთეკა, ყადაღა და საგადასახადო გირავნობა

რა არის დატვირთვა და რატომ წყვეტს ის შეძენის ბედს?

დატვირთვა, ანუ უფლებრივი შეზღუდვა, არის რეესტრში რეგისტრირებული უფლება ან შეზღუდვა, რომელიც ზღუდავს, რისი გაკეთება შეუძლია მესაკუთრეს თავის ქონებასთან, ან მესაკუთრის გარდა სხვა პირს აძლევს მოთხოვნას ამ ქონების მიმართ. საქართველოს საჯარო რეესტრის ამონაწერში ის იმ ნაწილშია, სადაც რეგისტრირებული უფლებები და ვალდებულებებია ჩამოთვლილი, და სწორედ ეს ნაწილი ცვლის გარიგების პირობებს ყველაზე ხშირად. რთული გადაწყვეტილებების უმეტესობა სამ სახეს უკავშირდება: იპოთეკას, რომელზეც მესაკუთრე თავად დათანხმდა; ყადაღას, რომელიც სასამართლომ, აღმასრულებელმა ან საგადასახადო ორგანომ დაადო; და საგადასახადო გირავნობას, რომელსაც სახელმწიფო გადაუხდელი გადასახადების გამო არეგისტრირებს. ეს სამი დატვირთვა ერთმანეთისგან სამი ნიშნით განსხვავდება: ვინ შექმნა თითოეული მათგანი, ვის შეუძლია მისი მოხსნა და შეიძლება თუ არა ქონებამ მესაკუთრე გამოიცვალოს, სანამ ის ძალაშია.

რეესტრი მათ სხვადასხვა ადგილას ინახავს. იპოთეკები ქონებაზე არსებულ სხვა უფლებებთან ერთად შეიტანება; ყადაღები და აკრძალვები საჯარო-სამართლებრივი შეზღუდვების რეესტრში ხვდება (საქართველოს კანონი „საჯარო რეესტრის შესახებ“, მუხლი 19); საგადასახადო გირავნობებს კი საკუთარი, ცალკე რეესტრი აქვს (იმავე კანონის მუხლი 20). ამონაწერი ერთ ქონებაზე რეგისტრირებულ ყველაფერს, რომელ რეესტრშიც არ უნდა იყოს ის შეტანილი, ერთ დოკუმენტში აგროვებს, და სწორედ ამიტომ იწყება ყოველი შემოწმება ამონაწერით. როგორ წაიკითხოთ ამონაწერის დანარჩენი ნაწილები, ახსნილია ჩვენს ამონაწერის სტრიქონ-სტრიქონ ახსნის გზამკვლევში.

სამი დატვირთვა გვერდიგვერდ

იპოთეკა: დატვირთვა, რომელთანაც, როგორც წესი, მუშაობა შესაძლებელია

იპოთეკა ქართულ ამონაწერში ყველაზე გავრცელებული და, ამავდროულად, ყველაზე ნაკლებად შემაშფოთებელი დატვირთვაა, რადგან ის მესაკუთრემ თავად აირჩია და მას ცნობილი ფასი აქვს: სესხის ის ნაწილი, რომელიც ჯერ არ არის დაფარული. სამოქალაქო კოდექსი იპოთეკას სამართლებრივ ძალას მხოლოდ რეგისტრაციის შემდეგ ანიჭებს (სამოქალაქო კოდექსის მუხლი 289); ერთ ქონებაზე შეიძლება რამდენიმე იპოთეკა არსებობდეს, რომელთა რიგითობაც მათი განცხადებების წარდგენის თარიღით განისაზღვრება (მუხლი 290); ხოლო მესაკუთრის დაპირება კრედიტორისადმი, რომ ქონებას არასოდეს გაყიდის ან სხვა უფლებით არ დატვირთავს, ბათილია (მუხლი 294(4)). შესაბამისად, იპოთეკით დატვირთული ბინის გაყიდვა შესაძლებელია, და ეს თავისთავად გარიგების დაბრკოლება არ არის. ნამდვილი კითხვები სხვაა: როგორ მიიღებს კრედიტორი თავის თანხას და როდის გაქრება იპოთეკის ჩანაწერი ამონაწერიდან.

დეტალი, რომელზეც მყიდველები ხშირად წაიბორძიკებენ, ისაა, რომ სესხის დაფარვა ჩანაწერს თავისთავად არ შლის. სამოქალაქო კოდექსის მუხლი 288-ის თანახმად, როცა უზრუნველყოფილი მოთხოვნა შეწყდება, იპოთეკა მესაკუთრეს გადაეცემა, როგორც „მესაკუთრის იპოთეკა“; ჩანაწერი ამონაწერიდან მხოლოდ მაშინ ქრება, როცა მისი გაუქმება დარეგისტრირდება. თუ კრედიტორმა იპოთეკის მოწმობა გასცა, ეს მოწმობა უკან უნდა დაბრუნდეს და მისი გაუქმებაც უნდა დარეგისტრირდეს (მუხლი 289⁷). კერძო კრედიტორის იპოთეკა, რომელიც სესხს უზრუნველყოფს, ასევე ნოტარიულად უნდა იყოს დამოწმებული; ეს წესი არ ვრცელდება ბანკებზე, მიკროსაფინანსო ორგანიზაციებსა და საკრედიტო კავშირებზე (იგივე მუხლი 289). ამიტომ ამონაწერი და იპოთეკის ხელშეკრულება ერთად ზუსტად გეუბნებათ, ვინ უნდა მოაწეროს ხელი იპოთეკის მოხსნის დოკუმენტს. ქვემოთ მოცემული ხუთი ნაბიჯი აჩვენებს, როგორ შეიძლება ეს ყველაფერი ერთ გარიგებაში მოგვარდეს.

1. მიიღეთ დასაფარი თანხა წერილობით

   გამყიდველი თავის კრედიტორს წერილობით სთხოვს ცნობას იმ თანხის შესახებ, რომელიც სესხს კონკრეტულ თარიღზე სრულად ხურავს, იმ დღემდე დარიცხული პროცენტის ჩათვლით.

   ხელშეკრულების პროექტის მომზადებამდე

2. თანხის გზა ხელშეკრულებაში ჩაწერეთ

   ნასყიდობის ხელშეკრულება ცალ-ცალკე ასახელებს ფასის იმ ნაწილს, რომელიც პირდაპირ კრედიტორს ერიცხება, და იმ ნაწილს, რომელიც გამყიდველს ეკუთვნის.

   ხელშეკრულების პროექტში

3. ჯერ კრედიტორს გადაუხადეთ

   თანხა ირიცხება პირდაპირ კრედიტორის ანგარიშზე, ან საბანკო ესქროუს ან ნოტარიუსის სადეპოზიტო ანგარიშის მეშვეობით, საიდანაც ის რეგისტრაციისას გაიცემა.

   ხელმოწერისას

4. იპოთეკის მოხსნა საკუთრების გადაცემასთან ერთად წარადგინეთ

   კრედიტორის თანხმობა იპოთეკის გაუქმებაზე საჯარო რეესტრს თქვენს განცხადებასთან ერთად ან მასზე ადრე წარედგინება, რათა თქვენ დარეგისტრირდეთ დაუტვირთავი ბინის მესაკუთრედ და არა იპოთეკით დატვირთული ბინისა.

   შესაძლებლობის შემთხვევაში იმავე დღეს

5. წაიკითხეთ ახალი ამონაწერი

   ახალ ამონაწერში თქვენ მესაკუთრედ ჩანხართ, იპოთეკის ჩანაწერი კი აღარ არის. თუ ეს ჩანაწერი კვლავ იქ არის, ესე იგი იპოთეკის მოხსნა ჯერ არ დარეგისტრირებულა.

   რეგისტრაციის დასრულებისას

ყადაღა: გაჩერების ნიშანი და არა მოლაპარაკების საგანი

ყადაღა, ინგლისურად seizure, ქონებას ედება და არა შეთანხმებით წარმოიშობა. სამოქალაქო საქმეზე სასამართლოს შეუძლია მოპასუხის ქონებას ყადაღა დაადოს სარჩელის უზრუნველსაყოფად, ჯერ კიდევ გადაწყვეტილების გამოტანამდე; აღმასრულებელს შეუძლია ქონებას ყადაღა დაადოს სასამართლო გადაწყვეტილების აღსასრულებლად; სისხლის სამართლის საქმეზე სასამართლოს შეუძლია ყადაღა დაადოს აქტივებს სისხლის სამართლის საქმისწარმოების ფარგლებში; ხოლო საგადასახადო ორგანოს შეუძლია გადასახადის გადამხდელის ქონებას ყადაღა დაადოს ყოველგვარი სასამართლო გადაწყვეტილების გარეშე (საგადასახადო კოდექსი, მუხლი 241(1)). საგადასახადო ყადაღა კრძალავს განკარგვის ყველა იმ ფორმას, რომელსაც საგადასახადო კოდექსის მუხლი 241(2) ჩამოთვლის: გაყიდვას, დაგირავებას, იპოთეკით დატვირთვას, უზუფრუქტს, სერვიტუტს, აღნაგობას, სესხებას, გაქირავებას და მფლობელობის ნებისმიერ გადაცემას.

სანამ ყადაღა ან სხვა აკრძალვა ძალაშია, რეესტრი, როგორც წესი, უარს ამბობს ქონებაზე სხვა უფლებების რეგისტრაციაზე (საქართველოს კანონი „საჯარო რეესტრის შესახებ“, მუხლი 19). მყიდველისთვის ეს გადამწყვეტია: როგორც არ უნდა გადაიხადოთ ფასი, საკუთრება თქვენს სახელზე უბრალოდ ვერ დარეგისტრირდება. სხვა სიტყვებით, სანამ ყადაღა ამონაწერშია, ფული შეიძლება გადაიხადოთ, მაგრამ მესაკუთრე ვერ გახდეთ. დახურულია კერძო აუქციონის გზაც, რომელზეც კრედიტორი შეიძლება მესაკუთრეს შეუთანხმდეს, რადგან სამოქალაქო კოდექსი კრძალავს დაყადაღებული ნივთის აუქციონის სპეციალისტის მეშვეობით გაყიდვას (სამოქალაქო კოდექსის მუხლი 302(7)).

გამოსავალი არსებობს, მაგრამ ყოველი მათგანი იმ ორგანოზე გადის, რომელმაც ყადაღა დაადო, და არა გამყიდველზე. საგადასახადო ორგანოს შეუძლია წერილობით დაეთანხმოს გაყიდვას, თუ მთელი ამონაგები საგადასახადო ვალის დაფარვას მოხმარდება, და ამის შემდეგ ყადაღა უქმდება (საგადასახადო კოდექსი, მუხლი 241(3)). სასამართლოს მიერ დადებულ ყადაღას კი ხსნის ის სასამართლო, რომელმაც ის დაადო. არაფერი გადაიხადოთ მხოლოდ იმ დაპირების საფუძველზე, რომ ყადაღა „ფორმალობაა“ ან „მომავალ კვირას მოიხსნება“; გადაიხადეთ მაშინ, როცა ამონაწერი აჩვენებს, რომ ყადაღა მოხსნილია, ან ისეთი შეთანხმებით, რომელიც თქვენმა იურისტმა შესაბამის ორგანოსთან შეათანხმა.

საგადასახადო გირავნობა: ვალი, რომელიც ქონებას თან მიჰყვება

საგადასახადო გირავნობა სახელმწიფოს უფლებაა, დავალიანებული გადასახადი გადასახადის გადამხდელის ქონებიდან ამოიღოს. საგადასახადო კოდექსის მუხლი 239(2)-ის თანახმად, ის საგადასახადო ვალდებულებასთან ერთად და რეგისტრაციის მომენტიდან წარმოიშობა და ვრცელდება პირის საკუთრებაში არსებულ ყველა ქონებაზე, მათ შორის იმ ქონებაზეც, რომელიც მან მოგვიანებით შეიძინა. რეესტრი ვალდებულია, ის აღრიცხოს არაუგვიანეს საგადასახადო ორგანოს შეტყობინების მიღების მომდევნო დღისა (საგადასახადო კოდექსის მუხლი 239(3)), ამიტომ გირავნობა ამონაწერში შეიძლება ძალიან სწრაფად გამოჩნდეს, მაშინაც კი, თუ რამდენიმე დღით ადრე აღებულ ამონაწერში ის ჯერ არ ჩანდა.

წესი, რომელიც ყველა მყიდველმა უნდა იცოდეს, საგადასახადო კოდექსის მუხლი 239(5)-შია: ქონება, რომელიც გაიყიდა ან სხვაგვარად გადაეცა მაშინ, როცა საგადასახადო გირავნობა ჯერ კიდევ რეგისტრირებული იყო, ახალი მფლობელის ხელშიც ამ გირავნობით დატვირთული რჩება, და მას შეიძლება ყადაღა დაედოს და გაიყიდოს. ამიტომ შესაძლებელია, მესაკუთრედ დარეგისტრირდეთ და მაინც დაკარგოთ ბინა გამყიდველის საგადასახადო ვალის გამო. სხვა სიტყვებით, გამყიდველის გადაუხდელი გადასახადი შეიძლება თქვენს პრობლემად იქცეს. იმავე კოდექსის მუხლი 239(6) ერთ სიტუაციას გამონაკლისად აცალკევებს: თუ ბანკმა ან სხვა ჩამოთვლილმა ფინანსურმა ინსტიტუტმა თავისი იპოთეკა საგადასახადო გირავნობამდე დაარეგისტრირა და ქონება იყიდება, ამონაგები ჯერ ამ უფრო ადრინდელ მოთხოვნას ფარავს, გირავნობა კი ახალ მესაკუთრეზე აღარ ვრცელდება. ეს გამონაკლისი კრედიტორის რიგითობაზეა დამოკიდებული, ამიტომ, სანამ მას დაეყრდნობით, იურისტმა უნდა დაადასტუროს, მოიცავს თუ არა ის თქვენს შემთხვევას.

სუფთა გამოსავალი საგადასახადო კოდექსის მუხლი 239(9)-შია: გირავნობა უქმდება, როცა გადასახადის გადამხდელი ქონებას საგადასახადო ორგანოს წერილობითი თანხმობით ყიდის და მთელი ამონაგები საგადასახადო ვალის დაფარვას ხმარდება. საგადასახადო გირავნობის მქონე გამყიდველისგან შეძენა სწორედ ამ თანხმობის ირგვლივ უნდა აიგოს: ფასის საგადასახადო ნაწილი იქ გადაიხდება, სადაც საგადასახადო ორგანო მიუთითებს, დარჩენილი თანხა კი გამყიდველს მხოლოდ მას შემდეგ გადაეცემა, რაც ამონაწერი აჩვენებს, რომ გირავნობა გაუქმებულია.

სხვა ჩანაწერები, რომლებიც ზღუდავს იმას, რასაც ყიდულობთ

• რეგისტრირებული ქირავნობა. რეესტრში რეგისტრირებული ქირავნობის ურთიერთობა ყიდვის შემდეგ თქვენ, როგორც ახალ გამქირავებელს, გავალდებულებთ, ამიტომ ფასზე შეთანხმებამდე წაიკითხეთ ქირავნობის ვადა და ქირის ოდენობა, ან ქირავნობის შეწყვეტა გაყიდვის პირობად აქციეთ.
• უზუფრუქტი ან აღნაგობა. სხვა პირს შეიძლება წლების განმავლობაში ჰქონდეს ქონებით სარგებლობის ან მიწაზე მშენებლობის უფლება. ეს ფასშიც და თქვენს გეგმებშიც უნდა აისახოს, ან უფლების მფლობელმა უნდა თქვას უარი ამ უფლებაზე.
• სერვიტუტი. მეზობლის გავლის უფლება ან ნაკვეთზე გამავალი კომუნალური ხაზი ქონების გაყიდვას იშვიათად აფერხებს, მაგრამ განსაზღვრავს, რისი აშენება შეგიძლიათ ნაკვეთზე და სად შეგიძლიათ ღობის აღმართვა.
• უპირატესი შესყიდვის უფლება. საქართველოს კანონი „საჯარო რეესტრის შესახებ“ ითვალისწინებს თანამესაკუთრის ან მოიჯარის უპირატესი შესყიდვის უფლების რეგისტრაციას. გამყიდველმა ეს საკითხი უნდა მოაგვაროს, სანამ ქონებას სხვა ვინმეს, მათ შორის თქვენ, მიჰყიდის.
• განხილვაში მყოფი განცხადება. სხვა პირის მიერ უკვე წარდგენილი და განხილვაში მყოფი განცხადება რიგში თქვენს განცხადებაზე წინ დგას, რადგან რიგითობა წარდგენის დროით განისაზღვრება (საქართველოს კანონი „საჯარო რეესტრის შესახებ“, მუხლი 13(4)).

შეიძლება თუ არა დატვირთული ქონების ყიდვა?

რა უნდა ეწეროს ხელშეკრულებაში დატვირთვების შესახებ

მთავარი წონა სამ პუნქტს აქვს. პირველი ჩამოთვლის მიმდინარე ამონაწერში არსებულ ყველა ჩანაწერს და თითოეულზე ამბობს, მოიხსნება ის გაყიდვისას თუ თქვენ იღებთ მას. მეორე პუნქტი გამყიდველის განცხადებაა, რომ ქონებაზე სხვა არაფერია რეგისტრირებული და არც ქონებასთან დაკავშირებული სხვა განცხადებაა განხილვაში; ამ განცხადებას საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის მუხლი 489 ამყარებს, რომლის მიხედვითაც ქონება უფლებრივად უნაკლოა მხოლოდ მაშინ, თუ მესამე პირებს არ შეუძლიათ მყიდველის წინააღმდეგ რაიმე მოთხოვნის წაყენება, ხოლო რეგისტრირებული უფლება, რომელიც სინამდვილეში არ არსებობს, ნაკლად ითვლება. მესამე პუნქტი მექანიზმს აღწერს: ფასის რომელი ნაწილი რომელ დატვირთვას ხსნის, ვის ერიცხება ის, და რომ დარჩენილი თანხა გამყიდველს მხოლოდ მაშინ მიეწოდება, როცა ამონაწერი აჩვენებს, რომ დატვირთვა გაუქმებულია. ამ სამი პუნქტის გარეშე ხელშეკრულება დატვირთვებს მხოლოდ ასახელებს, მაგრამ ვერ ხსნის. პუნქტების სრული ჩამონათვალი მოცემულია ჩვენს გზამკვლევში ნასყიდობის ხელშეკრულების შესახებ.

რისკები და გამონაკლისები

• თანხის გამყიდველისთვის გადახდა იმის იმედით, რომ ის თავად გადაუხდის ბანკს. კრედიტორი თანხას ფასიდან პირდაპირ იღებს და არასდროს გამყიდველის გავლით.
• „ყადაღა ფორმალობაა“. არცერთი ყადაღა არ არის ფორმალობა, სანამ ის თქვენს მესაკუთრედ რეგისტრაციას ბლოკავს.
• საგადასახადო გირავნობის იგნორირება იმიტომ, რომ რეგისტრაციას მაინც გაივლით. მესაკუთრედ რეგისტრაცია ვერ გაგათავისუფლებთ გირავნობისგან, რომელიც არასოდეს გაუქმებულა.
• ერთადერთი ამონაწერი, ხელმოწერამდე რამდენიმე კვირით ადრე აღებული. საგადასახადო გირავნობა შეიძლება საგადასახადო ორგანოს შეტყობინების მომდევნო დღესვე დარეგისტრირდეს; ამიტომ ხელმოწერის დღეს ამონაწერი კიდევ ერთხელ შეამოწმეთ.

ხშირი კითხვები

შემიძლია თუ არა ვიყიდო ბინა, რომელზეც ბანკის იპოთეკაა რეგისტრირებული?

დიახ, შეგიძლიათ. გაყიდვისას კრედიტორი თავის თანხას ფასიდან იღებს, მისი თანხმობა იპოთეკის გაუქმებაზე კი თქვენს განცხადებასთან ერთად წარედგინება, ასე რომ, თქვენ დაუტვირთავი ბინის მესაკუთრედ რეგისტრირდებით.

შლის თუ არა სესხის დაფარვა იპოთეკას ამონაწერიდან?

ავტომატურად არა. საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის მუხლი 288-ის თანახმად, უზრუნველყოფილი მოთხოვნის შეწყვეტისას იპოთეკა მესაკუთრეს გადაეცემა; იპოთეკის ჩანაწერი ამონაწერიდან მხოლოდ მაშინ ქრება, როცა მისი გაუქმება რეესტრში დარეგისტრირდება.

შეუძლია თუ არა საგადასახადო ორგანოს ქონებას ყადაღა დაადოს სასამართლოს გარეშე?

დიახ. საქართველოს საგადასახადო კოდექსის მუხლი 241(1) საგადასახადო ორგანოს უფლებას აძლევს, გადასახადის გადამხდელის ქონებას ყადაღა დაადოს იმ ოდენობით, რაც აღიარებული საგადასახადო ვალის დასაფარად არის საჭირო.

თუ საგადასახადო გირავნობით დატვირთულ ბინას ვიყიდი, ეს ვალი ჩემი პრობლემა ხდება?

შეიძლება, გახდეს. საგადასახადო კოდექსის მუხლი 239(5)-ის თანახმად, თუ გირავნობა არ გაუქმდა, ის ახალი მფლობელის მიმართაც მოქმედებს, იმავე კოდექსის მუხლი 239(6)-ით გათვალისწინებული ბანკის რიგითობის გამონაკლისის გათვალისწინებით.

ვინ ხსნის სასამართლოს მიერ დადებულ ყადაღას?

სასამართლოს მიერ დადებულ ყადაღას ხსნის ის სასამართლო, რომელმაც ყადაღა დაადო. მოითხოვეთ ამ სასამართლოს გადაწყვეტილების ნახვა და ნებისმიერ გადახდამდე დაელოდეთ, სანამ ამონაწერი ყადაღას აღარ აჩვენებს.

შეიძლება თუ არა ახალი დატვირთვა გამოჩნდეს ხელმოწერასა და რეგისტრაციას შორის?

რეესტრში რიგითობა განცხადების წარდგენის დროით განისაზღვრება, და სწორედ ამიტომ ამონაწერი ხელმოწერის დღესვე მოწმდება, თქვენი განცხადება კი რეესტრს ხელმოწერისთანავე წარედგინება.

გადახდის ის გზები, რომლებიც უზრუნველყოფს, რომ დატვირთვა მოიხსნას მანამ, სანამ გამყიდველი თავის თანხას მიიღებს, შედარებულია გზამკვლევში როგორ გადაიხადოთ ქონების ფასი უსაფრთხოდ.

წყაროები

1. საქართველოს სამოქალაქო კოდექსი (მუხლები 286, 288-დან 290-მდე, 294, 302 და 489), კონსოლიდირებული ვერსია 2026 წლის 25 ივნისის მდგომარეობით, საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე (ნანახია 2026 წლის 12 ოქტომბერი)
2. საქართველოს საგადასახადო კოდექსი (მუხლები 238, 239 და 241), საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე (ნანახია 2026 წლის 12 ოქტომბერი)
3. საქართველოს კანონი „საჯარო რეესტრის შესახებ“ (მუხლები 13, 19 და 20), კონსოლიდირებული ვერსია 2026 წლის 1 აპრილის მდგომარეობით, საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე (ნანახია 2026 წლის 12 ოქტომბერი)
4. Provisional measures: applications, types and compensation for damages arising from security for the claim, Andersen in Georgia, 2026 წლის 25 მაისი (ნანახია 2026 წლის 12 ოქტომბერი)
5. Georgia: seizure of assets in national proceedings, Criminal Justice and Asset Database, ნოტინგემის უნივერსიტეტი (ნანახია 2026 წლის 12 ოქტომბერი)

ცვლილებების ისტორია

• 12 ოქტომბერი, 2026 - განმარტება გამოქვეყნდა სამოქალაქო კოდექსის, საგადასახადო კოდექსისა და კანონის „საჯარო რეესტრის შესახებ“ საფუძველზე; მას პარტნიორი იურისტი ამოწმებს.