რა შეიცვალა საქართველოს ქონების სამართალში და რა გველოდება?
საქართველოში ქონების ფლობის, დაფინანსების, გაქირავებისა და მშენებლობის წესები წელიწადში რამდენჯერმე იცვლება, როგორც წესი, მოკლე ცვლილების კანონებით, რომელთა ძალაში შესვლის თარიღი მიღების თარიღისგან განსხვავდება. ეს ტრეკერი ჩამოთვლის ყველა ჩვენ მიერ მოძიებულ ცვლილებას, რომელიც უცხოელ მყიდველს ან მესაკუთრეს ეხება, აქტის, ძალაში შესვლის თარიღისა და ოფიციალური ტექსტის ბმულის მითითებით. ბოლოს ის 2026 წლის 18 ოქტომბერს შემოწმდა საქართველოს საკანონმდებლო მაცნის, ეროვნული ბანკის ოფიციალური განცხადებებისა და რეესტრის საფასურების გვერდების მიხედვით, და მას ყოველთვიურად ვამოწმებთ.
2026 წლის ყველაზე მნიშვნელოვანი ცვლილება მესაკუთრეებისთვის 30 სექტემბრის ქონების გადასახადის რეფორმაა: ფიზიკური პირების შენობები და ბინები ახლა გათავისუფლებულია ნებისმიერი ოჯახისთვის, რომლის შემოსავალიც წინა წელს 100 000 ლარი ან ნაკლები იყო. ბინადრობის წესებს თავისი დეტალური ისტორია აქვს ჩვენს ბინადრობის წესების ტრეკერში; აქ ისინი მხოლოდ იქ ჩნდება, სადაც უშუალოდ ქონებას ეხება.
2026 წელს ძალაში შესული ცვლილებები
| ძალაში შესვლა | რა შეიცვალა | აქტი |
|---|---|---|
| 30.09.2026 | ქონების გადასახადი ფიზიკური პირის შენობებზე: გათავისუფლება ოჯახის 100 000 ლარამდე შემოსავლისას, მის ზემოთ განაკვეთი 0,8%-დან 1%-მდე; 40 000 ლარის ზღვარი და 0,05%-0,2%-იანი დიაპაზონი გაუქმებულია, მათ შორის 2026 წლის დეკლარაციისთვისაც | კანონი №1874 |
| 01.09.2026 | ქონების საფუძველზე D5 ვიზა 1 წლით გაიცემა და მისი გაგრძელება საქართველოში ახალი შეფასების გარეშე შეიძლება | კანონი №1803 |
| 01.07.2026 | 1 000 000 ლარამდე სესხები ლარში უნდა გაიცეს; მსესხებლები, რომლებიც საქართველოს მოქალაქეები არ არიან, გამონაკლისებს შორის არიან | ეროვნული ბანკის გადაწყვეტილება |
| 30.06.2026 | თბილისის მემკვიდრეობის დაცვის ზონებში სამუშაოების დაკანონების 90-დღიანი შესაძლებლობა შეიზღუდა და ახლა მხოლოდ 10 მ²-მდე სამუშაოებს ეხება | კანონი №1821 |
| 10.06.2026 | ფინანსთა სამინისტროს გადაწყვეტილება: რამდენიმე საცხოვრებელი სახლის ფლობა თავისთავად არ აქცევს გამყიდველს მეწარმედ სახლის გაყიდვაზე შემოსავლის გადასახადის მიზნებისთვის | საჯარო გადაწყვეტილება №175 |
| 01.06.2026 | საჯარო რეესტრის სააგენტოს შეუძლია შენობებისა და ერთეულების აგეგმვა და აზომვა თავად ჩაატაროს; შიდა აზომვა 50 მ²-მდე 600 ლარი ღირს, პლუს 5 ლარი ყოველ დამატებით მ²-ზე | კანონი №1329; დადგენილება №240 |
| 29.05.2026 | ტურიზმის შესახებ კანონში შევიდა ცვლილება: რეგისტრაციის ვალდებულება მხოლოდ გიდებს, ტუროპერატორებსა და ტურისტულ სააგენტოებს ეხება და არა სტუმრებისთვის გაქირავებული ბინების მესაკუთრეებს | კანონი №1630 |
| 15.04.2026 | ახალი C5 ვიზა დისტანციურად მომუშავეთათვის: მოქმედებს 5 წლამდე, ქვეყანაში ყოფნით 1 წლამდე | კანონი №1511 |
| 01.03.2026 | ბინადრობის ნებართვა და D5 ვიზა ქონების საფუძველზე: საბაზრო ღირებულება $150 000-ზე მეტი | კანონი №863 |
| 01.03.2026 | ყველა პირი ვალდებულია გაეროს სანქციებით გათვალისწინებული გაყინვა გამოიყენოს; უძრავი ქონების აგენტები კვლავ ფულის გათეთრების საწინააღმდეგო კანონის მიღმა რჩებიან | კანონი №1119 |
| 01.02.2026 | მშენებლობის ნებართვები ავტომატიზებული პროგრამული უზრუნველყოფით გაიცემა, ყოველი განაცხადი კი საჯარო საკადასტრო რუკაზე ჩანს | კანონი №952 |
| 01.01.2026 | საკუთარი სახლის მოკლევადიანად გამქირავებელი მესაკუთრეების არჩევითი ფიქსირებული შემოსავლის გადასახადი 2028 წლის 1 იანვრამდე გაგრძელდა; 2008 წლისთვის ნებადართული პროექტების დღგ-ის შეღავათი 2029 წლის 1 იანვრამდე გაგრძელდა | კანონი №1061 |
| 01.01.2026 | რეესტრის სააგენტო რეგიონებში თვითნებურად დაკავებულ მიწას 2027 წლის 1 იანვრამდე არეგისტრირებს, 600 ლარის საფასურით | კანონი №1327; დადგენილება №627 |
დასამატებელია გუნდის მიერ: პარტნიორმა ბუღალტერმა უნდა დაადასტუროს, როგორ განიხილება 2026 წელს ძველი შუალედური დიაპაზონით უკვე გადახდილი ქონების გადასახადი კანონი №1874-ის შემდეგ.
2025 წელს ძალაში შესული ცვლილებები
| ძალაში შესვლა | რა შეიცვალა | აქტი |
|---|---|---|
| 01.10.2025 | პირველი დროებითი ბინადრობის ნებართვების უმეტესობა 6-დან 12 თვემდე ვადით გაიცემა; ქონების საფუძველზე ნებართვა ამ ჩამონათვალში არ არის | კანონი №865 |
| 01.09.2025 | შეიქმნა IT ბინადრობის ნებართვა; იმავე ქონების საფუძველზე განახლებულ ქონებრივ ნებართვას ახალი შეფასება არ სჭირდება | კანონი №670 |
| 01.08.2025 | არაჰეჯირებული უცხოური ვალუტის სესხების ზღვარი 750 000 ლარამდე გაიზარდა | ეროვნული ბანკის გადაწყვეტილება |
| 08.07.2025 | შინაგან საქმეთა სამინისტროს შეუძლია უცხოელის საცხოვრებლის ან სამუშაო ადგილის შემოწმება სასამართლოს ბრძანებით ან მესაკუთრის თანხმობით | კანონი №930 |
| 02.07.2025 (მიღებულია) | შინაური ცხოველების შესახებ კანონი: ძაღლები და კატები 2027 წლის 1 იანვრამდე უნდა იქნეს იდენტიფიცირებული და რეგისტრირებული | კანონი შინაური ცხოველების შესახებ |
| 26.02.2025 | გამოცხადდა: სესხისა და ღირებულების თანაფარდობის (LTV) მაქსიმალური ზღვარი ლარის სესხებისთვის 90%-მდე, ხოლო საზღვარგარეთიდან შემოსავლის მქონე მსესხებლებისთვის 80%-მდე გაიზარდა, რაც დროებით ზომად იყო აღწერილი | ეროვნული ბანკის გადაწყვეტილება |
ადრინდელი ეტაპები, რომლებიც ბაზარს დღესაც აყალიბებს
| თარიღი | რა შეიცვალა | სად ვხსნით |
|---|---|---|
| 01.07.2024 | თბილისის მემკვიდრეობის დაცვის ზონებში უნებართვო სამუშაოების გამოსწორების 90-დღიანი შესაძლებლობა საქმის დაწყებამდე | უნებართვო მშენებლობა |
| 01.01.2023 | კრიპტოაქტივების მომსახურების პროვაიდერები ეროვნულ ბანკში უნდა დარეგისტრირდნენ; ბანკებს ასეთი მომსახურების შეთავაზება 2023 წლის 1 ივლისიდან შეუძლიათ | სახსრების წარმოშობა |
| 2022 | ნოტარიუსის საფასურები განახლდა მთავრობის №272 დადგენილებით | ნოტარიუსები |
| 18.05.2021 | საინვესტიციო გეგმების პროცედურა სასოფლო-სამეურნეო მიწას შემძენი უცხოელების მიერ კონტროლირებადი კომპანიებისთვის | სასოფლო-სამეურნეო მიწა |
| 15.07.2020 | „ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის შესახებ“ კანონის ბოლო ცვლილება | ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობები |
| 30.10.2019 | მიღებულ იქნა მოქმედი ფულის გათეთრების საწინააღმდეგო კანონი | სახსრების წარმოშობა |
| 02.07.2019 | ძალაში შევიდა „სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის საკუთრების შესახებ“ ორგანული კანონი | სასოფლო-სამეურნეო მიწა |
| 16.12.2018 | კონსტიტუცია სასოფლო-სამეურნეო მიწას სახელმწიფოსა და საქართველოს მოქალაქეებს უტოვებს | სასოფლო-სამეურნეო მიწა |
| 01.05.2018 | თამბაქოს მოწევა აიკრძალა ნებისმიერი დანიშნულების შენობაში, საკუთარი საცხოვრებლის გარდა | ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობები |
თითოეულ ამ საკითხს ჩვენი გზამკვლევები დაწვრილებით განიხილავს: სასოფლო-სამეურნეო მიწა, ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობები, სახსრების წარმოშობა და ქონების გადასახადის გზამკვლევი.
უკვე მიღებული, მოგვიანებით ამოქმედდება
| თარიღი | რა მოხდება | აქტი |
|---|---|---|
| 20.12.2026 | სამშენებლო ექსპერტიზისა და ტექნიკური ზედამხედველობის დროებითი რეჟიმი სრულდება | კანონი №1641 |
| 31.12.2026 | მშენებლობის ეტაპების ოქმების არქონისთვის ჯარიმებისგან დროებითი გათავისუფლება სრულდება | კანონი №1136 |
| 01.01.2027 | პირის საცხოვრებელი ქონება ფაქტორინგის მოთხოვნის უზრუნველსაყოფად ვეღარ გამოიყენება, თუ ოჯახს სხვა საცხოვრებელი არ აქვს; იხსნება ფაქტორინგის რეესტრი | კანონები №1453 და №1454 |
| 01.01.2027 | სრულდება რეესტრის სააგენტოს მიერ თვითნებურად დაკავებული მიწის რეგისტრაციის პერიოდი | კანონი №1327 |
| 01.02.2027 | შემოსავლისა და გადასახდელის თანაფარდობის 25%-იანი ზღვარი (PTI) თვეში 2 000 ლარზე ნაკლები შემოსავლის მქონე მსესხებლებზე ვრცელდება (მედიის ცნობები 2026 წლის 30 სექტემბრის გადაწყვეტილების შესახებ) | ეროვნული ბანკის გადაწყვეტილება |
| 01.06.2027 | თაიმშერისა და გრძელვადიანი დასვენების ხელშეკრულებები საჯარო რეესტრში უნდა დარეგისტრირდეს | კანონი №1630 |
| 01.09.2027 | იგივე ზღვარი თვეში 2 500 ლარზე ნაკლები შემოსავლის მქონე მსესხებლებზე ვრცელდება | ეროვნული ბანკის გადაწყვეტილება |
| 01.01.2028 | მოკლევადიანი გაქირავების ფიქსირებული შემოსავლის გადასახადი სრულდება, თუ არ გაგრძელდა; რეესტრის ვიდეოხელმოწერის წესიც ამ თარიღამდე მოქმედებს | კანონი №1061; ბრძანება №487 |
| 01.01.2029 | 2008 წლისთვის ნებადართული პროექტების დღგ-ის შეღავათი სრულდება | კანონი №1061 |
შემოწმებულია და უცვლელია
- სასოფლო-სამეურნეო მიწა. ორგანულ კანონში ძალაში შესვლის შემდეგ ცვლილება არ შესულა.
- ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობები. 2020 წლის ივლისის შემდეგ ცვლილება არ ყოფილა.
- გადასახადი ქირასა და სახლის გაყიდვაზე. საგადასახადო კოდექსის 81-ე მუხლით დადგენილი 5%-იანი განაკვეთები 2025 და 2026 წლებში არ შეცვლილა.
- უძრავი ქონების აგენტები. არც სალიცენზიო კანონი არსებობს და არც ფულის გათეთრების საწინააღმდეგო ვალდებულებები; განხილვის პროცესში მყოფი ასეთი პროექტიც ვერ ვიპოვეთ.
- უცხოელის საკუთრება. უცხოელების მიერ არასასოფლო-სამეურნეო ქონების ყიდვაზე ახალი შეზღუდვა არ დაწესებულა.
- თბილისის განაშენიანების კოეფიციენტები. K-2-ის წესებში ცვლილება ვერ აღმოვაჩინეთ; ქალაქის მიწათსარგებლობის გენერალურ გეგმაში 2026 წელს ცვლილებები მხოლოდ რუკის კონკრეტულ არეალებზე შევიდა.
რას ნიშნავს ბოლოდროინდელი ცვლილებები უცხოელი მყიდველისთვის
- ქონების გადასახადი. ფიზიკური პირი მესაკუთრეების უმეტესობა ახლა თავის ბინაზე არაფერს იხდის; 0,8%-დან 1%-მდე მხოლოდ ის ოჯახები იხდიან, რომელთა შემოსავალი წინა წელს 100 000 ლარს აღემატებოდა. მიწის გადასახადი არ შეცვლილა.
- ბინადრობა. ქონების გზას $150 000-ზე მეტი სჭირდება, თუმცა იმავე ქონების საფუძველზე განახლებულ ნებართვას ან D5 ვიზას ახალი შეფასება არ სჭირდება.
- იპოთეკა. წესი, რომელიც 1 000 000 ლარამდე სესხებს ლარში გაცემას ავალდებულებს, არ ვრცელდება მსესხებლებზე, რომლებიც საქართველოს მოქალაქეები არ არიან, ამიტომ უცხოელ მყიდველს შეიძლება კვლავ შესთავაზონ დოლარის სესხი.
- მოკლევადიანი გაქირავება. მესაკუთრეებს, რომლებიც საკუთარ სახლს სტუმრებს აქირავებენ, 2028 წლის 1 იანვრამდე შეუძლიათ მოითხოვონ ფიქსირებული შემოსავლის გადასახადი, თვეში 10 ლარი ყოველ მ²-ზე, თუ ამ საქმიანობიდან მათი ბრუნვა 100 000 ლარის ფარგლებში რჩება.
- ახალი მშენებლობა. 2026 წლის თებერვლიდან ნებართვის განაცხადები საჯარო საკადასტრო რუკაზე ჩანს, რაც დეველოპერის ნებართვის შემოწმებას აადვილებს.
- აპარტჰოტელები. 2027 წლის ივნისიდან თაიმშერისა და გრძელვადიანი დასვენების ხელშეკრულებები რეგისტრაციას საჭიროებს; ჯერ კიდევ ღიაა საკითხი, ვრცელდება თუ არა ეს თავი საერთო გაქირავების სქემებზე.
დასამატებელია გუნდის მიერ: პარტნიორმა იურისტმა უნდა დაადასტუროს, სჭირდება თუ არა 2026 წლის 1 მარტამდე გაცემულ ქონებრივ ნებართვებს განახლებისას $150 000-იანი ღირებულება, და ითვლება თუ არა აპარტჰოტელების საერთო გაქირავების სქემები გრძელვადიანი დასვენების პროდუქტებად.
როგორ ვაწარმოებთ ამ ტრეკერს
თითოეული სტრიქონი ეფუძნება თავად ცვლილების აქტს საქართველოს საკანონმდებლო მაცნეზე, მათ შორის მის მუხლს ძალაში შესვლის შესახებ, ან ეროვნული ბანკის საკუთარ ოფიციალურ განცხადებას. სადაც მხოლოდ მედიის ცნობები იყო ხელმისაწვდომი, როგორც ეროვნული ბანკის 2026 წლის 30 სექტემბრის გადაწყვეტილების შემთხვევაში შემოსავლისა და გადასახდელის თანაფარდობის ზღვრების შესახებ, ცხრილი ამას პირდაპირ აღნიშნავს. ყოველთვიურად ხელახლა ვამოწმებთ იმ კანონების ვერსიების ჩამონათვალს, რომლებსაც მყიდველი ეყრდნობა: სამოქალაქო კოდექსი, საგადასახადო კოდექსი, „საჯარო რეესტრის შესახებ“ კანონი, უცხოელთა შესახებ კანონი, სივრცის დაგეგმარების კოდექსი, ფულის გათეთრების საწინააღმდეგო კანონი და ეროვნული ბანკის დაკრედიტების წესები. თარიღები ძალაში შესვლის თარიღებია, თუ „გამოცხადდა“ არ არის მითითებული.
რისკები და გამონაკლისები
- ძველი სტატიები. ბევრი მათგანი ჯერ კიდევ აღწერს წესებს, რომლებიც 2025 ან 2026 წელს შეიცვალა.
- მიღება და ამოქმედება. კანონი შეიძლება მისი გამოყენების დაწყებამდე რამდენიმე თვით ადრე იქნეს მიღებული.
- დროებითი წესები. რამდენიმე რეჟიმი ფიქსირებულ თარიღებზე სრულდება, თუ არ გაგრძელდა.
- მხოლოდ მედიის ცნობები. სანამ მათ დაეყრდნობით, ოფიციალურ ტექსტს დაელოდეთ.
ხშირი კითხვები
რა არის 2026 წლის ყველაზე დიდი ცვლილება მესაკუთრეებისთვის?
2026 წლის 30 სექტემბრის ქონების გადასახადის რეფორმა: შენობები გათავისუფლებულია ოჯახის 100 000 ლარამდე შემოსავლისას.
შეიცვალა თუ არა ბინადრობის ზღვარი?
დიახ, 2026 წლის 1 მარტიდან ქონების ღირებულება $150 000-ს უნდა აღემატებოდეს.
შეუძლია თუ არა უცხოელს კვლავ დოლარის იპოთეკის აღება?
1 000 000 ლარამდე სესხების ლარის წესი არ ვრცელდება მსესხებლებზე, რომლებიც საქართველოს მოქალაქეები არ არიან; გადაწყვეტილებას მაინც ბანკი იღებს.
არის თუ არა ახალი შეზღუდვები უცხოელების მიერ ბინების ყიდვაზე?
არა; შეზღუდულია მხოლოდ სასოფლო-სამეურნეო მიწა და ეს წესი 2019 წლის შემდეგ არ შეცვლილა.
უნდა დავარეგისტრირო თუ არა ტურისტებისთვის გაქირავებული ბინა?
ტურიზმის შესახებ კანონში 2026 წელს შესული ცვლილებები რეგისტრაციას მხოლოდ გიდებისგან, ტუროპერატორებისა და ტურისტული სააგენტოებისგან მოითხოვს.
რამდენად ხშირად ახლდება ეს გვერდი?
მას ყოველთვიურად ხელახლა ვამოწმებთ და თითოეულ ცვლილებას ძალაში შესვლის თარიღით ვათარიღებთ.
რა მოხდება 2027 წლის 1 იანვარს?
ერთადერთი საცხოვრებელი ფაქტორინგის მოთხოვნის უზრუნველსაყოფად ვეღარ გამოიყენება, ხოლო თვითნებურად დაკავებული მიწის რეგისტრაციის პერიოდი სრულდება.
სად არის ჩამოთვლილი ბინადრობის წესების ცვლილებები?
სრულად ჩვენს ბინადრობის წესების ტრეკერში; ეს გვერდი მხოლოდ იმ ცვლილებებს მოიცავს, რომლებიც ქონებას ეხება.
წყაროები
- 2026 წლის 30 სექტემბრის №1874 კანონი საგადასახადო კოდექსში ცვლილებების შეტანის შესახებ, საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე (ნანახია 2026 წლის 18 ოქტომბერი)
- 2026 წლის 25 ივნისის №1803 კანონი უცხოელთა შესახებ კანონში ცვლილებების შეტანის შესახებ, საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე (ნანახია 2026 წლის 18 ოქტომბერი)
- 2025 წლის 26 ივნისის №863 კანონი უცხოელთა შესახებ კანონში ცვლილებების შეტანის შესახებ, საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე (ნანახია 2026 წლის 18 ოქტომბერი)
- 2025 წლის 12 ივნისის №670 კანონი უცხოელთა შესახებ კანონში ცვლილებების შეტანის შესახებ, საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე (ნანახია 2026 წლის 18 ოქტომბერი)
- 2025 წლის 12 ნოემბრის №1061 კანონი საგადასახადო კოდექსში ცვლილებების შეტანის შესახებ, საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე (ნანახია 2026 წლის 18 ოქტომბერი)
- 2025 წლის 3 სექტემბრის №952 კანონი სივრცის დაგეგმარების, არქიტექტურული და სამშენებლო საქმიანობის კოდექსში ცვლილებების შეტანის შესახებ, საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე (ნანახია 2026 წლის 18 ოქტომბერი)
- 2026 წლის 28 მაისის №1630 კანონი „ტურიზმის შესახებ“ კანონში ცვლილებების შეტანის შესახებ, საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე (ნანახია 2026 წლის 18 ოქტომბერი)
- 2025 წლის 17 დეკემბრის №1329 კანონი „საჯარო რეესტრის შესახებ“ კანონში ცვლილებების შეტანის შესახებ, საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე (ნანახია 2026 წლის 18 ოქტომბერი)
- მთავრობის 2026 წლის 1 ივნისის №240 დადგენილება რეესტრის საფასურების შესახებ, საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე (ნანახია 2026 წლის 18 ოქტომბერი)
- 2026 წლის 1 აპრილის №1454 კანონი სამოქალაქო კოდექსში ცვლილებების შეტანის შესახებ, საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე (ნანახია 2026 წლის 18 ოქტომბერი)
- 2026 წლის 25 ივნისის №1821 კანონი სივრცის დაგეგმარების კოდექსში ცვლილებების შეტანის შესახებ, საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე (ნანახია 2026 წლის 18 ოქტომბერი)
- 2025 წლის 17 დეკემბრის №1327 კანონი მიწის სპორადული რეგისტრაციის შესახებ, საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე (ნანახია 2026 წლის 18 ოქტომბერი)
- ფინანსური სტაბილურობის კომიტეტის გადაწყვეტილება, 2026 წლის მაისი, საქართველოს ეროვნული ბანკი (ნანახია 2026 წლის 18 ოქტომბერი)
- ფინანსური სტაბილურობის კომიტეტის გადაწყვეტილება, 2025 წლის თებერვალი, საქართველოს ეროვნული ბანკი (ნანახია 2026 წლის 18 ოქტომბერი)
- „Georgia to tighten lending rules from February 2027“, Georgia Today (ნანახია 2026 წლის 18 ოქტომბერი)
- ფინანსთა მინისტრის №175 საჯარო გადაწყვეტილება, საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე (ნანახია 2026 წლის 18 ოქტომბერი)
ცვლილებების ისტორია
- - ტრეკერი გამოქვეყნდა 2017-2029 წლების თარიღიანი ცვლილებებით, თითოეული საქართველოს საკანონმდებლო მაცნეზე გამოქვეყნებული ცვლილების აქტიდან ან ეროვნული ბანკის ოფიციალური განცხადებიდან; შემდეგი ყოველთვიური შემოწმება 2026 წლის ნოემბერში.